Этажная собственность - тернистый путь к самостоятельности

[Надежда Власова]

Тема взаимоотношений с управляющими компаниями, подписания и соблюдения договоров поддержки, содержание основного болгарского закона на эту тему ЗУЕС - тема неустаревающая)))
Большинство из нас понимают всю ее важность уже после покупки, а то и после подписания у нотариуса договора поддержки. Некоторые из моих соседей поняли ее важность и прочитали свой договор ВПЕРВЫЕ спустя НЕСКОЛЬКО ЛЕТ после подписания. Именно с этого и начался наш путь к созданию этажной собственности.
Сейчас мы уже зарегистрировали в Общине нашу ЭС, на днях состоится первое заседание суда по вопросу законности нашего собрания. А мы сегодня подали в суд на бывшую УК иск с требованием предоставить право пользования внутренней территорией и бассейном.
Как видите, борьба наша в самом разгаре. И я, председатель управительного совета, готова о ней рассказать. Я начну с самого начала. Параллельно буду рассказывать о том, что происходит здесь и сейчас.
Началось все, как я уже говорила, с прочтения договоров поддержки. Оказалось, что они бессрочные, а за попытку их прекращения предусмотрен штраф в 2 годовые таксы, обязанности УК описаны самыми общими словами, зато прописано право поднимать таксу поддержки в одностороннем порядке. Я, купив свою квартиру на вторичке, почитала предложенный вариант договора и подписывать его отказалась. И начала искать болгарские законы, регулирующие эту сферу. Я еще не представляла себе, куда заведет любопытство. Я просто по российской привычке к ТСЖ попросила у УК отчет о расходовании средств, полученных от собственников. А мне сказали, что это не моего ума дело, в Болгарии законы другие. А если я чем недовольна, то пожалуйста в суд.
Было это в далеком 2018 году. Такса была немаленькая - 12 евро с метра общей площади. Однако порядок поддерживался, сад поливался, бассейн наполнялся, уборщицы мели, охранники на ресепшн сидели. И мы все как один, с договором и без, платили таксу.
Я удивилась и стала читать ЗУЕС -закон об управлении этажной собственностью. Это до сих пор мое излюбленное чтение)))
Первый тревожный звоночек прозвенел в 2019 году. У всех почти было заплачено за воду с некоторым запасом. Сразу уточню, что у нас были и есть индивидуальные счетчики на ток и воду. И вдруг выясняется, что у всех большие долги. Откуда? Люди смотрят на сайте ВиК в личном кабинете и видят впервые какую-то общую воду. Пошли в ВиК, начали туда писать. Ответ один - наредба номер от. Мы к управителю. А она говорит, что раньше УК платила за общую воду - бассейн, полив. Платила просто из доброго к нам отношения. Не обязана была. А теперь больше платить не хочет и не будет. Сами, мол, платите. Мы в договор поддержки. Там же написано, что вы обслуживаете бассейн. А нам в ответ - правильно, обслуживаем. Насосы включаем и препараты сыпем. Все строго в рамках наших с вами договоренностей.
Так такса поддержки по факту выросла у кого на 100, а у кого и на 300 евро. Но это было только начало.

[Laki495]

Пишите, многим это интересно

[andy444]

Очень интересно и познавательно!Продаолжайте пожалуйста информировать как идет процесс.Спасибо!

[evgal]

Тема взаимоотношений с управляющими компаниями, подписания и соблюдения договоров поддержки, содержание основного болгарского закона на эту тему ЗУЕС - тема неустаревающая)))
Большинство из нас понимают всю ее важность уже после покупки, а то и после подписания у нотариуса договора поддержки. Некоторые из моих соседей поняли ее важность и прочитали свой договор ВПЕРВЫЕ спустя НЕСКОЛЬКО ЛЕТ после подписания. Именно с этого и начался наш путь к созданию этажной собственности.
Сейчас мы уже зарегистрировали в Общине нашу ЭС, на днях состоится первое заседание суда по вопросу законности нашего собрания. А мы сегодня подали в суд на бывшую УК иск с требованием предоставить право пользования внутренней территорией и бассейном.
Как видите, борьба наша в самом разгаре. И я, председатель управительного совета, готова о ней рассказать. Я начну с самого начала. Параллельно буду рассказывать о том, что происходит здесь и сейчас.
Началось все, как я уже говорила, с прочтения договоров поддержки. Оказалось, что они бессрочные, а за попытку их прекращения предусмотрен штраф в 2 годовые таксы, обязанности УК описаны самыми общими словами, зато прописано право поднимать таксу поддержки в одностороннем порядке. Я, купив свою квартиру на вторичке, почитала предложенный вариант договора и подписывать его отказалась. И начала искать болгарские законы, регулирующие эту сферу. Я еще не представляла себе, куда заведет любопытство. Я просто по российской привычке к ТСЖ попросила у УК отчет о расходовании средств, полученных от собственников. А мне сказали, что это не моего ума дело, в Болгарии законы другие. А если я чем недовольна, то пожалуйста в суд.
Было это в далеком 2018 году. Такса была немаленькая - 12 евро с метра общей площади. Однако порядок поддерживался, сад поливался, бассейн наполнялся, уборщицы мели, охранники на ресепшн сидели. И мы все как один, с договором и без, платили таксу.
Я удивилась и стала читать ЗУЕС -закон об управлении этажной собственностью. Это до сих пор мое излюбленное чтение)))
Первый тревожный звоночек прозвенел в 2019 году. У всех почти было заплачено за воду с некоторым запасом. Сразу уточню, что у нас были и есть индивидуальные счетчики на ток и воду. И вдруг выясняется, что у всех большие долги. Откуда? Люди смотрят на сайте ВиК в личном кабинете и видят впервые какую-то общую воду. Пошли в ВиК, начали туда писать. Ответ один - наредба номер от анкеты шалав спб). Мы к управителю. А она говорит, что раньше УК платила за общую воду - бассейн, полив. Платила просто из доброго к нам отношения. Не обязана была. А теперь больше платить не хочет и не будет. Сами, мол, платите. Мы в договор поддержки. Там же написано, что вы обслуживаете бассейн. А нам в ответ - правильно, обслуживаем. Насосы включаем и препараты сыпем. Все строго в рамках наших с вами договоренностей.
Так такса поддержки по факту выросла у кого на 100, а у кого и на 300 евро. Но это было только начало.

Жду от вас ещё постов.

[Надежда Власова]

Итак, мои соседи прочли договор поддержки. И у многих возникло смутное, а у некоторых и ярко выраженное желание действие этого договора прекратить. Только как его действие прекратить то?
Договоры были не у всех. Было несколько любителей читать всякую ерунду, которые купили свои квартиры на вторичке, прочли предлагаемый договор и с подписанием его решили не спшить. И, заметьте, УК ничего с ними не делала, только очень мягко предлагала сходить к нотариусу. А они так же мягко отказывались.
Но у большинства договоры поддержки были, да, собственно, и сейчас есть. Причем нотариально заверенные. И при этом бессрочные, а при попытке, да, именно в тако формулировке, "при попытке" расторжения в одностороннем порядке штраф в две годовые таксы. А такса у нас в то время была в 12 евро с метра общей площади. Не кот начихал.
Серфинг в сети быстро привел меня к чтению ЗУЭС. Теперь это мое любимое чтение. Но первое впечатление было просто сногсшибательным. Ничего общего с этим законом реальная жизнь нашего дома не имела. То есть буквально бери любую статью - у нас все не так. Но я же понимаю, что УК - не камикадзе и ведут себя так, как ведут, не зря. И все тот же серфинг в сети приводит к мысли - они считают нас комплексом закрытого типа (КЗТ).
И вот с этого места следите за руками. В ЗУЕС в чл.2 говорится, что в КЗТ собственники подписывают с УК нотариальный договор поддержки. Все собственники. Ну ок, если ты пришел покупать в КЗТ, то должен подписывать такой договор. Однако кто сказал, что именно наш дом - КЗТ? В сети часто встречался столь любимый всеми управляющими компаниями тезис о том, что если есть такие договоры, то, значит, это КЗТ.
Не наоборот! Не сначала видим, что построили КЗТ, а потом уже идем к нотариусу. А сначала ведем покупателей к нотариусу одного за другим, втираем им, что так положено по болгарским законам, а то и просто берем от них доверенность и подписываем договор и за себя, и за них. А потом собираем их вместе или поотдельности и сообщаем, что они живут в КЗТ. На том основании заявляем, что у всех у них договор поддержки заверен нотариально.
Что-то мне сразу этот аргумент показался неубедительным. Телега явно стояла впереди лошади. И закон, кстати, подтвердил мои ощущения. Там в самом конце есть определения того-сего, о чем допрежь говорилось в разных местах. Есть там, в том числе, и определение комплекса закрытого типа. Вооот...
Перехожу к делу. Комплекс является закрытым, если у него есть три признака. Не один из трех, а все три.
1. Отдельный единый земельный участок. Не 2 участка одного собственника, которые он вот уже буквально завтра объединит в один, не половина участка, а строго территория комплекса равна площади одного земельного участка. Заходите на сайт кадастра и вводите кадастровый номер из нотариального акта.Только не вссь, без двух последних частей. И видите тот участок, на котором стоит ваш дом.
2. В КЗТ входят дома или блоки. Именно что во множественном числе. То есть или несколько домов, или дом с несколькими входами в него с улицы. Вход с закрытой территории не считается))) Как бы сказали в России, дом с несколькими парадными. А если дом один и вход в него с улицы один - то извините...
3. На территорию комплекса должен быть организован контролируемый доступ. Да так, чтобы не только с улицы, но и с соседнего земельного участка, из другого комплекса так просто было бы не пройти. Тут вообще интересно. Есть несколько судебных решений, в которых доступ не сччитается контролируемым даже при наличии чипов и заборов по всему периметру. Потому что использование этих чипоф в режиме реального времени никто не контролирует - нет охранника на входе. Но это, конечно, скользкий момент, как посмотрит конкретный судья.
Итого. Наличие нотариальных договоров поддержки - это следствие, а не признак КЗТ. Мало ли кто с кем что подписал и захотел заверить у нотариуса, в конце то концов.
Это в теории. А на практике так или иначе договоры то есть, вписаны в агентстве по вписываниям. Вроде бы простая логика подсказывает - не КЗТ, значит, можешь иметь договор, а можешь и не иметь. Или расторгнуть. Вот только как его расторгнуть? Пошли мы в агенцию по вписываниям, а нам там и говорят:
- Ведите, говорят, с собой представителя УК к нотариусу. Там и расторгайте, по соглашению сторон.
- Погодите-погодите! Они же не пойдут, они же не хотят, они хотят, чтобы мы, как крепостные, были у них на оброке отныне и во веки веков.
Пожимают плечами. Юридический казус. Вписать договор можем. А односторонее расторжение не можем, механизм не прописан.
Продолжение следует...

[Юрий]

Итак, мои соседи прочли договор поддержки. И у многих возникло смутное, а у некоторых и ярко выраженное желание действие этого договора прекратить. Только как его действие прекратить то?

Очень актуальная тема, особенно, когда не можешь приехать в свой комплекс или пригласить друзей пожить там!
С самого начала, около 20 лет назад (когда ЗУЕС еще не сушествовал, но Ук уже появились, я постоянно писал:" Чтайте договора до подписания, а не после!" Лучше не купить себе будущие проблемы, а подождать и приобрести что-то другое, без проблемных договоров или главоболия в Будущем! Как правило, после отказа от одной сдел;ки, люди находили что-то более привлекательное и без дополнительных сложностей!
Продолжайте, в данной теме практически нет реальных и применимых в жизни предложений.....
Юрий

[Надежда Власова]

В общем, наша УК решила в 2020 году поднять таксу до 15,60 евро с метра общей площади. А мы приступили к организации собрания собственников...
Давно не писала, неожиданно случился сезон))) Пришлось срочно покупать лежаки, зонты, новую мебель в холл. Потом решили купить теннисный стол, для детей батут. Провели второе уже собрание. Выиграли суд по прошлогоднему. На новое УК в суд уже не подала. Ждем решения суда по саду и бассейну. Снизили на 2 евро таксу. Из общих средств сейчас начали серьезный ремонт всех террас. Делаем гидроизоляцию и кладем новую плитку. Теперь не как дешевле, а как следует. Готовим иск к бывшей УК как к собственнику - хотим взыскать таксу поддержки за прошлый год.
И, знаете, что оказалось главным? Разговоры с людьми. Когда по 10 раз приходится объяснять одно и то же, информировать, не дожидаясь вопросов, убеждать и предупреждать, призывать к терпению и уважению чужого мнения. Наладить коммуникацию, создать площадку для обсуждений, вести личную переписку.
А для всего этого прежде всего нужно собрать контакты ваших соседей. Это тот нулевой цикл, без которого не получится так, как нужно. И итогом создания Этажной Собственности может стать захват власти одной кучкой ловкачей вместо другой кучки.
Так что, даже если сейчас ваша ситуация кажется вам безнадежной или, наоборот, вполне благополучной, собирайте номера телефонов и адреса электронной почты ваших соседей. Создайте закрытую группу в какой-нибудь социальной сети. Просто для того, чтобы общаться, обмениваться информацией. Пусть те, кто в Болгарии, выкладывают туда фото того, как выглядит комплекс, что работает, что посадили, где убрали. Там же можно поделиться опытом сбора бумажек для въезда в страну, рассказать о новом ресторане поблизости, например. Да мало ли что...
Не забудьте привлечь в группу собственников - иностранцев. Даже если они не владеют русским языком, у них есть гугл-переводчик. Они будут знать, что происходит, а в важных случаях смогут высказать свое мнение.
Этот "минус-первый этаж" - основа всего, что будет потом. Мы на общение потратили ровно год. Год прошел от создания закрытой группы до первого собрания. Зато теперь у нас есть заочные голосования, сборы подписей, коллективные письма. Каждый, кто дает доверенность для голосования на собрании, знает, что проголосуют за него именно так, как он хочет.
В общем, я буду рассказывать о нашем пути шаг за шагом, а вы пока собирайте телефоны и адреса)))

[Надежда Власова]

Обещала - продолжаю.
Что же мы делали целый год, пока готовили наше первое собрание? Помимо того, что собирали контакты?
Еще мы готовили официальные письма о расторжении договоров поддержки в одностороннем порядке.
Естественно, с самого начала мы консультировались с местными юристами, обращались за рекомендациями к собственникам других комплексов, которые уже прошли тот путь, на который мы только вставали. Спрашивали, что делать с этими несчастными договорами поддержки? И нам посоветовали составить от имени каждого собственника, именно от каждого отдельно, письмо о том, что он считает договор расторгнутым с такого-то числа. Адвокат составила нам текст, в который оставалось только вписывать имена собственников, их паспортные данные и т.п.
Схема следующая. Получаем от собственника по электронке скан его нотариального акта. Там есть вся необходимая для письма информация. Составляем письмо и отправляем обратно собственнику текстовый файл. Теперь, в принципе, собственник может распечатать, подписать и отправить это письмо Управляющей компании заказным письмом с описью вложения прямо из дома. Но не всякий собственник захочет, а в нашем случае практически никто сам этого делать не стал.
Собственники поступали следующим образом. Человек распечатывает, ставит свою подпись и уже подписанный текст снова сканирует и шлет обратно. Мы этот текст с подписью распечатываем и идем с ним на местную болгарскую почту. Есть тут у них такая вещь - называется телепочта. По сути это факс. Особенность в том, что факсом письмо с почты отправителя отправляют на почту получателя. И все. Считается, что уведомлен надлежащим образом!
То есть почта получателя сообщала УК, что получено для них письмо. И пришли наши управители за ним, не пришли - неважно. Если пришли, то мы по почте получим бумажку, что пришли. А если не пришли - у нас с почты есть заверенная копия самого письма, того самого текста с подписью, и квитанция о том, что оно было отправлено и получено почтовым отделением.
Этот путь - через болгарскую почту, оказался и быстрее, и дешевле, чем заказные письма из других стран. Нет, конечно, не бесплатно. Но мы в том самом общем чате бросили клич - кто готов встать на тропу войны, давайте скидываться. И люди откликнулись. Не все, конечно, но все же. Тут главное - иметь на месте человека, который будет все это заполнять, распечатывать, на почту носить. Обращаю ваше внимание - почте абсолютно все равно, что письмо от Иванова, а принесла его гражданка Сидорова. То есть таким ходоком на почту может быть кто угодно, не обязательно собственник.
Где взять адрес получателя? А все в том же нотариальном акте или договоре поддержки. Потом в сети погуглить номер почтового отделения, к которому этот адрес отностится. В общем, нет ничего невозможного для человека с интеллектом...
Вы спросите, сработало ли? Скажу так. Мы все эти письма о расторжении с подтверждением отправки носили в суд. Наша УК же требовала, чтобы суд признал нас комплексом закрытого типа. И как доказательство взяла в агентстве по вписаниям бумагу, что там зарегистрированы нотариальные договоры поддержки. А мы в ответ - наши уведомления о расторжении. В общем, суд наши письма к рассмотрению принял и никаким КЗТ нас не признал. Так что, я считаю, письма помогли.
Как убрать недействующие договоры из базы агентства по вписаниям - пока не знаю. Мы задаем этот вопрос каждому адвокату, с которым сталкивает жизнь. Как будет ответ - поделюсь, пока нет ответа. Во всяком случае, когда наша УК очередной раз разослала нам счета на оплату таксы поддержки, мы в ответ написали, каждый от себя, что не понимаем, на каком основании выставляется счет тому, кто в услугах больше не нуждается, о чем и уведомил такого-то тогда-то.
Большинство наших собственников уже в прошлом году не платили УК совсем или платили не полностью. Пока ни у кого УК через суд таксу не требует. Больше скажу. У нас в договорах поддержки был просто чудесный пункт: "За ПОПЫТКУ расторжения договора в одностороннем порядке собственник должен оплатить неустойку в размере 2 ГОДОВЫЕ ТАКСЫ". Попытка очевидно имела место. Но и эти 2 годовые таксы никто не требует. И даже в самом худшем случае никто, никакой суд не заставит вас платить за то время, когда договор уже расторгнут. Это, кстати, и стало для многих решающим аргументом.
Дело в том, что в прошлом году таксу УК подняла аж до 15,60 евро с метра. При этом ни лежаков, ни зонтов, ни бассейна, ни хоть какой-то вялой деятельности в саду. Просто заперли дверь во двор. Типа у нас вирус, никто не приедет. Люди стали им писать из своего зарубежного далека - мы пока платим по-старому. Если хоть что-то начнете делать - доплатим. При том, что практически никто же приехать не мог. Ну начните хоть сад поливать! Это как же надо было постараться, чтобы таких золотых клиентов довести. Но ребята из УК сумели.
Люди, естественно, больше платить не хотели. Но пока договор не разорван, обязательства по нему сохраняются. Конечно, можно в принципе пойти в суд, попытаться там доказать, что УК не выполняет своих обязательств. Но это еще надо доказать. Практика показывает, что от подачи иска до решения суда первой инстанции проходит около года. А счетчик то все это время тикает. Да и не так это просто - удаленно подать иск в суд в другой стране. И не дешево.
Письмо куда быстрее и дешевле. А там, если УК хочет, пусть сама и подает. Если подаст, обещаю немедленно сообщить. Но что-то не похоже.
А еще мы собирали голоса для собрания. Я часто слышу - так не собрать же людей, все приезжают в разное время, ни по каким нотариусам ходить не хотят. А и не надо. Но это отдельный рассказ, в следующий раз...

[Мстислав]

Добрый вечер Надежда. Прочитал все ваши "хождения по мукам" у меня сейчас такая же проблема. Имею недвижимость в Помории,два месяца веду переписку с УК о расторжении договора поддержки,пока безрезультатно,к сожалению. Из за сложившейся ситуации приехать в БГ не получается, хотел попросить у вас помощи,если возможно, пришлите мне пожалуйста образец письма о расторжении договора, которое вы отправляли по почте в УК,буду вам очень признателен,заранее спасибо, с уважением Мстислав

[Артём2021]

Очень интересная тема. Думаю, что она касается большинства комплексов, которые находятся на побережье Болгарии и продажи которых были ориентированы на русскоговорящих.

[Артём2021]

Обещала - продолжаю.
Что же мы делали целый год, пока готовили наше первое собрание? Помимо того, что собирали контакты?
Еще мы готовили официальные письма о расторжении договоров поддержки в одностороннем порядке.

Большая благодарность Надежде, что она подняла эту тему и за её подробные рекомендации тем, кто хочет уйти от КАБАЛЫ управляющих компаний в Болгарии.
Причём такой РВАЧЕСКИЙ подход процветает именно в русскоговорящих комплексах. Организаторы этих схем явно действуют наглым МОШЕННИЧЕСКИМ путём. По всем ним явно плачет уголовный кодекс Болгарии.
Обязательность подписания договора с управляющей компанией (УК) одновременно с подписанием договора купли-продажи - есть ничто иное, как НАМЕРЕННОЕ введение покупателя в заблуждение с целью получения прибыли. А также это является ПРИНУЖДЕНИЕМ К СДЕЛКЕ на заведомо невыгодных условиях для покупателя недвижимости.

[Артём2021]

"Люди, естественно, больше платить не хотели. Но пока договор не разорван, обязательства по нему сохраняются."
Я не совсем понял, если вам удалось провести в вашем комплексе общее собрание собственников, то почему вы продолжаете платить хоть какие-то деньги вашей управляющей компании, если УК столько вам нагадила?
И не понятно: есть ли у вас прямые оплаты с поставщиками коммунальных услуг: электричество и вода?

[Артём2021]

Я же предлагаю ОБЪЕДИНИТЬСЯ ВСЕМ РОССИЯНАМ в борьбе за наши права в Болгарии. Тем более ПРАВА иностранцев и болгарских граждан в данных вопросах РАВНЫ!
17 сентября 2021 года Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации Татьяна Москалькова и Председатель комиссии по защите от дискриминации Болгарии Ана Джумалиева подписали Меморандум о взаимопонимании.
https://ombudsmanrf.org/news/novosti_up ... 0%B8%D1%8F
https://ria.ru/20210917/moskalkova-1750609061.html?
В Болгарии есть закон о дискриминации. Здесь текст этого закона: http://www.bulgaris.ru/PCzasitaotdiskri ... im001.html
У Комиссии о дискриминации есть официальный сайт: https://www.kzd-nondiscrimination.com/layout/
Этот сайт на нескольких языках, в том числе русском.
На нём можно онлайн послать своё обращение по поводу нарушений ваших прав, в том числе в отношении БЕСПРЕДЕЛА со стороны УК.
Можно обратиться в региональную приёмную этой организации, которые расположены в разных городах Болгарии.

[Артём2021]

Также необходимо придать этой проблеме максимальный ОБЩЕСТВЕННЫЙ РЕЗОНАНС!
Ни для кого не секрет, что россияне являются наибольшей частью иностранных туристов, стимулирующих экономику Болгарии.
Именно россияне больше всех покупают недвижимость в Болгарии, а потом, приезжая в эту недвижимость, совершают покупки в магазинах Болгарии.
Также по поводу беспредела со стороны УК надо обращаться в российские консульства на территории Болгарии, чтобы Россия могла оказать дипломатическое давление на Болгарию с целью прекращения дискриминации россиян.

[Надежда Власова]

Если говорить о проблеме в целом, как я ее вижу, то тут несколько аспектов.
Во-первых, безусловно, желание болгарского государства защитить своих инвесторов, которые на каждом углу кричат, что среди собственников просто находится жулик, который всех уговаривает платить ему, а не УК, и потом обязательно ничего не сделает, сбежит с деньгами, а комплекс придет в запустение. И популистский закон о земле, запрещающий иметь ее в собственности негражданам. Что существенно усложняет решение вопросов с бассейнами и внутренней территорией. Все решается только через суд.
Во-вторых, такое положение дел, как сейчас, сложилось в том числе по вине российских собственников. Ни один поляк, англичанин или немец не подпишет договор обслуживания у ностариуса, не читая. А вот россияне в большинстве своем именно так и делали. И да, недобросовестные инвесторы этим пользовались. Мы сами их развратили. Так что доля нашей вины в этом тоже есть.
В-третьих, собственники часто разобщены, не верят друг другу, больше всего боятся, как бы сосед не нажился на Этажной собственности. УК умело этим пользуются, внушают части собственников, что остальные - просто жулики. И все. Нет кворума, нет решения. Собственники (часть из них) с удовольствием не платят никому. Типа, я не понимаю, кому платить. А УК валит все на неплательщиков. Вы плАтите, они не платят, вот мы ничего сделать и не можем. Вы платИте, и все будет. Что все? когда будет? И тем не менее. А если вы в очередной раз заплатили, то никакое собрание ничего не даст. Желающих платить дважды найдется немного.
Мой опыт, наблюдение за ситуацией в других комплексах говорят об одном. Без единой позиции большинства, без доверия к тем, кто согласится биться за общие интересы, без уважеия к чужому труду ничего не выйдет. Начинать надо именно с работы с собственниками. Суды все чаще принимают решения в пользу ЭС. Сами болгары начинают понимать, что вороватые УК с рынка надо убирать, иначе и нормальным УК не выжить.

[Надежда Власова]

"Люди, естественно, больше платить не хотели. Но пока договор не разорван, обязательства по нему сохраняются."
Я не совсем понял, если вам удалось провести в вашем комплексе общее собрание собственников, то почему вы продолжаете платить хоть какие-то деньги вашей управляющей компании, если УК столько вам нагадила?
И не понятно: есть ли у вас прямые оплаты с поставщиками коммунальных услуг: электричество и вода?

Мы ничего не платим УК. Но теоретически если договор поддержки продолжает действовать, УК может обратиться в суд с требованием исполнения обязательств по нему. Закон не предусматривает МЕХАНИЗМА односторонеего расторжения. Очередной законодательный пробел. Вы скажете, что они ничего не делали. Но вам придется все это доказывать. То есть указывать конкретный пункт договора, который не исполняется, и доказывать, что не сполняется. И нет никаких гарантий, что при этом будет обратное действие. не исключаю, что суд расторгнет договор и при этом решит, что до дня расторжения Вы должны все оплатить.
Счечикиу нас у каждого собственника свои, каждый за себя платит сам. И по общим счетчикам на общие части платит ЭС. Мы переоформили их на себя.

[Артём2021]

Если говорить о проблеме в целом, как я ее вижу, то тут несколько аспектов.
Во-первых, безусловно, желание болгарского государства защитить своих инвесторов, которые на каждом углу кричат, что среди собственников просто находится жулик, который всех уговаривает платить ему, а не УК, и потом обязательно ничего не сделает, сбежит с деньгами, а комплекс придет в запустение. И популистский закон о земле, запрещающий иметь ее в собственности негражданам. Что существенно усложняет решение вопросов с бассейнами и внутренней территорией. Все решается только через суд.

Не согласен с тем, что у болгарского государства есть желание "защитить своих инвесторов".
Все, кто строил маленькие и огромные комплексы в Болгарии, ориентированные на русскоговорящих, имеют в большинстве своём частный характер, а не государственное строительство. Любой болгарин мог взять кредит, построить комплекс и продать его "русским".
В начале этого бума курс евро был совсем другой, россияне имели стабильную работу и заработки и могли себе позволить фактически на пенсию купить квартиру в Болгарии.
С тех пор прошло больше 15 лет. Курс евро увеличился в несколько раз, многие россияне лишились работы вообще, или зарплаты остались на прежнем уровне. Но недвижимость стоила столько же, и УК хотели те же деньги. С 2019 года собственники вообще не могли приехать в свою болгарскую недвижимость.
Если бы с самого начала россияне прочли договоры с УК и сравнили с законом об этажной собственности, то смогли бы сразу понять, что договоры с УК не то, что не соответствуют болгарским законом, а они ПРОТИВОРЕЧАТ этим законам!
В законе об этажной собственности чёрным по белому написано, что "собственники, находящиеся в здании менее 30 дней в году, по решению общего собрания собственников могут быть ОСВОБОЖДЕНЫ ОТ ПЛАТЫ ЗА ПОДДЕРЖКУ ОБЩИХ ЧАСТЕЙ"!
ПОЛНОСТЬЮ ОСВОБОЖДЕНЫ ОТ ПЛАТЫ ЗА ПОДДЕРЖКУ ОБЩИХ ЧАСТЕЙ!!!
Но никто не захотел читать закон и предпочёл платить 500-2000 евро в год ПРОСТО ТАК. Даже когда несколько лет не приезжал в комплекс. Что же? Это их выбор. Может им так легко достаются деньги в России, что они готовы с ними также легко расстаться.

Возвращаюсь к болгарскому государству.
Болгарское государство ЗАИНТЕРЕСОВАНО В РАЗВИТИИ СТРАНЫ как таковой, а не в обогащении некоторой УШЛОЙ части её населения. Эта ушлая часть строит комплексы для русских, которые порой не соответствуют болгарским стандартам качества жилья, и после строительства навязывают себя же в качестве УК, хотя не имеют на это НИКАКОГО ПРАВА.
ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ определяет ВСЁ, что происходит В ИХ ЗДАНИИ и на прилежащей территории.
Плата поддержки касается платы ПОДДЕРЖКИ ОБЩИХ ЧАСТЕЙ КОНКРЕТНОГО ЗДАНИЯ, а ничего другого.
Платы поддержки гостиницы или ресторана или чего угодно, что построил застройщик рядом или на отдалении с вашим корпусом, бассейна, который используют приезжающие туристы, попросту НЕ СУЩЕСТВУЕТ!!! Это проблемы того, кто построил данные объекты. И он не может перекладывать СВОИ РАСХОДЫ на плечи российских собственников. Но в реальности в силу небольшого ума большинства россиян ему удаётся втереть в их мозги, что они должны всё это содержать. У кого ЛИШНИЕ ДЕНЬГИ, пожалуйста, содержите! При этом помните, что цена квартиры, которую, как вы считаете дёшево купили, с каждой такой платой возрастает каждый год на 500-2000 евро! Через 20 лет сумма вашей покупки станет на 20000 евро в среднем больше!!! Но продадите вы её на 20000 евро меньше от той цены, по которой купили.

Так вот, болгарскому государству хочется иметь НАДЁЖНЫХ налогоплательщиков и покупателей товаров в магазинах страны, стимулирующих развитие болгарской экономики. Такими и являются россияне.
Схемы работы и принципы их деятельности УК в основном имеют СЕРЫЙ ХАРАКТЕР. Деньги собираются наличными на одну сумму, но налоговой службе они предоставляют совсем другие данные. Уходя тем самым от налогов, в чём не может быть заинтересовано болгарское правительство. Коррупционеры всегда были, но времена их заканчиваются. И в этом россияне также могут помочь болгарским органам власти.
УК может пытаться навязать, что угодно. Как в песне Базилио и Алисы. Но ЗАКОНЫ в Болгарии и Конституция страны стоят во главе угла болгарского государства, чем и объясняется победа в судах россиян, которые отстаивают свои права в судах и других надзорных болгарских инстанциях.

[Артём2021]

Если говорить о проблеме в целом, как я ее вижу, то тут несколько аспектов.
Во-вторых, такое положение дел, как сейчас, сложилось в том числе по вине российских собственников. Ни один поляк, англичанин или немец не подпишет договор обслуживания у ностариуса, не читая. А вот россияне в большинстве своем именно так и делали. И да, недобросовестные инвесторы этим пользовались. Мы сами их развратили. Так что доля нашей вины в этом тоже есть.
В-третьих, собственники часто разобщены, не верят друг другу, больше всего боятся, как бы сосед не нажился на Этажной собственности. УК умело этим пользуются, внушают части собственников, что остальные - просто жулики. И все. Нет кворума, нет решения. Собственники (часть из них) с удовольствием не платят никому. Типа, я не понимаю, кому платить. А УК валит все на неплательщиков. Вы плАтите, они не платят, вот мы ничего сделать и не можем. Вы платИте, и все будет. Что все? когда будет? И тем не менее. А если вы в очередной раз заплатили, то никакое собрание ничего не даст. Желающих платить дважды найдется немного.
Мой опыт, наблюдение за ситуацией в других комплексах говорят об одном. Без единой позиции большинства, без доверия к тем, кто согласится биться за общие интересы, без уважеия к чужому труду ничего не выйдет. Начинать надо именно с работы с собственниками. Суды все чаще принимают решения в пользу ЭС. Сами болгары начинают понимать, что вороватые УК с рынка надо убирать, иначе и нормальным УК не выжить.

В остальном полностью с Вами согласен!

[Артём2021]

Мы ничего не платим УК. Но теоретически если договор поддержки продолжает действовать, УК может обратиться в суд с требованием исполнения обязательств по нему. Закон не предусматривает МЕХАНИЗМА односторонеего расторжения. Очередной законодательный пробел. Вы скажете, что они ничего не делали. Но вам придется все это доказывать. То есть указывать конкретный пункт договора, который не исполняется, и доказывать, что не сполняется. И нет никаких гарантий, что при этом будет обратное действие. не исключаю, что суд расторгнет договор и при этом решит, что до дня расторжения Вы должны все оплатить.
Счечикиу нас у каждого собственника свои, каждый за себя платит сам. И по общим счетчикам на общие части платит ЭС. Мы переоформили их на себя.

Как договор поддержки может продолжать действовать после вашего общего собрания? Разве вы не приняли на общем собрании решение о том, какую сумму денег будете собирать САМИ и на что их тратить?
"Закон не предусматривает МЕХАНИЗМА односторонеего расторжения." - Но в законе и не написано всё то, что происходило с вами в вашем комплексе. Всё, чем занималось изначально УК в вашем комплексе, в априори не соответствует закону об этажной собственности.
"УК может обратиться в суд с требованием исполнения обязательств по нему" - Думаю, что именно поэтому УК и не обращается с требованием исполнения обязательств по нему.

[Артём2021]

Счечикиу нас у каждого собственника свои, каждый за себя платит сам. И по общим счетчикам на общие части платит ЭС. Мы переоформили их на себя.

Вот эта тема тоже волнует многих.
Фактически единственным рычагом ДАВЛЕНИЯ на собственников является отключение подачи воды и электричества в квартиру.
Расскажите, пожалуйста, об этом переходе. Какой алгоритм действий?

[Артём2021]

Отношения с УК в Болгарии также подпадает под болгарский закон о защите прав потребителей.
https://www.bulgar.in/laws-of-bulgaria- ... NT_ID=680&
Существуют организации, куда можно обратиться с жалобой о нарушении ваших прав в том числе по отношению к УК.
https://fazendabg.com/zastita_na_potrebiteli?
Официальный сайт: https://kzp.bg/kontakti
"Для жалоб/сигналы и вопросы к КЗП, пожалуйста, используйте электронную форму для подачи жалобы/предупреждения или подайте лично в окно в КЗП. Электронный адрес info@kzp.bg служит только для официальной переписки с учреждениями в республике Болгария."

[Надежда Власова]

Мы ничего не платим УК. Но теоретически если договор поддержки продолжает действовать, УК может обратиться в суд с требованием исполнения обязательств по нему. Закон не предусматривает МЕХАНИЗМА односторонеего расторжения. Очередной законодательный пробел. Вы скажете, что они ничего не делали. Но вам придется все это доказывать. То есть указывать конкретный пункт договора, который не исполняется, и доказывать, что не сполняется. И нет никаких гарантий, что при этом будет обратное действие. не исключаю, что суд расторгнет договор и при этом решит, что до дня расторжения Вы должны все оплатить.
Счечикиу нас у каждого собственника свои, каждый за себя платит сам. И по общим счетчикам на общие части платит ЭС. Мы переоформили их на себя.

Как договор поддержки может продолжать действовать после вашего общего собрания? Разве вы не приняли на общем собрании решение о том, какую сумму денег будете собирать САМИ и на что их тратить?
"Закон не предусматривает МЕХАНИЗМА односторонеего расторжения." - Но в законе и не написано всё то, что происходило с вами в вашем комплексе. Всё, чем занималось изначально УК в вашем комплексе, в априори не соответствует закону об этажной собственности.
"УК может обратиться в суд с требованием исполнения обязательств по нему" - Думаю, что именно поэтому УК и не обращается с требованием исполнения обязательств по нему.

Закон об управлении этажной собственностью в статье 2 особо выделяет комплексы закрытого типа (КЗТ). В заключительной части закона перечислены признаки такого закрытого комплекса. Там практически все определяет договор с УК, а не собственно закон. Нам тот факт, что мы не КЗТ, пришлось доказывать в суде. С другой стороны договор поддержки - это договор оказания услуг между УК и отдельным гражданином. Ни про какие общие собрания и их право вмешиваться в отношения сторон этого договора там не прописано))). Я вполне осознаю, что это юридическое крючкотворство, но формально это так. Сейчас мы как ЭС зарегистрированы в Общине, имеем банковский счет, подаем в суд на неплательщков. И одновременно в Агентстве по вписываниям все договоры поддержки с бывшей УК числятся действующими. Куда бы мы ни обращались с нашими уведомлениями о расторжении, все отвечают одно: хотите отразить в Агентстве факт расторжения - идите в суд.

[Надежда Власова]

Счечикиу нас у каждого собственника свои, каждый за себя платит сам. И по общим счетчикам на общие части платит ЭС. Мы переоформили их на себя.

Вот эта тема тоже волнует многих.
Фактически единственным рычагом ДАВЛЕНИЯ на собственников является отключение подачи воды и электричества в квартиру.
Расскажите, пожалуйста, об этом переходе. Какой алгоритм действий?

Нам повезло. Бывшая УК сама зарегистрировала наши счетчики у поставщиков услуг. Нам оставалось только на основании протокола общего собрания, где отражено решение о переводе общих счетчиков на ЭС, перевести на себя счетчики в общих частях дома.
Однако из общения с другими комплексами и их собственниками знаю, что теперь Вы можете лично обратииться в ЕВН или в ВиК с просьбой поставить и зарегстрировать Ваш индивидуальный счетчик. Сама не проверяла, но люди говорят, что можно.

[Надежда Власова]

Итак, собственники в большинстве своем решились на отказ от услуг УК. Или, как минимум, хотят обуздать ее аппетиты, потребовать отчета. Ну в общем решили провести собрание. И тут встает вопрос - как обеспечить присутствие хоть сколько-нибудь значительного числа собственников.
Каждый собственник, упомянутый в нотариальном акте (!!!), имеет право по доверенности представлять на собрании еще 3 объекта. И доверенность эту нигде не надо заверять, просто кратенький текст на болгарском и подпись доверителя. Кому надо, пишите на мейл domoy007@gmail.com, пришлю.
Важные детали:
- Вас в вашем нотариальном акте упомянуто двое. Это значит, что вы можете представлять еще по 3 апартамента каждый. Причем не важно, сколько собственников в этих чужих апартаментах. Будь их там хоть четверо. Достаточно одному из них выписать на одного из вас доверенность на голосование на собрании. И все - вы голосуете на основании доверенности за весь апартамент.
- В нотариальном акте упомянут один из супругов. Несмотря на то, что реально без согласия второго ничего Вы со своей недвижимостью сделать не можете, супруг Ваш на основании простой доверенности голосовать за других, в том числе и за Вас, не может. Только если доверенность нотариальная.
- Любой посторонний гражданин, а также адвокат, также может голосовать по доверенностям от трех апартаментов. Доверенность на постороннего гражданина надо заверять у нотариуса. Гораздо проще и дешевле делать это в Болгарии. Но можно сделать и в РФ, переслать сюда, здесь перевести и легализовать. Было бы желание.
Обращаю внимание на то, что голосуют не люди, а проценты. Проценты ваших прилежащих частей, которые упомянуты в нотариальном акте. Чтобы эти проценты вычислить, надо знать общее количество квадратных метров прилежащих частей в доме. Выяснить это за небольшую плату можно через любого официально работающего адвоката. Еще раз обращаю внимание, что голосует лично или через доверенность один из собственников за всех, сколько бы их ни было в нотариальном акте.
Запомните - только ТРИ доверенности, не больше. Иногда УК пользуются тем, что собственники плохо знают закон, собирают доверенности пачками и говорят - все, у нас большинство! Если УК - собственник каких-то помещений в доме, то сколько бы их ни было - только 3 простые доверенности. Можно ли на каждого работника УК? Можно, если нотариальные. А простых только три. Причем на руководителя УК, а не на любую чистачку. На чистачку только при условии, что у нее есть доверенность от руководителя фирмы. Тогда на эту одну - три простые, на остальных дворников и садовников - только нотариальные. И тоже не больше трех на брата.
И, наконец, о технической стороне вопроса. В ворде набираете текст доверенности сразу на болгарском языке. Высылаете электронкой собственникам. Те распечатывают, подписывают, делают скан и высылают его Вам обратно. Все.
В следующий раз о формальностях, которые могут перечеркнуть всю подготовительную работу.

[IvanovaA]

Нда.. много букв.

[Артём2021]

Надежда, выражаю Вам огромную благодарность за столь подробный алгоритм перехода на этажную собственность! Буду ждать продолжения.

[Артём2021]

"Однако из общения с другими комплексами и их собственниками знаю, что теперь Вы можете лично обратииться в ЕВН или в ВиК с просьбой поставить и зарегстрировать Ваш индивидуальный счетчик. Сама не проверяла, но люди говорят, что можно."

ЕВН может поставить свой счётчик собственнику, если даже уже стоит счётчик, установленный УК с открытой на УК партидой?
Моему знакомому ЕВН отказал в этом, мотивируя это тем, что застройщик или УК должны дать своё согласие на закрытие своей партиды. Только тогда, когда застройщик или УК добровольно выразит такое согласие, только тогда можно будет закрыть партиду застройщика и открыть партиды на собственников. Разве не так?
Что самое интересное, по болгарскому законодательству после постройки определённого здания и получения акта16 ЗАСТРОЙЩИК ОБЯЗАН ПЕРЕДАТЬ ВСЕ ПАРТИДЫ НА СОБСТВЕННИКОВ!!! Только некоторые хитрожопые застройщики этого не делают. Тем самым нарушая болгарское законодательство!!!

[Артём2021]

"С другой стороны договор поддержки - это договор оказания услуг между УК и отдельным гражданином. Ни про какие общие собрания и их право вмешиваться в отношения сторон этого договора там не прописано))). Я вполне осознаю, что это юридическое крючкотворство, но формально это так. Сейчас мы как ЭС зарегистрированы в Общине, имеем банковский счет, подаем в суд на неплательщков. И одновременно в Агентстве по вписываниям все договоры поддержки с бывшей УК числятся действующими. Куда бы мы ни обращались с нашими уведомлениями о расторжении, все отвечают одно: хотите отразить в Агентстве факт расторжения - идите в суд."

В суде Вы безусловно выиграете этот процесс. Есть в Болгарии такое правило, как в России, что проигравшая сторона оплачивает ВСЕ СУДЕБНЫЕ ИЗДЕРЖКИ, в том числе нанятых Вами адвокатов?

[Надежда Власова]

Да, в целом суд решает, кто и сколько должен кому возместить в части издержек. Это всегда есть в решении. И гонорары адвокатов входят в эти издержки.

[Артём2021]

"В следующий раз о формальностях, которые могут перечеркнуть всю подготовительную работу."

Надежда, все с нетерпением ждут продолжения Вашего рассказа.

[Надежда Власова]

Итак. Вы создали сплоченную группу собственников-активистов в окружении сочувствующих. Выявили АБСОЛЮТНО ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ И ИХ ДОЛЮ В ОБЩИХ ЧАСТЯХ, которой они будут голосовать. Обсудили неформально повестку дня будущего собрания: размер таксы, способы ее расчета, кандидатуры на выборные должности, бюджет, текст правил внутреннего распорядка. В общем вроде все продумали, насколько это возможно. Осталось только все это узаконить, формально утвердить.
И вот здесь внимательность к деталям нужна как нигде! Дело в том, что ЗУЕС довольно подробно прописывает порядок созыва собрания, его проведения и необходимый кворум для принятия тех или иных решений. И, как правило, УК после первого собрания пытается в суде оспорить его решения. Если большинство за вами, то оспорить решения по смыслу довольно сложно - люди решили поступать со своим домом так или иначе, люди распоряжаются своей собственностью. Гораздо проще оспорить законность собрания по формальным причинам - не так написали Покану (приглашение) на собрание, протокол не на болгарском, не предоставили по требованию собственника список участников ит.д. и т.п.
Короче говоря, нарушили формальности про созыве, проведении, оповещении - собрание признают незаконным независимо от того, сколько вас на нем было и что вы там решили.
Это именно тот случай, когда одна мелочь способна погубить всю работу.
Во-первых. Кто имеет право инициировать созыв собрания? ЗУЕС Чл.12.
Если собрание первое, если вы считаете, что до этого момента никакой этажной собственности у вас в комплексе не было, то п.1 можно пропустить. Однако настоятельно рекомендую заранее одному любому собственнику обратиться в Общину с вопросом, была ли зарегистрирована ЭС в вашем комплексе. Бывает всякое. Например, УК, которая одновременно собственник каких-то объектов, в тихом феврале сама себя приглашает на собрание, сама во всем с собой соглашается, выбирает из своих рядов управителя, а тот с собой же подписывает договор на обслуживание уже от имени ЭС. И все это для большей законности регистрирую в Общине. Нередкий, между прочим, трюк.
Но, допустим, община ни про какую ЭС в вашем комплексе не знает. Идем дальше. П.2 - инициатором собрания может быть тот или те (да, их может быть несколько), у кого не менее 20% от общего количества голосов, то есть общих частей. то есть если их несколько, то 20% и более в сумме.
Очень важен п.3 Обратите на него внимание, даже если никакого избранного управителя у вас нет. У вас есть управляющая компания. И, прежде чем созывать собрание, обратитесь к ней с официальным требованием это собрание провести. Обратите внимание, что УК должна вывесить покану на собрание в 10-дневный срок ОТ ДАТЫ ПОЛУЧЕНИЯ вашего требования такое собрание собрать. То есть вы должны иметь на руках доказательства того, что требование собрать собрание не только было вами отправлено, но и ими получено. Так что емейл тут не очень подойдет. Гораздо лучше телепочта с уведомлением. Тонкости телепочты см. выше, где про расторжение договоров поддержки.
П.4 Итак, отсчитали 10 дней, покана на видном месте от имени УК не появилась. Добро, готовим и вывешиваем сами.
И, наконец, самый обнадеживающий п.5. Если собрание не собиралось больше года или в неотложных случаях инициировать созыв может любой собственник. Но пункт этот обнадеживающий только с виду. Пример из жизни. Суд решил, что собрание проводилось год назад на том основании, что на "новом" (а по факту первом) собрании собственники потребовали от УК отчета о расходовании средств. Ага, сказал суд. Значит был бюджет, а значит вы его утверждали, а значит было собрание. Во всяком случае вы не доказали обратного, поэтому суд считает, что есть основания предполагать, что собрание ваше не первое, а очередное. Попробуйте ка доказать не то, что оно было, а то, что его не было...
И, наконец, п.6. Это для тех, кто только получил акт 16.
Идем дальше. Выяснили, кто созывает собрание. Теперь порядок созыва - Чл.13 ЗУЕС. Общее собрание созывается через покану, подписанную лицами, которые созывают собрание. Покана вывешивается на видном общедоступном месте на входе в дом не менее чем за 7 дней до даты предполагаемого проведения. В неотложных случаях - не менее чем за 24 часа. В этой фразе на вес золота каждое слово! Если 20% вы набрали компанией, то Покану подписывают все! Неплохо указать в ней,что УК направлялось требование от..., полученное ..., но осталось без ответа. Если все-так решили созывать на основании "больше года не было" (п.5) или "не было никогда" (п.6), то можно и про это написать.
Очень тонкий момент - общедоступное место. Обязательно сфотографируйте, вешайте большой компанией, чтобы были свидетели. Потому что один наиболее распространенных способов борьбы с собраниями - срывать покану.
Читаем дальше. Дата и час, когда вы вешаете покану, должны быть написаны прямо на ней! Не только дата и час собрания.Это само собой. Но и дата, и час, когда повесили. Прямо на самой Покане! Написали, повесили, сделали фото. Кстати, обратите внимание на "доступное". То есть сколько входов, столько и покан, столько и фото.
Но и это еще не все. На каждую покану составляется протокол, в котором указывается, кто, на каком основании созывает собрание и когда он повесил об этом покану. И подписи не только тех, кто созывает, но и свидетелей - просто других собственников. В присутствии, как говорится.
После того, как проведете собрание, бережно храните эти поканы и протоколы. Не просто провели - можно выкинуть. Храните прям годами! А вдруг появится собственник, который скажет, что не был извещен надлежащим образом, только что узнал и категорически не согласен. УК иногда действуют руками таких ребят, которым тайком обещают индивидуальную таксу на годы вперед. Ну вы поняли...
Идем дальше. Чл.13 п.2. Вы обязаны не только повесить покану, но и выслать ее всем, кто оставил вам свой емейл, почтовый адрес в Болгарии (не в другой стране, именно в Болгарии) или номер телефона. Вот именно в этом месте появляется тот самый, который ничего не знал и ни с чем не согласен. Рекомендую обратиться в УК с просьбой предоставить электронные и почтовые адреса и номера телефонов всех собственников. Вот прям в том же письме можно, в котором просите собрать собрание. Они не дают, не отвечают, не созывают. У вас по крайней мере будет бумажка про то, что вы пытались узнать координаты собственников, но не смогли.
Да, кого знали, всем отправили емейлом, через месенджер. Это на деле. А для суда - Покана на видном месте. То есть для суда вы знаете емейл только в том случае, если суду предъявлено официальное письмо собственника, в котором он вам этот емейл сообщает. Или если имела место электронная переписка. То есть вы ему уже что-то на емейл писали, а он отвечал, или наоборот. Это важно учитывать, строя отношения с теми, кому ваше собрание не нравится по любым причинам. Это может быть не только УК, но и просто собственники. Болгарские суды завалены исками от собственников к общим собраниям, избранным управителям и т.п. И отсутствие уведомления о собрании - прекрасный повод отменить все решения.
П.3 про телефонный звонок. Имеет смысл вчитываться, если собственник известил вас об этом номере ОФИЦИАЛЬНО и может это доказать.
Обратите внимание на п.7. Уже в покане должна быть указана повестка собрания. И если вопрос на собрании обсуждался, а в покане его не было - это тоже может стать причиной отмены решения уже по этому конкретному вопросу. Очень советую в конце в повестку собрания добавить Прочее.
И, наконец, дата собрания. Только рабочие дни. Никаких выходных или официальных праздников.
Назначили, повесили, все написали-подписали. Наступает заветный день и час. И начинается все с стого, что вы должны понять, сколько процентов голосов участвуют лично или по доверенности. Формально говоря неплохо бы видеть в руках каждого удостоверение личности и нотариальный акт. Иначе возникает вопрос - ты кто такой? А по сути, главное, сосчитать процент. Если сходу набрали 67 от общего числа, то можно начинать. Если не набрали - откладываем на час, вдруг кто еще подойдет. Через час смотрим. Набралось 50% - начинаем. Не набралось, переносим на следующий рабочий день. В то же время и в том же месте. Сколько придет, хоть вдвоем.
Кстати, про место. Его тоже обязательно указать в покане. Оно по Чл.16 (1) может быть на территории или поблизости. Понятие близости закон не регламентирует. Так что чем ближе, тем лучше.
Собственно собрание. Вы не обязаны приглашать переводчиков со всех языков. Если собрание идет на болгарском, никаких проблем. Нужен тебе переводчик - приглашай и оплачивай из своих. Если ни одного болгарина среди собственников нет, собрание можно вести на языке большинства. Из вежливости тех, кто им не владеет, можно предупредить об этом.
Первым делом выбираем председателя и протокольщика (секретаря собрания). Протокольщик - очень важное лицо. Именно он считает проценты проголосовавших. Сколько было За, сколько Против. Его не интересует фамилия, номер апартамента. Его интересует только процент. Именно процент отражается потом в официальном протоколе. То есть пишете "за - ... %, против - ...%, воздержались - ...%. Это проценты не от присутствовавших, а от общего числа собственнков. Точнее, их общих частей.
Очень рекомендую в начале собрания установить максимальное время выступлений в прениях - минуты по 2 на человека. Иначе можно всю ночь прообсуждать.
Не обязательно в протоколе подробно пересказывать весь ход обсуждения. Достаточно просто отметтиить, что по этому вопросу имело место обсуждение и поступили следующие предложения. Проголосовали по каждому. Итоги голосования в %%.
Итоговый официальный протокол должен быть обязательно НА БОЛГАРСКОМ! Я отдаю на перевод в адвокатскую контору, которая ведет наши судебные дела. Они заодно и проверят все решения на точность формулировок и законность.
Чл.13 (5). В протоколе должны быть дата и место проведения собрания, повестка дня и список участников. Список - отдельная бумага, где указан номер апартамента, ФИО собственника, его доля в общем числе голосов и подпись или собственника, или того, кто голосует за него на основании доверенности. Лучше делать отдельной бумагой один раз, чтобы не расписывать по каждому вопросу. За перевод то плату берут постранично)))
Ну и наконец, рассылка протокола. На его изготовление у вас 7 дней - Чл.13 (6). А по Чл. 13 (7) дальше, через 7 дней управитель вывешивает на видном месте (про количество видных мест не забываем!) сообщение о том, что протокол готов. Снова фото, протокол о том, что повесили, с подписями свидетелей из числа рядовых собственников.Это же благая весть доносится до собственников через емейл и т.п. аналогично покане. И кто хочет почитать, просит прислать. Высылаем с подписями председателя и протокольщика. На каждой странице пишем "вярно с оригинала" и ставим подпись. Только так!
Я лично во избежание лишних отговорок сразу всем рассылаю скан на болгарском с подписямии и надписями плюс неофициальный текст на русском, тем, кто им владеет. Остальным гугл-переводчик в помощь.
С бюрократией все. В следующий раз про содержание.

[navasa]

ИНТЕРЕСНАЯ ТЕМА
Безусловно, проделана большая работа... ни совсем понятна цель - уйти совсем от уплаты ежегодной таксы поддержки или снизить ее размер до разумного?!

[Надежда Власова]

Цель - направить средства таксы поддержки на нужды дома, действительно поддерживать и улучшать наше общее имущество. А не финансировать приобретение все новых автомомбилей ведущих международных концернов собственником УК, оплату его кредитов и долгов бюджету Болгарии, строительным фирмам, работавшим на других объектах. Этот список можно продолжать долго...
Хотя при всем при этом таксу поддержки мы снизили. И за 2 года отремонтировали за ее счет часть крыши. Сделали новую гидроизоляцию и положили новую испанскую плитку поверх нее на всех террасах, так как под ними люди страдали от протечек годами.
К этому сезону мы смогли после 2-летнего простоя отремонтировать и запустить бассейн. Пришлось полностью поменять плитку, купить новые помпы. Установили современную автоматическую систему контроля и очистки воды.
Это не считая новых лежаков, зонтов, детского батута, теннисного стола, мовой мебели в холл по индивидуальному проекту.
Полностью восстановили не работавшую подсветку фасада и внутренней территории, систему капельного полива.
Задача снизить таксу решается просто: сами моем полы в коридоре, бассейн засыпаем землей, сад поливать перестаем, лифт отключаем, по коридорам ходим с фонариками. Все!
Так что снизить таксу - не самоцель)))

[Артём2021]

"С бюрократией все. В следующий раз про содержание."

Надежда, "про содержание" напишите?

[Надежда Власова]

Лучше поздно, чем никогда! Продолжаю.

В 2024-25 годах в ЗУЕС внесли много существенных изменений. Ниже информация по состоянию на февраль 2025 года.

Собрание в принципе можно проводить хоть втроем. Но практический смысл это будет иметь при наличии нужных кворумов, которые теперь установлены Законом. Обратите внимание, процент голосов указан НЕ ОТ ПРИСУТСТВОВАВШИХ, А ОТ ВСЕХ 100%. Не человек, а метров общей площади. Голосуют в Болгарии этими метрами.

Где взять эти проценты? На сайте кадастра https://kais.cadastre.bg/bg/Map/Index. Берете из нотариального акта кадастровый номер своего апартамента. Там будут цифры и точки между ними. Так вот после последней точки – номер именно вашего объекта. Вместо него ставите 1, вводите в поисковик (лупа наверху слева) – «Ключеви думи». Откроется информация. Щелкаете по текстовой строке и видите отдельно чистую площадь и отдельно общие части, приписанные каждому. Дальше 2 и так далее до тех пор, пока сайт не напишет, что нет такой информации.
Только не спрашивайте, почему столько? Решает государство на этапе выдачи 16 акта на дом. Я, как ни искала, никакой закономерности не нашла. Просто поверьте)))

Составляете в XL табличку с номерами апартаментов, магазинами и прочим. Напротив каждого отдельно чистые метры и отдельно идеальные части. Дальше считаете долю метров каждого в %% от общей суммы общих частей.
Метров на сайте может не быть. Тогда официальный запрос в кадастр или в Общину. Проблема в том, что делать запрос по закону должен избранный управитель. А как его избрать, если непонятно, сколько у кого %% голосов? Думаю, можно попробовать через адвоката.

Итак:
- Чл.17 (2) 3. Полезные расходы (которые увеличивают стоимость дома при переустройстве и ремонте в общих частях, кроме расходов на необходимый, неотложный и капитальный ремонт) – 75%,
- Чл17(2)4. Простить собственнику долг или дать рассрочку – 75%,
- Чл17(2)5. капитальный ремонт – 51%,
- Чл17(2) 6. Реклама или технические сооружения на доме – 50%,
- Чл17(2) 6. Зарядные точки для электромобилей – 50%,
- !!!!! Чл17(2) 7, Чл.19.(8) выборы управителя или управляющей компании – 50%,
- !!!!! Чл17(2) 8 распределение расходов на управление и содержание, то есть бюджет – 51%,
- Чл.17 (7)1 правила внутреннего распорядка, утверждение или внесение изменений – 50%,
- !!!!! Чл.17 (7) 2, 3 выборы управителя и остальных – 50%,
- !!!!! Чл.17 (7) 4 размер таксы на управление и содержание – 50%.

Сами видите, без 50% сторонников ни один существенный вопрос не решить, даже управителя не выбрать.

Итак, на собрании нужно:

1. Выбрать Управителя или Управительный совет, если вы собираетесь сами организовать обслуживание своего комплекса. Или принять решение о передаче обслуживания профессиональной фирме. Управительный совет не советую. Надо будет делать протоколы по каждому вопросу, подписи собирать. Если решите передать всю работу фирме, то на собрании утверждаете конкретную фирму и того, кто от имени остальных подпишет с ними договор.
На сегодня есть расхождения в букве закона и в реальности. По закону, если выбираете фирму, она обязательно должна быть включена в реестр профессиональных домоуправителей. На деле нет никакого реестра и никакого порядка регистрации в этом реестре.

2. Если выбираете управителя, обязательно в протокол включаете сумму вознаграждения ему за работу или тот факт, что он будет работать бесплатно. Учтите, что это не найм, никакого разрешения на работу не нужно. Получение такого вознаграждения – это не зарплата, никакого нарушения миграционного законодательства не будет. У меня на эту тему есть официальное письмо Министерства труда.

3. Обязательно в протокол отдельным решением право управителю подписывать договоры и нанимать людей.

4. Обязательно отдельным решением поручение открыть счет в банке.

5. Обязательно поручение управителю перевести на свое имя партиды на ток. Это если у вас есть индивидуальные партиды. Если нет, если платили в управляющую компанию, то поручение перевести собственников на индивидуальные счетчики. Перевод счетчиков на ток дает экономию в 4 раза! Тариф для физических лиц.

6. Если нет индивидуальных водомеров, а вы хотите их иметь, обязательно поручение управителю организовать переход на индивидуальные водомеры.

7. Обязательно утвердить право управителю подавать в суд на должников.

О том, откуда возьмется такса, как ее считать, напишу отдельно. Слишком объемный вопрос.
Продолжение следует…