Регуляция грунта под строительство

[Timo]

Здравствуйте Юрий.

Хотел спросить по поводу плановых регуляций земель. Суть ввопроса в том, что продавец земли предлагает приобретать земли без регуляции, мотивируя это тем, что сейчас происходит плановая регуляция земельных участков государством (причем в регуляцию вносятся участки бесплатно). Из нашего раннего разговора, я понял, что внести участок в регуляцию, довольно долгая процедура и может затянуться до 1 года. Тогда, возникает вопрос, приобретая такой грунт без регуляции, возможно ли заранее узнать в каком либо департаменте, когда произойдет плановая регуляция данного участка и из практики, предерживается ли департамент таких планов?


С уважением,
Тимо.

[Юрий]

Перевод земли в регуляцию достаточно неясная процедура и я бы на основывался на объяснениях собственника продаваемого участка. Даже в тех случаях, когда все вроде нормально возникает множество проблем, решить которых оказывается достаточнпо сложно. Могу привести такой пример.
Участок в Софии регулированный с нанесенным на плане ПУПом, включенный в основной план развития Софии до 2010 года с указанием там размера постройки и т.п. Участок расположен на берегу реки. При подписании нотариального договора оказалось, что Община вдоль реки взяла 5 метровую полосу для строительства укрепления берега с запрещением использования данной территории собственником (строительства и т.п.). Общая часть отобранного участка порядка 100 кв.м. Для компенсации собственнику вернули 30 кв.м. за счет улицы. Участок оказался "нерегулярным", т.е. не были решены вопросы оплаты 30 кв.м. собственником, хотя на самом деле Община должна была выплатить компенсацию собственнику! Все это было установлено уже у нотариуса, который отказался регистрировать такую покупку до исправления этих проблем. Покупателя я сначала убедил, что заниматься покупкой не стоит, а следует взять задаток и все!
Но так как продавцу были нужны деньги, то он согласился снизить цену на участок 30%, а также нашли нотариуся, который согласился оформить покупку, как нерегулированного парцела. В ДАГ (Дирекция Архитеклтуры и Градоустройства) сказали, что исправление этого недоразумения дели 1-2 месяца. В результате покупка была оформлена, но за 6 месяца вопрос до сих пор не решен! ВСе соглашаются, что дело чисто административное, может быть решен быстро, а на практике документы путешествуют с одного стола, без принятия конкретных решений!
В России подобное недоразумение быстро было бы решено с помощью определенной взятки, а в Софии все сейчас бояться брать, указыавя на инсталированные видеокамеры и т.п.
Подобные изменения в участке были сделаны в 2000 г. и даже не поставили в известность собственника участка!
Юрий

[BGinfo-2]

Суть ввопроса в том, что продавец земли предлагает приобретать земли без регуляции, мотивируя это тем, что сейчас происходит плановая регуляция земельных участков государством (причем в регуляцию вносятся участки бесплатно).

В ответе Юрия приведен конкретный пример одной из многочисленных проблем, которые могут возникнуть при покупке участка, чье назначение не соответствует планам покупателя. Проверить слова продавца про "плановую регуляцию" можно посмотрев утвержденный план развития общины, где указаны границы и назначение участков в пределах этих границ. Но вот по поводу сроков, когда назначение участка будет "планово изменено" - этого никто не знает, в том числе в самой общине ничего гарантировать не могут. 1 год - это хорошо и быстро, а может и 3-4 года. Так и это только на бумажке будет, а когда появится материальное обеспечение нового устройственного плана в виде дороги и коммуникаций - это отдельный вопрос.

Вообще если цена "нерегулированного" участка на порядок, в 3-4 раза ниже - можно рискнуть. А если "скидка на нерегулированность" 20-30% - покупать такой участок смысла нет, последующий "геморрой" может съесть всю скидку и не один раз.