Послесловие к разговору о кредитах....

[Вячеслав]

Жаль, что из 7 стр. на форуме, деловому обсуждению посвящено чуть более странички (это я про дискуссию о банковских кредитах). К слову, во-многом согласен с тем что писал СоС.
Но я не об этом. Бог с ней с курортной недвижимостью. А что народ думает по поводу коммерческой недвижимости в приморских и др. городах Болгарии. Кто-нибудь пытался строить-покупать-сдавать офисы. магазины. кафе и проч. Что происходит в этом сегменте рынка?
И какова здесь ситуация с кредитованием ...?

[Вячеслав]

Народ, а по сути моего вопроса кто-нибудь может дать инфу....???

[rollei]

Народ, а по сути моего вопроса кто-нибудь может дать инфу....???

В Солнечном Береге - полно свободных новопостроенных магазинов под наем и на продажу. Пытался узнать у знакомых болгар о размерах наема, но все молчат как партизаны - коммерческая тайна. Или врут; не пойму. За кафе в центре упоминалась цифра 30.000 евро за сезон. Пятачок для массажиста - 3000 лева на сезон. Опять-же - если не врут.

[CoC]

Магазинов и офисов под наем сколько угодно. На хороших местах (главный променад вдоль моря, аллея "Кубан") цены абсолютно запредельные. Например на алле рядом с морем в прошлом году был офис продаж "Пионера" - они строят комплекс "Емералд", фирма как известно совсем не бедная. В этом году аренду возобновлять не стали - видимо не выгодно. Так же по соседству прекратил работу офис строителей "Триумфа" и вероятно по той же причине.

Рассматривая покупку коммерческой недвижимости надо учитывать, что за последний год появились первые супермаркеты (Младост например в центре курорта), появился Mall - в Роял Гарден, там даже "Техномаркет" имеется. Т.е. конкуренция есть, растет и будет нешуточная.

Купить что-то, чтобы выгодно сдавать - непросто, объекты коммерческого назначения на правильных местах продаются по 5..15 тыс. евро/м2, что совсем не дешево. При такой цене закупки даже казалось бы потенциально высокая цена сдачи все равно не особо стимулирует

Короче надо купить в правильном месте - но недорого. А такие чудеса случаются не часто. Здесь ситуация та же, что и с апартаментами - "Первая линия" живет и процветает, а остальное, ввиду перезастройки, сталкивается с проблемой избытка предложения. Может через пару лет что-то и изменится.
-------------------------------------------------------------------
Два года назад мне предлагали "очень выгодно вложиться" в офисные и торговые площади в строящемся здании (пристройка к отелю), рядом с центром и в неплохом вроде месте. Цена была 3000 евро/м2, оптом отдавали за 2500. Я не взял, к счастью. Во первых, сдача пристройки затянулась "ненадолго" - ровно на год, пустили две недели назад. А во вторых за это время рядом было настроено столько, что местоположение пристройки стало абсолютно неактуальным и половина помещений стоит пустая, а остальные выглядят как-то кисло

Те, кто вложился 3-4 года назад в редкие тогда еще бизнес-помещения конечно вытащили козырного туза. Впрочем тогда никто в проигрыше не оставался. Вкладывать сейчас в бизнес-недвижимость я бы не стал, подождал бы годик.

Уважаемые, это мое частное мнение. Так как я лично уже 5 лет наблюдаю то, что происходит на Сл.Бряг и за это время купил и продал там более 200 объектов недвижимости, включая отель на первой линии - имею некоторое видение вопроса. Я тут ничего не рекламирую и никому ничего не предлагаю. Если не понравилось что-то в сообщении - спокойно, без эмоций, напишите свое мнение или проходите дальше.

Заранее спасибо!

[rollei]

Магазинов и офисов под наем сколько угодно. На хороших местах (главный променад вдоль моря, аллея "Кубан") цены абсолютно запредельные......

Я-бы тоже хотел подтвердить эту информацию. Понастроили - просто лопатой греби, кто всё это будет покупать, пока не понятно. Обороты упали (если верить "воротилам" местного бизнеса), конкуренция выросла на несколько порядков и наем с каждым годом увеличиваются. Потом, главный вопрос для мелкого торговца - что продaвать? Опять очки и кожаные пояса? Конкуренция огромная, люди стараются выдумать что-то новое, но пока не получается (и вряд-ли получится). Да и покупательная способность у туристов здесь низкая, что-бы хорошо заробатывать - нужен хороший оборот, а значит место в центре, а цены там уже ого-го. Хотя многие, надо сказать, плачутся по привычке - прибедняться и жаловаться здесь, в Солнечном, в моде.

Похоже, что стоимость коммерческих объектов - офисов, магазинов и т.д. на данный момент достигла апогея. Просто не выгодно стало покупать, потому-что нет ещё такого товара (крoме, пожалуй, наркотиков), продавая который, можно было-бы окупить все эти затраты за помещение и ещё и заработать деньги. Солнечный Берег - не Гран Канариа. Здесь король это - сезон; 6 месяцев работаешь, 6 отдыхаешь и магазин за 15000 енотов на квадрат - пустует.


Всё со временем утрясётся и встанет на свои места,но я считаю,что годика 3-4 придётся ещё подождать.

[Natosha]

Абсолютно согласна. Испытала на собственном опыте. На т.н. променаде в Зл.Пясцы помещение 20 кв.м. сдают за 15.000 евро за сезон это не в центре, а в центре столько хотят за 10 м.в. . Продавать там уже нечего. Спрос на однообразное барахло очень низкий, а красивые магазины типа бутиков туристы обходят стороной.
Кто бывал в Албене знает ресторанчик Поко Локо, это где официанты танцуют, в прошлом году аренда была 150 000 евро, хозяин сказал, что, действительно, лучше поехать на Канары.

[Юрий]

А что народ думает по поводу коммерческой недвижимости в приморских и др. городах Болгарии. Кто-нибудь пытался строить-покупать-сдавать офисы. магазины. кафе и проч. Что происходит в этом сегменте рынка?
И какова здесь ситуация с кредитованием ...?

Насчет приморских районов информацию дали достаточно. Добавлю только, что размер найма сильно зависит от мастонахождания объекта и находится в интервеале от 3 до 250 Евро /кв.м. в месяц. Информация получена из моего собственного "проучване" для одних клиентов, к сожалению нигда в интернете ее найти не удалось.
Насчет других городов: в Софии наблюдается сиольная нехватка офиснх и др. бизнес площадей, несмотря на огромное строителство. Стоимость офисной площади категории А, превысила 3000 Евро/кв.м. на бульваре Болгария. Наймы коленлются от 5 до 45 Евро/кв.м./месяц для офисов, а для магазинов до 150 Евро/кв.м. (в МОЛах), а на бульваре Витоша (ЦЕНТР) достигает более 500 Евро/кв.м.(но предложений порактически не!). Сейчас в Софии строится несколько десятков бизнес комплексов на стоимость по 150 млн. Евро, но и такое строительство, вероятно на состояние интереса к офисным помещениям не окажет достаточного влияния. Цена офисных помещений в Софии сейчас от 650 Евро - не неудобных местах (знаю несколько таких предложений) до 1800 Евро, как искючение до 3000 Евро/кв.м. Интерес к Софии, как европейской столице резко возрос за последний год.
Несколько ниже интерес, но все таки большой, в Пловдиве, Стара Загора, Русе и еще нескольких "крупных" для Болгарии городах.
Юрий

[CoC]

Стоимость офисной площади категории А, превысила 3000 Евро/кв.м. на бульваре Болгария.

В центре, ввиду его территориальной ограниченности, с офисами вообще трагедия. Нам за наш офис, который три года назад был куплен за 90`000 евро плюс еще 70`000 в реконструкцию, сейчас предлагают 550`000 евро.

Найти что-то для покупки по реальной цене практически невозможно. Большой интерес и спрос к офисным площадям на местах вне центра, но с хорошей транспортной доступностью, например, как заметил Юрий - на бульваре Болгария. С другой стороны огромное количество площадей в зданиях, построенных на "неправильных" местах не могут найти арендатора. Так что однозначно сказать, что покупка или строительство офиса это выгодное вложение - нельзя. Зависит от того где и почем.

[Вячеслав]

Всем спасибо кто откликнулся, но прошу внимательно прочитать текст вопроса : каковы перспективы и возможности покупки коммерческой недвижимости в городах и поселках черноморского побережья (Синеморец, Варна, Равда, Бургас), т.е. там где народ живет постоянно. Кккова цена кв. м покупаемой площади (офис, магазин, кафе, бар. и .т.п. и. соответственно расценка на аренду этой площади или реально возможный доход при организации собственного бизнеса. Понимая, что ответы на мои вопросы подразумевают бизнес-интересы, готов обсудить разумные мдеи, вплоть до партнерства....

[Юрий]

но прошу внимательно прочитать текст вопроса : каковы перспективы и возможности покупки коммерческой недвижимости в городах и поселках черноморского побережья (Синеморец, Варна, Равда, Бургас), т.е. там где народ живет постоянно.

В том-то и проблема, чро народ там постоянно не живет: курортный сезон в основном не превышает 6 месяцев, и за это время надо заработать на оставшую жизнь. Большая часть населения маленьких городков после окончания сезона переселяется на "постоянные квартиры", и это относится и к значительному числу жителей Бургаса и Варны.
!то касаевтъся городов с постоянным обитанием, я постарался дать вам кратйую информацию.
Что касается партнерства, то постарайтесь сформулировать свою идею более конкретно, и тогда возможно будет более деловое сотрудничество.
Юрий