Порядок оформления недвижимости

**Зеленков** » 04/04/2008, 23:02

Всем "бывалым". мне поступила достоверная инфа, что можно оформить нотариальный акт на апартамент при 14 акте, дом ещё не запущен? Возможно ли такое? Какие тут подвохи?

**Пульхерия** » 04/04/2008, 23:06

Совершенно точно можно, сама видела своими глазами. Подвох один - надо быть уверенным, что застройщик доделает все до конца в обещанные сроки, так как 14 акт дается, когда много чего еще нет (например, лифт не работает). Если сроки не ах как актуальны - то подвохов нет.

**Зеленков** » 04/04/2008, 23:11

Спасибо, а как эти гарантии получить?

**Пульхерия** » 04/04/2008, 23:13

Только репутация застройщика. Плюс еще своими глазами увидеть, что уже построено.

**Borka** » 04/04/2008, 23:14

Зеленков писал(а): а как эти гарантии получить?

Не оформлять на акт 14, чудило :lol:

**Зеленков** » 04/04/2008, 23:16

Борьке персональное СПАСИБО, жаль, что нет комментов.
Насчёт доделывания я понял сразу, непонятен момент акта 15 и 16, обязан лис строитель доводить до них? Или эта проблема новых владельцев?

**Юрий** » 04/04/2008, 23:39

Зеленков писал(а):Всем "бывалым". мне поступила достоверная инфа, что можно оформить нотариальный акт на апартамент при 14 акте, дом ещё не запущен? Возможно ли такое? Какие тут подвохи?

Акт 14 дается строителю, когда построена основная конструкция здания до крышу включеительно. Доделок в таком состоянии требуется еще много: нет "ни окон, ни дверей" ...не говоря о лифте.
Как правило, строители заинтересованы заключать нотариальный акт на данном этапе, так как налоговая оценка минимальная и при оформлении сделки по налоговой оценке, строитель избегает многих налогов. НО, например, банки, как правило, не оформляют ипотечные кредиты при акте 14, так как достаточно много рисков.... Все зависит от строительной фирмы и основного инвестора. Если они серьезные, то можно пойти и на риск.
Единственный плюс, что у вас есть акт о собственности, что гарантирует, что рано или поздно вы будете что-то иметь.
Но не во всех случаях постройка имеет административный адрес, т,е, у вас могут быть проблемы при получении виз в Болгарию на основании наличия жилой собствености в Болгарии.
Банки, как правило, не отказывают в ипотечном кредите, если здание уже получило АКТ-15, т.е. здание построено полностью и в нем, в принципе, можно жить: есть стены, крыша, вставлены окна и двери, но не подключены необходимые коммуникации, не запущен лифт и др. Здесь важно при подписании Предварительного договора включить пунк, что при задержке с Актом-16, строитель обязуется оплачивать ток, воду за свой счет по пром. тарифам. Здесь строитель передает постройку основному инвестору.
Акт 16, или "Разрешение для пользования": здание соотвествует всем нормам и стандартам, и принявшая комиссия подтверждает, что в здании можно жить, там должно все работать и быть подключена ко всем предвиденным коммуникациям, здание имеет административный адрес.
С получением каждого из перечисленных актов, как правило, растет и продажная цена апартамента.
Рисковать или нет, должен решать каждый сам, как и сопоставлять свои возможности с ценой объекта и этапом строительства.
Юрий

**Зеленков** » 05/04/2008, 00:05

Спасибо Юрий, про кредит все понятно.
Что значит "основной инвестор"? Кто им будет и на ком лежит ответственность за получение актов 15 и 16? В доме много квартир, если часть покупателей оформят нот. акты на 14 акте, а остальные бужут ждать?

**Пульхерия** » 05/04/2008, 00:15

Зеленков писал(а):Спасибо Юрий, про кредит все понятно.
Что значит "основной инвестор"? Кто им будет и на ком лежит ответственность за получение актов 15 и 16? В доме много квартир, если часть покупателей оформят нот. акты на 14 акте, а остальные бужут ждать?

Ситуация очень простая. Все разрешения привязаны к земле. Кто собственник участка - то и является застройщиком (или инвестором, если Вам так больше нравится). Именно с ним Вы и заключается договор о продаже, который в Болгарии называется нотариальным актом. По поводу надежности - смотря с чем сравнивать. Если с предварительным договором (которым, главным образом, и оформляются сделки по продаже строящихся объектов), то Вы сами понимаете, что они не идут ни в какое сравнение с нотариальным актом - Вы же становитесь собственником недвижимости. Остальные акты (14 и 16) получает застройщик. Учитывая менталитет болгарских застройщиков (которые не хотят платить лишних налогов), обычно они одновременно с нотариальным актом (в котором указывается сумма, с которой они собираются платить налоги) подписывают так называемый договор о достройке, по которому Вы платите оставшуюся часть, и в котором указываются их обязательства по достройке (сроки, штрафы и т.п.). Однако не очень представляю, куда этот документ реально можно предъявить - оно подставляет обе стороны с точки зрения уклонения от уплаты налогов :shock:

**Зеленков** » 05/04/2008, 00:19

Короче, ничего не подписывать до получения акта № 16?????? С предв. договором гарантий больше :roll:

**Юрий** » 05/04/2008, 00:21

Зеленков писал(а):Что значит "основной инвестор"? Кто им будет и на ком лежит ответственность за получение актов 15 и 16? В доме много квартир, если часть покупателей оформят нот. акты на 14 акте, а остальные бужут ждать?

Основной инвестор, это тот , кто финансирует данную сътройку. Не всегда, или точнее, в большистве случаев инвестор нанимает строителя/строительную фирму для исполнения проекта. Но после начала строительного бума с 2003 года, многие строители начали сами инвестировать в свое строительство, что довело к практически неуправляемому процессу.
Получение акта 15 обязанность строителя, а акта-16 обязанность инвестора, если они в разных лицах...
На каком этапе подписывать нотариальный акт о собственности является лишь соглашением сторон по сделке. Некоторые инвесторы не продают ранее акта 16 по нескольким причинам: получить максимальную цену за профажу построенного: у них достаточно своих денег и им не нужно зависеть от других. В тех же случаях, когда когда стараются продавать на "нулевом цикле" и желают получить сразу более 40-50% стоимости, говорит лишь о том, что строитель/инвестор не имеют своих средств на строительство и строит на собранные деньги. В последних случаях есть и определенный риск, что строительство не будет завершено. К счастью, последние несколько лет подобное встречается в Болгарии крайне редко.
Юрий

**Зеленков** » 05/04/2008, 00:31

Спасибо, но вот вопрос про экономию строителя на налогах (кстати здесть строитель и инвестор- одно лицо), покупатель ведь тоже будет платить меньше налог на имущество? Или я ошибаюсь?
Кто может прокомментировать изменения в законодательстве Болгарии, в связи с которыми теперь требую подписывать декларацию о том, что ты перечисляешь "личные средства" , ссылаясь на ст. 4 ч. 7 и ст. 6, ст. 5, п.3 Закона о предупреждении и о борьбе с отмыванием денег????? :cry:

**Сергей Попов** » 05/04/2008, 08:54

Зеленков писал(а):Короче, ничего не подписывать до получения акта № 16?????? С предв. договором гарантий больше

По моему ничего не поняли.
По предварительномъ договору Вам обещают продать.
По окончательному договору Вам уже продали и обещают достроить.
Насчет декларации о происходе денег- она распространяется на всех-и на местнъх и на иностанцах

**Зеленков** » 05/04/2008, 09:19

Да всё я понял, никаких гарантий НИГДЕ, "болгарская рулетка", ну что ж поиграемс......... Ох не знают они наших :lol:

**Юрий** » 05/04/2008, 09:31

Зеленков писал(а):Спасибо, но вот вопрос про экономию строителя на налогах (кстати здесть строитель и инвестор- одно лицо), покупатель ведь тоже будет платить меньше налог на имущество? Или я ошибаюсь?

Зависит от того, кто покупатель: Если физическое лицо, то налоги определяются от налоговой стоимости имущества в районе, если юридическое лицо, то балансовой стоимости имущества, что, естественноп будет совпадать со стоимостью в нотариальном акте.
В целом, если говорить о выгоде покупателя, то он заплатит меньше налогов по оформлению, а и годовой налог на недвижимость также будет немного меньше. Но, годовой налог составляет сумму порядка 0,15% и мало кого затруднит. Здесь вопрос в надежности сделки, чтобы в случае "чего", можно было вернуть потраченное. Здесь очень важно все подробно прописать в предварительном договоре, и предвидеть все неустойки, если другая сторона не исполнит свои обязательства.

Кто может прокомментировать изменения в законодательстве Болгарии, в связи с которыми теперь требую подписывать декларацию о том, что ты перечисляешь "личные средства" , ссылаясь на ст. 4 ч. 7 и ст. 6, ст. 5, п.3 Закона о предупреждении и о борьбе с отмыванием денег?????

Данные изменения в Законодательство Болгарии введены уже давно, и заполняются не только иностранцами, но и болгарами. Во всех банках заполняют подобную декларацию, если внасяте на счет сумму превышающую 5000 левов. так что пугать людей, ужесточениями законодательства не следует, хотя это и следует учитывать.
Юрий

**Зеленков** » 05/04/2008, 15:39

Спасибо Юрий, касколько я понимаю, если строитель поторопиться оформить нот. акт, он освободится от уплаты налога на имущество за текущий год?

**Сергей Попов** » 05/04/2008, 18:17

Зеленков писал(а):Спасибо Юрий, касколько я понимаю, если строитель поторопиться оформить нот. акт, он освободится от уплаты налога на имущество за текущий год?

Я снова попытаюсь сказать,что Вы не поняли.В конце концов Вас не интересует что будет платить строитель.Чем раньше у Вас нот.акт,тем раньше Вы являетесь собственником чего-то.По предварительному договору вам только ОБЕЩАНИЕ получить.И это по закону,а не по желанию строителя.

**Н@стя** » 05/04/2008, 23:10

А 16 акт разве не нужен, если есть булстат? Наш продавец говорит...зачем Вам 16 акт, если уже есть булстат?

**Borka** » 05/04/2008, 23:14

Н@стя писал(а):А 16 акт разве не нужен, если есть булстат? Наш продавец говорит...зачем Вам 16 акт, если уже есть булстат?

Б Р Е Д

Дорогая, это такой дикий бред - как на иностранном языке русскими буквами. Или Вы ничего не поняли, или надо продавца поменять с его лапшой.

1. Акт 16 - такого нет, есть Разрешение на пользование.

2. Булстат присваивается иностранцу - покупателю недвижимости в Болгарии после совершения сделки и получения нотариального акта.

**Н@стя** » 05/04/2008, 23:21

Про Булстат мне всё понятно...раскажите про 16 акт...он должет быть обязательно и нужно трясти риэлтора, чтобы его предоставил?...он постоянно придумывает "отмазки"...типа зачем он Вам?

**Skorpion_BG** » 05/04/2008, 23:28

Н@стя писал(а):Про Булстат мне всё понятно...раскажите про 16 акт...он должет быть обязательно и нужно трясти риэлтора, чтобы его предоставил?...он постоянно придумывает "отмазки"...типа зачем он Вам?

"Разрешение за ползване" должно быть обязательно! А акт 16 - это акт комисии которая принимает объект и на основании этого акта выдается "Разрешение за ползване"!

**Borka** » 05/04/2008, 23:38

Разрешение на пользование выдается после окончания строительства, включая благоустройство территории и когда все инсталяции проверены и в рабочем состоянии. Т.е. если покупаете на этапе строительства, то никакого Разрешения на пользовании еще нет.

При наличии подписанного Акта образец 15 (окончание строительных работ) в принципе уже можно смело покупать. Разрешение на пользование обычно оформляется в 2..4 месячный срок после Акт 15. Хотя порядочные застройщики идут на то, чтобы последний платеж 10-15% и соответственно оформление собственности производить после получения Разрешения на пользование.

**Н@стя** » 05/04/2008, 23:47

Спасибо...вот теперь всё понятно. Мы покупали уже построенный комплекс...там оставались небольшие доработки...кондиционеры должны были установить...кое-где подкрасить и 16 акта на тот момент не было...сейчас комплекс полностью готов, но риэлтор придумывает "кучу отмазок" на нашу просьбу получить "разрешение на пользование"...не пойму почему?

**Borka** » 05/04/2008, 23:50

Н@стя писал(а):но риэлтор придумывает "кучу отмазок" на нашу просьбу получить "разрешение на пользование"...не пойму почему?

Какой риэлтор? Вы, если уже купили, имеете дело только с застройщиком. У него и спрашивайте. А риэлтору Вы давно уже по барабану, только надоедаете.

**Н@стя** » 05/04/2008, 23:56

Borka писал(а):
Н@стя писал(а):но риэлтор придумывает "кучу отмазок" на нашу просьбу получить "разрешение на пользование"...не пойму почему?

Какой риэлтор? Вы, если уже купили, имеете дело только с застройщиком. У него и спрашивайте. А риэлтору Вы давно уже по барабану, только надоедаете.

Мы "общаемся" только с риэлтором, а он в свою очередь с застройщиком...каким образом я могу требовать разрешение с застройщика? И оформлением занимается риэлтор по доверенности от нас...так, что и требовать мне приходится только с него.

**Borka** » 06/04/2008, 00:08

Н@стя писал(а):Мы "общаемся" только с риэлтором, а он в свою очередь с застройщиком...каким образом я могу требовать разрешение с застройщика? И оформлением занимается риэлтор по доверенности от нас...так, что и требовать мне приходится только с него.

Вы вообще-то покупаете у застройщика и именно он получает Разрешение на пользование. А риэлтор - ненужный посредник, какой с него спрос?

А вообще что Вы можете требовать? Все по доверенности, кто-то что-то делает, а Вы только мешаете людям работать. Деньги наверно уже заплатили, доверенность дали - сидите теперь спокойненько и ждите. И не нервируюте людей своими требованиями, таких как Вы много, а они - одни!. :wink:

**Н@стя** » 06/04/2008, 00:16

Borka писал(а):
Н@стя писал(а):Мы "общаемся" только с риэлтором, а он в свою очередь с застройщиком...каким образом я могу требовать разрешение с застройщика? И оформлением занимается риэлтор по доверенности от нас...так, что и требовать мне приходится только с него.

Вы вообще-то покупаете у застройщика и именно он получает Разрешение на пользование. А риэлтор - ненужный посредник, какой с него спрос?

Это хорошо, что у Вас есть чувство юмора. А "ненужный посредник", как Вы его назвали, получил деньги именно за то, что он занимается оформлением сделки и всех соответствующих документов...вот и требовать я буду с него...иначе зачем он нужен?

**Borka** » 06/04/2008, 00:35

Н@стя писал(а): А "ненужный посредник", получил деньги именно за то, что он занимается оформлением сделки и всех соответствующих документов...вот и требовать я буду с него...иначе зачем он нужен?

Ну насколько я понял, пока в ответ имеете невнятное мычание и спрашиваете совета на форуме. А Вы что, посреднику всю сумму заплатили авансом?

**Н@стя** » 06/04/2008, 00:50

Borka писал(а):
Н@стя писал(а): А "ненужный посредник", получил деньги именно за то, что он занимается оформлением сделки и всех соответствующих документов...вот и требовать я буду с него...иначе зачем он нужен?

Ну насколько я понял, пока в ответ имеете невнятное мычание и спрашиваете совета на форуме. А Вы что, посреднику всю сумму заплатили авансом?

Нет...авансом заплатили половину суммы, в первый приезд, а во второй приезд...оставшуюся часть...оформили сделку в присутствии нотариуса...расплатились и оформили доверенность на риэлтора...на большее времени не хватило.

**Borka** » 06/04/2008, 01:13

Н@стя писал(а): а во второй приезд...оставшуюся часть...оформили сделку в присутствии нотариуса...расплатились и оформили доверенность на риэлтора...на большее времени не хватило.

Доверенность на что? Вы уже сделали сделку, все, Вам больше никто кроме застройщика не нужен.

С риэлтором расплатились, а сейчас пристаете к нему с какими-то там вопросами? Вы очень наивная. Поймите, что ВСЕ. Никто ничего не должен, проехали. Летом приедете отдыхать, застройщик покажет, если получит, разрешение на пользование и всех делов.

**Зеленков** » 06/04/2008, 15:12

Просветите, плиз, пришла инфа, что те, доверенности, выданные в прошлом году для оформления недв - устарели, необходимо оформлять новые (типа изм в законе)? Так ли это?
Если нарушены сроки строительства по предв договору - как поступить? Требовать заключения нового или ждать окончания строительства?

**Н@стя** » 06/04/2008, 15:32

Да...новые требование к оформлению доверенностей...добавилась ещё одна третья печать...нам тоже пришлось переделывать.

**Сергей Попов** » 06/04/2008, 17:02

Зеленков писал(а):Просветите, плиз, пришла инфа, что те, доверенности, выданные в прошлом году для оформления недв - устарели, необходимо оформлять новые (типа изм в законе)? Так ли это?
Если нарушены сроки строительства по предв договору - как поступить? Требовать заключения нового или ждать окончания строительства?

Законовых изменений требований к доверенности нет.Если кто знает о них прошу написать где эти изменения.
По другому вопросу-покажите договор или здесь и по ЛС,постараюсь помочь.Реквизиты спокойно можете убрать

**Borka** » 06/04/2008, 17:31

Сергей Попов писал(а):Законовых изменений требований к доверенности нет.

Есть. Теперь в доверенностях, касающихся собственности нотариус заверяет не только подписи сторон, но и содержание доверенности. Т.е. не просто проверяет удостоверение личности доверителя, но и читает сам текст доверенности на его соответствие требованиям к содержанию и убеждается, что доверитель это содержание понимает. Ставится еще одна печать - в этом видимое отличие.

При подписании нот. актов и других документов, касающихся собственности, теперь необходимо не только подписаться, но и собственноручно написать ФИО под подписью.

**Сергей Попов** » 06/04/2008, 17:46

Borka писал(а):
Сергей Попов писал(а):Законовых изменений требований к доверенности нет.

Есть. Теперь в доверенностях, касающихся собственности нотариус заверяет не только подписи сторон, но и содержание доверенности. Т.е. не просто проверяет удостоверение личности доверителя, но и читает сам текст доверенности на его соответствие требованиям к содержанию и убеждается, что доверитель это содержание понимает. Ставится еще одна печать - в этом видимое отличие.

При подписании нот. актов и других документов, касающихся собственности, теперь необходимо не только подписаться, но и собственноручно написать ФИО под подписью.

Если имеете ввиду чл.589 и 590 ГПК,действующий с 01.03- соггласен.

**Borka** » 06/04/2008, 17:48

Сергей Попов писал(а):Если имеете ввиду чл.589 и 590 ГПК,действующий с 01.03- соггласен.

Что такое ГПК - не знаю, у меня юристы этими вопросами занимаются. А я даю информацию из практики - подписывая за месяц несколько десятков нотариальных актов получаешь живой опыт и знания :wink:

Порядок оформления недвижимости

Порядок оформления недвижимости

Re: Порядок оформления недвижимости

Кто сейчас на конференции