Начнем с того, что не следует рассчитывать получить полную информацию с форума в интернете ... В подобных случаях нанимают переводчика, консультанта или адвоката, который вам разъяснит все ньюансы не только болгарской практики покупки и оформления болгарской недвижимости, но и сможет отстоять ваши права при обсуждении данного конкретного предварительного договора или договора на покупку понравившегося вам объекта.
Постараюсь лишь кратко ответить на ваши вопросы, так как не имея самого договора быть уверенным в правильности вашей трактовки никто не сможет. Я лишь всегда подчеркиваю, что прежде чем что-либо подписывать, хорошо изучите текст, и постарайтесь те места, которые вам не нравятся или удалить или видоизменить в вашу пользу. Все договоры, как правило, отстаивают интересы продавца, а его утверждения, что договор полностью равноценен для двух сторон, не всегда соотвествует действительности. Недавно подписывали Предварительный договор на покупку апартамента в Софии: договор был более чем на 50 страницах! И так как большинство пунктов были не в пользу покупателя, то пришлось, придя на следующий день, сразу попросить пригласить юристов фирмы и обсуждать изменения именно с ними. Было ясно, что ни один служитель фирмы не возьмет на себя ответсвенность за изменение текста договора, написанного, как нам сказали, группой юристов...
Встретившись с адвокатом фирмы, тем не менее мы без особых сложностей кардинально изменили текст договора в пользу покупателя, оставив и те моменты, которые защищали и интересы продавца. Правда просидели с адвокатом пол-дня, обсуждая и изменяя каждый пункт договора ... При благожелательности с обоих сторон, всегда можно договориться ...
ATAVA писал(а):1. При согласованиии предварительного договора купли-продажи мы столкнулись с тем, что наши исправления и комментарии достаточно сложно согласовать. Поскольку все согласование идет через риэлторское агенство, наши требования к определенным поправкам передаются не полностью в адрес застройщика. Более того, нет 100% уверенности в том, что удовлетворивший нас договор на родном языке найдет его аналогичную интерпритацию на болгарском.
Найдите адвоката или консультанта, отстаивающего ваши интересы, а также пригласите все три стороны вместе и в присутствии переводчика обсудите изменения договора.
Видели несколько постов в отношении нотариального заверения перевода, но не совсем понятно когда и кем это делается и является ли эта процедура необходимой для оформления предварительного договора с точки зрения требований законодательства.
Если нотариус не знает русского языка и не может оценить степень вашего понимания предлагаемого для подписания текста, то он обязан назначить переводчика или воспользоваться переводчиком, найденного вами, который подпишет текст и декларирует, что несет уголовную отвественнпость в случае неправильности перевода.
По Болгарскому законодательству нотариальная заверка Предварительного договора не обязательна, хотя и возможна. Но, так как это усложняет процес подписания договора практикуется редко.
2. В заключении всех вариантов договоров купли-продажи содержится информация о том, что "При возникшем споре, толковании и/или неясности в тексте основным языком считается болгарский".
Да, такая практика, так как в случае проблем, вам придется обратиться в болгарский суд, где деловодство ведется на болгарском.
Реально согласовать возможность обратного подхода с точки зрения преоритезации языка с болгарского на русский, я ведь все-таки Покупатель, который всегда прав и говорящий по-русски.
Реально, но зависит от продавца. Например, фирма Форт Нокс предлагает для русских текст предварительного договора на русском... А крупные, уважающие себя риелтерские компании, а также инвеститоры имеют двухязычные договоры на болгарском и русском, или болгарском и английском...
3. В договоре содержится информация об "известной обеим сторонам Договорной ипотеке", хотя мы мало того, что понятия об этом не имеем, более того, не понимаем, чем это может грозить:(
Данное указание включается, как подтверждение того, что вам сообщили о существующей ипотеке. В определенном отношении покупка ипотетикированной недвижимости (особенно на вторичном рынке) более надежно, так как продавец не сможет без ведома ипотекодателя продать объект несколько раз. Но наличие ипотеки несет и ряд сложностей, о которых найдете информацию в интернете сами, на сайте любого российского, например, банка или узнаете у любого юриста, работающего с недвижимостью. Здесь мало места для обсуждения данного вопроса.
4. При оплате 30% аванса на строющуюся недвижимость, по договору мы, почему-то, приобретаем этим платежем только ПРАВО на застройку, а не право и соответствующую долю объекта строительства. Нсаколько это принципиально и какие может в связи с этим нести риски?
Данный пункт включем в основном, для обхода запрета на покупку земли иностранцами в Болгарии (до 2012 г. минимум). В противном случае иностранец не сможет приобрести апартамент, так как к нему должны придаваться и идеальные части земли, на которой построено здание/комплекс... А передача "права на строительство" дает возможность пользования землей, на которой сделана постройка ... "пожизненно". Для вас данный пункт не несет никакого риска.
5. Нет описания "завершенности" стадии строительства, на которой объект будет оформляться в собственность, ровно как и нет точного описания материалов оформления строительства и описания дополнительного оборудования, которое должно присутствавать при его окончательном оформлении. Можно ли в этом отношении полагаться разного рода "спецификациям" (удовлетвориться качеством и видом уже готовых построек данного комлекса), являющимися приложениями к договору, или есть необходимость отражения этих моментов непосредственно в самом договоре?
Ну, это уже вопрос к строителю: в имеющихся у меня договорах есть подробное описание не только используемой плитки, ламината,.... но и кранов и сантехники, розеток и выключателей, которые будут установлены. В худшем случае упоминается, что отделка будет производиться такими-то материалами (приводится спецификация) не ниже первого сорта по БДС ...
6. Что может юридически означать пункт: Если какое либо из положений настоящего Договора окажется ничтожным, все остальные положения, насколько это возможно, сохраняют свою силу и обязательны к исполнению обеими СТОРОНАМИ - если не то, что мне в любой момент могут сказать: Извините, пункт где мы Вам что-то должны признан ничтожным и выполнению не подлежит. Может, мы как-то неправильно его трактуем?
Используется достаточно редко в Предварительных договорах, но значит, что если какой-то пункт утратит силу, то все остальные пункты и сам договор сохраняют свое действие. Например, если предвидены форсмажорные обстоятельства, в результате которых срок передачи объекта перенесен на более отдаленное время, то все другие обязателства строителя остаются в силе, а также и обязателства по оплате покупки покупателем также.
7. Стороны заявляют, что им известно, что все оплаты по настоящему договору заложены в Уникредит Булбанк АД - Что значит заложены? Это некорректность перевода или доселе неизвестный мне залог?
Думаю, что речь идет о некорректности перевода, поэтому, данный пункт не буду комментировать.
И т.д. и т.п. Как видите, куча юридических моментов, с которыми пока не к кому обратиться. Очень надеюсь на Вашу помощь! Интерес к покупке данной недвижимости - огромен, но рисковать деньгами без должного понимания всех последствий подписываемых документов - просто глупо!
Полностью с вами согласен, поэтому позаботьтесь о хорошем адвокате или консультанте, который поможет вам разобраться и решить возникающие вопросы и проблемы ...
Юрий