Юридическое оформление сделки

[ATAVA]

Господа, возможно тема уже была не раз и не два поднята, но поиски необходимой информации приводили лишь к тому, что реальное обсуждение волнующих меня вопросов прерывалось сторонним флудом, так и не удовлетворив полноценными ответами.

Итого, хотелось бы прояснить для себя следующие аспекты юридического оформления:

1. При согласованиии предварительного договора купли-продажи мы столкнулись с тем, что наши исправления и комментарии достаточно сложно согласовать. Поскольку все согласование идет через риэлторское агенство, наши требования к определенным поправкам передаются не полностью в адрес застройщика. Более того, нет 100% уверенности в том, что удовлетворивший нас договор на родном языке найдет его аналогичную интерпритацию на болгарском.
Видели несколько постов в отношении нотариального заверения перевода, но не совсем понятно когда и кем это делается и является ли эта процедура необходимой для оформления предварительного договора с точки зрения требований законодательства.

2. В заключении всех вариантов договоров купли-продажи содержится информация о том, что "При возникшем споре, толковании и/или неясности в тексте основным языком считается болгарский". Реально согласовать возможность обратного подхода с точки зрения преоритезации языка с болгарского на русский, я ведь все-таки Покупатель, который всегда прав и говорящий по-русски.

3. В договоре содержится информация об "известной обеим сторонам Договорной ипотеке", хотя мы мало того, что понятия об этом не имеем, более того, не понимаем, чем это может грозить:(

4. При оплате 30% аванса на строющуюся недвижимость, по договору мы, почему-то, приобретаем этим платежем только ПРАВО на застройку, а не право и соответствующую долю объекта строительства. Нсаколько это принципиально и какие может в связи с этим нести риски?

5. Нет описания "завершенности" стадии строительства, на которой объект будет оформляться в собственность, ровно как и нет точного описания материалов оформления строительства и описания дополнительного оборудования, которое должно присутствавать при его окончательном оформлении. Можно ли в этом отношении полагаться разного рода "спецификациям" (удовлетвориться качеством и видом уже готовых построек данного комлекса), являющимися приложениями к договору, или есть необходимость отражения этих моментов непосредственно в самом договоре?

6. Что может юридически означать пункт: Если какое либо из положений настоящего Договора окажется ничтожным, все остальные положения, насколько это возможно, сохраняют свою силу и обязательны к исполнению обеими СТОРОНАМИ - если не то, что мне в любой момент могут сказать: Извините, пункт где мы Вам что-то должны признан ничтожным и выполнению не подлежит. Может, мы как-то неправильно его трактуем?

7. Стороны заявляют, что им известно, что все оплаты по настоящему договору заложены в Уникредит Булбанк АД - Что значит заложены? Это некорректность перевода или доселе неизвестный мне залог?


И т.д. и т.п. Как видите, куча юридических моментов, с которыми пока не к кому обратиться. Очень надеюсь на Вашу помощь! Интерес к покупке данной недвижимости - огромен, но рисковать деньгами без должного понимания всех последствий подписываемых документов - просто глупо!


Заранее спасибо всем ответившим на наши вопросы. Может, у Вас это все решилось проще и мы "слегка" заморачиваемся вместо того, чтобы получать удовольствие от будущей квартирки на берегу моря?:)

[Сергей Попов]

Вам предложили совсем объчнъй договор.
1.Согласуйте с другой стороной по договору или подготовьте ваш текст.
Какое-либо заверение перевода ничего вам не дает в случае спора.Лучше вам переведет кто разбирается- тогда будете знать что подписъваете и что ето значит.
2.Нереально практически
3.Подайте больше информации.
4.Нет рисков.
5.Ето можете и обязанъ обсуждать и отразить.
6.Ето законовая регламентация,даже если в договоре не указано,ето так.
Идея в том,что ничтожнъй пункт не влечет за собой ничтожность всего договора.
7.Здесь не понимаю вопрос.

[Юрий]

Начнем с того, что не следует рассчитывать получить полную информацию с форума в интернете ... В подобных случаях нанимают переводчика, консультанта или адвоката, который вам разъяснит все ньюансы не только болгарской практики покупки и оформления болгарской недвижимости, но и сможет отстоять ваши права при обсуждении данного конкретного предварительного договора или договора на покупку понравившегося вам объекта.
Постараюсь лишь кратко ответить на ваши вопросы, так как не имея самого договора быть уверенным в правильности вашей трактовки никто не сможет. Я лишь всегда подчеркиваю, что прежде чем что-либо подписывать, хорошо изучите текст, и постарайтесь те места, которые вам не нравятся или удалить или видоизменить в вашу пользу. Все договоры, как правило, отстаивают интересы продавца, а его утверждения, что договор полностью равноценен для двух сторон, не всегда соотвествует действительности. Недавно подписывали Предварительный договор на покупку апартамента в Софии: договор был более чем на 50 страницах! И так как большинство пунктов были не в пользу покупателя, то пришлось, придя на следующий день, сразу попросить пригласить юристов фирмы и обсуждать изменения именно с ними. Было ясно, что ни один служитель фирмы не возьмет на себя ответсвенность за изменение текста договора, написанного, как нам сказали, группой юристов...
Встретившись с адвокатом фирмы, тем не менее мы без особых сложностей кардинально изменили текст договора в пользу покупателя, оставив и те моменты, которые защищали и интересы продавца. Правда просидели с адвокатом пол-дня, обсуждая и изменяя каждый пункт договора ... При благожелательности с обоих сторон, всегда можно договориться ...

1. При согласованиии предварительного договора купли-продажи мы столкнулись с тем, что наши исправления и комментарии достаточно сложно согласовать. Поскольку все согласование идет через риэлторское агенство, наши требования к определенным поправкам передаются не полностью в адрес застройщика. Более того, нет 100% уверенности в том, что удовлетворивший нас договор на родном языке найдет его аналогичную интерпритацию на болгарском.

Найдите адвоката или консультанта, отстаивающего ваши интересы, а также пригласите все три стороны вместе и в присутствии переводчика обсудите изменения договора.

Видели несколько постов в отношении нотариального заверения перевода, но не совсем понятно когда и кем это делается и является ли эта процедура необходимой для оформления предварительного договора с точки зрения требований законодательства.

Если нотариус не знает русского языка и не может оценить степень вашего понимания предлагаемого для подписания текста, то он обязан назначить переводчика или воспользоваться переводчиком, найденного вами, который подпишет текст и декларирует, что несет уголовную отвественнпость в случае неправильности перевода.
По Болгарскому законодательству нотариальная заверка Предварительного договора не обязательна, хотя и возможна. Но, так как это усложняет процес подписания договора практикуется редко.

2. В заключении всех вариантов договоров купли-продажи содержится информация о том, что "При возникшем споре, толковании и/или неясности в тексте основным языком считается болгарский".

Да, такая практика, так как в случае проблем, вам придется обратиться в болгарский суд, где деловодство ведется на болгарском.

Реально согласовать возможность обратного подхода с точки зрения преоритезации языка с болгарского на русский, я ведь все-таки Покупатель, который всегда прав и говорящий по-русски.

Реально, но зависит от продавца. Например, фирма Форт Нокс предлагает для русских текст предварительного договора на русском... А крупные, уважающие себя риелтерские компании, а также инвеститоры имеют двухязычные договоры на болгарском и русском, или болгарском и английском...

3. В договоре содержится информация об "известной обеим сторонам Договорной ипотеке", хотя мы мало того, что понятия об этом не имеем, более того, не понимаем, чем это может грозить:(

Данное указание включается, как подтверждение того, что вам сообщили о существующей ипотеке. В определенном отношении покупка ипотетикированной недвижимости (особенно на вторичном рынке) более надежно, так как продавец не сможет без ведома ипотекодателя продать объект несколько раз. Но наличие ипотеки несет и ряд сложностей, о которых найдете информацию в интернете сами, на сайте любого российского, например, банка или узнаете у любого юриста, работающего с недвижимостью. Здесь мало места для обсуждения данного вопроса.

4. При оплате 30% аванса на строющуюся недвижимость, по договору мы, почему-то, приобретаем этим платежем только ПРАВО на застройку, а не право и соответствующую долю объекта строительства. Нсаколько это принципиально и какие может в связи с этим нести риски?

Данный пункт включем в основном, для обхода запрета на покупку земли иностранцами в Болгарии (до 2012 г. минимум). В противном случае иностранец не сможет приобрести апартамент, так как к нему должны придаваться и идеальные части земли, на которой построено здание/комплекс... А передача "права на строительство" дает возможность пользования землей, на которой сделана постройка ... "пожизненно". Для вас данный пункт не несет никакого риска.

5. Нет описания "завершенности" стадии строительства, на которой объект будет оформляться в собственность, ровно как и нет точного описания материалов оформления строительства и описания дополнительного оборудования, которое должно присутствавать при его окончательном оформлении. Можно ли в этом отношении полагаться разного рода "спецификациям" (удовлетвориться качеством и видом уже готовых построек данного комлекса), являющимися приложениями к договору, или есть необходимость отражения этих моментов непосредственно в самом договоре?

Ну, это уже вопрос к строителю: в имеющихся у меня договорах есть подробное описание не только используемой плитки, ламината,.... но и кранов и сантехники, розеток и выключателей, которые будут установлены. В худшем случае упоминается, что отделка будет производиться такими-то материалами (приводится спецификация) не ниже первого сорта по БДС ...

6. Что может юридически означать пункт: Если какое либо из положений настоящего Договора окажется ничтожным, все остальные положения, насколько это возможно, сохраняют свою силу и обязательны к исполнению обеими СТОРОНАМИ - если не то, что мне в любой момент могут сказать: Извините, пункт где мы Вам что-то должны признан ничтожным и выполнению не подлежит. Может, мы как-то неправильно его трактуем?

Используется достаточно редко в Предварительных договорах, но значит, что если какой-то пункт утратит силу, то все остальные пункты и сам договор сохраняют свое действие. Например, если предвидены форсмажорные обстоятельства, в результате которых срок передачи объекта перенесен на более отдаленное время, то все другие обязателства строителя остаются в силе, а также и обязателства по оплате покупки покупателем также.

7. Стороны заявляют, что им известно, что все оплаты по настоящему договору заложены в Уникредит Булбанк АД - Что значит заложены? Это некорректность перевода или доселе неизвестный мне залог?

Думаю, что речь идет о некорректности перевода, поэтому, данный пункт не буду комментировать.

И т.д. и т.п. Как видите, куча юридических моментов, с которыми пока не к кому обратиться. Очень надеюсь на Вашу помощь! Интерес к покупке данной недвижимости - огромен, но рисковать деньгами без должного понимания всех последствий подписываемых документов - просто глупо!

Полностью с вами согласен, поэтому позаботьтесь о хорошем адвокате или консультанте, который поможет вам разобраться и решить возникающие вопросы и проблемы ...
Юрий

[ATAVA]

Серей, Юрий, спасибо за комментарии! А можно каким-либо образом разместить договор в сообщении темы, для того, чтобы подвергнутые сомнениям пункты не "переводить" на свой лад, а получить от Вас возможные комментарии на предмет их толкования?

[Юрий]

Серей, Юрий, спасибо за комментарии! А можно каким-либо образом разместить договор в сообщении темы, для того, чтобы подвергнутые сомнениям пункты не "переводить" на свой лад, а получить от Вас возможные комментарии на предмет их толкования?

Можно, а зачем? На форуме обсуждаются вопросы, с которыми может встретиться посетитель форума в Болгарии, а такие вещи, как договоры, достаточно индивидуальны, и размещение их только дополнительно запутает посетителей... Уже ощутил на себе: ранее размещал очень подробную информацию по многим вопросам, а потом, люди старались найти такую же проблему или вопрос в своих делах, никак не связанных с описанным на форуме конкретным вопросом.
Также читайте начало моего поста...
Если вы в Софии --- то можем встретиться,
если в Бургасе, то Сергей может вам помочь, если в др. городах, то также можно найти решение....
Но разъезжать по всей Болгарии для консультаций я не в состоянии, да и не все готовы оплатить мое время ...
Юрий

[ATAVA]

4. При оплате 30% аванса на строющуюся недвижимость, по договору мы, почему-то, приобретаем этим платежем только ПРАВО на застройку, а не право и соответствующую долю объекта строительства. Нсаколько это принципиально и какие может в связи с этим нести риски?

Данный пункт включем в основном, для обхода запрета на покупку земли иностранцами в Болгарии (до 2012 г. минимум). В противном случае иностранец не сможет приобрести апартамент, так как к нему должны придаваться и идеальные части земли, на которой построено здание/комплекс... А передача "права на строительство" дает возможность пользования землей, на которой сделана постройка ... "пожизненно". Для вас данный пункт не несет никакого риска.

Дело в том, что, согласно одному из пунктов настоящего договора, в Обязанности ПОКУПАТЕЛЯ входит покупка НЕДВИЖИМОСТИ вместе с ПРАВОМ на строительство недвижимости, а при оплате 30% авансового взноса покупатель оплачивает только стоимость ПРАВА на завтройку.
Таким образом, речь о покупке земли не ведется, но в первом случае, мы получаем в собственность как саму НЕДВИЖИМОСТЬ, так и ПРАВО, а авансом фиксируем только приобретения ПРАВА на застройку, а не части НЕДВИЖИМОСТИ в том числе, что являлось бы более точным изложением предмета настоящего договора.

[ATAVA]

Серей, Юрий, спасибо за комментарии! А можно каким-либо образом разместить договор в сообщении темы, для того, чтобы подвергнутые сомнениям пункты не "переводить" на свой лад, а получить от Вас возможные комментарии на предмет их толкования?

Можно, а зачем? На форуме обсуждаются вопросы, с которыми может встретиться посетитель форума в Болгарии, а такие вещи, как договоры, достаточно индивидуальны, и размещение их только дополнительно запутает посетителей... Уже ощутил на себе: ранее размещал очень подробную информацию по многим вопросам, а потом, люди старались найти такую же проблему или вопрос в своих делах, никак не связанных с описанным на форуме конкретным вопросом.
Также читайте начало моего поста...
Если вы в Софии --- то можем встретиться,
если в Бургасе, то Сергей может вам помочь, если в др. городах, то также можно найти решение....
Но разъезжать по всей Болгарии для консультаций я не в состоянии, да и не все готовы оплатить мое время ...
Юрий

Юрий, спасибо! но тем не менее, я считаю, что приведенные мною примеры в отношении несовпадения норм права и разницы в толковании тех или иных пунктов, являющихся урегулированными с точки зрения болгарского законодательства, но несущими определенные риски в юридическом оформлении в РФ - это общая проблема форумчан, столкнувшихся с этой разницей.


С точки зрения консультирования в области юриспруденции в отношении подобных сделок с применением норм российского законодательства - мы имеем всю необходимую поддержку. Но коль дело касается ОБЩИХ вопросов в отношении специфики приобретения жилья, которые затрагивают вопросы всех иностранных граждан, в зарубежной области правовых норм, то мои вопросы не являются вопросами частног характера и представляют интерес любого для любого зарубежного инвестора.

Если Вы усмотрели в моем посту желание бесплатного использования профессиональных компетенций, требуемых частного оказания услуг правового консультирования, прошу Вас оставить мое сообщение без ответа.

[Пульхерия]

Юрий правильно Вам ответил, Ваши вопросы - юридического характера, и их надо решать с юристами, причем с болгарскими юристами, а не сроссийскими, потому что это ДРУГАЯ ПРАВОВАЯ система, и русская правовая поддержка, о которой Вы пишите, Вам поможет только в той части, что российский юрист скорее, чем не юрист, поймет болгарского юриста. В частности, право на застройку (это не вполне однозначный перевод, на болгарском - "на строеж") - это суперфиция, и в болгарском праве, в отличие от российского, оно может отчуждаться отдельно от права собственности на землю. К тому, о чем Вы беспокоились, это не имеет никакого отношения.
По поводу языка. Покупатель - Вы, но недвижимость находится в Болгарии. И нотариальный акт все равно будет составляться на болгарском языке. Поэтому, хотя и встречаются предварительные договоры на русском, в Ваших интересах убедиться в том, чтобы болгарский текст соответствовал Вашему представлению о достигнутых договоренностях.
В России болгарского юриста Вы вряд ли найдете. А вот переводчики есть вполне приличные.
И еще. Из нашего опыта. 1. Болгары очень тяжело идут на внесение изменений в стандартный для них текст договора (если речь идет не о каких-то крупных сделках). По-моему, они просто не хотят сами платить юристам за консультации по поводу изменений, которые требуется внести, а без юристов не хотят рисковать. 2. Как правило, сроки не выдерживаются. Во всем остальном обязательства обычно выполняются. Во-всяком случае, об откровенном"кидалове" информации не было.

[MOISEELENA]

Уважаемые господа!

Если в нотариальный акт поставить налоговую стоимость, а не реальную, то налоги будут примерно в 2 раза ниже.Ответьте, пожалуйста, насколько такое оформление распространено в Болгарии и не противозаконно ли это?

[Сергей Попов]

Уважаемые господа!

Если в нотариальный акт поставить налоговую стоимость, а не реальную, то налоги будут примерно в 2 раза ниже.Ответьте, пожалуйста, насколько такое оформление распространено в Болгарии и не противозаконно ли это?

Пока не за что тревожится.Ето публичная тайна.

[Zoran]

Уважаемые господа!

Если в нотариальный акт поставить налоговую стоимость, а не реальную, то налоги будут примерно в 2 раза ниже.

Не всякий нотариус согласится оформить сделку по данъчной оценке, это вопрос договоренности. А налог платить все равно с этой оценки, независимо от суммы в нотар. акте. С суммы в акте только процент нотариусу платится, вот тут можете съэкономить.

[MOISEELENA]

Уважаемые господа!

Если в нотариальный акт поставить налоговую стоимость, а не реальную, то налоги будут примерно в 2 раза ниже.

Не всякий нотариус согласится оформить сделку по данъчной оценке, это вопрос договоренности. А налог платить все равно с этой оценки, независимо от суммы в нотар. акте. С суммы в акте только процент нотариусу платится, вот тут можете съэкономить.

То есть, даже если в нотариальный акт поставить реальную цену, то платить налоги все равно с налоговой стоимости?

[Сергей Попов]

При подписании нот.акта платится по договорной цене или по налоговой,если она выше.

[Zoran]

......... Да.

[Igor Fort Noks]

То есть, даже если в нотариальный акт поставить реальную цену, то платить налоги все равно с налоговой стоимости?

если в нот. акте цена будет ниже оценочной стоимости - заплатите по оценочной.

если выше - заплатите по цене, указанной в нот. акте.

[Borka]

Жадность в этом вопросе до добра не доводит. Если сумма в нотариальном акте будет сильно, возмутительно низка по сравнению с рыночной ценой (а такое возможно в ряде случаев) - проблемы могут быть очень серьезными. Я знаю случай, когда при продаже 3000 м2 земли налоговая оценка была 27 левов (!), а экономные придурки поставили в нотариальный акт ... 30 левов (!). При этом реально сделка прошла по 120`000 левов. В итоге "всплыло" и сейчас крутят ребят по полной за мошенничество и уклонение от налогов. А вся экономия составила около 450 левов (земля была восстановленная по реституции, первая продажа, соответственно без местного налога).

[MOISEELENA]

Жадность в этом вопросе до добра не доводит. Если сумма в нотариальном акте будет сильно, возмутительно низка по сравнению с рыночной ценой (а такое возможно в ряде случаев) - проблемы могут быть очень серьезными. Я знаю случай, когда при продаже 3000 м2 земли налоговая оценка была 27 левов (!), а экономные придурки поставили в нотариальный акт ... 30 левов (!). При этом реально сделка прошла по 120`000 левов. В итоге "всплыло" и сейчас крутят ребят по полной за мошенничество и уклонение от налогов. А вся экономия составила около 450 левов (земля была восстановленная по реституции, первая продажа, соответственно без местного налога).

Да причем тут жадность! Я спрашиваю, как в Болгарии принято. В России тоже при сделке частенько пишут стоимость БТИ. Естественно налоговая стоимость не должна сильно отличаться от реальной.

[Igor Fort Noks]

на практике сильно не отличается.
на сегодня оценка соответствует 40-80% (в зависимости от объектов, так как нет разницы в оценочной стоимости квартиры на первой линии, с видом на море, и в нескльких километрах от моря, если это один регион) рыночной цены.

[Юрий]

Я спрашиваю, как в Болгарии принято. В России тоже при сделке частенько пишут стоимость БТИ. Естественно налоговая стоимость не должна сильно отличаться от реальной.

В Болгарии сумма продажи не может быть ниже налоговой оценки (аналог российской оценки БТИ). А разница между налоговой и реальной, рыночной стимостью, может составлять в 2-5 раза. Чаще всего, из моих наблюдений, в нотариальном акте указывается сумма в 2 раза выше налоговой, так как оказывается оптимумом и по оплате налогов и для продавца, и для покупателя. Если покупатель идет по линии признания инвестиции, то ему лучше указать реальную сумму покупки, хотя не всегда продавец идет на это.
Юрий