Стоит ли покупать сегодня?

[Eugeny]

Суть идеи. Решил сейчас купить квартиру в Софии. Цель исключительно спекулятивная. Купить сейчас на стадии начала строительства, где есть разрешение на строительство и со сроком окончания 2011-2012. Сегодня можно договориться со строителем о взносе 20-30% и остальное в момент подписания у нотариуса. Т.О. первый вход 20-30% от стоимости. Сейчас определенный стоп на рынке, т.о. можно договориться о хороших условиях и на более ликвидный вариант. Думаю что за 3-4 года экономический (ликвидный) кризис закончиться в европе и америке и банки снова будут активно кредитовать ипотеку, в т.ч. и в Болгарии, где этот русурс рынка еще не освоен. + за это время "причешут" побережье и оно станет приятным и красивым как в европе. Т.о. думаю все это положительно скажется на увеличении стоимости . Выбираю Софиию т.к. считаю что там более ликвидный рынок,город несет функции реальной столицы а значить и центр денег. После подписания нотариального акта планирую сразу продавать, чтобы на минимум заморозить основную сумму денег. т.о. даже если за эти 3-4 года цена вырастет на 30% т.е. примерно с 850 евро\м2 до 1100 евро\м2. Доход на вложенные деньги не так и плох. Хотел бы услышать комментарии по сути идеи....что ожидается через 3-4 года, правильно ли что София, какое сейчас настроение на рынке. Тема хороших застройщиков и выбора квартиры (район, комнаты...) отдельная песня и не зависит от этого варианта. Это надо всегда смотреть. Вопрос в ожиданиях рынка.

[Borka]

Купить за 850 и продать за 1100? это как повезет. Цена говорит о том, что объект находится в зоне массовой застройки ближе к окраинам. Будет ли там цена расти в принципе - никто не знает.

Мой личный опыт по Софии (как и по морю, впрочем) говорит о правильности другого подхода - инвестировать в некоторый эксклюзив, который востребован всегда и спрос на который есть со стороны более обеспеченных покупателей - а такие всегда есть и всегда будут, независимо от кризисов.

Практически, в случае Софии, это означает центр - причем очень ограниченный центр, сектор между "Желтой мостовой", бульваром Витоша и улицей "Евлоги Георгиев". В этом центре ищется новая точечная застройка с паркоместами или подземными гаражами. Например в прошлом году, летом, инвестировал в такое новое строительство возле улицы "Граф Игнатьев" при цене 2800 евро/м2, с оптовой скидкой. Сейчас, по готовности грубого строительства, могу продать реально по 3400-3600. На следующий год весной, по полной готовности, будет 4000 минимум. Как перспектива - есть на рынке случаи продажи подобных объектов по 4,5...5000 евро/м2. Почему так дорого? Потому что "купите дешевле ". В этом центре, где все пешком и где красиво и благоустроено, нового строительства нет как такового, а собственный гараж или паркоместо - люкс небывалый. Есть одиночные, точечные застройки, когда сносят дом и на его месте строят новый. Сегодня например на весь упомянутый центр есть менее 10 подобных объектов, причем все они малоквартирные. Вот вам и эксклюзив

[Eugeny]

Объект точно находится в зоне массовой застройки. А расчет именно на рост рынка по всему сегменту. И массовой застройки и центр и побережье....да будет где-то больше, где-то меньше..А рост за счет фактора конца кризиса, ипотечной программы, формирования курортов как законченный вариант.
Согласен с Вами по инвестированию в эксклюзив. риск\прибыль при инвестировании туда намного меньше. Но нужен больший объем фин. вложений, которых нет, нужно больше времени для поиска объекта, в итоге конечно эти труды и вознаграждаются повышенным % роста и ликвидностью т.к. это эксклюзив и вариантов нет. Но моя мысль именно район массовой застройки, и рост всего рынка вцелом.

[dvv]

сейчас такая ситуация, что построенные объекты иногда дешевле строящихся и даже тех, которые еще офф-план.
Застройщик, обычно, если возьмет 20-30%, предусмотрит в договоре повышение цены в ходе строительства. или, если он собирает взносы, возможна нехватка финансирования. В этом случае безопаснее оформлять право на строеж (обратитесь к Попову, он разъяснит).
Если сумма небольшая, и хочется вложить в недвижимость, безопаснее взять кредит примерно на половину стоимости под залог покупаемой недвижимость. Ставка, конечно, тоже плавающая и она может расти, но она привязана к LIBOR, а не к аппетитам застройщика и стоимости стройматериалов

[sikimakadator]

Объект точно находится в зоне массовой застройки. А расчет именно на рост рынка по всему сегменту.

Вы ищите "дешёвый" сыр в мышеловке

[Borka]

Риск схемы с 30% оплатой и долгим ожиданием строителства выше упоминался. Сейчас действительно идет очень серьезный рост цен на стройматериалы, в разы. Потому предположение о возможном изменении цены вероятно окажется верным.

Другой момент - не вполне понятен покупатель в софийской массовой застройке. На курортах, на 1-2 линиях все ясно - иностранцы. В центре Софии - те же иностранцы, плюс разбогатевшие софиянцы с окраин и из провинции. А вот кто будет подпитывать рынок недорогого периферийного софийского жилья - не совсем понятно. Первые "сливки и пенки" с такого строительства уже сняты, а в целом в Софии и Болгарии недостатка с жильем не наблюдается. Есть спрос на качественную смену жилья - но софийская массовая застройка качественную смену не предлагает.

Может сложиться ситуация, как с дальними линиями застройки на море, где цены не только не растут, но даже в некоторых случаях падают. При том, что спрос и цены на 1-2 линии неизменно растут.

Я лично не стал бы покупать в Софии что-то за 850 евро/м2 в качестве инвестиции. Лучше купить в центре жилье после 36 года постройки, с бетонными перекрытиями и лифтом, за 1000-1300 евро/м2 и вложиться в реконструкцию, примерно 250-300 евро/м2. По реконструкции можно продать такую квартиру за 1600-2000 евро/м2. Неплохой бизнес, позволяющий при наличии в обороте 200-300`000 евро спокойно и вполне обеспеченно жить в Софии, будучи как бы и при деле

[traveller]

Привет, форумчане! Я знаю, что при продаже недвижимости в БГ необходимо заплатить 10% налога на прибавочную стоимость в том случае, если ты продаёшь её ранее пяти лет владения. Распространяется ли этот закон в равной мере на граждан и иностранцев? И с какого времени начинается отсчёт этих пяти лет? С момента подписания нотариального договора, когда собственность фактически зарегистрирована за тобой, или с момента подписания акта 16?

[Borka]

Привет, форумчане! Я знаю, что при продаже недвижимости в БГ необходимо заплатить 10% налога на прибавочную стоимость в том случае, если ты продаёшь её ранее пяти лет владения.

Интересно, а еще кто-нибудь про это знает?

[veselin velikov]

Привет, форумчане! Я знаю, что при продаже недвижимости в БГ необходимо заплатить 10% налога на прибавочную стоимость в том случае, если ты продаёшь её ранее пяти лет владения.

Интересно, а еще кто-нибудь про это знает?

Доколкото разбрах , има се в предвид плоския данък , който въведоха наскоро.

[Юрий]

Привет, форумчане! Я знаю, что при продаже недвижимости в БГ необходимо заплатить 10% налога на прибавочную стоимость в том случае, если ты продаёшь её ранее пяти лет владения. Распространяется ли этот закон в равной мере на граждан и иностранцев? И с какого времени начинается отсчёт этих пяти лет? С момента подписания нотариального договора, когда собственность фактически зарегистрирована за тобой, или с момента подписания акта 16?

Ндо проверить, но, кажется с 2007 года продажа одного апартамента в год освобождена от налога. Ранее было подобное положение, если продаешь не основное жилище купленное менее 5 лет ранее.
Юрий

[Сергей Попов]

Облагане на доходи на чуждестранни лица
Чл. 37. (1) (Доп. - ДВ, бр. 113 от 2007 г., в сила от 01.01.2008 г.) С окончателен данък независимо от обстоятелствата по чл. 13 се облагат следните доходи от източник в България, начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, когато не са реализирани чрез определена база в страната:
1. обезщетения за пропуснати ползи и неустойки с такъв характер;

2. стипендии за обучение в страната и чужбина;

3. лихви, в т. ч. съдържащи се във вноските по лизинг;

4. доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество, включително вноски по договор за лизинг, в който не е изрично предвидено прехвърляне на правото на собственост;

5. възнаграждения по договори за франчайз и факторинг;

6. авторски и лицензионни възнаграждения;

7. възнаграждения за технически услуги;

8. (изм. - ДВ, бр. 113 от 2007 г., в сила от 01.01.2008 г.) награди и възнаграждения за дейност, извършена на територията на страната от чуждестранни физически лица - общественици, дейци на науката, изкуството, културата и спорта, включително когато доходът е изплатен/начислен чрез трето лице като импресарска агенция, продуцентска къща и други посредници;

9. доходи от управление и контрол, от участие в управителни и контролни органи на предприятия;

10. доходи от продажба, замяна и друго възмездно прехвърляне на недвижимо имущество;

[VS]

А можно важные вещи, типа:
"С окончателен данък независимо от обстоятелствата по чл. 13 се облагат следните доходи от източник в България, начислени/изплатени в полза на чуждестранни физически лица, когато не са реализирани чрез определена база в страната:"

все же по русски, во избежание недоразумений...

[Сергей Попов]

В чл.13 указаны обстоятельства, когда лицо освобождается от налога,там описан и налог при продаже недвижимости.
Я показал чл.37,так как по моему,иностранные лица не могут пользоваться этими привилегиями.Сразу скажу,что в практике не сталкивался с таким спором и не знаю как администрация работает по этому тексту.

[VS]

Да, а вопрос конечно интересный... Если 10% налог, это не слабо, особенно для тех кто по "хитрым схемам" платил, по заниженным...

[LVOVICH]

Да, а вопрос конечно интересный... Если 10% налог, это не слабо, особенно для тех кто по "хитрым схемам" платил, по заниженным...

Ну и продавай по такой же " заниженной " схеме и плати 10% с разницы между заниженными ценами, а кэш весь твой.

[VS]

Я думаю что этот вариант прокатит далеко не со всеми покупателями.

[LVOVICH]

Я думаю что этот вариант прокатит далеко не со всеми покупателями.

По большинству сделок катит, особенно когда покупатель понимает, что ему придется заплатить еще 20% ДДС для чистоты сделки.

[Eugeny]

Сливки и пенки сняты, согласен. Думаю что подпитка покупателя для недорогого преферийного жилья будут местные жители (смена старого переферийного на новое переферийное), и местные жители из других районов Болгарии, т.к. вслед за ростом города к нему должны тянуться рабочий народ. Именно рабочий народ, не туристы и не иностранцы. Посетив Софию увидел разницу м\у центром города, где все достаточно чисто, аккуратно, приятно и переферией массовой застройки, где массовые застройки, грязь, отсутствие нормальных дорог и тротуаров. НО все это достроится, причешется, уберется за 3-4 года и будет вполне пристойный и современный вид у новых районов застройки. Районы старой массовой застройки уже вряд ли причешут и помоют. Т.О. станет ранжирование на Центр и что близко к нему, новые районы (застроенные и облагороженные), старые районы..