Офис в Софии

[igrig]

Собираюсь ехать в Болгарию, чтобы присмотреть объект для вложения денег на год-два. Сумма 150000 евро. Хотел сначала купить апартаменты в Разлоге около строящегося гольф поля (Альпина Гольф СПА, Aston Villas etc.). Но после просмотра мнений о Банско на форуме (перегружен отелями), решил пока ограничиться поиском офиса в Софии. Нашел на сайте фирмы "Мирела" (http://www.mirela.bg/ru/index.php?p=offer_view&id=68501) строящееся офисное здание "Черни врых" в кв. "Драгалевцы". Стоимость кв.м 1600 евро, срок сдачи конец 2009. Брокер говорит, что на момент сдачи цена аренды будет 35-40 евро за метр, т.к. район престижный, хотя и не в центре. Может кто знает этот район, или посоветует что-то другое. И вообще, правильно ли при нынешнем уровне цен расчитывать на рост стоимости офисных площадей в Софии? Реальна ли цифра 35-40 евро?

[dvv]

София - не Москва, где несколько лет проходит до насыщения рынка офисной недвижимости. Здесь построили один-два крупных центра - и закрыли потребности.
Везде строят и небольшие:


С торговыми похожая ситуация - построили 2-3 крупных, якорников набрали, остальные не торопятся, предпочитают задешево маленькие магазинчики арендовать.
Может быть имеет смысл присмотреться к магазинчикам на Витоше - там марочные соседствуют с безымянными, а место неплохое, можно сдавать в аренду. Правда, там могут и не продаваться.






Borka предлагал здравую идею - реставрировать квартиры в домах после 40-х в историческом центре. Спрос будет со стороны иностранцев.




Еще в Бургасе есть хорошие варианты с торговыми площадками, дешевле чем в Софии, а город развивается неплохо, порт будут расширять, нефтянники скоро начнут обустраиваться.

[Borka]

Нашел на сайте фирмы "Мирела" строящееся офисное здание "Черни врых" в кв. "Драгалевцы". Стоимость кв.м 1600 евро, срок сдачи конец 2009. Брокер говорит, что на момент сдачи цена аренды будет 35-40 евро за метр, т.к. район престижный, хотя и не в центре.

На сайте этой фирмы вообще есть много чудного, с ударением на предпоследний слог. Кому может понадобиться офис на дальней окраине города?

Если хотите перспективно вложить 150`000 на пару лет - см. http://bg77.ru/path11/andaluzia/, при 100% оплате будет принципиальная скидка, через два года цена будет минимум на 30-40% выше той, за которую купите сейчас.

[Vika]

Реальна ли цифра 35-40 евро?

Здесь можно увидеть статистику:

http://www.imoti.net/nd/prices/stat.php ... A%E0%F2%E0

Драгалевци аренда офисной площади 4. 22 EUR/ кв. м

[Smarti]

Собираюсь ехать в Болгарию, чтобы присмотреть объект для вложения денег на год-два. Сумма 150000 евро. Хотел сначала купить апартаменты в Разлоге около строящегося гольф поля (Альпина Гольф СПА, Aston Villas etc.). Но после просмотра мнений о Банско на форуме (перегружен отелями), решил пока ограничиться поиском офиса в Софии. Нашел на сайте фирмы "Мирела" (http://www.mirela.bg/ru/index.php?p=offer_view&id=68501) строящееся офисное здание "Черни врых" в кв. "Драгалевцы". Стоимость кв.м 1600 евро, срок сдачи конец 2009. Брокер говорит, что на момент сдачи цена аренды будет 35-40 евро за метр, т.к. район престижный, хотя и не в центре. Может кто знает этот район, или посоветует что-то другое. И вообще, правильно ли при нынешнем уровне цен расчитывать на рост стоимости офисных площадей в Софии? Реальна ли цифра 35-40 евро?

Был в Софии, тоже интересовался этим вопросом.

Учтите, еще, что , покупать вы будете "болгарские" метры, а сдавать в аренду реальные. Что понижает рентабельность.

Арендаторы, вроде как не разводятся на аренду лестниц, стен и коридоров.
Хотя коммуналка на арендаторов вешается.

Плюс налог на прибыль компании, плюс (вернее минус) подоходный налог, если будете себе на личный счет переводить.

[Юрий]

София - не Москва, где несколько лет проходит до насыщения рынка офисной недвижимости. Здесь построили один-два крупных центра - и закрыли потребности.

С этим нельзя не согласиться. Сейчас в Софии работает 3 современных новых МОЛа, и десяток крупных универмагов с более узкой специализацией (строй материалы, електронная и бытовая техника). В ближайшие 2 года будет открыто 3-4 крупных комбинированных бизнес-торговых центров, а также 1 бизнес-торгово развлекательный центр (их строите;льство уже началось). Инвестиции в каждый из них от 300 миллионов до миллиарда Евро. Запланировано строительство десятка более мелких центров крупными иностранными инвесторами, которые временно даже приостановили проектные работы до выяснения ситуации.

Может быть имеет смысл присмотреться к магазинчикам на Витоше - там марочные соседствуют с безымянными, а место неплохое, можно сдавать в аренду. Правда, там могут и не продаваться.

На Витоше действительно практически ничего не продается, а сдается под наем. Фирмы по недвижимости готовы платить даже только за информаци' о собственнике, который решит продать. Если и откроете подобного собственника, то цена продажи там будет около 8-10 тысяч Евро/кв.м. Хотя были и продажи по 30000 Евро/кв.м.

Borka предлагал здравую идею - реставрировать квартиры в домах после 40-х в историческом центре. Спрос будет со стороны иностранцев.

По данному пути пошли прибалтийцы купившие несколько апартаментов, и сейчас завершившие ремонт. Посмотрим, на сколько удачно у них получится. В близком будущем выложу их оферты.

Еще в Бургасе есть хорошие варианты с торговыми площадками, дешевле чем в Софии, а город развивается неплохо, порт будут расширять, нефтянники скоро начнут обустраиваться.

Хорошие предложения появляются везьде, но и изчезают очень быстро. Надо следить за предложениями и достаточно оперативано реагировать....
Насчет размера найма не следует обольщаться сильно. Наем по 20-25 Евро /кв.м. например в МОЛах, где достаточно большая проходимость народу ... Большие наймы на Витоше до сотни Евро/кв.м., но там и снять достаточно проблематично.... Во многих районах Софии наем в 10-15 Евро/кв.м. уже считается хорошим... Хотя в фирмах по недвижимости часто можно слышать:"Покупайте, а мы вам сразу можем предоставить (гарантируем) нанимателя, который готов платить по 29-35 Евро/кв.м. " На вопрос о встрече с потенциальным нанимателем, как правило ответа не следует ...

Учтите, еще, что , покупать вы будете "болгарские" метры, а сдавать в аренду реальные. Что понижает рентабельность.
Арендаторы, вроде как не разводятся на аренду лестниц, стен и коридоров.

Хотя для сравнения используется стоимость аренды 1 кв.м. площади омещения, как правило, сдается под наем помещение в целом, в том виде, в котором нравится или не нравится потенциальному нанимателю. И, именно, наниматель должен считать данные метры... что-бы нанять или отказаться.

Плюс налог на прибыль компании, плюс (вернее минус) подоходный налог, если будете себе на личный счет переводить.

Оба налога сейчас составляют 10% от прибыли, после вычета всех накладных расходов, что делает данный процент еще меньше.
Юрий

[dvv]

Про высокие арендные ставки - интересно как чувствуют себя марочные магазины, учитывая тот факт, что на каждом углу продаются весьма неплохо изготовленные подделки и даже охранники на заправке носят D&G?

А про риэлторов, которые обещают золотые горы - за такое, как говаривал мой знакомый, в приличной кампании бьют табуреткой по голове. Умиляет детская непосредственность и легкость, с которой они разбрасываются обещаниями. Видно не пришлось испробовать табуретки- времена уже не те. Но оно и к лучшему.

[VS]

Вообще интересные ставки на аренду... По всему видно что София круче Берлина, Мюнхена, Хельсинки и мн. др. европейских центральных городов...