Земля у моря для продажи или совместного строительства

[Юрий]

По поводу покупки участков у моря я получаю сейчас вопросы и письма. Как не странно, но люди интересуются о покупке, имея только 20-50 тысяч Евро! Основная причина: имеют свободные деньги и хотят их сохранить, для продажи через 5-10 лет! За такую сумму можно купить очень маленкий участом (300-500 кв.м.), но маловероятно, что кто-то будет интересоваться его покупкой через 5 лет! Если покупать участок в самой Болгарии в селькой местности, то тоже маловероятно, что кто-то вам сможет гарантировать, что потом продадите с большой выждадт! На море ползуются интересом и спросом только большщие участки для строителства жилых или гостинничных комплексов. Причем чем больше тем лучше! Основная критика всего нового строителства на Черномории: отсутствие свободного места для отдыха!
Сразу отвечаю, что упомянутые суммы очень маленькие!

Вот несколько актуальных предложений:
Есть 4 участка.
Получены все документы необходимые для промены статута(включая ПУП). Согласованы подключения всех коммуникаций, вода и эл-во на границе участков.

2 участка находятся Фиш-Фиш 3 км. от Албены в сторону Балчика. Участки у моря, но есть нивиляция 17 м.
Внизу асфальтовая дорога вдоль моря.
1й участок 40000 м2 цена 75 евро за метр.
2й участок 3610 м2 цена 80 евро за метр.

2 участка 15 км. севернее от Варны в селе Рогачево, на южной окраине, бывший сельскостопанский двор.
1й участок 2885 м2
2й участок 1190 м2
цена 70 евро за метр.

Все участки готовы к смене статута и подготовлены к проектированию.

По этим землям можно вести разговор как о продаже, так и по совместному проекту, если у кого-то появится интерес для инвестирования или проект для выгодного использования земли.
Юрий

[BGinfo]

При этом нужно учитывать:

1. Действует запрет на любое капитальное строительство (согласование новых проектов) в 200 м. зоне от моря

2. Согласование проектов в зоне 200....2000 м от моря возможно только с этажностью до 3-х этажей (партер+3).

3. Речь идет о сельхозучастках, и "готовность к перемене назначения" вовсе не означает 100% гарантию согласования перемены назначения участка.

Вывод: сегодня покупка земли на море, при нынешних ценах и условиях, для бизнес-целей невыгодна. Как для простой спекуляции, так и для строительства.

Небольшая арифметика:

1. Цена с переменой назначения - 100 евро/м2.

2. Плотность полезной застройки (продаваемая площадь) - 0,2 максимум, значит цена - 500 евро/м2 продаваемый.

3. Этажность 3 - значит цена земли, входящая в цену 1м2 продаваемого - около 170 евро.

4. Себестоимость строительства - 450 евро/м2, в среднем.

Итого себестоимость - не ниже 600 евро/м2. Продать в тех местах, про которые написано можно не дороже, чем за 700-750 евро/м2. 20% за два года - стоит заводиться?

[Юрий]

Алексей хорошо объяснил, почему цена продаваемой недвижимсоти на море настолько высока! Она достигает в среднем в интервале 1200-1800 Евро/кв.м., причем от 30 до 50% ее стоимости включает стоимость земли, на которой построен комплекс или здание.
Меня часто спрашивают, откуда такая высокая стоимость апартаментов на море, при себестоимости строителства не более 300-400 Еврео/кв.м.
А при инвестировании крупных сумм всегда есть определенная доля риска! Нельзя забывать и об этом!
Юрий

[BGinfo-2]

Юрий, действительно проекты застройки сегодня имеют смысл, если есть реальный шанс достичь средней цены продаж не ниже, чем 1000 евро/м2. Но такой стоимости реально достичь только, если

1. объект строится в хорошем месте в рамках популярного курорта или на первой линии с пляжем в близкой досягяемости до курорта (но новые проекты на 1 линии невозможны в связи с запретом).

2. проект имеет осмысленную концепцию, достаточно масштабен и предлагает услуги и возможности нестандартного уровня.

Все остальное - это строительство тупых "коопераций" на море, которые продаются не дороже 700-750 евро и чья цена через два-три года снизится ввиду отсутствия нормальной поддержки.

Если кто-то (например Форт Нокс) продает свои апартаменты по 1100..1500 евро/м2 и они реально хорошо продаются - это не значит, что эту цену покупатели готовы платить за любой м2 на болгарском побережье. Если "Pioneer Development" реально продает свой "Эмералд ресорт" по ценам 1200...1800 евро/м2 - то наверно наличие централизованного отопления и горячей воды, подогреваемого открытого бассейна площадью 2,5 тыс. м2 (в комплексе - специальная газовая котельная), закрытого бассейна 22 м, боулинга, фитнеса, лифтов OTIS, своего великолепного песчаного пляжа, мебели, которую не стыдно поставить домой - все это позволяет просить и получать такую цену. Но это и другая себестоимость - так что все по честному.

Себестоимость одного "Форта" на 400 апартаментов - минимум 20 млн. евро. Себестоимость "Эмералда" - порядка 40 млн. евро. Это - средства, которыми нужно располагать, чтобы реализовать проект с ценой 1000 евро/м2 и выше. Причем, чтобы реально продать, нужно иметь собственных средств минимум 60% от сметы. Это значит, что имея 2-3 млн. евро заводиться с коммерческим проектом на море рискованно и малоперспективно. А имея меньше - это 99% шанс просто потерять деньги.

[Юрий]

Сейчас в Болгарии определенное затишье: никто не знает, что будет с присоединением Болгарии к ЕС (не отложат ли на 1 год), а с другой стороны, какие изменения в законодательстве будут приняты в ближайшие месяцы. ПО-моему, число предложений недвижимости в Болгарии явно превышает количество желающих купить, а болгары не хотят идти на реальные цены! Если в Софии один год назад купили квартиру за 500 Евро/кв.м., то сейчас стараются продать по 750-800 Евро/кв.м.: как результат застой на рынке. Не знаю имеется ли он на побережье, но в Софии явно застой имеется (в Софии мне легче наблюдать за рядом продаваемых уже 1 год объектов). Возможно, что на море еще есть достаточный спрос, хотя все покупатели стали смотреть больше на качество строительства, а не на цену. Как не странно, но более дорогое строительство продается легче и быстрее!
Поэтому. как подтверждение сказанному, и продажи квартир фирмой БгИнфо!
Юрий

[Гость]

В начале сентября мы с друзьями. предварительно открыв фирму в Болгарии, приобрели участок на берегу моря, на первой линии, в Синеморце.
При оформлении местный архитектор и риэлтер сообщали, что запрет на строительство существует на расстоянии 50 м от берега моря (как раз расстояние до нашего участка). Существует ли и принят ли новый закон с запретом строительства на расстоянии 200 м? Правилько ли я понял, что строить на нашем участке мы уже ничего не сможем? Или всё не так печально?

[Юрий]

Существует ли и принят ли новый закон с запретом строительства на расстоянии 200 м? Правилько ли я понял, что строить на нашем участке мы уже ничего не сможем? Или всё не так печально?

Официального текста такого запрета я не видел, хотя в болгарских СМИ и др. кругах постоянно обсуждается запрет строительства в 200м. зоне. Пока вопрос разрешения строительства в основном зависит от местных органов власти (главного архитектора общины), а не как по проекту в будущем в Софии!
Советую сразу заняться получением разрешения на строительство, чтобы все оформить до вступления изменения законодательства!
Если я не прав, то БгИнфо меня поправит или дополнит! Алексей наиболее сведущий в данных вопросах.
Юрий

[BGinfo-2]

Существует ли и принят ли новый закон с запретом строительства на расстоянии 200 м? Правилько ли я понял, что строить на нашем участке мы уже ничего не сможем? Или всё не так печально?

Есть постановление Министерского совета, вышло в июне. Соответствующий законопроект лежит в Народном собрании и ожидается его прием до конца года - с его приемом статус запрета повысится до уровня Закона.

Что запрещено: запрещено согласование проектов любого капитального строительства в полосе 200 м. от берега моря. Те проекты, что уже согласованы - могут быть реализованы.

Если Вы планируете строительство - имеет смысл оперативно обратиться в местную общину, внеся проект изменения ПУП. Возможно что-то и получится, если будете хорошо уговаривать

[Игорь Незовибатько]

Хочу уточнить.
Это земля была земледельческой. Перед покупкой нам сообщили, что земля неделю назад была выведена из-под запрета на строительство. Этот документ мы видели. Главный архитектор общины сообщил, что строить можно на расстоянии 50 м от кромки каменистого берега.
Тогда (в начале сентябре) мы подали документы на регуляцию участка. Это может занять от 3 - 4 месяцев до 6 месяцев.
Как я понимаю, после этого надо будет ещё и согласовывать проект строительства. Получается. что произойдёт это после нового года.
Наша информация, полученная на месте, никак не стыкуется с сообщением о готовящемся Законе и уже существующем запрете на уровне Министерства. Как вы думаете, в чём дело? На что нам ориентироваться?

[Юрий]

Наша информация, полученная на месте, никак не стыкуется с сообщением о готовящемся Законе и уже существующем запрете на уровне Министерства. Как вы думаете, в чём дело? На что нам ориентироваться?

О планировании введения запрета строительства в 200 м. зоне говорят еще с середины 2004 года, когда появилась жестокая критика чрезмерной застройки болгарского Черномория. Я писал об этом в рассылке, да и есть несколько сообщений на форуме, и не только моих.
Мы не можен ничего вам сказать с уверенностью на 100%. Продать вам сейчас - думаю займет много время, а когда будет принято изменение в законодательстве тоже можно только предполагать.
Надо как можно быстрее все переоформить и заняться строительством. Думаю, что другого решения не может быть. После принятия закона, разрешение строительства в 200 м. зоне будет осуществляться только через Министерзство в Софии ( а не местным Советом -"Общиной", как сейчас), что все значительно усложнит и удорожит.
Предполагать, что мы все выдумали, думаю у вас причин нет.
Юрий

[Игорь Незовибатько]

Конечно, я вам доверяю, и потому спрашиваю вашего совета. Спасибо. Постараемся поторопить нашего адвоката, чтобы как можно раньше решили эти вопросы с регуляцией и получением разрешения на строительство. Известны ли методы (легальные или рядом с ними), ускоряющие этот процесс?

[Юрий]

В Болгарии многие проблемы решаются благодаря связям и знакомствам, но важнее одно: не оставлять все на самотек. Надо по чаще о себе напоминать. Последнее время во многих местах панически боятся "брать", поэтому на взятки особенно не расчитывайте.
Для пользы дела, потом поделитесь своими результатами (можно и в личной переписке).
Юрий