Инвестиции в недвижимость.

[Tiamat]

hi

У меня есть относительно небольшая сумма 30-40 т.$.
Я хотел бы инвестировать в недвижимость в Болгарии, но пока не определился что лучше все таки - купить только землю, строить дом, или купить квартиру в строящемся доме. Сам я наверное врядли буду проживать в Болгарии.
Поэтому мне хотелось бы узнать динамику роста цен на каждый вид вложения за последнее время.
Хотелось бы чтобы вложение принесло прибыль не менее 20% в год (рост цены).
Юрий, вы както упоминали о индексе РЕМИ, но я нигде ничего не нашел про него.
Интересно также вот что. Растут ли цены на само строительство и отделку или они относительно постоянны ?
Т.е. есть ли смысл сейчас строить например дом (если денег не так много), или может лучше купить более дорогостоящий участок, ближе к морю скорей всего, а потом в случае чего построить там дом.

Чтобы вы порекомендовали ?

[Юрий]

Вопросы полезные и будут в основном освещены в подготавливаемом мною материале о покупке недвижимости с 101 номера рассылки.
Информация об Индексе РЕМИ, к сожалению, оказалась платной, а я пока не могу себе шпозволить покупать и эту информацию.
Юрий

[Immortal]

В начале этого года столкнулся с такой же проблемой, искал для близких что либо подходящее в пределах $30 000, нашел, самым оптимальным оказалась 3-х комнтаная квартира, а также 2-х комнатная за $19000 обе квартиры в Варне, к сожалению не в курортном городе, но квартира предполагалась не для отдыха а для постоянного проживания. Квартира была абсолютно новой, в центре. По-моему, без телефона и горячей воды, но это было не существенно. Выгода от покупки квартиры примерно 20% в год.
Если вы располагаете суммой в $50 000 и выше, имеет смысл "брать" землю, лучше в курортной зоне и на второй линии, это дороже, но прибыль от вложений остсавляет примерно 35%.
Также можно подумать о приобретении зАмка, самого настоящего замка, это удовольствие вам будет стоить порядка $50 000 -70 000.
Если хотите иметь бизнес в Болгарии, имеется ввиду в курортной зоне, вам стоит вложить порядка $100 000 в покупку небольшой гостиницы, срок окупаемости примерно 2-3 года (в самом худшем варианте).

С уважением, Сергей

[Юрий]

Я сегодня говорил с одним специалистом по инвестициям:
Самое выгодное сейчас покупать дома в деревнях: 3-4 месяца назад во многих деревнях дом с большим участком (более 1000 кв.м.) можно было купить за 3-5 тысяч левов! Сейчас такие дома продаются уже по 10-15 тысяч левов, а иностранцы, например, англичане их покупают по 15-20 тысяч Евро.

Покупать землю для строителства не так выгодно: например, в Банско земля стоит 100-120 Евро/кв.м., а потом необходимо строить миниотель. В результате горнолышный сезон 2-3 месяца, а все остальное время .... тишина.
Есть много селений, где и сейчас - летом, трудно снять квартиру : чистый горный воздух, экология, красота и спокойствие, а зимой лыжи не хуже , чем зимой в Банско!

Юрий

[Tiamat]

Покупать землю для строителства не так выгодно: Юрий

Юрий. Чтото я не понял вашей мысли..
Разве цена на землю не растет ???

Я был в Болгарии около Варны 2 недели с 19 июля. Отдыхал и как раз присматривался к рынку недвижимости. Так вот мне показалось, что ставку нужно делать именно на землю около моря. Т.к. хорошая земля довольно таки ограничена (кончается), я имею ввиду землю около развитых поселков-городов. Земля на отшибе вдали от всего и от коммуникаций думаю мало кому нужна. А земля около моря в городе/поселке имхо будет цениться всегда !
Предложение по квартирам, в той же Варне например, тоже довольно большое, + как мне кажется продать квартиру(купленную для инвестиций-перепродажи через несколько лет) будет сложнее. На мой взгляд покупатель предпочтет купить новостройку на этапе строительства и иметь новую квартиру. Деньги почти теже самые. Разве не так ?

В связи с этим мне и кажется, что покупка земли около моря в городе/поселке, на которой можно будет строить, является наиболее выгодным вариантом. Земля на Солнечном Берегу, Золотых песках, сейчас продается по 100-150 евро/кв.м. Стало быть в будующем, земля в других местах, где она пока еще дешевле, например в Бяле, Обзоре, вырастет до таких же величин по мере развития курортов.
Что вы думаете об этом ?

Лично я присмотрел участок земли в Обзоре, по 40 евро/кв.м, участок 5 соток. Если удастся договориться с продавцом по 35 евро, то тогда возможно возьму 10 соток...гектар то есть (у продавца 2 участка по 5 соток). Рядом с участком уже есть построенные дома, рядом база отдыха какая то. Т.е. это не участок в поле около города, а участок в обжитом месте. Расстояние до моря гдето 200-300 метров.

Юрий, как вы считаете, это хороший вариант ?

Хотелось бы узнать какие могут быть подводные камни ?
Как мне сказали, т.к. земля находится в городе, то она никак не может быть сельскохозяйственной, а поэтому получение разрешения на строительство не будет проблемой. Верно ли это ?
Как узнать самому, какая это земля, можно ли на ней будет строить ?
Я слышал что есть 10 классов земли, и если 10 класс, то ее вывести в землю под строительство вобще никак нельзя. Другие люди сказали что эти классы только для сельхоз-земель. Земли в городе не относятся и не имеют этих классов. Так ли это ?
Не хочеться быть обманутым...сами понимаете .. Хочется чтобы на земле можно было строить (мне, или следующему покупателю). Но как узнать что на этой земле можно строить ? Ведь разрешение на строительство выдается ПОСЛЕ утверждения проекта строительства...

Юрий, вы живете в Софии или в Варне ?
Можете порекомендовать кого-нибудь из Варны, с кем можно былобы консультироваться, можете подсказать проверенных адвокатов ?
Как вам позвонить ?
Можете подобрать комнату, для моего приезда для покупки недвижимости в Варне ?

Потом. Юрий, как вы считаете, может выгоднее купить готовый дом с землей в Бяле или Обзоре, чем участок, если уложиться в теже деньги ? Или потом такой дом будет продать сложнее, чем голый участок ? Т.к. новые хозяева скорей всего захотят построить дом по своему проекту. Как вы думаете ?

спасибо.

[Tiamat]

p.s.

а домик в деревне в дали от моря мне кажется будет сложнее продать через несколько лет, чем домик около моря, не так ли ?

[Юрий]

Покупать землю для строителства не так выгодно: например, в Банско земля стоит 100-120 Евро/кв.м.,
Юрий

Я, возможно, выразился не совсем точно. Хотел сказать, что многое зависит от мастонахождения участка, а не то, что покупать землю не выгодно вообще!
В рассылке я постоянно пишу о росте цен и о том, что выгодность инвестиции перемещается от покупки квартир в городах, к покупке земли: особенно на побережье и около больших городов: Софии, Пловдиве и др.

Предложение по квартирам, в той же Варне например, тоже довольно большое, + как мне кажется продать квартиру(купленную для инвестиций-перепродажи через несколько лет) будет сложнее. На мой взгляд покупатель предпочтет купить новостройку на этапе строительства и иметь новую квартиру. Деньги почти теже самые. Разве не так ?

Полностью согласен! Я на прошлой неделе смотрел с русскими большие квартиры и мезонеты в Софии. Любая квартира, покупаемая готовой требует ремонта, каких-то доводок, перепланировок в соответствии с желаниями нового собственника, даже, если сама квартира в идеальнопм состоянии!
Когда заключаешь договор о строительстве со строительной фирмой, то всегда можно обговорить не только материалы отделки, но и полное изменение планировки в пределах проекта. В определенных случаях предлагают и объединение нескольких квартир, для удовлетворения заказчика. Разницы же в цене между готовой и строящейся квартирой сейчас практически нет!
Мы после нескольких дней осмотра готовых и строящихся квартир пришли к такому выводу: лучше покупать новое жилье!

Лично я присмотрел участок земли в Обзоре, по 40 евро/кв.м, участок 5 соток.

Думаю, что вариант хороший, но следует проверить следующие вещи:

-земля должна быть в регуляции! Перевод земли из сельскохозяйственной в регуляцию занимает около 1 года, а во многих случаях и не возможен совсем!
- обязательно должен быть подъезд к участку: если подъезда нет - то строительство могут (скорее всего) не разрешить! Надо будет делать дорогу для подъезда за счет части купленного участка!
- в каждом районе существует свой коэффициент застройки: например: 40% от участка. Это значит, что на участкие в 100 кв.м. вам разрешат построить домик не более 40 кв.м.

Как мне сказали, т.к. земля находится в городе, то она никак не может быть сельскохозяйственной,

Это не всегда так! Особенно, если земля находится на окраине города.
Вам надо обратиться в местный совет (отдел по вписыванию) или к адвокату, который сможет проверить документацию. Тоже самое может сделать и Риелтерская фирма, если вы ей доверяете.
Но вам необходимо знать точное описание местонахождения участка - без них ничего узнать не сможете!

Я живу в Софии, мой телефон из России: 8-гудок-1035948785128, из Болгарии: 048785128

Сразу сообщить координаты адвоката в Варне не могу. Напишу позднее по почте.

Юрий, как вы считаете, может выгоднее купить готовый дом с землей в Бяле или Обзоре, чем участок, если уложиться в теже деньги ? Или потом такой дом будет продать сложнее, чем голый участок ? Т.к. новые хозяева скорей всего захотят построить дом по своему проекту. Как вы думаете ?

Часто участок имеет хибару, которая ничего не стоит! Но всегда и для начала строителства и просто для надежности (что участок в регуляции и здесь разрешено строителство) иметь какую-то постройку.
Естественно, это мое личное мнение.
Как поступит новые собственники, это их дела. "Ломать, не строить!"

а домик в деревне в дали от моря мне кажется будет сложнее продать через несколько лет, чем домик около моря, не так ли ?

Это зависит и от покупaтелей и продавцов!!!
А также, от Места, Места, места, и опять Места!!!!
Западные инвеститоры предпочитают покупать в деревнях и жить там на пенсии. Kрасивые места, удаленность от промышленности, экологическая чистота, козы, куры .... А если надо море, то почти из любой части Болгарии за несколько часов можно съездить и на море.

Как мне написали в одном из писем: "Здесь на море (в Болгарии) говорят, что почти все черноморие скупили русские! покупают все: дома, землю, отели, а также промышленные сооружения! Немцы покупают тоже, но сразу ремонтируют, а потом продают .... русским! И все довольны! Болгария опять стянет придатком России!"

Kaжется ответил на все вопросы?
Пишите, Юрий

[Tiamat]

Cпасибо

Полностью согласен! Я на прошлой неделе смотрел с русскими большие квартиры и мезонеты в Софии. Любая квартира, покупаемая готовой требует ремонта, каких-то доводок, перепланировок в соответствии с желаниями нового собственника, даже, если сама квартира в идеальнопм состоянии!
Когда заключаешь договор о строительстве со строительной фирмой, то всегда можно обговорить не только материалы отделки, но и полное изменение планировки в пределах проекта. В определенных случаях предлагают и объединение нескольких квартир, для удовлетворения заказчика. Разницы же в цене между готовой и строящейся квартирой сейчас практически нет!
Мы после нескольких дней осмотра готовых и строящихся квартир пришли к такому выводу: лучше покупать новое жилье!

Угу. Вот я тоже так подумал.
+ квартиру можно купить в кредит, если не на 10-20 лет (ипотека), то хотя бы на время строительства...а это минимум пол-года и некоторым покупателям это будет интересней, чем выкладывать всю сумму за готовую квартиру сразу... А покупка земли в кредит навена не практикуется как мне кажется

p.s. Один знакомый год назад купил новый апартмент на Кипре, сейчас его жилье подорожало в 2 раза, но он не может его продать ! Причина - покупатели НЕ ХОТЯТ выкладывать сразу 150 000 евро, а предпочитают покупать НОВОЕ жилье в кредит.

Думаю, что вариант хороший, но следует проверить следующие вещи:

-земля должна быть в регуляции! Перевод земли из сельскохозяйственной в регуляцию занимает около 1 года, а во многих случаях и не возможен совсем!
- обязательно должен быть подъезд к участку: если подъезда нет - то строительство могут (скорее всего) не разрешить! Надо будет делать дорогу для подъезда за счет части купленного участка!

Юрий, а как это проверить ? В регуляции эта земля или нет ? Какой то документ должен быть где написано будет что земля в регуляции ?
Или как ? Или это выясняется только когда подашь проект на строительство дома ?

[Юрий]

Насчет ипотеки в Болгарии я подробно писал в рассылке 2 недели назад. Для иностранцев болгарские банки, как правилор ипотечный или другой кредит не дают! Если ипотеку будете оформлять через кретитование вашей фирмы, то потребуют, как минимум, банковскую гарантию российского или другого банка. Залога уже существующего имущества в Болгарии, оказывается не достаточно, так как банк не дает кредит с целью получения залога (как делают "заложные къщи"), а для получения процентов по кредиту!


Насчет проверки земли необходимо обратиться в местный совет ("Община") в отдел землеустройства и попросить показать план того места, где собираетесь покупать. ВАм необходимо знать точные "координаты" участка земли (квадрат, парцел, соседей и др.).
Если будете покупать через фирму по недвижимости, то они должны показать вам план местности. Хотя проверка документов вам будет необходима от независимого "контролера" Только в моей практике за 2 последние месяца: предлагаемая земля оказалась сельскохозяйственной, без подъезда для строителства, а в другом, площадь участка была в 2 раза меньше объявленной (пришлось назначать землемерную экспертизу). В документах была сделана "опечатка", увеличившая площадь в 2 раза.
Будьте бдительны!
После подписания предварительного договора, как правило, назначается время в 1 месяц, для проверки всех документов! Подробнее в моей рассылке с 101 до 107 номера.

Юрий

[Вита]

Есть много селений, где и сейчас - летом, трудно снять квартиру : чистый горный воздух, экология, красота и спокойствие, а зимой лыжи не хуже , чем зимой в Банско!

Юрий

Будьте добры уточните если не названия селений, то хотя бы районы их нахождения.

[Юрий]

Я уже не помню, всвязи с чем я написал данную цитату.
Например, Koпрившица и Пампорово - летом. Но есть много селений красивых и спокойных для отдыха. А снять квартиру трудно, так как подобный бизнес еще не пришел к ним. Надо сесть на автомашину и просто поколесить по Болгарии. Приглянется вам селение, тогда можно поговорить с местным населением, и, наверняка вас кто-то приютит. К русским в сельской местности относятся очень хорошо.
Юрий

[BGinfo]

Если хотите иметь бизнес в Болгарии, имеется ввиду в курортной зоне, вам стоит вложить порядка $100 000 в покупку небольшой гостиницы, срок окупаемости примерно 2-3 года (в самом худшем варианте).

Окупаемость за 2 года отеля стоимостью 100`000$ означает получение чистой прибыли в 50`000$ за год. Чистая прибыль хорошо функционирующего отеля в "правильном" месте составляет 40..60% от выручки. Возьмем 50% для простоты расчетов, получается выручка должна быть 100`000$ в сезон.

За 100`000$ можно купить очень маленький отель, не более, чем на 10 мест (5 номеров) и такой "отель" будет находиться не на курорте, а в некотором удалении от него, а также от моря и от пляжа.

Одно место получается должно дать за сезон 100`000 / 10 = 10`000$ выручки. Продолжительность сезона вне курорта при 100% заграузке составит максимум 50 дней при фантастически хорошо налаженной системе продаж. Итак - стоимость дня проживания должна быть 10`000 / 50 = 200$, за номер - 400$. Хилтон с Шератоном отдыхают

[mafiot4e]

я уже молчу что окупаемость отелей в среднем вообще (не бизнес класса где-то в Брюкселе-Амстердаме) не снижается под 5-10 лет. маленьких отелей тем более... скорость возврата инвестиций пропорциональна кол-ву комнат (ну и звездочек,чего уж там) т.е. чем больше комнат тем больше (быстрее) денюжек. не раскатывайте губу - отель приносит деньги при хорошем менеджменте после прим. 10 лет работы

[Юрий]

Если хотите иметь бизнес в Болгарии, имеется ввиду в курортной зоне, вам стоит вложить порядка $100 000 в покупку небольшой гостиницы, срок окупаемости примерно 2-3 года (в самом худшем варианте).

Не нашел источник данной цитаты, но полностью согласен с приведенными рассуждениями по возвращению инвестиций в отели. Сейчас в Болгарии продается несколько СОТЕН(!) миниотелей, и причина этому именно то, что люди были подведены некоректной информацией о возможности возврата инвестиции за 2-3 года. Сейчас новые собственники, попробовав на себе прелести содержания отеля, стараются продать для возвращения инвестированных денег с определенной прибылью. Покупать мини-отель иностранцу, и заниматься бизнесом на новом месте очень сложно. Ранее (3-5 лет назад) возможно былo найти миниотель за 100 000$, но сейчас это уже не реально: цены начинаются от 400 000 Евро, а, если что-то и найдете, то вам будет необходимо сделать ремонт, что приведет к излишним дополнительным расходам.
Юрий

[yuri]

В США, например, любая консультация по предметному вложению в недвижимость стоит не менее 3000 баксов, осуществление реального инвестиционного проекта приносит хозяину проекта ( а именно автору идеи, не путайте с инвестором!) не менее 40% собственности и прибыли. Поэтому очень оригинально смотрятся мессседжи с просьбами посоветовать ИМ ЗАРАБОТАТЬ ДЕНЕГ при помощи вложения в недвижимость, причем, как говорила сова в известном мультфильме - "абсолютно безвоздмездно!"

[Юрий]

В США, например, любая консультация по предметному вложению в недвижимость стоит не менее 3000 баксов, осуществление реального инвестиционного проекта приносит хозяину проекта ( а именно автору идеи, не путайте с инвестором!) не менее 40% собственности и прибыли. Поэтому очень оригинально смотрятся мессседжи с просьбами посоветовать ИМ ЗАРАБОТАТЬ ДЕНЕГ при помощи вложения в недвижимость, причем, как говорила сова в известном мультфильме - "абсолютно безвоздмездно!"

Юрий, согласен с вами: к подобным вопросам я давно отношусь, как к форуму - поговорить о том, о сем, обсудить положение в мире, погоду и т.п. Серьезные люди, найдя мой сайт, сразу пишут о своих планах по приобретению недвижимости, создании или развитии своего бизнеса в Болгарии, о какой сумме можно реально говорить, и какое мое мнение по их планам или, что конкретно могу предложить им. Если договариваемся и их устраивает та информация, которую им предлагаю, то приезжают и начинаем работать.
А форум - общая информация по различным сторонам Болгарии для заинтересованных людей. Вы, как человек хорошо знающий Болгарию и часто приезжающий сюда, наверняка заметили, что всю инфу я никогда не даю, а останавливаюсь на "самом интересном месте", хотя кому-то и может показаться, что могут найти все. Что касается платных консультаций, то у нас люди еще не привыкли платить за информацию, а потому и получают соотвественно. За 3 года существования сайта, наверно не более 5 человек сразу предложили заплатить аванс за информацию, а 2 человека удивились, когда получили от меня ответы на заданные вопросы, хотя они мне еще ничего не заплатили? Кроме этого в России множество обманов, когда берут денги, но потом ничего не делают. Поэтому часто предлагая мне оплатить определенную информацию или консултзцию, люди спрашивают:"Какую гарантию можете дать, что получив деньги исполните обещание? Я в состоянии оплатить ваши услуги, но не желаю занимаьтся благотворительностью." Если я раньше отправлял инфу, ожидая оплаты - и часто так и не получал, то теперь отвечаю подобно спрашивающему:"Какую гарантию они могут предоставить, что оплатят мою работу? Я могу подготовить интересуиющий их материал, но пока нет возможности заниматься благотворительностью!"
Если ко мне обращаетесь, то необходимо полное доверие. Если сомневаетесь, то можете найти много людей в Интернете, которые обещают сделать тоже самое, что и я - может им будет доверие больше! Иногда даже даю ссылки - общайтесь!
Юрий

[yuri]

Юрий, постепенно все приходит к нормальнм критериям. Было время у нас в Союзе, все помнят, когда НИЧЕГО НЕЛЬЗЯ БЫЛО СЪЕСТЬ ОДНОМУ - ВСЕ ДЕЛИЛОСЬ, ДАЖЕ ОДНО ЯБЛОКО, даже одна сигарета была на всех. Ну и что? Сейчас все по-другому. Но эта инерция еще существует. Я понимаю, когда речь идет о бескорыстной помощи людям, приезжающим на отдых в БГ, но , дорогие граждане, если вы хотите на БГ заработать, милости прошу - раскошеливайтесь! ХАЛЯВА ЗАКОНЧИЛАСЬ! Доверьтесь профессионалам, платите деньги, и вы в накладе не останетесь! Рано или поздно вы придете к выводу, что топ-менеджеры, напирмер, Юрий Абашев, только сберегут ваши деньги!

[Юрий]

Юрий,
Спасибо за поддержку.
Юрий