НДС при покупке недвижимости

[Daniil]

Пожалуйста, подскажите, как обстоят дела с оплатой НДС при покупке квартиры в Болгарии? Продавец уверяет, что НДС платить не придется при оплате наличными. Налоговая оценка квартиры, которая будет объявлена у нотариуса, составит примерно 40 тыс. львов.
Заранее благодарен, Даниил.

[Юрий]

Из вашего вопроса не ясно, кто являвется продавцом?
Причем, НДС платит не покупятель, а продавец. НДС относится к косвенным налогам, поэтому хоть официально платится породавцом, в конечном случае оплачивается покупателем.
Если продавец вам назвал конечную цену в 40 000 Евро, то оплата налога с данной суммы забота и обязаннсть продавца. Если не указано включен или нет НДС в данную цену, то считается, что цена окончательная и НДС включен. Советую в текст допговора включить фразу, что указанная цена является окончательной и не подлежит изменению. Так застрахуетесь от того, что продавец в последний момент потребует уплаты и НДСа на покупку (я о подобных случаях писал в рассылке).
Если продавцом является частное лицо, то продавец не регистрирован по НДС, а, следоевательно, и не будет его платить.
Если же продавец фирма (строитель или посредник), то, как правило , регистрирован по НДС и оплата налога, его обязанность, которая вас не должна волновать. Часто для снижения НДС, строители разделяют стоимость на 2 части: одна обнародуется у нотариуся и платится в Болгарии, другую часть покупатель оплачивает на счет в другой стране или в офшоре. С части, которая оплачивается в Болгарии, продавец (фирма) платит НДС, а остальную часть получает не платя налоги.
В тех случаях, когда покупатель претендует признать свою инвестицию для получения ВНЖ или ПМЖ, то он заинтересован официально показать всю сумму оплаты, но это грозит уплату и небольшой надбавки налогов при регистрации, а также дополнительного ежегодного налога, который исчисляется из балансовой стоимости недвижимости.,
При покупке собственности на стоимость более 60 000 лева на имя фирмы, фирма может зарегистрироваться по НДС и вернуть размер налога из бюджета.
В тех случаях, когда продавец желает получить деньги наличными, то, возможно, что через бухгалтерию будет проведена совсем другая сумма, что вас тоже мало интересует.
И последнее, в тех случаях, когда есть какое-то подозрение или определенный риск, что вам могут обмануть, то лучше в нотариальном акте указать деиствительную сумму оплаты, так как в случае обмана вас, вы сможете претендовать через суд только на сумму указанную в нотариальном акте! Хорошо взвесьте все "за" и "против" подобной сделки. Если согласитесь, то постарайтесь качественно проверить все документы на право собственности не только продавца, но и последние 2-3 последние продажи (особенно, если перепродажа проведена за последний год), чтобы не оказалось, что одна из последних продаж была "фиктивной", а, следовательно, и ваша сделка может быть опротестована в суде. Хотя подобных обманов последние несколько лет практически не встречалось, надо оставаться разумным. Последнее относится к покупкам на вторичном рынке недвижимости.
Юрий.

[Daniil]

Юрий, большое спасибо за подробный и быстрый ответ!
Даниил

[Axel079]

Не подскажете, тогда в случае, если в договоре в одной статье соседствуют два следующих пункта, не противоречат ли они друг другу?

(2) Условленная цена окончательна и не подлежить индексации или любым другим коррекциям.
(3) В цене не включен налог (ДДС) на сумму над налоговой оценки недвижимости по окночанию сделки.

Извиняюсь за орфографию - привожу текст из реального договора

[CoC]

Налоговая оценка квартиры, которая будет объявлена у нотариуса, составит примерно 40 тыс. львов.

Налоговая оценка - это документ, выдаваемый налоговым органом по месту нахождения объекта. И 40000 лв. она не будет ни в коем случае.

40000 - это не налоговая оценка, а цена в нотариальном акте.

О чем шла речь в переводе на человеческий язык: продавец сказал, что если сумма в нотариальном акте будет записана 40000 лв., а все, что больше этой цифры будет оплачено наличными - но никаких дополнительных платежей не будет. Если же покупатель настаивает на указании в нотариальном акте реальной стоимости (с ее оплатой по банку) то к цене будет добавлен НДС с разницы между ценой по нотариальному акту и 40000 лв. Такой или примерно такой разговор 100% болгарских застройщиков ведут с покупателями.

[Veronichka]

Из вашего вопроса не ясно, кто являвется продавцом?
Причем, НДС платит не покупятель, а продавец. НДС относится к косвенным налогам, поэтому хоть официально платится породавцом, в конечном случае оплачивается покупателем.
Если продавец вам назвал конечную цену в 40 000 Евро, то оплата налога с данной суммы забота и обязаннсть продавца. Если не указано включен или нет НДС в данную цену, то считается, что цена окончательная и НДС включен. Советую в текст допговора включить фразу, что указанная цена является окончательной и не подлежит изменению. Так застрахуетесь от того, что продавец в последний момент потребует уплаты и НДСа на покупку (я о подобных случаях писал в рассылке).
Если продавцом является частное лицо, то продавец не регистрирован по НДС, а, следоевательно, и не будет его платить.
Если же продавец фирма (строитель или посредник), то, как правило , регистрирован по НДС и оплата налога, его обязанность, которая вас не должна волновать. Часто для снижения НДС, строители разделяют стоимость на 2 части: одна обнародуется у нотариуся и платится в Болгарии, другую часть покупатель оплачивает на счет в другой стране или в офшоре. С части, которая оплачивается в Болгарии, продавец (фирма) платит НДС, а остальную часть получает не платя налоги.
В тех случаях, когда покупатель претендует признать свою инвестицию для получения ВНЖ или ПМЖ, то он заинтересован официально показать всю сумму оплаты, но это грозит уплату и небольшой надбавки налогов при регистрации, а также дополнительного ежегодного налога, который исчисляется из балансовой стоимости недвижимости.,
При покупке собственности на стоимость более 60 000 лева на имя фирмы, фирма может зарегистрироваться по НДС и вернуть размер налога из бюджета.
В тех случаях, когда продавец желает получить деньги наличными, то, возможно, что через бухгалтерию будет проведена совсем другая сумма, что вас тоже мало интересует.
И последнее, в тех случаях, когда есть какое-то подозрение или определенный риск, что вам могут обмануть, то лучше в нотариальном акте указать деиствительную сумму оплаты, так как в случае обмана вас, вы сможете претендовать через суд только на сумму указанную в нотариальном акте! Хорошо взвесьте все "за" и "против" подобной сделки. Если согласитесь, то постарайтесь качественно проверить все документы на право собственности не только продавца, но и последние 2-3 последние продажи (особенно, если перепродажа проведена за последний год), чтобы не оказалось, что одна из последних продаж была "фиктивной", а, следовательно, и ваша сделка может быть опротестована в суде. Хотя подобных обманов последние несколько лет практически не встречалось, надо оставаться разумным. Последнее относится к покупкам на вторичном рынке недвижимости.
Юрий.

Уважаемый Юрий,

Большое спасибо за Вашу работу и разъяснения на форуме!
Просто полный и чисто конкретный ликбез по Болгарии !

А я вот просто засомневалась и решила уточнить следующее:

Собираемся в августе заключать предварительный договор на покупку апартаментов в горнолыжном курорте. Так вот, очень уважаемый Девелопер в Банско, комплекс Lucky Bansko, пишет на сайте и отвечает на email о том, что "Сделки, связанные с землей и жилой недвижимостью, не облагаются налогом на добавленную стоимость (НДС). Все остальные сделки, связанные с недвижимостью, подлежат обложению НДС при ставке 20%. Покупатель может восстановить себе НДС по сделке, в случае, если он зарегистрирован в целях НДС". ... и под таким соусом подтверждает мои запросы о том, что платить НДС со сделки покупатель не обязан.

Может быть такое? Мне как-то сомнительно, но вот Девелопер действительно уважаемый!

Большое спасибо!

[Borka]

Покупатель может восстановить себе НДС по сделке, в случае, если он зарегистрирован в целях НДС".

Бред собачий. Вас как иностранца это точно никак не касается, никакого "восстановления НДС" никогда не будет.