Еще раз о выгодности и перспективах Болгарской недвижимости

[SergeiJeen]

Уважаемые Участники форума!

Предлагаю еще раз, обменяться мнениями и
фактической информацией по поводу
выгодности вложений в Болгарскую недвижимость.

В первую очередь этот вопрос актуален для тех кто
покупает не только для собственного проживания, но
в первую очередь для заработка на росте цены
квадратного метра и от сдачи в наем.

Насколько я изучил вопрос, большинство делают так:

1) Покупка апартаментов и квартир/номеров в апартотелях на море.

2) Тоже самое на бальнеологических курортах

3) Тоже самое на горнолыжных курортах

4) Иностранцы, особенно англичане, часто просто покупают
дома в деревнях - как им кажется в красивых и экологически чистых.
Нам, россиянам, их н понять

5) Просто покупка в жилья нормально населенных городах типа Софии
и прочих центров.

Английский вариант и бальнеологические курорты отметаем, из-за неясных перспектив и отсутствия информации.

У кого есть возражения и дополнения - высказывайтесь

Покупку в «центрах» обсудим позже, сосредоточимся
на «Море» и «Горах» и обсудим их подробнее.

Цены на "море" и "горы" на хорошие для сдачи места отличаются
не сильно.
За 900-1200 можно найти разумные предложения
которые и там и там будут сдаваться.

Цена в сутки с поселенного жителя в сезон тоже везде примерно
одинакова - около 20евро в день с носа.

По поводу длинны сезона на море и в горах -- мнения сильно разделились
Традиционное мнение, которое звучит и тут, от авторитетов форума таково:
Сезон в горах - не более 3 месяцев, пока лежит снег.
Сезон на море - 3-4 месяца.

Не традиционнное мнение:
Море - сезон три месяца максиму + Болгарии
приходиться конкурировать с соседями по морю.
Горы - сезон минимум 4 месяца если речь о Банско + еще в летние
месяцы можно получить 2-3 месяца от любителей катать в горах
на велосипедах + прочие экстремалы и от любителей
походов и природы
Конкуренции с «Болгарскими» горами нет т.к. все другие горы сильно
дороже Болгарских

Как правило те кто продают море - говорят что на море сезон,
а те, кто продают горы говорят что вот у них сезон

Кстати, на этом сайте в основном обсуждается и
условно "продаётся" море

Прошу высказываться!

Теперь по поводу потенциала роста цены квадратного метра и земли.

Традиционное мнение таково:

Море, особенно первая линия - её на всех все равно не хватит,
и даже если строиться нечто без инфраструктуры вокруг,
то рано или поздно и там все будет хорошо, т.к. землю, особенно
около моря Господь больше не производить.
И вообще, море оно всегда в моде!

Про горы нет традиционного мненеия
Хотя по моему "гор" меньше чем "моря",
те потенциал роста в горах видимо выше.

Теперь динамика на сегодня:
Насколько я понял, первая и прочие лини у моря, а также горы
- все это сейчас похоже на одну большую стройку!!
При том все что сейчас "массово" строиться,
будет «сдаваться» примерно через год.
Те предложения недвижимости на первый взгляд достаточно
сейчас и в течении года - двух.

Еще факты:

Вступление в Евросоюз, как говорят, уже "заложено в цене".
Кстати, после вступления в ЕС Кипра, цены там, на короткое время
упали, т.к. многие ждали этого момента чтобы продать

Насколько я понял, строители за два года стройки зарабатывают
на собственно стройке около 70%, те поднимать им цены смысла нет.
Им проще и безопаснее быстрее продать и еще раз вложить
средства в следующий объект.

Цены на землю и там и там сильно выросли, в разы, а деревья,
как говорят китайцы и спекулянты до небес не рарастут


==========
Выводы.

Перспективы цен роста на недвижимость "вообще", наверное не вызывает сомнения,
хотя размер и сроки роста лично мне не понятны.
(В "пузыри" цен на недвижимость в развивающихся странах типа России и Болгарии
лично я не верю, но это отдельная тема)
Перспективы роста цены в ближайшие год два - мне совсем не понятны.

С учетом того, что чистый доход от сдачи в наем вряд ли составит
более 5-8% годовых к стоимости недвижимости,
нвестиции в Болгарию не такие сверх выгодные как об этом говорят!

Тем не менее, будущего нам не дано знать,
а вот выгодность от сдачи в наем более объективная вещь!
Её и предлагаю обсудить подробнее.

- Все же, какова длина сезона в горах и на море?

- Сколько и по чем реально сдавать в не сезон?

- По чем принято сдавать апартаменты и по сколько человек
принято туда селить на море и в горах?

На море контингент всевозрастной, часто ездят семьями с детьми,
с другой стороны в горах контингент более молодой, больше ездят
группами, потенциально тратят больше денег, т.к. горы в целом
как отдых дороже - поэтому там возможно жилье по другому сдается

Какова доходность от сдачи жилья в Софии и других центрах?
Насколько я понимаю, вкладывать деньги в «центры» страны менее прибыльно,
т.к. основная индустрия Болгарии, пока что, видимо туризм, который
явно сосредоточен не в центрах. Хотя этот вопрос я пока не исследовал
и могу ошибаться.

Извините за длинный пост, тема сложная и я попытался кратко обрисовать
наиболее типичные соображения которыми руководствуются покупатели!

Прошу высказываться!!

[Юрий]

Спасибо за столь сжатый анализ и описание результатов исследования вопроса. Я уже много раз писал, что сейчас сложное состояние рынка недвижимости в Болгарии: никто не знает, что ждать через 1,5 месяца и на ближайшие 6-10 месяца?
У меня сложилось впечатление, что те кто имеет достаточно много свободных денег, старается их пристроить, так как в перспективе нет риска - цены на недвижимость все равно вырастут,
Те же, кто не хочет рисковать достаточно малыми или средними средствами решает сейчас или отложить покупку или тщательно подойти к покупке, в основном, ищет недооцененную недвижимость, а не покупать то, что постоянно предлагается на массовом рынке.
Надеюсь, что обсуждение на данном форуме, поможет принять правильное решение посетителям форума.
Юрий

[SergeiJeen]

У меня сложилось впечатление, что те кто имеет достаточно много свободных денег, старается их пристроить, так как в перспективе нет риска - цены на недвижимость все равно вырастут,

Cогласен с этим, поэтому вложения хоть и не высоко прибыльны, но не очень рискованны.

Прогноз цены на недвижимости дело не благодарное
Поэтому предлагаю сосредоточиться на вопросах по аренде
Кто что думает и знает по этому поводу?

[Ivan-R]

На самом деле, все зависит от общей коньюктуры и цены на нефть. Убедительно только одно - сколько будет стоить барель. Пока барель стоит более 50-60 - цены будут расти. Нефть - основной двигатель современной экономики, да и политики. И не важно, есть у Вас в стране много нефти или нет. Последнии три года цена бареля росла и росли цены на недвижимость.

Следующим фактором идет инфраструктура. Причем не только канализация, водопровод, телефон, но и школа, милиция, больница. Дом в поле стоит ничего. Даже если он с джакузи, интернетом, спутниковым ТВ, бассейном и прочее. В России, мне только что рассказали, даже в охраняемых поселках есть случаи, когда залезают в дом, привязывают хозяина и выносят ценности. Это правда.

Я сейчас пробую смотреть на горнолыжный курорты, в частности Lucky Pamporovo (www.luckypamporovo.com). Там не только строят но и строят инфраструктуру - дороги, чего-то там еще, ту же канализацию. И вообще в Болгарии, по-моему, в целом очень безопасно. Мы не однократно бывали на море - очень комфортно.

Ну и последнее. Весь мир не может только отдыхать. Да, Англичане и прочие европейцы живут за счет ренты. Рента не в Марксовском определении, но скорее всего - они создали себе условия, и теперь эксплуатируют третий мир. Сами не являясь производящими державами, продолжают снимать сливки за счет маркетинга и эффективной логисики. (поясню. Комод, под германским брендом из красного дерева, продается в России по цене 5000 евро. Его себестоимость 150 долларов в Китае. При этом 150 долларов полностью оплачивает добычу красного дерева, его транспортировку в Китай, изготовление комода, привоз в Германию, и поставку в Россию). Ну и сколько еще Германцев-Англичан, желающих прикупить себе немного солнца в Болгарии?

Если Болгария соориентируется на внутреннее потребление, а как следствие производство внутри страны, с соответствующими доходами, недвижимость сохранит свою цену и будет расти. В противном случае - ждите китайцев, как новой волны инвестиций в недвижимость...

Ну а если прогматично подойти, пока цены на нефть будет расти или сохраняться на прежнем уровне - недвижимость будет расти. Следите за нью-йоркской биржей...

[Юрий]

Прогноз цены на недвижимости дело не благодарное

Согласен, поэтому стараюсь давать информацию, а выводы должны делать заинтересованные.
Насчет китайцев - они уж давно покупают недвижимость в Болгарии, Даже существует программа, по переселению состоятельных китайских пенсионеров в Болгари (источник Болгаркие СМИ).
Юрий

[SergeiJeen]

Похоже аналитики с взглядом в будущие из нас не очень
Предлагаю сузить обсуждение.
Резюмирую:
Похоже все согласны что цены на недвижимость падать точно не будут
Вопрос скорости и силы роста нам не позубам, и ну его этот вопрос
Давайте сосредоточимся на вопросе попроще --- на аренде!

Сколько реально зарабатывать на сдаче в аренду квартир
и номеров в горах, на море и в центральных городах?
Какие есть тонкости сдачи, какой целевой клиент на сдачу,
какие планировки номеров и квартир выгоднее
(читай как селить людей выгоднее с учетом портрета
типового жильца)?

[Ivan-R]

Похоже аналитики с взглядом в будущие из нас не очень
Предлагаю сузить обсуждение.
Резюмирую:
Похоже все согласны что цены на недвижимость падать точно не будут
Вопрос скорости и силы роста нам не позубам, и ну его этот вопрос
Давайте сосредоточимся на вопросе попроще --- на аренде!

Сколько реально зарабатывать на сдаче в аренду квартир
и номеров в горах, на море и в центральных городах?
Какие есть тонкости сдачи, какой целевой клиент на сдачу,
какие планировки номеров и квартир выгоднее
(читай как селить людей выгоднее с учетом портрета
типового жильца)?

Сколько будет зарабатывать среднестатистический русский или Болгарин? Какой будет курс доллара? Сколько будет стоит барель нефти? И сколько человек захотят приехать в Болгарию снова?

У меня сейчас апартаменты в Пампорово, Lucky Pamporovo. Информация есть на этом сайте. Компания Property Management BG прогнозирует доход от аренды собственникам на уровне 5-7% в год от цены апартаментов. Вот и считайте. Только прогноз дело не благодарное.

Скажу одно. В Москве стоят два дома. Одна улица. В одном доме кооперативное управление, председатель не вор, деньги постоянно тратит на улучшение. В подъезде чисто, светло, консъержка сидит. Там однушка стоит в месяц 700 долларов. Очередь стоит. А рядом точно такой-же дом, муниципальный. ЖЭК проворавался на сто лет вперед. Подъезд зассаный и кошками воняет. Там снимают однушку за 500 долларов.

А точно такая же квартира в центре, с полным ремонтом с мебелью и прочими джакузями - стоит 1500 долларов.

Не думаю, что рынок аренды в Болгарии сильно различается... в принципах своей работы

С уважением, Иван.

[SergeiJeen]

Ненадо путать нефть, со стоимостью аренды недвижимости в высокий и низкий сезоны, а также вне сезона
Эти числа скажет Вам любой тур опереатор.
Насколько мн еизвестно, собственник получает как правило не менее 20евро в день с поселенного "носа", в среднем за сезон, если речь идет например о Банско.

Но мне бы хотелось эту тему подробнее обсудить, если конечно есть
специалисты или просто знающие товарищи по этой теме.

[Юрий]

По моим подсчетам возвращаемость инвестиций в болгарскую недвижимость в среднем более 15 лет (5-7% годовых). Это отноится и к апартаментам, и отелям и бизнес недвижимости, как например рестораны или офис помешения, при условии сдачи под наем. Если сдавать или использовать недвижимость без посредника, то можно добиться увеличения возвращаемости до 10 лет. Посредноческие фирмы берут от 15 до 30% от полученных средств от найма. Самостоятельно добиться 100% заполняемости даже в пиковый сезон сложно: надо постоянно находиться в Болгарии, поэтому без посредника обойтись практически не возможно. Крупные фирмы заключают крупные договоры с большими туроператорами и могут добиться почти полной заполняемости , например, апартаментов.
В качестве примера возьмем комплекс "Санта Ммарина" (на 2 км от Созополя, обсуждался нанашем форуме). Апартамет друхкомнатный в 75 кв.м. стоит порядка 90 000 Евро.
Такой апартамент планируется сдавать за 180 евро/сутки в июле и августе, и за 110 евро - в июне и сентябре. Заполняемость в другие месяцы пока затруднена. Т.о. за 4 месяца получим 17690 Евро при полной заполняемости. Фирма обслуживающая комплекс возьмет 20%, или 3538 Евро. Остется около 14000 Евро (или возврат ивестиции возможен по обещаниям продавца - около 7 лет).
Если учесть, что 1 месяц вы будте отдыхать сами, заполняемость 100 не всегда возможна (например, из-за чемпионата по футбола летом 2006 года много крупных болгарских комплексов имели очень слабую зпоняемость). Чемпионат по фуртболу сейчас основная отговорка болгарского туризма, почему не достигнуты планируемые поступления в бюджета.
Я бы взял для расчетов прибыль в 2 раза меньшую, чем обещает продавец, или возврашаемость составит- около 15 лет. Пока не известно в каком состоянии будет коплекс после полного завершения, будет ли сделан обещанный пляж, будет ли соотвествовать поддержка комлекса параметрам - 4* и др.
Все это будет влиять и на посещаемость/заполняемость и на цену сдачи под наем.
Многие иностраны, которые разбираются в недвижимости и сдаче ее под наем, часто связываются со мной потелефону, чтобыобсудить сомной их наблюдения на месте, в Болгарии. Как правило, они очень разочарованv ot uwidennogo. так как рекламная информация, почерпнутая ими из Интернета сильно расходится с дейсатвительностью. Как правило по их расчетам на месте, восвращаемость не может быть менее 15 лет (вероятный рост цен не учитывается, так как не ивестно, как они будут меняться).
Можно рассмотреть сдачу под наем двохкомнатной квартиры в Софии (или др, крупном городе). Кватира 50-65 кв.м. стоит порядка 50 000 Евро, месячный наем 250-300 Евро
250 х 12 мес = 3000 евро/год, или возврат денег за 15-18 лет.
Что полностью соотвествует информации, которую я приводил в своих статьях в журнале "HomesOverSeas " (русское издание).Много рекламных сайтов, как и транспорантов в Болгарии, в которых обещается от 25-30% и более возвращаемость в год от болгарских инвестиций, мягко говоря не соотвествуют действительности.
Надеюсь, что дал информацию для дальнейшего обсуждения.
Юрий

[BGinfo]

.....Такой апартамент планируется сдавать за 180 евро/сутки в июле и августе, и за 110 евро - в июне и сентябре. Заполняемость в другие месяцы пока затруднена. Т.о. за 4 месяца получим 17690 Евро при полной заполняемости. Фирма обслуживающая комплекс возьмет 20%, или 3538 Евро. Остется около 14000 Евро (или возврат ивестиции возможен по обещаниям продавца - около 7 лет).
....
Я бы взял для расчетов прибыль в 2 раза меньшую, чем обещает продавец, или возврашаемость составит- около 15 лет.

Юрий, двухкомнатный апартамент в центре Солнечного Берега в августе сдать дороже 120 евро/день невозможно. В июне больше 60 получить - исключено. В сентябре об аренде просто надо забыть. В Санта Мария общая выручка ближайшие 2-3 года от двухкомнатного более 3-4000 евро за сезон - исключена. Вообще расчитывать на сдачу при отсутствии собственных туристов - наивно. Т.е. надеяться получить что-то более 2-3 тысяч от сдачи, которой будете заниматься не сами, а управляющая фирма - это пустые фантазии. Соответственно срок возвращаемости - 30 лет минимум.

Никто не будет для вас таскать каштаны из огня. Пообещать - могут. Сделать - исключено.

[Юрий]

Алексей, спасибо. Согласен.
поэтому выше писал по тому, что обещает фирма!
И уменьшил прибыль в 2 раза, так как не согласен с предложенным раскладом. Так как ты сам сдаешь под наем свободные апартаменты, то тебе виднее, какие цены реальны. Спасибо за инфу.
С друУгой стороны основная масса покупателей недвижимости на море, интересуется возможностью сдачи в их отсутствие не с целью получения большой прибыли или возможности возврата инвестиции, а для повышения надежности сохранения недвижимости (раз кто-то сдает под наем, значит охраняет и заинтересован в поддержании в "рабочем' СОСТОЯНИИ).
Юрий

[Jekaterina]

Добрый день . Мне предложили купить аппартаменты в Royal Garden СБ в строениях с гарантированной сдачей в аренду. Договор на гарантированную сдачу дающую 10% дохода за весь период , предлагают заключить только на 2007/2008 год . Имеет ли смысл доплачивать за такой номер ,имея гарантированный доход от сдачи только на два года ? Что можно ожидать дальше? На сколько опытная компания занимается строительством и последующем управлением недвижимостью в Royal Garden? Буду очень признательна за комментарии .

[yuri]

Юрий, двухкомнатный апартамент в центре Солнечного Берега в августе сдать дороже 120 евро/день невозможно. В июне больше 60 получить - исключено. В сентябре об аренде просто надо забыть. В Санта Мария общая выручка ближайшие 2-3 года от двухкомнатного более 3-4000 евро за сезон - исключена. Вообще расчитывать на сдачу при отсутствии собственных туристов - наивно. Т.е. надеяться получить что-то более 2-3 тысяч от сдачи, которой будете заниматься не сами, а управляющая фирма - это пустые фантазии. Соответственно срок возвращаемости - 30 лет минимум.
Никто не будет для вас таскать каштаны из огня. Пообещать - могут. Сделать - исключено.

Абсолютно согласен с Алексеем! Вот факты: я САМ занимаюсь сдачей своих апартаментов как турагент, мои апартаменты в 6 метрах от воды с прекрасным видом и в 1 мин. ходьбы от пляжа. При этом ЧИСТАЯ прибыль с одной койки - 625 евро за ВЕСЬ сезон. Такая вот арифметика.

[Юрий]

Спасибо Юрию за его информнацию, она мне пригодится!

Добрый день . Мне предложили купить аппартаменты в Royal Garden СБ в строениях с гарантированной сдачей в аренду. Договор на гарантированную сдачу дающую 10% дохода за весь период , предлагают заключить только на 2007/2008 год .

На всех рекламах Royal Garden обещает возврат 25% годовых ( например, журнал "HighLights", декабрь 2006 года), а по вашим данным они уже снизили обещания до 10%. Более реальная сумма дохода при почти 100% заполняемости 5-8% от средней стоимости морской недвижимости. Поэтому вам надо самим посмотреть, стоит ли доплачивать, да и за сколько время сможете вернуть разницу.
В очередном номере журнала "HomesOverSeases" - русское издание (должен выйти после нового года, вероятно, я как раз рассматриваю различные способы и возможности сдачи под наем своей жилой недвижимости, и на какой доход можно рассчитывать. Как правило, доход не может превысить 10-15% в год.
Юрий

[BGinfo]

Добрый день . Мне предложили купить аппартаменты в Royal Garden СБ в строениях с гарантированной сдачей в аренду. Договор на гарантированную сдачу дающую 10% дохода за весь период , предлагают заключить только на 2007/2008 год .

Это значит, что скидка в размере 10% завуалирована по "гарантированную сдачу в аренду". Реально больше 2% получить невозможно, давайте поспорим если хотите.

[BGinfo]

При этом ЧИСТАЯ прибыль с одной койки - 625 евро за ВЕСЬ сезон. Такая вот арифметика.

Ну совсем слабо. Двухкомнатный у нас меньше 4000 за сезон чистыми не дает.

[Юрий]

Это значит, что скидка в размере 10% завуалирована по "гарантированную сдачу в аренду". Реально больше 2% получить невозможно, давайте поспорим если хотите.

Согласен с Алексеем: о такой схеме накрутки я писал в рассылке. Продавец обещает 10% в год, и в качестве гарантии предлагает подписать договор об управлнии на 1-2 года , включив будущую выплати в стоимость апартамента. А через 1-2 года никаких обязательств перед покупателем: "Как хочешь, так и сдавай! Уже не наша проблема!"

При этом ЧИСТАЯ прибыль с одной койки - 625 евро за ВЕСЬ сезон. Такая вот арифметика.

Ну совсем слабо. Двухкомнатный у нас меньше 4000 за сезон чистыми не дает.

Алексей, думаю, что здесь сравнивать сложно. У Юрия, возможно, 4 койки в духкомнатной квартире: получаем порядка 2500 Евро с квартиры. У тебя работает целый коллектив и над рекламой комплекса, и на обслуживании клиентов.
У тебя наверняка и накладны расходы меньше, чем у маленькой фирмы.
Юрий

[BGinfo]

У тебя работает целый коллектив и над рекламой комплекса, и на обслуживании клиентов.
У тебя наверняка и накладны расходы меньше, чем у маленькой фирмы. Юрий

Абсолютно верно! В Москве работает сотрудник, занимающийся визами - билетами, есть договора с турагентствами и через наш сайт много приходят, да и офис на Солнечном берегу на "проездном" месте. Так как сдаем несколько десятков апартаментов затраты на стирку-уборку одного апартамента небольшие, а в последнее время вообще перешли на абонементное обслуживание Форт Нокса - уборка и смена белья у них вообще дармовая.

Построенная система обеспечивает привлечение клиентов и разумные затраты на их обслуживание. Для собственника одного или трех-пяти апартаментов построить такую систему нереально - себестоимость всего в расчете на 1 апартамент будет слишком высокой. Как написал Yuri - 625 евро прибыли за сезон Мы у своих клиентов - покупателей берем иногда для пересдачи апартаменты и платим 2-2500 евро за сезон, так им ничего и делать не надо, только ключи отдать.

А вообще в этом плане народ конечно дурят. Обещают покупателю 1 апартамента какие-то 7..10% годовых! Это исключено, как я писал в предыдущем посте - максимум 2%, да и то, если повезет.

[SergeiJeen]

Рад что тема снова ожила, значит вопрос актуален, а скорее всего
вопрос дохода вечен

После анализа моря, гор и просто городской недвижимости "горы" на первый взгляд кажуться значительно более выгодными.
В горах меньше места и соответсвенно рост цены на недвижимость должен быть быстрее и больше

Но, без учета роста цены на жильё, по "горам" теоретически светит
доходность от 5-7 процентов если покупать недвижимость в розницу
и до 15 если покупать оптом и сдавать "с умом".
Чуть позже напишу свои прикидки по этому вопросу, недавно вернулся из командировки и немного некогда.

Как идея предлагю скоопереироваться, можно составить "пул"
инвесторов каждый купить на себя, но - вместе купим
значительно дешевле!
Да и потом управлять и сдавать вместе будет проще.

Я еду отсматривать местность с 13 по 21.
О результатах доложу

Плиз высказывайтесь по этой теме!

[Lia]

После анализа моря, гор и просто городской недвижимости "горы" на первый взгляд кажуться значительно более выгодными.

Только вот горы - слишком погодозависимы.
Море - оно всегда море, а горам нужен снег, иначе там делать особо нечего.
А вот снега-то и нет

[SergeiJeen]

Согласен, но дуаю море тоже погодно зависимо, хотя там сезон немного больше и зависимость меньше - тк врядли плохая погода будет всевремя

Но в горах стоят пушки которые делают искуственный снег и ратраткторы - которые все равняют

[Igor Fort Noks]

"горы" на первый взгляд кажуться значительно более выгодными.В горах меньше места и соответсвенно рост цены на недвижимость должен быть быстрее и больше

SergeiJeen , по поводу того, что в горах никто не строит - большинство территорий именно в горах находятсь под защитой природоохранных законов. Все строят на прилегающей территории А прилегает к горам вся Болгария
Важно еще учитывать, что морской, летний отдых более массовый, чем горнолыжный зимний.
А где действительно мало места, так это на первой береговой линии - если вступит в силу природоохранный закон , внедряющийся по требованиям ЕС, то новых объектов на первой линии просто не будет!
вот так вот

[Lia]

пушки которые делают искуственный снег и ратраткторы - которые все равняют

Только пушки не справляются похоже...
А, кстати, как в Болгарии со снегом сейчас? Есть он хоть где-нибудь?
У нас - тоже мне север - снега нет и в помине, грибы пошли в лесах, трава зеленая. Бред какой-то...

[globalist]

пушки которые делают искуственный снег и ратраткторы - которые все равняют

Только пушки не справляются похоже...
А, кстати, как в Болгарии со снегом сейчас? Есть он хоть где-нибудь?
У нас - тоже мне север - снега нет и в помине, грибы пошли в лесах, трава зеленая. Бред какой-то...

Да ладно! Довольно пессимизма. Утром встаю на работу, декабрь - рожа не мерзнет, гараж из под снега доставать не надо - ляпота! Вот бы вся зима такая была!

[gistef]

Ето и моето скромно мнение по въпроса, но първо, извинявам се, че ще пиша на български; говоря руски не лошо, но не съм писал от 20 години, а и използвам фонетична кирилица, която няма някои от руските букви. Если очень надо, конечно, попробую!
Темата на SergeiJeen e много интересна, но според мен неправилно поставена от самото начало. Сергей сам казва, че приканва към мнения хората, които се интересуват от инвестиране на пазара на недвижими имоти с цел печалба, а не просто тези, които си търсят и купуват дом (без значение основен или втори). Но сред изброените след това варианти има един - покупката на къща на село (да се разбира не близо до курорт), била тя от агличани или българи- която явно не се прави с основна цел инвестиране и максимална печалба. Същевременно изброените инвестиционни модели са непълни и поне според мен не най-добрите.
Аз смятам, че ръста на цените на недвижими имоти ще се запази между 15 и 20 % и през следващата година, а за период от около 5 години цените ще се удвоят. Тази тенденция ще бъде плавна и постоянна след вероятното спекулативно покачване в наалото на 2007 (то вече се забелязва на места). Това покачване на цените ще бъде средно за страната, но не равномерно. По-малко ще е то като процент в малките градове и селата; по- голямо в окръжните центрове и най-голямо в централните част на София и може би Варна и Бургас. Сравнително по-малко ще е в процентно изражение покачването на жилищата в сравнение с търговските площи като офиси, магазини, складови и транспортно-логистични помещения. Или с две думи, за мен добра инвестиция в този момент с оглед покаване стойността на имотите е покупка на търговски и жилищни плочи в централните части на големите градски центрове. Тази инвестиция е и най-сигурна. Покупки в курортите от какъвто и да е вид са „гарантирани” като вложение при условие че става дума за първа линия на брега или примерно при станцията на лифта в Банско. Когато цените растат, обикновенно най-скъпата недвижимост расте най-много в процентно отношение. Тези хотели ще бъдат и винаги пълни, а туроператорите могат да показват мускули спрямо тях в най-малка степен. Оцеляването на хотели или апартаменти на втора и трета линия на морето и на по-непривлекателни места в планината ще зависи изключително от развитието на туризма като отрасъл и на конкретния курорт. Все пак в света потенциалните туристи не растат като брой със скоростта на туристическите дестинации, докато София и Варна (Бургас) ще стават все по-големи.(София расте с около 80 000 човека на година, т.е. 1 % от общото население на България. Това е все едно Москва да расте с 1.4 милиона всяка година!?) Между другото, това е и единственият случай, в който цената на петрола има пряко значение за цените на недвижимите имоти доколкото туристическия поток се влияе от фактора транспорт. По-важно в тази връзка за пазара обаче, особено в курортите, е наличието на линии на нискобюджетните авиокомпании като Райън Еър и Йизи Джет, планирани за следващата година.
Но да се върнем на курортите- ако купите евтино, в крайна сметка няма да загубите, но и няма да спечелите чак толкова дори и при благоприятен вариант. Аз лично считам планинските курорти за по-добра инвестиция от морските и не разбирам влечението на руснаците към морето на всяка цена, явно е наследено от стремежа към топлите морета от времето на Петър Първи Планинските курорти в по-голяма степен могат да разчитат на извънсезонна заетост, а ако има и елемент спа (балнео) то вече няма съмнение. Сезоните в България, и летния, и ски сезона, не са толкова дълги и трябва да се търси оползотворяване през цялата година. От трите вида курорти, изброени от Сергей, в най-голяма степен това предполагат пренебрегнатите спа курорти. Те обикновено не са далече и от ски пистите – виж Катарино или Баня до Банско. Но и Девин и Велинград например си се развиват съвсем не зле и тепърва ги чака светло бъдеще. А и конкуренцията в този сегмент, както впрочем и при ски курортите, не е толкова голяма. Нито Синая в Румъния, нито разположените неприятно близо до Косово сръбски зимни курорти, нито зараждащите се малки такива в Македония са –засега-пряка конкуренция. На световната ски карта най-близките до България известни дестинации са Крънска Гора в Словения и австрийските курорти. А по гъстота на минерални извори на определена територия Б-я отстъпва в Европа само на Ирландия
Отделих толкова място на фактора „движение на цената”, защото според мен той трябва де е в центъра на дискусията при инвестиране в недвижими имоти. Англичаните купуват къщи на село, защото въздуха е чист, но инвестират в България, защото ръста на цените тук е двуцифрено число, а във Великобритания в момента той е между 0 и 0.5% годишно!!
А че пазара на наеми не е развит и засега изостава от пазара на имоти е факт, както е факт, че наемите ще се повишават значително, но процеса според мен няма да започне преди 2008. (между впрочем 7-8% нето „чисто” изобщо не е зле, но в повечето случаи е непостижимо при апартаментите; при офисите той е около 9-10%). И въобшще мога много да пиша защо София е по-добре от морето и защо офиси, складове и търговски площи е по-добре от апартаменти, но май вече прекалих. Иначе всичко е само лично мнение...професионално
Георги
www.imoinvest.com

[Катя20]

На предыдущих страницах , в частности на 5-ой по-моему, Юрий говорил об инвестициях в дома в сельской местности. На черноморских курортах недвижимость уже достаточна высока в цене. хотя еще будет расти (я живу на черноморском поборежье России- унас уже однокомнатные хрущевки стоят 60000дол. а дома вообще под 500-700000дол на берегу моря). но меня заинтересовал вопрос о сельских инвестициях( все-таки суммы покупок значительно меньше) насколько это выгодно все-таки, где лучше покупать и т.д.
а почему меня это заинтересовало- у меня в Англии есть знакомый. он давно уже в риэлтерском бизнесе. сдает около 30 собственных квартир в Лондоне. и вдруг-оппа-вижу в Инете-сдается дом в Велико турново, как гостевой дом, плюс еще у него риэлторская фирма в Велико турново и предлагаются только в том районе объекты. Я была крайне удивлена-а почему не на море ,хотя знаю, англиичане не очень любят море). Итак суть вопроса-в россии уже проблематично инвестировать деньги в недвижимость, тем более и нет таких сумм, а вот стоит ли покупать недорогие домики в болгарских деревнях-опять таки не с целью сдачи в аренду. а с целью продажи через несколько лет в надежде роста цен. спасибо

[Igor Fort Noks]

хотя знаю, англиичане не очень любят море).

не знаю, может англичане не любят море конечно)) но именно они - основные покупатели как в Испании на побережье, так и на черноморском побережье Болгаии, отдавая "морскому" направлению основные инвестиции

сельская недвижимость, так же как и недвижимость в горах - инвестиция рисковая, непрогнозируемая.
Горы - отдых менее массовый чем море, плюс каждый год сезон под большим вопросом с теплыми зимами, кто в села ездит, кроме нескольких десятков английских экотуристов, я вообще не представляю. Море - наилучшая инвестиция. Сезон стабильно 4 месяца, а с развитием инфраструктуры курортов - гольф поля и т.д. этот период увеличивается. Это привлекает как покупателей, так и отдыхающих, увеличивающих спрос на сдачу в аренду.

[spasibo]

Как я уже сказал в одном из предыдущих топиков, "Смысл инвестиций в БГ, на мой взгляд, начинается от лимона зеленых (земля, заводы, офисные здания итп). Все жилые проекты "на берегу - в горах" сьедят больше денег, чем принесут прибыли. Сдать в арену под хороший ROI невозможно. Выходит, что покупать будешь только для себя, для "души".

Добавлю.... Беседовал со многими крупными девелоперами. На первом месте однозначно была София, однозначно земля, однозначно commercial.
Прислушался к их мнению. Купил недавно землю в центре столицы под постройку residential RE. Пока не уверен, буду строить или скину через годик. Народец там не слишком шустрый. Все больше языком любят трепаться.
Второй купленный проект - street-retail - стоит пока пустым. Хотя времени с момента покупки еще прошло мало. ROI (return on investment) от аренды будет в пределах 11%. За такую прибыль можно было бы не рисковать. Депозит в банке принесет больше.
Судя по индексам, заработать что-то получится, но это явно не Эльдорадо.

[Юрий]

Итак суть вопроса-в россии уже проблематично инвестировать деньги в недвижимость, тем более и нет таких сумм, а вот стоит ли покупать недорогие домики в болгарских деревнях-опять таки не с целью сдачи в аренду. а с целью продажи через несколько лет в надежде роста цен. спасибо

Так как гадать я не люблю, то сообщу только информацию, которой располагаю.
Много англичан покупает дома в сельской местности, где сейчас появились проспекты с английскими названиями, а в некоторых деревнях английское население скоро превысит болгарское. особенно покупками занимаются английские пенсионеры. Основное внимание уделяется сельским домам с большими участками. Земля в Болгарии еще достаточно дешевая и за достаточно символические суммы для России можно купить вполне приличную "дачку".
Вчера встречался с русским, который на расстоянии менее 1 часа езды от моря купил 2-х. етажный домик с участком в несколько тысяч кв.м. (около 30 соток) за 7000 Евро.
За несколько десятков тысяч Евро можно приобрести вполне сносные дома с участками. Но здесь одно замечание: искать, как правило, приходится самим покупателям, так как многим фирмам по недвижимости подобные поездки не выгодны: их комиссионная в несколько сотен Евро не покроет расходов по поиску и "екскурсиям" их клиентов.

Англичане уже несколько лет скупают и перепродают своим согражданам дома в селах. В селах уже наблюдяется тенденция: покупает один англичанин недвижимость, и цены там сразу вырастают в 2-3 раза...

Что касается перспектив инвестиции в подобную недвижимость, то пока говорить рано, хотя в далекой перспективе прибыль может составить и сотни %, так как земля еще недооценена. Такое состояние, вероятно, сохранится до окончания действия мораториума на продажу земли иностранцам (до 2012-2014 гг).

Жители болгарских сел рассказали, что много представителей фирм по недвижимости на праздники и выходные дни обходят жителей (собственников, приехавших на праздники) и предлагают немедленно приобрести дома собственникам, конечно, по сильно заниженным ценам. Купив, они делают косметический ремонт и срау выставляют объекты по новым, увеличенным ценам в Интернете.
Юрий

[Димчо]

Удивительно, но в районе В.Тырного и прилежающего региона английские собственики недвижимости уже наверное несколько тысяч. Первопроходцы купили за дарма. Но и те которы, сейчас покупают, считают, что ето чрезвычайно выгодно с их точки зрения. Уже и комплексы закрытого типа строятся, которые "на зелено" выкупленные англичанами. При том поблизости от мест где они покупают нет и не предвидятся горнолыжные курорты. Значить что то другое их привлекает, такое, что является нами недооценено, а они ясно дают себе отчет о его стоимости. По моему ето должно быт две вещи. Первое красивая природа, располагающая к тихом, спокойном и здравословном образе жизни. Второе - ниские цены на ету недвижимость - намного ниже , че на курортох.
Наверное ети англичане,которые там покупают, считают, что дом с 10 соток земли, с фруктовым садом и еще разположенный в живописное место, ето лучше чем квартира у море. Но они так разсуждают, потому что изначально не хотят зарабатывать от сдачи в аренду. Они в них живут и уж если продадут через какоето время, то они заработают на рост цене самой недвижимости. Кстати некоторые из англичан в нашем районе умудряются создавать нерегистрированые мини отели и къщи за гости, сдавая их своим сонародниках по демпинговые цены.

[Катя20]

Да, самое интересное действительно, англичане очень любят иметь загородные дома. Я сама была в Англии полгода и удивлялась-никто не собирался ехать на море. мало того. когда я интересовалась, где можно позагарать и искупаться, отвечали-в солярии и искупаться в бассейне. А вообще-зачем-я (тетка в 50 лет)-вообще не умею плавать.
И тот же знакомый риэлтор постоянно таскался в свой загородный дом (около 2 часов на машине от Лондона). мало того жил там один как сыч, причем дом был старой постройки, сад очень маленький, хотя природа красивая и палисадничек не в клумбах и картошке, а ухожен садовником в стиле японского садика. Но ведь можно и ошибиться с выбором деревни и дома и недвижимость застрянет. Может быть Вы (Димчо) можете назвать конкретно деревни, в которых уже появились англичане? и какого плана они покупают дома-наверное уже отремонтированные?

[Natosha]

Катя, в нашем районе Добруджа англичане тоже покупают дома,хотя сейчас уже немного остыли. Когда я увидела, какие дома они покупают тут..Безликие, одинаковые бетонные коробки. Не знаю, как можно жить в таком доме, без "души". В В.Тырново архитектура более интересная и там они покупают старые дома и реставрируют их, но в целом, как мне кажется, они не обладают большой фантазией и не тратят средства и время на строительство красивого, интересного дома.

[Димчо]

Натоша сказала верно.
Количство деревень, где есть англичане достаточно много, я их и не знаю все. Общее то, что практически они не покупают в равнинной местности. И надо, что б, что то было около етой деревни. Так как даже и если разница между цены в разных регионах большая поболгарских мерках, для них все равно ето ничего и они покупают в том регионе, котором им по какимито их внутреними соображениями нравится.
Первый регион , с которого все ето началось - ето деревни и хутора около городки Елена и Трявна. Ети деревни находятся в невысоких гор. Чем старее дом /автентичнее/, тем для англичан лучше. Они делают основной ремонт, но при етом не изменяя внешний облик дома. Если участок не имел забора, то некоторые из них делают традиционный болгарский каменный высокий забор. До приезда англичан такие дома стоили одну или несколько болгарских месячных зарплат, т.к. никому они в БГ не были нужны. Из всех деревенских домов ети были самые дешевые.
Потом англичане стали разширятся. Ето деревни около городка Дряново. Ето уже предгория - вокруг ниские холмы, но тоже красиво. Так как часть ети англичан в Дряново вижу регулярно по суботах /на вещевом рынке/, то имею какоето представление об их возрасту, наличие и возраст детей, чего покупают и т.д. Излюбленая покупка - горшки для посадки цветов. Еще некоторые покупают разсад помидоров, фруктовых дерьевев и виноградника. По возрасту начинают от 40 и без конца. Некоторые с детьми, которые учат в болгарских школ с БГ детми. Некоторые знают пару слов по болгарский. Некоторые живут круглый год в БГ, другие с наездами, а к другим по большим праздникам с Англии приходят дети или родственики. Одназначно их количество увеличивается. Вообще мнение у меня сложилось, что часть из них приехала в БГ навсегда.
Другие регионы - Ближающие деревни спутники г. В. Тырново или деревни , находящиеся не дальше 20 км. от него. Но опят все у них подобрано - что бы было холмы, лес или водопад /как в с.Хотница, где тоже большая англ. колония -даже ходили здесь голосовать на выборы в Европарламент/.
На счет полских /в смысле равниных , от поле/ сел не очень слышал, но наверно уже и там есть. Только слышал об с. Объединение, но там зато лечебная минеральная вода.
В деревнях где нет англичан цена на земли и дома сохраняется еще очень ниской /есть изключения/. А в некоторых регионах /напр. поближе г.Свищова и р. Дунаю/ она м.б. непростительно ниской. Но зато стоит и одному англичанину купить дом в каком то деревни, то цена сразу взвинчивается.

[Катя20]

как интересно! Не знала до этого, что у вас так много англичан.
А чем же они занимаются в деревнях-где работают, на что живут, если они еще не пенсионеры? Да, конечно. в англии не так легко-недвижимость дорогая, аренда тоже, работа есть в основном в Лондоне, вмаленьких городах безработица. Но тем не менее в болгарии им тоже нужно на что-то жить...

[Димчо]

Про пенсионеров все ясно. Хотя у них иногда встречаются и молодые пенсионеры - около 55 лет. В село Беляковец - на 3 км от Тырново живет такая "молодая" пенсионерская пара, соседи моих знакомых. Он бывший то ли военны, то ли полицейский, она бывший фармацефт. Пенсия у двоих 5000 паундов, около 15000 лв. в месяц - сума, непостижимо большая для Болгарии. Так они кроме болгарского второго дома , имеют еще один дом то ли в Кипр, то ли в Крит. Зимой когда холодно в БГ, они там на пару месяцев, другое время тут. ветом году там не ездили, т.к. у нас б,ло очень тепло. Еще и нех весь двор так как надо (по болгарски), а не то только травка и цветочки, Ухаживают за корову, свинью и еще какието живности. У них работает на постоянной основе болгар, но они активно учатся у него и принимают дейное участие во всех мероприятиях. Но ето наверное такая ихняя частная особенность -приобщится к первичному и дикому, которое они считают более естественое. Но они скорее всего изключение, в смысле по обеспечености.
А на счет не пенсионеров, а еще и с детьми - я не имею ни малейшего понятия, для меня ето загадка. Уж точно, что они в БГ нигде не работают и не заработывают, т.к. у нас зарплаты смешные в сравнение с ихних. Некоторых из них наверное декласированых и маргинальных елементах, еще и алкоголики. В газете писали о англичанке, которой не вылазила из сельской корчмой. Ради доб,чи деньги для алкоголя стала продавать оснащение дома которого купила. Дети у нее оборванцы и она о них не заботилась. Вроде бы в Англии жили в фургоне. Т.е. ета семья вела цыганский образ жижни. Так болгарский суд отнял у нее родительские права.
О других писали, что едут в Англии работать примирно полтора-два месяца по праздниках, а остальное время припеваючи беззаботно живут в БГ. Ето наверно ленивые люди , которым ничего не надо от жизни кроме как хорошо пожрать и поспать.
Наверное есть и третии, но даже и не могу положить на какие деньги он здесь живут. Может заранее у них б,ло деньги откуда то.
А еще и четвертые, которые приахали ради здоровЬя детей. Климат и воздух в горных раойнах и особенно Трявна и Елена очень здравословен. Писали о женщине, чей ребенок имил постоянные астматические приступы. Приехав в районе Трявна, они на второй недели полностью исчезли. Из молодых англичан, приехавших в БГ (не по бизнесу) я понимаю только людей из етой четвертой групы.
Но вообще большое мнозинство ето все таки людей пенсионного возраста.

[RRobins]

Большинство уезжают из Англии на пенсию в Болгарию потому что пенсии очень маленькие для Англии. Многие пенсионеры - англичане вынуждены подрабатывать. И пенсия и подработка облагаются налогом. У нас например пока одна пенсия на двоих - ожидаем примерно 400 фунтов в месяц. Для Англии это ничто. Даже счета за дом не оплатить. Для Болгарии должно хватить.

[Димчо]

Спасибо за пояснение. Многое мне теперь стало понятно.
А 1200 лв. точно хватят в любом случая, раз запросы к луксу нет. Ето еще и как раз у меня семейный доход в 1000 лв. на четверых, а все таки позволяет скромненько провести неделю в горах и неделю на море ко всему прочему.

[Natosha]

Здравствуйте! Немного об англичанах-не пенсионерах. Я читала про одну молодую английскую семью, которая из индустриального города в англии перебралась в В.Тырново. Пишут, что их родителей переезд шокировал, но потом вся семья привыкла. Они купили дом в В.Тырново и открыли центр изучения английского языка, а недавно у них родилась дочка. По их словам, им очень нравится тут...
Видимо, все зависит от человека и его настроения в конкретный период времени. Некоторых тянет в крупные города, а некоторых - ближе к природе. Но мне кажется, что сейчас существует категория людей, стремящихся может и в ущерб финансам, но жить, так сказать "слившись" с природой... Я как житель крупного города в России могу сказать, что тут в Болгарии меня поражает близость к природе. От Добрича до Варны едешь и поля и леса....Есть, где душе развернуться!

[RRobins]

Мы проехали на автобусе от Варны до Софии. Красота неописуемая! Но города мне не нравятся. Душно в бетоне мне. А в деревню только въехали и такие ароматы - розы, свежее сено и тишина!!! Мне даже ослики понравились, раньше равнодушна была к большой живности. Муж любит копаться в земле, а где ее тут найти в городе, да и работа отнимает все время.

[Димчо]

RRobins,
благодаря Вас я сегодня поговорил с одной наше преподавательнице английского языка. Она уже на пенсии, бывала там десятки раз , у нее есть подруги, которые замуж там. Она сказала, что есть пенсии и 250 паундов. Разказала о своей состудентки, чей муж (39-ого года рождения) продолжает работать , что бы помочь свести концы с концами - каждый день в 3 часа ночью идет какие то газеты сортировать. А женщина несколько десятилетий в Англии учительницой работала. Ето я немножко отвлекся, так как не думал, что такое может быть.
А на счет города в БГ я Вас понимаю. Можеть удачный вариант ето дом поближе какого то города. Одновременно вроде бы и в деревни, и в городе. А еще что бы были и плодоносящие фруктовые деревья или десертный виноград. А к море или на юг еще и инжир растет. Не плохо было бы.