Договор купли -продажи права на строительство

**Михаил38** » 09/01/2007, 19:42

Уважаемые подскажите: Инвестор предлагает подписать Предварительный договор купли-продажи права на строительства+ Договор строительного подряда. Далее после оплаты 90% перед подписанием протокола №14 оформить окончательный Договор в виде нотариального акта права на строительство с вписыванием в регистр. В этот момент мне предлагается заплатить местный налог -2%, адвокат будет регистрировать в налоговой инспекции и Булстате.Так кажется? После протокола №15 и 16 они говорят вы при желании можете еще отдельно сделать констативный нотариальный акт(но говорят это не нужно, достаточно будет акта права на строительства+ копия протокола №16). Что скажете???..насколько мне известно большинство инвесторов-застройщиков предлагает подписать договор купли-продажи недвижимого имущества и подрядный договор в результате которого подпиывается классический нотариальный акт-на недвижимость. Можно ли назначать уполномоченным- адвокатскую контору на проведение от моего имени всех дел связанных с покупкой и оформлением и пользоваться их счетом для обналички? Инвестор строит не первый объект на побережье, агентсво через которое работаю советует адвокатов. (так покупают большинство англичан).

**BGinfo** » 09/01/2007, 21:52

Михаил38 писал(а): Что скажете???..

То, что задали вопрос и сомневаетесь - это хорошо.

**Михаил38** » 10/01/2007, 09:41

Дело в том что схему оплаты 90%-10% (после 15 акта) я выбрал сам. Застройщик предлагает разные варианты проплаты. Просто в этом случае максимальная скидка. Можно конечно оплатить 40-40-20 и даже с полным НДС , тогда не нужны никакие адвокаты и наличные везти не надо. Только цена в этом случае на 10 тысяч дороже!А при покупке не дорогих аппартаментов это существенно!!!

**Михаил38** » 10/01/2007, 10:22

Адвокаты берут 500 Евро за пользованием их счетом (чтобы обналичить и оплатить застройщику часть денег по Аннексу, чтобы избежать НДС), подписывать нотариальный акт от моего имени и регистрировать во всех необходимых инстанциях..это всего1% от стоимости апартамента. А так мне придется ехать самому везти деньги, один билет Москва-София -Бургас +гостиница и виза обойдутся дороже.
Еще раз говорю-данную схему оплаты я выбрал сам, можно было все оплатить по безналу и по схеме 40-40-20 .
Объект в данный момент под крышей, ведутся отделочные работы. Сдача 01.07.07
http://www.prestige-city.com/prestige2/index.php?lan=ru

**BGinfo** » 10/01/2007, 21:32

Михаил38 писал(а): Еще раз говорю-данную схему оплаты я выбрал сам, можно было все оплатить по безналу и по схеме 40-40-20 .

А если сами выбрали - то собственно в чем был вопрос? Вы хотите максимально сэкономить, цена этой экономии в данном случае - риск, если "кинут" - винить некого, сами виноваты. А ну как адвокат с вашими денежками... :shock:

------------------------------------------------
Когда периодически попадаются чересчур озабоченные ценой и скидками клиенты, я задаю вопрос:
- Для Вас что главное - сэкономить или купить что-то хорошее? Вы для себя покупаете, или тещу на лето отправлять?

**Михаил38** » 11/01/2007, 10:01

Уважаемый BG info! Я конечно понимаю что Вас бизнес строиться исключительно на богатых россиянах, тех которые как Вы говорите не экономят . Потому Вы предлагаете им уже готовые объекты типа Эмеральд, где Вы купили год назад за 1000Евро /кв.м, а сегодня предлагаете за 2000. И Вам конечно хочется чтобы все у Вас приобретали а не сами находили. Вы пытаетесь запугать не существующими рисками. Неужели Вы хотите сказать, что застройщик Престижа, крупное Болгарское агенство (работающее более 5 лет),и адвокатское бюро войдут в сговор чтобы кинуть меня все одновременно. Ведь я общаюсь со всеми сразу . Не надо думать что Вы самый умный и критиковать всех и все !
Я спрашивал совета по оформлению и Договорам.

**Юрий** » 11/01/2007, 10:26

Михаил38 писал(а):Уважаемый BG info! Я конечно понимаю что Вас бизнес строиться исключительно на богатых россиянах, тех которые как Вы говорите не экономят . ......... Вы пытаетесь запугать не существующими рисками. Неужели Вы хотите сказать, что застройщик .......... Не надо думать что Вы самый умный и критиковать всех и все ! .

Михаил, меня удивляют люди, которые просят совета, а потом начинают сами нападать на человека, который им ответил, сообщил свое мнение по вопросу.... Алексей вам ничего не предлагал, а рассказал о тех рисках, которые могут возникнуть. Как правило, болгарские банки отказываются давать ипотечные кредиты, если нет акта 14, очень редко, если нет акта 15! Думаю, что они лучше кого-либо знают о возможных рисках! Поэтому нечего обижаться на слова других, тем более в сообщении АЛЕКСЕЯ НЕТ НИЧЕГО ОБИДНОГО В ВАШ АДРЕС.

Я спрашивал совета по оформлению и Договорам.

кАК РАЗ ЭТОГО В ВАШЕМ ВОПРОСЕ И НЕТ.
Не видя договоров, и не имея полной информации никто вам посоветовать не сможет, но кратко замечу следующее:
иЗ ОПИСАННОЙ ВАМИ СХЕМы, НЕ ЯСНО "ОКОНЧАТЕЛЬНыЙ ДОГОВОР О ЧЕМ" Вы СОБИРАЕТЕСЬ ПОДПИСАТЬ "перед протоколом 14"????? Что будет заверять нотариус? Только подписи? До акта 15 объект практически юридически не существует! Или договор на какое-то не существующее право на ....?Также не указана и нотариальная такса ( сейчас с введением НДС и мелкими таксами по вписыванию) - составит в районе 1-1,5% от реальной по нотариальному акту суммы.
Если вас не интересуют риски, то зачем задавать вопрос?
Да и на форуме, вам никто плохого сделать не может. Зачем подозревать людей, которые могут вам только помочь и посоветовать, и ни при каком, даже своем злонамеренном желании, вам навредить!
Принимаете решения вы сами! И об этом не следует забывать.
О случаях обмана иностранцев болгарскими адвокатами по вопросу сделок с недвижимостью я писал в своей рассылке. К сожелению, такие случаи встречаются.....
Юрий

**Михаил38** » 11/01/2007, 11:08

Юрий, насколько я знаю все объекты начинают продавать до начала строительстьва и тем долее до Протокола №14 и все застройщики предлагают подписать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
Мой вопрос был в том , что инвестор(ссылку на сайт я давал) предлагает подписать Предварительный договор купли-продажи права на строительства+ Договор строительного подряда вместо договора купли продажи имущества. И нотариальный акт соответственно оформить сразу же на право строительства, а далее после получения Протокола №16 это приравнивается юридически к классическому нотариальному акту. Так ли это?
Вот кстате объяснения болгарского адвоката:

"""В Болгарии официалный акт собственности на недвижимость и вещное право на недвижимость – это нотариальный акт. Право на строительство, это вещное право на недвижимость. После реализации права на строительство, собственник права на строительство на определенный объект( в вашем случае квартира) становится собствеником построенного объекта( квартиры). Не необходимо получать второй нотариальный акт. Собственность устанавливается нотариальным актом на продажу права на строительство и разрешительным на эксплуатацию здания( акт 16 ).
В практике продажи новостроек в Болгарии установились два вида договора, в которых покупатель становится собствеником жилья.
1. Предварительный договор купли жилья( квартиры), в котором зафиксированны цена, способ оплаты, вид оплаты, сроки оплаты и конечно индивидуализация жилья. После строительства соотв.здания собственость на жилье оформляется нотариальным актом.
2.Покупка права на строительство соответного жилья(квартиры) с нотариалным актом и договор строительного подряда.
Для обеспеченности покупателя нет особой разницы кто из вариантов будет выбран. Разные застройщики имеют разную бухгалтерийную политику. Большинство из них не желают декларировать в нотариальных актов действительную цену сделок ( скрывая таким образом доходы ). Факт: скрывая НДС и налог на выручку застройщики дают меньшую цену покупателю. Бывает, если покупатель настаивает, чтобы в нотариальном акте была указана реальная цена сделки, продавец завышает конечную цену из-за должимого НДС-а ( в Болгарии он 20 %).
Риски, поскольку они существуют, одни и те же. Основной риск – продавец(застройщик) не выполнить свои обязанности. В последних годах в Болгарии подвохи в сделках с недвижимостью сильно уменьшились. На рынке остались стабильные застройщики. При покупке права на строительство риск меньше в связи с тем, что с самого начала оформляется собственность на вещное право. В практике споры возникают в основном в связи с качеством строительства домов в маленьких городах, где застройщики – маленькие фирмы местных мастеров.
“ Престиж холидейс “ после нашей проверки, оказался застройщиком, пользующемся хорошим именем с уже построенными и введенными в эксплуатации зданиями на южном болгарском побережии. """

**Михаил38** » 11/01/2007, 11:23

"О случаях обмана иностранцев болгарскими адвокатами по вопросу сделок с недвижимостью я писал в своей рассылке. К сожелению, такие случаи встречаются..... "

Я бы был благодарен за ссылку ..в чем встречаются случаи обмана? Если официально уполномочить доверенностью адвоката или агенство совершить от твоего имени под конкретный Договор оплату или оформить нотариальный акт от твоего имени..Есть риск? Неужели крупное агентство, застройщик и адвокат в сговоре и не дорожат репутацией...?? Им еще продавать 100-и аппартаментов, а они будут кидать мелкого покупателя студии??..
Я как раз и пытался задать вопрос профессионалам, в надежде что вы не отпугнете от болгарской недвижимости а дадите ценные советы.

**Юрий** » 11/01/2007, 12:21

Михаил, с объяснением вашего адвоката я согласен, но надо быть все-таки более внимательным.

Михаил38 писал(а):"О случаях обмана иностранцев болгарскими адвокатами по вопросу сделок с недвижимостью я писал в своей рассылке. К сожелению, такие случаи встречаются..... "

Я бы был благодарен за ссылку ..в чем встречаются случаи обмана?

Как правила обманы объясаняются доверчиватью иностранцем и вере в то, что адвокат, как их представитель, обязан блюсти в первую очередь интересы клиента, а не других лиц.
Мне сложно найти мои рассказы по теме, но кратко:
Адвокат убедил русского, что иностранец не может осуществлять покупки на свое имя, да и регистрация фирмы иностранцем не дасть ему такой возможности, если соучередителем не будет Болгарский гражданин (последнее не соотвествует действительности!). В результате покупка была осуществлена на сумму в 2 млн. Евро на имя адвоката, а дополнительно был заключен договор между адвокатом и клиентом, о том, что адвокат получает заем от иностранца на сумму в 2 млн. Евро, на деньги покупаются земля и др. объекты недвижимости, которыми адвокат не имеет права распопряжаться без письменного согласия займодателя.
Прошло несколько лет, недвижимость подорожала минимум в 3 раза. Адвокат продает все по цене покупки (указана в нотариальном акте), и сообщает иностранцу, что готов вернуть ему полученный заем. ....
С точки зрение законности все нормально: заем получен и вовращается! В проигрыше только инвестор-иностранец.
Другие случаи по аналогии: Иностранец - болгарский гражданин (адвокат или подруга/приятель иностранца), иностранец дает деньги для покупки недвижимости, покупается недвижимость на имя болгарского гражданина, составляются доп.договоры о правах на покупку иностранца, но через какое-то время, иностранец остается у "разбитого корыта", в лучшем случае ему возвращают деньги или их часть.
Что касается сделок со строительными фирмами, то подобных обманов очень мало (но встречаются: например, одна Пловдивская фирма построила дом, все собственники получили нотариальные акты о собственности, но в конце 2006 года, Банк подает иск к проживающим в доме: оказалось, что все строительство было ипотетикировано строителем, но он перестал обслуживать кредит!). По статистике, число обманов с недвижимостью в Болгарии сейчас не превышают 1% от всех сделок (в 2006 году число сделок -порядка 260 000, окончательных данных пока нет).
У меня огромная переписка: люди не только советуются, как поступить, как сделать то или др. в Болгарии, но дают отчеты, как поступили по моим советам, по советам кого-либо, какие резильтаты получены, какие сложности возникнули и как удалось их решить, среди них встречаются и рассказы о том, как были обмануты для обнародования в моей рассылке.
Благодаря такой обратной связи, надеюсь, что сайт и форум будут постоянно увеличивать свою полезность.
Надеюсь, что я дал достаточно информации для принятия правильного решения.
Все риски всегда остаются на счету самого человека, принявшего решение!
Юрий

**Михаил38** » 11/01/2007, 13:26

Юрий, спасибо за Ваши ответы. Они познавательны. Но я просил совета по конкретному случаю. Я назвал застройщика, дал ссылку на объект, описал Договора которые они предлагают, дал мнение болгарского адвоката.
Ваши комментарии по моему делу отсутствуют. Значит ли это что все что мне пояснил адвокат верно?

**BGinfo** » 11/01/2007, 20:52

Михаил38 писал(а): Вы пытаетесь запугать не существующими рисками.

Ну испуганы Вы были и до того, потому и вопрос на форуме задали

Как справедливо заметил Юрий, я Вам ничего не предлагал.
------------------------------------------------------
....вспоминайте потом за бокалом вина, как Вы удачно сэкономили и как злой BGinfo Вам глупости говорил :twisted:

Договор купли -продажи права на строительство

Договор купли -продажи права на строительство

Re: Договор купли -продажи права на строительство

Кто сейчас на конференции