Походив по двум московским выставкам недвижимости, в ЦДХ и в Экспоцентре, многое прояснил, но кое-что хочу уточнить у местных жителей на этом форуме.
Я предварительно рассматривал вариант Солнечный Берег, от Варны до Созополя, квартира 40 -80 кв.м , для себя + в аренду если самому неохота купаться. Предпочтение южной части этого участка, т.к. теплее вода и дольше купальный сезон. Затем обратил внимание на горнолыжные места (только для сдачи в аренду).
Позвольте озвучить список оставшихся вопросов.
Думаю, что ответы на них будут интересны не только мне, но и многим читателям этого полезного и познавательного ресурса.
Часть 1. Вопросы по Солнечному Берегу.
1. Как я понял, в большинстве строящихся комплексов (Солн.Берег) отсутствует отопление. То есть котел отсутствует в принципе, равно как и газ.Со слов риэлтеров на выставке, большинство обогревается электронагревателями. Интересно, в какую же сумму (по электроэнергии) выйдет проживание в октябре-ноябре ?
Кто пробовал ?
(Конкретизирую вопрос - отапливаем квартиру от 45 кв.м. до 80 кв.м. или обогревателями, или кондиционером на обогрев).
2. Когда вода в море опускается до 17-18 С ?По моим предположениям – в конце октября ?
3. Чтобы не лохануться, как грамотно спрашивать у застройщика про термоизоляцию и гидроизоляцию ? (для аппартаментов на первой линии это важно).Какие наименования стройматериалов принято использовать у хороших застройщиков? На этом форуме читал про “стиропор” – теплоизоляцию, какие еще есть и что лучше ?
Как визуально проверить – нанесли ее на стену или нет? Это что – типа ваты, которую пластами приколачивают между стеной и облицовкой ? Смысл такой – чтобы не приходилось каждые 5лет делать ремонт, и осенью можно было жить в относительном тепле, не расходуя кучу денег на электричество.
3. Сколько в среднем стоит чистовой ремонт – покрасить стены, потолок, может пару проводов в стенки заделать, пару розеток добавить, люстру перевесить ? (для студии 50 кв.м.). Это интересует как на случай неряшливых арендаторов, так и в смысле
обустрйства для себя – может телек на стенку повесить, светильники переставить и спрятать провода, и т.д.
4. Для большинства новых комплексов между Созополем и Варной сколько метров нужно топать пешком до дороги, по которой идут автобусы на Бургас или Варну ?
Т.е. как далеко главная магистраль проходит от берега моря ?
4.1. Какова интенсивность транспортного потока на главной магистрали Бургас-Варна – безопасно ли бегать вдоль нее (есть ли как таковой тротуар) ?
5. Сколько в среднем надо заплатить частнику с автомобилем, чтобы “арендовать” его на целый день и покататься от Варны до Созополя ? Принято ли у болгар подрабатывать
извозом ? А профи-таксисту ? (форум читал, обратил внимание на большую разницу “тарифов” такси из Бургаса в СБ и обратно. Этот здоровый аппетит у таксистов из СБ только в сезон или постоянно
)) ????
6. Если кто-то из тусующихся на этом форуме жителей Болгарии возьмет на себя такой труд, то какова на ваш взгляд разумная оценка этой услуги (повозить человека целый день вдоль побережья с остановками на просмотр строек) ?
7. Сколько стоят услуги юриста в час (в день) ? После выбора 3-4 объектов неплохо бы взять специалиста на окончательное чтение договора и подписание, также выслушать его совет – чей договор лояльнее к покупателю.
8. Если я сам найду объект и застройщика, договорюсь о цене, и обращусь в агентство с просьбой провести юридическое сопровождение сделки, то сколько это будет стоить ?
9. Если сотрудник агентства целый день будет возить меня и показывать “свои”объекты, по которым он уже выторговал у застройщика хороший процент, но я по ходу дела выберу какой-то свой вариант из числа намеченных заранее, или просто увидев его в процессе поездок, то какую сумму принято заплатить человеку “за беспокойство” ?
10.Какие участки моря от Варны до Созопля наиболее склонны к “зацветанию” и появлению водорослей у берега? Это бывает каждый год ?
11.Условия у фирмы “Форт Нокс” конечно хорошие (беспроцентная рассрочка), и если у меня доллары, я могу растянуть оплату, постепенно меняя баксы на евро по более человеческому курсу, чем сегодня. Но вот что будет, если евро вырастет настолько, что мне захочется отказаться от покупки в тот момент, когда уже выплатил процентов 50-60 ? Кто-нить знает, что при этом происходит и как они в договоре это отражают ? Эти предварительные платежи – это что – предоплата или невозвращаемый залог, и какие права у покупателя в случае, если он окажется неспособен рассчитаться полностью? Что про это говорит законодательство ?
(я понимаю, что есть вероятность роста цен, и возможность продать с наваром, используя деньги нового покупателя, плюс сдача, но все же рассмотрим пессимистический сценарий).
13. У ФортНокса на фотках есть что-то типа печки на балконе. Эта штука действующая или декоративная ?
13.1. Те, кто покупали форт-ноксовские комплексы в 2003-2006 гг., насколько дешевле они брали и вероятно ли, что начнут через них же продавать как вторичку, фиксировать прибыль ?
13.2. Оплатив часть и начав пользоваться покупкой, не рискую ли я, затягивая окончательный расчет и получение нотариального акта? В посольстве документы о частичной оплате недвижимости хоть сколько-нибудь увеличивают шансы на визу ?
13.3. Кто пробовал переводить деньги по частям через банк в пределах разрешенных лимитов – до 2500д в день ? Если эти переводы из России напрямую на счет застройщика, то обязательно ли указывать цель платежа “приобретение недвижимости” ? Если застройщик согласится принимать платежи на свой счет с формулировкой “обучение”, то есть ли шансы в случае проблем доказать болгарскому правосудию, что я эти деньги платил именно за товар, а не за мифическое "обучение" ?
13.4. Если переводить деньги на свой счет (скажем, в Бургасе), то какую цель перевода указывать ? Т.е. человек тупо берет и переводит по 1000 долл. в день со своего счета
в россии на свой счет в западном банке в Бургасе. Вариант – писать “на обучение”, типа вот коплю на забугорном счету на учебу
)) То, что вопросы у налоговой будут, догадываюсь, но кто практически пробовал ?
13.5.Факт, что застройщик уже продал (получил первые платежи) квартиру(дом), где-то в гос. органах фиксируется? Или до тех пор, пока на руках нет нотариального акта, застройщик может продавать ее еще несколько раз ?
14. Как вы считаете, компании, приезжающие на московские выставки, и тем более имеющие представительство в Москве, имеют более высокий уровень цен на услуги и предлагают более дорогие объекты ? Ведь не секрет, что наши русские туристы и вообще покупатели отличаются, скажем так, “широтой натуры” в отличие от англичан,немцев и др.
)
15. Приехав на место, какие газеты\журналы следует купить на побережье, чтобы глянуть предложения “из первых рук” ? В том числе интересно увидеть в одном сборнике все строящиеся объекты т.к. смотреть на них вживую – фиг поймешь, что будет в итоге
)).
16. Верно ли предположение, что еще лет 5 назад современных и ликвидных предложений на побережье не было, и дешевые варианты в основном были представлены домами “советского” периода 70х – 80х годов ?
17. Если я надумаю приехать в середине октября, то какая температура воды\воздуха на побережье от Солн.Берега до Созополя ожидается ? Понятно, что я не буду купаться часами, но проверить чистоту воды и рельеф дна хотя бы
)
18. Как изменилась стоимость проживания туристов в отелях Солн.Берега за последние 5 лет ? Это к вопросу арендной отдачи от вложений.Сколько в среднем в день стоит 3-зв, 4-зв номер без питания ?
19. Намечающийся проект нефтепровода Бургас – Александрополис приведет к появлению нефтеналивного терминала в порту Бургаса
(( , Вопрос - бывали ли в Болгарии случаи разлива нефти и как долго ликвидировались последствия? Есть ли опыт устранения таких проблем ? Если кто в курсе, напишите, можно на примере других стран, как надолго пропадают туристы в таких случаях ?
20.Думаю, что появление терминала наверняка повлияет на цены и еще вопрос, какая тенденция победит – сокращение свободных участков береговой линии, или опасения
насчет потока танкеров с нефтью. Возможно, спрос сместится в сторону других участков, возможно ближе к Варне ? Думаю, болгарам стоило бы подождать с этим, т.к. 35млн. долл. в год за транзит нефти – однозначно меньше, чем доход от продажи земли.
И отельеры турции в конкурентной борьбе не забудут раскрутить факт наличия такого объекта. За ними не заржавеет
)) Примечание: посмотрел спутниковые фотки побережья – увидел, что с одной стороны – Бургас в бухте находится, от терминала далеко пятно не уйдет, но каким маршрутом будут ходить танкеры, вот вопрос. А побережья незастроенного еще та-а-ак дофига !!!!! Если, конечно, фотки на Гугле не старые ))
21. Но все же, какое направление течения от порта Бургаса ? Вверх к Варне или вниз к Созополю ????? Как далеко может распространиться нефтяное пятно в случае среднего по величине танкера с дыркой? Мне интересно, почему никто на форуме этим не поинтересовался до сих пор? Или всем пофигу ? Я понимаю, что все это маловероятно, что все будет супер-пупер экологично, евростандарты и все такое, но факт того, что караваны танкеров будут шнырять мимо моей собственности, и ее цена будет зависеть от степени раздолбайства моряков, тумана, и прочих как всегда непредвиденных случайностей, в общем, энта мысля меня угнетает немного.
22. После постройки терминала, будущие инвесторы (потенциальные покупатели) будут сравнивать район Бургаса и другие курортные зоны на побережье. Вопрос – много ли на черном, средиземном морях курортов, где есть рядом порты с нефтеналивом ? Не хотелось бы стать владельцем квартиры на единственном “нефтяном курорте”. Или уж в таком случае хотелось бы иметь “скидку за риск”
) . Мдя уж, а если еще скидку процентов 40, то в общем эти танкеры ничего так, вполне прикольные кораблики )
23. Сейчас в этом районе строится в основном то, что начали строить в 2005 – 2006 ???? Подскажите, плиз, когда утвердили этот нефтепровод ? Мне кажется , только этим летом ??? И сразу дополнительно – много ли жилых комплексов заложили именно ЭТОЙ ВЕСНОЙ – ЭТИМ ЛЕТОМ, т.е. когда стало понятно, что терминал
будут строить ? Вот здесь пишут, что только в этом мае-2007 его одобрили ?
24. Если застройщик бросит комплекс на уровне крыши коробки, получив от меня 30+30% от суммы, как будут дальше развиваться события? Например, новая фирма, взявшаяся его достроить, может пересчитать общую сумму ? Или по местному законодательству комплекс выкупается вместе со всеми правами (земля и остатки денег) и обязанностями – не повышать цену, указанную в договоре ?
25. Где есть список ведущих застройщиков с перечнем – что они уже построили.
26.Есть ли фирмы-застройщики, дающие покупателю банковскую гарантию на срок строительства – до акта приемки (такое есть в Испании – со слов испанцев на выставке).
27. Как проверить, принадлежит ли земля и право на строящееся здание данному юр.лицу, которое выступает продавцом ?
28. В районе Созополя есть комплексы по 30-40 квартир. Боюсь, что при таком малом количестве затраты на охрану, уборку и прочее зашкалят за разумные величины .... Вопрос – при каком количестве квартир в комплексе цена за обслуживание оптимальна? (Понятно, что у всех разный аппетит и прочее, кол-во бассейнов и т.д., но все же есть какие-то примерные цифры ? Например, при какой общей площади всех квартир реально уложиться в 5 -7 евро\кв.м в год ?
))
29. Есть ли в районе фирмы, развозящие готовые обеды и прочую кулинарию, или хотя бы пиццу в период межсезонья ? (Предположим, наступил октябрь, кафешки закрылись за нерентабельностью, ресторан в комплексе ломит тройную цену, а кушать хочется... Не ездить же каждый раз на обед за 3-4 км
)))) если комплекс на отшибе где-то
30. Применительно к вопросу 29 где лучше поселиться, чтобы не иметь проблем с выбором кафешек и т.д. ?
31. В районе Солнечного Берега вообще есть местное население, или с конца октября все вымирает ???
32. Как защититься от недобросовестных управляющих компаний ? Например, обещают 5 евро\кв.м в год, а потом заявят – овес нынче дорог, гони все 25 ! Какие правоотношения у собственника квартиры и управляющей компании? Это обычно кондоминиум ? Т.е. можно собрать общее собрание и нанять новую компанию ? Отказаться от ее услуг полностью и платить электросбытовой компании, водоканалу и т.д. ?
33. Если в доме на первом этаже поселится ресторан – можно сразу вешаться ?Как местные власти реагируют на жалобы русских владельцев в случае шума ? Или рестораны в Болгарии больше напоминают библиотеку и нефиг беспокоиться ?
Вопросы по Банско и Пампорово.
1. В Пампорово и Банско – надеюсь, отопительный котел есть везде ? Это ж чисто зимний курорт! Греться электрическими обогревателями или кондиционером на обогрев – все деньги уйдут на это
2. Реально сколько месяцев за последние годы длился горнолыжный сезон в Пампорово и Банско? Есть ли тенденция его сокращения ? Глобальное потепление все же ....
3. На что можно рассчитывать, если сдавать квартиру недалеко от подъемника ? (от 40 до 80 кв.метров). Можно в пересчете на чел\в сутки, примерно ?
4.Ходят ли там автобусы ? Во сколько обойдется поездить там и посмотреть места, чтобы понять, где лучше что-то прикупить ?
5.Сколько стоит пожить пару дней в Банско, в Пампорово ? Желательно в сезон, чтобы посмотреть это все в действии. Нужен скромный номер, одноместное размещение.
6.Если сравнить “кучность” отелей около подъемников и трасс в Банско, Пампорово в сравнении с известными мировыми курортами, где больше и насколько ? Какой еще потенциал повышения кучности ? (я сам не лыжник, и не планирую, поэтому вопрос к любителям горнолыжных курортов).
7.Озеро в Пампорово – какая температура воды летом ? Сколько месяцев можно купаться ? Много ли туристов в Пампорово весной –летом-осенью, то есть не лыжников ?Есть ли апартаменты рядом с озерами в Банско ?
8.В общем отдача от вложенных денег где выше – в горах или на побережье ? в среднем, в первом приближении .
8.1. Что имеет больше перспектив развития – Банско или Пампорово ?
9. Растет ли популярность Пампорово и Банско со стороны обеспеченных туристов, или это бюджетный сегмент горнолыжного рынка ?
10.Там только начинают строить комфортабельные аппартаменты или уже полно давно построенных ?
11.Давно построенные – это в основном “советские” объекты ?
12.Из Западной европы не едут потому, что нет хороших объектов для размещения,
или потому что есть отличия гор Болгарии от Альп и т.д. ? Т.е. есть ли шансы поднять уровень курортов путем улучшения трасс \ подъемников \ отелей ?
13.Намечается ли какая-то государственная программа развития инфраструктуры горнолыжных курортов – снеговые пушки, прокладка новых трасс, дорог и т.д. ?
14.Где-то читал, что хорошие трассы – только на горах выше 1500м . Как с этим делом в Банско и Пампорово ? Высота гор имеется, а вот длина трасс ??
Часть 3. Визы и недвижимость.
1. Допустим, Евросоюз начнет “закручивать гайки” в отношении России, и наличие недвижимости не будет являться основанием для получения годовой визы.Или еще хуже, возьмут и не дадут и краткосрочную визу. Вопрос – существует ли отработанная юридически процедура продажи квартиры российским физлицом без визита в Болгарию ?
2. Тот же вопрос, для физлица – владельца фирмы, на которую оформлена земля под домом.
3. Нет ли тенденции ужесточения отношения к фирмам, которые сдают нулевой баланс ?
4. Какая в среднем сумма за поддержание фирмы в течение года ? Подразумеваю, что юр.адрес будет адресом квартиры и дополнительного за деньги не потребуется.
5. Какие банки в Бургасе и Варне имеют удобный интернет-банкинг ?
То есть чтобы годами не появляться там лично для подписания распоряжений и прочее.
Что они выдают – таблицу переменных кодов, крипто-файл на дискетке, uSB- ключ или еще что-то ? Я, ессно, могу и сам посмотреть их сайты, интересует ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ болгарских жителей.
6.Зарубежные банки в Болгарии – это прямые филиалы или болгарские юр.лица с иностранным участием ?
7.Какие неприятные особенности болгарских законов можно выделить? например, человек 30 -40лет получает гражданство РБ , и его забирают в армию в войска НАТО учить туземцев демократии где-нить в Сьерра-Леоне ???
9.Что будет с моим правом частной собственности, если мою фирму закроют, а на нее оформлена земля под домом ? Закроют, например, потому что юристы, сдающие отчеты и т.д., забудут это сделать ?
10.Даже если фирма не работает, а сдает нулевые отчеты, у нее есть печать и реквизиты. Могу ли я используя их делать приглашения от фирмы своим друзьям ? Или самому себе ?
11.Вот я купил аппартамены, мне дают мультивизу по булстат-карте и все нормально, и вдруг заканчивается российский загранпаспорт. Вопрос – нужно переделывать много документов ? Надо ли вносить изменения в нотариальный акт на квартиру ?
12.Что потребуют в банке, когда я приду с новым паспортом за своими деньгами ?Предполагаю, что в российских ОВИРах фиг допросишься выдать справку о связи старого паспорта и нового.
Допускаю, что может на несколько дней прогреться, но не кардинально. Отличные мелкие пляжи быстро остывают... В море на расстоянии 2-3 км от берега вода заметно теплее, что и понятно.
