Помогите решиться на приобретение

**Олег Леонидович** » 08/02/2008, 09:25

Доброго времени суток всем присутствующим на форуме!
Помогите, пожалуйста, сделать правильный выбор. Сердцем чувствую, что приобретение недвижимости на Солнечном берегу у фирмы Форт-Нокс более привлекательно, нежели вложение тех же денег в однокомнатную квартиру в России, пусть даже и рядом с крупным городом. Но. Посоветоваться не с кем. Среди близких людей нет тех, кто сталкивался бы с подобными ситуациями. Поэтому. Прошу всех, кто может сказать доброе слово по поводу приобретения недвижимости у Форт-Нокса, сказать его, дабы укрепить меня в намерениях.
И ещё. За какую цену можно сдать апартаменты в 56 кв. м, на второй линии?
Всем ответившим заранее благодарен.

**Юрий** » 08/02/2008, 09:57

О Комплексах Форт Нокс уже много написано на форуме, а покупать или нет - решение зависит только от вас!
Насчет сдачи под наем можете переговорить с самой фирмой или отправить мне подробное описание вашей покупки. Есть фирмы заинтересованные в сдаче апартаментов в комплексах, но, как я понял первый год они не рискуют гарантировать какую-то определенную сумму собственбникам, так как сами еще не знают, какой будет сезон...
При определении сумм, которые рассчитываете получить также не следует ориентироваться на предложения тур. фирм, так как они включают не только сумму найма, но и часть тур. обслуживания, уборку апартаментов, оплату воды и тока, смену пастельного белья и т.п., да и риск от простаивания апартамента. Такчто, чтобы быть реалистами, возьмите предложения тур. фирм и разделите на 2.
Юрий

**Borka** » 08/02/2008, 10:37

Покупка в комплексах Форт Нокс это гарантия надежности вложения. Про уровень цен при сдаче в аренду почитайте здесь - http://bginfo.ru/tourism/searest.shtml/

**Глокая Куздра** » 08/02/2008, 10:59

Вообще оценка доходности лежит в пределах 4...6% от стоимости жилья.
Банки дают бОльший процент.
Вероятнее всего основной доход может возникнуть при повышении стоимости самого жилья. Это тоже вопрос открытый на сколько и будет ли повышение.
Вряд ли покупка 56 метрового аппартамента сделает вас богаче.

Я сейчас в Бургасе. Строительство идет по всему городу и побережью. Все это надо кому-то продать.

По поводу ФортНокса. У них неплохие предложения по качеству но ценник невразумительный. Но это ИМХО. В ценник заложено то что вы будете оплачивать готовый аппартамент в рассрочку на 3 года.
В то же время в этих же комплексах появились в виде суперпредложений, как я думаю, вторичные предложения процентов на 20 дешевле.

Мне комплекс не подходит совсем, я ищу квартиру для постоянного проживания. И уже в принципе нашел бОльшей площади и гораздо дешевле - порядка 520Е за метр. Есть предложение - этаж дома за 60,000, там 2 двухкомнатные квартиры в сумме 107 метров в районе Черное море Несебра.

**Igor Fort Noks** » 08/02/2008, 14:08

не люблю вступать в рассуждения по поводу цен, но думаю стоит))

Глокая Куздра , нельзя сравнивать апартаменты в отдельно стоящих домиках, без территории с апартаментами в комплексах. это абсолютно разные продукты.
насчет невразумительности цен - это вы погорячились))

Олег Леонидович , если апартамент за 56 тыс на второй линии это варианты двухкомнатных апартаментов в наших Империал и Кроун - сдача приносит 40-50 евро в сутки в сезон.
доходность брутто в рамках 5-6% от сегодняшних цен.

Владельцы недвижимости, купившие 1-2-3 года назад имеют доходность от сдачи соответственно 7,5-10%, от цен покупки

**Borka** » 08/02/2008, 14:30

Igor Fort Noks писал(а):Владельцы недвижимости, купившие 1-2-3 года назад имеют доходность от сдачи соответственно 7,5-10%, от цен покупки

А от продажи могут однокрано получить 50-100% :!:

----------------------------------------------

Если бы Форт Нокса не было, его следовало бы придумать. Такие мысли приходят, когда вспоминаю сколько заработано благодаря этой действительно хорошей фирме :wink:

**lalala** » 08/02/2008, 18:59

Олег Леонидович писал(а):Доброго времени суток всем присутствующим на форуме!
Помогите, пожалуйста, сделать правильный выбор. Сердцем чувствую, что приобретение недвижимости на Солнечном берегу у фирмы Форт-Нокс более привлекательно, нежели вложение тех же денег в однокомнатную квартиру в России, пусть даже и рядом с крупным городом. Но. Посоветоваться не с кем. Среди близких людей нет тех, кто сталкивался бы с подобными ситуациями. Поэтому. Прошу всех, кто может сказать доброе слово по поводу приобретения недвижимости у Форт-Нокса, сказать его, дабы укрепить меня в намерениях.
И ещё. За какую цену можно сдать апартаменты в 56 кв. м, на второй линии?
Всем ответившим заранее благодарен.

вы меня извините, но если вам нужна помощь в том, чтобы вас убедили купить что-то в болгарии(вне зависимости от места), то ИМХО вы ещё не созрели, повисите ещё чуток...чтобы не было потом разочарований.
И проштудируйте этот раздел ВЕСь, а не кусочек - вы найдёте много полезной информации к размышлению.

**vazyazya** » 12/02/2008, 12:39

За какую цену можно сдать апартаменты в 56 кв. м, на второй линии?

Не будьте наивными и не слушайте застройщиков и продавцов недвижимости.
Ответ правильный уже дан:

А от продажи могут однокрано получить 50-100%

А цены на аренду и сколько у вас останется действительно лучше узнавать у турфирм, если они работают с комплексом.
Сдача в аренду и продажа недвижимости это разные бизнесы с разной рентабельностью. :lol:

Если бы Форт Нокса не было, его следовало бы придумать. Такие мысли приходят, когда вспоминаю сколько заработано благодаря этой действительно хорошей фирме

Для продавца недвижимости сдача в аренду непроданных им апартаментов это способ отбить на арендаторах затраты на годовое обслуживание и комуналку и может немного заработать.

Даже если ваш апартамент будет в их комплексе, сдаваться он будет в последнюю очередь.

Сначала свое, потом ваше. Да и задачи у них другие. Им надо найти покупателей недвижимости, а не арендаторов чужих апартаментов.

Олег Леонидович , если апартамент за 56 тыс на второй линии это варианты двухкомнатных апартаментов в наших Империал и Кроун - сдача приносит 40-50 евро в сутки в сезон.
доходность брутто в рамках 5-6% от сегодняшних цен.

Эти комплексы открыты только в 2007 году! Кто их сдавал? Откуда такая уверенность? Уже есть статистика? Перед ними же на 1-й линии Марина и Панорама!

вы меня извините, но если вам нужна помощь в том, чтобы вас убедили купить что-то в болгарии(вне зависимости от места), то ИМХО вы ещё не созрели, повисите ещё чуток...чтобы не было потом разочарований.

абсолютно согласна. Форум большой, есть что почитать и взять себе на вооружение.
... и не надейтесь на аренде отбить вложения :wink:

**Igor Fort Noks** » 12/02/2008, 16:01

vazyazya писал(а): Для продавца недвижимости сдача в аренду непроданных им апартаментов это способ отбить на арендаторах затраты на годовое обслуживание и комуналку и может немного заработать. Даже если ваш апартамент будет в их комплексе, сдаваться он будет в последнюю очередь. Сначала свое, потом ваше. Да и задачи у них другие. Им надо найти покупателей недвижимости, а не арендаторов чужих апартаментов.
Эти комплексы открыты только в 2007 году! Кто их сдавал? Откуда такая уверенность? Уже есть статистика? Перед ними же на 1-й линии Марина и Панорама!

Компания Форт Нокс продает только НОВыЕ апартаменты, в которых никто не жил, они не сдавались в аренду.

Наша компания занимается сдачей в аренду, принимая у желающих собственников апартаменты в управление.
Это дополнительный бизнес, развитию которого стала причиной не гонка зе сверхприбылью, а желание удовлетворять всем запросам клиентов.
Как уже писалось, сдача в аренду при нормальном подходе приносит около 5% годовых собственнику, ну и около 1-1,5% управляющей компании,
Суммы, которые приносит сдача в аренду - из НАШЕГО ОПыТА.
разумеется разбивка может быть и обратной - все зависит от управляющей компании))

**vazyazya** » 12/02/2008, 17:29

Я не писала конкретно про Fort Noks, но раз уж вы откликнулись хотела бы задать тогда вам вопрос
Вы писали:

сдача приносит 40-50 евро в сутки в сезон

сдача в аренду при нормальном подходе приносит около 5% годовых собственнику, ну и около 1-1,5% управляющей компании

Если можно, покажите на цифрах
т.е если я покупаю у вас апартамент за 56 тыс на второй линии, например, сейчас и отдаю вам его в управление на сезон. то сколько я заработаю на сдаче в аренду как собственница?
Сезон в Болгарии около 90 дней.
Сколько я получу на руки с учетом уборки и стирки белья? и когда?
Какие еще затратные статьи будут при расчете за аренду?
Кто будет отвечать, если у меня арендаторы что-нибудь сломают из мебели или кухонной утвари и бытовых приборов и т.п.? :?:

А если я купила не один, а 5 апартаментов? Разница будет?

**Igor Fort Noks** » 12/02/2008, 19:40

vazyazya
не знаю, как другие управляющие компании, наша работает за % от прибыли.
апартамент должен быть меблирован, застрахован, оплаченны должны быть налоги + таксы за содержание/ управление комплексом. Т.е. все то, что клиент наши платят в любом случае, внее зависимости от того, сдают они апарт-ты в аренду или нет.
по итогам прошлого года, средняя занятость у нас получилась 76 дней по комплексам первой линии , Марина и Панорама, Привиледж, Ривьера, и 32 по комплексам второй линии , Империал и Кроун (что ОЧЕНЬ хорошо , т.к. комплексы сданы в эксплуатацию в конце июня).
1 спальня, для примера, сдавалась 60 евро / сутки в среднем.
Наш процент - 30%. В эту сумму входит оплата тока, воды, еженедельной уборки, смены белья, мыло и туалетная бумага)).
При "уничтожении" мебели расходы как правило покрывает либо депозит клиентов (200 евро при заезде) либо страховая компания. Либо собственник.

от колличества купленных апартаментов условия не зависят.

**борька** » 12/02/2008, 20:39

Олег Леонидович писал(а):И ещё. За какую цену можно сдать апартаменты в 56 кв. м, на второй линии?
Всем ответившим заранее благодарен.

фирма Форт Нокс - очень хорошо рекламируемый в России
болгарский застройщик.Если покупаете для себя это одно дело,а
если покупаете с целью сдачи в аренду и отбить влож деньги,то
хорошо подумайте и не верьте тем,кто вас будет убеждать о прибыли
в этом бизнесе :lol:

Сейчас в СБ построено ОЧЕНЬ много и конкуренция будет большая,а сезон небольшой.

**Borka** » 12/02/2008, 23:21

vazyazya писал(а):
Олег Леонидович , если апартамент за 56 тыс на второй линии это варианты двухкомнатных апартаментов в наших Империал и Кроун - сдача приносит 40-50 евро в сутки в сезон.
доходность брутто в рамках 5-6% от сегодняшних цен.

Эти комплексы открыты только в 2007 году! Кто их сдавал? Откуда такая уверенность? Уже есть статистика? Перед ними же на 1-й линии Марина и Панорама!

Мы сдавали в прошлом году Марину и Панораму, цена проживания в двухкомнатном была от 70 до 100 евро в день в зависимости от сезона. Все лето было битком! Так что прогноз Игоря про 40-50 евро за Корону и Империал я бы назвал заниженным. Скорее 50..60.

**борька** » 13/02/2008, 02:49

"битком" в туризме можно назвать два месяца это июль и август,но
если брать на первой линии другой разговор,а в каком состоянии
окажется апартамент после использования двух сезонов туристами
можно только гадать,если только сдавать знакомым и т.п.
хотя хорошее место вряд ли будет пустовать

VS » 13/02/2008, 08:43

Соглашусь с борькой. Думаю что расчитывать на 3 месяца загрузки это и есть предел разумности мечтаний. Я был удивлен, на сколько отдыхающий народ сужает сезон! :shock:

Возможность отдыхать минимум на 3 месяца дольше реальна, но толи иностранцам кажется холодно, то ли они так же как и наши привязаны к сезону отпусков...
Для себя я наверное выбрал бы минимум 2-3 раза. В мае, июле и сентябре. В мае еще не был правда...

**vazyazya** » 13/02/2008, 09:22

Borka писал:

Все лето было битком!

На это я даже не обращаю внимание :lol:

, особенно после того как в форуме нашла следующее:

Всем привет!
Кто еще не знает, по единым ценам с BG-INFO с начала сезона 2007 года работает официальный представитель компании в России Московский туроператор ТК РусАэро

Сайт компании http://www.rusaero.ru

и т.д.
Почитайте тему "Летний отдых" про форты :lol:

Не мудрено, что с такой поддержкой у Borka "все битком" было! :lol:

Но это было в Марине-Панораме, на 1-й линии.

Так что прогноз Игоря про 40-50 евро за Корону и Империал я бы назвал заниженным. Скорее 50..60.

Я отдыхала в августе 2007 там, но что-то не видела народ в комплексах на 2-й линии, да и нельзя сравнивать 1-ю и 2-ю линию. Разница большая.
Очень похоже на продвижение "продукта" на 2-й линии:(

Igor Fort Noks,
вы так и не ответили на мой вопрос "СКОЛЬКО НА РУКИ"?
а также:
Вы берете "мой" номер и гарантируете мне сумму или работаете по принципу "как заполним, так и получите на выходе"?

**Borka** » 13/02/2008, 10:47

vazyazya писал(а): Не мудрено, что с такой поддержкой у Borka "все битком" было!

Это называется "Хорошо организованный бизнес". Я писал про свои апартаменты, их несколько десятков и они действительно все лето, с июня по август, заняты полностью. Резервация начинается в январе, на сегодня например уже сдано более трети апартаментов на предстоящий сезон. А и многие, кто отдыхал в прошлые годы заранее зарезервировали на сезон предстоящий.

60 евро за Империал и Корону это у нас июнь, а в июле-августе 80. И все сдадим, можете не сомневаться.

**vazyazya** » 13/02/2008, 10:53

Вот еще нашла про работу с управляющей компанией:
Borka писал в октябре 2007:

Если же сдавать свой апартамент через управляющую компанию, то 3% это абсолютный максимум. Да и то, редко кто рассчитается с собственником честно.

Кому верить? да и фраза "редко кто рассчитается с собственником честно" сильно настораживает ...
Получается, что все же правильнее работать с управляющей компанией, которая сотрудничает с турфирмой и вести перекрестный контроль ...

**vazyazya** » 13/02/2008, 11:03

Вопрос к Igor Fort Noks и Borka:вы в этом сезоне работаете с туркомпаниями?

**борька** » 13/02/2008, 12:16

vazyazya писал(а):Кому верить? да и фраза "редко кто рассчитается с собственником честно" сильно настораживает ...
Получается, что все же правильнее работать с управляющей компанией, которая сотрудничает с турфирмой и вести перекрестный контроль ...

поверьте в тур.бизнесе кидают друг друга тур.фирмы и отели,отчего
страдает конечно турист,но если вы купили в популярном комплексе(ПЕРВАЯ ЛИНИЯ)у серьезной фирмы,думаю Форт Нокс такой является,
то может быть какую-то копейку будете зарабатывать,но не забывайте все крупные компании в этом вопросе в первую очередь думают о себе,главное грамотно для вас составить договор!

vazyazya писал(а):Вот еще нашла про работу с управляющей компанией:
Borka писал в октябре 2007:
Если же сдавать свой апартамент через управляющую компанию, то 3% это абсолютный максимум. Да и то, редко кто рассчитается с собственником честно.

это означает,что бизнес этот невыгодный для собст.,только апарт.
убьете :wink:

к сожалению,не видно человека на форуме,который смог бы поделится
своим успехом в этом деле,не считая продавцов :lol:

**Сергей Попов** » 13/02/2008, 12:27

В толстых книгах написана,что вложение в неднижимость считаеться выгодным, если окупается максимум за 10лет.
Для недвижимости, которая сдается в аренду- максимум 5-7 лет,так как затраты по поддержке и обновлению значительно больше.
Вот и считайте.

**Igor Fort Noks** » 13/02/2008, 13:20

vazyazya писал(а): вы так и не ответили на мой вопрос "СКОЛЬКО НА РУКИ"? а также:Вы берете "мой" номер и гарантируете мне сумму или работаете по принципу "как заполним, так и получите на выходе"?

на гарантированных суммах никто не работает

на руки собственник получает 70% от приходов от сдачи в аренду - перечитайте мой пост еще раз.

**Igor Fort Noks** » 13/02/2008, 13:22

vazyazya писал(а):Вопрос к Igor Fort Noks и Borka:вы в этом сезоне работаете с туркомпаниями?

да, конечно

сейчас заканчивается подписание договоров к желающими работать собственниками апартаментов , начинается подписание договоров с туркомпаниями на этот сезон.

**Igor Fort Noks** » 13/02/2008, 13:25

vazyazya писал(а): Я отдыхала в августе 2007 там, но что-то не видела народ в комплексах на 2-й линии, да и нельзя сравнивать 1-ю и 2-ю линию. Разница большая.

комплексы Империал и Кроун эксплуатировались в августе полнеценно. То , что вы там не видели толп отдыхающих - не удивительно, люди на пляже, на бассейнах Марины/Панорамы.
и 1 и 2 линия - разница большая, никто не спорит. По сдаче в аренду - на процентов 30 минимум, разумеется.

**yuri** » 13/02/2008, 13:39

Не могу похвастаться, что я плотно занимаюсь продажами и "правильно организовываю свой бизнес". Но тем не менее вот личный опыт. Один из апартаментов, двухкомнатный, удачно расположенный, строго первая линия (до воды 6 м), с прекрасным видом из окна, ну и укомплектованный всем необходимым. Если говорить о чистой прибыли, то есть за вычетом всех расходов на содержание, то мне в разные годы удавалось выручить за него от 1300 до 2500 евро за сезон. Деньги, как вы понимаете, не ахти какие!

**vazyazya** » 13/02/2008, 14:18

СПасибо за ответы, Igor Fort Noks

... начинается подписание договоров с туркомпаниями на этот сезон.

Надеюсь вы назовете их названия для полного понимания темы, это не секрет?

**CT&S** » 13/02/2008, 19:41

Сегодня, действительно, сложно говорить о % от вложенных в покупку апатаментов средств, полученных за счет их аренды.
Стоимость недвижимости растет, а стоимость сдачи в аренду не успевает за этим ростом, как правильно заметили участники форума, конкуренция высока.
Турфирмы берут у собственников апартаменты и на реализацию, и на гарантию, а уровень выплат на руки можно оценить в размере от 2000 до 4000 Евро за сезон в зависимости от апартамента и типа договора с турфирмой.

**Borka** » 14/02/2008, 01:07

vazyazya писал(а):Вопрос к Igor Fort Noks и Borka:вы в этом сезоне работаете с туркомпаниями?

Да, работаем.

Про выгодность сдачи в аренду:

- для собственника, имеющего несколько десятков апартаментов или застройщика, имеющего не проданные апартаменты - не сказать, что выгодно, но все же лучше, чем ничего - процентов 5 от рыночной цены апартамента за сезон можно заработать.

- для владельца 1-2 апартаментов сдача их в аренду большого смысла не имеет, доход мизерный, 2-3% максимум. Т.е. покупка с целью инвестиции и бизнеса имеет смысл только в случае понятных перспектив роста цены, а от сдачи заработаешь гораздо меньше, чем просто положив деньги на депозит.

Отсюда и вывод, что покупка дешевых апартаментов на 5-10 линиях от моря бесперспективна в плане вложения денег - на сдаче не заработать, а рост цены в ближайшие годы исключен.

**Юрий** » 14/02/2008, 01:40

СЕйчас опубликована программа развития туризма в Болгарии до 2013 года. Там запланировано изменить соотношение тур. потоков : сейчас 75% туристов отдыхает на море, а к 2013 года на море должно быть порядка 25%. Акцент дан в развитие познавательного, охотничего и бальнео-туризму, далее идет горнолыжный и т.д.
На бальнеокурортах началось интенсивное строительство жилой недвижимости, и фирмы, которые будут эксплуатировать апартаменты частных собственников обещают уже сейчас не менее 70% заполняемость в течении всего года. Пока предложений по продаже недвижимости там не много, так как окончания строительства предвидится с конца 2008 до конца 2010 годов...
Небольшое отсупление для размыплений ...
Юрий

**Igor Fort Noks** » 14/02/2008, 11:18

Юрий, не читайте до обеда болгарских газет)))

VS » 14/02/2008, 11:36

Болгары научились быстро строить. Теперь надо в уме прикинуть, не настроят ли они в горах и долинах так же быстро и так же много как на море... Морской берег все же имеет на порядок меньше площадь. Для страны в целом это однозначный позитив. А для инвесторов?

**Igor Fort Noks** » 14/02/2008, 14:12

VS писал(а):Морской берег все же имеет на порядок меньше площадь. Для страны в целом это однозначный позитив. А для инвесторов?

как раз ограниченность побережья и делает его наиболее привлекательным для инвестиций.
В крупных курортах первая линия - продукт бесценный.

Разумеется, не менее важный фактор - "пляжный" отдых наиболее массовый, что бы ни построили ни в горах, ни на бальнео курортах, никогда не будет столько же туристов там, сколько на побережье.

VS » 14/02/2008, 14:32

Соглашусь, т.к. на мой взгляд пляжный отдых любит подавляющее большинство, а на горных лыжах все же далеко не каждый хоть раз пытался... :oops:

А на счет других земель, тут достаточно просто, если правительство BG облегчит правила въезда и проживания, то все само сабой (в основном) и наладится. И будет стимул без опасений пользоваться своим жильем и т.п.

**Федорец Валерий** » 14/02/2008, 17:03

Юрий писал(а):СЕйчас опубликована программа развития туризма в Болгарии до 2013 года.
Юрий

Юрий! Вас не затруднит дать ссылку на эту информацию?

Спасибо.

**Sansan** » 14/02/2008, 19:05

VS писал(а):Соглашусь, т.к. на мой взгляд пляжный отдых любит подавляющее большинство,

Многим просто не с чем сравнить и они по привычке едут отдыхать на море. А многие отдыхая на море в море почти не купаются, а плавают в бассейне. Отдых в горах может быть разнообразен и не только зимой. Но если честно, какой год подряд собираюсь отдыхать в горы, но приходит лето и я еду ...на море

Великая сила привычки.

**yuri** » 14/02/2008, 20:08

Приходит лето, и я еду отдыхать... на север, в Мурманскую область. Тоже великая сила привычки! Правда перед этим пару раз в Болгарию съезжу...на море!

Помогите решиться на приобретение

Помогите решиться на приобретение

Re: Помогите решиться на приобретение

Re: Помогите решиться на приобретение

r

r

Кто сейчас на конференции