А нужны ли нам риэлторы?

**Koma** » 19/09/2010, 11:19

Здравствуйте! Начиталась тут на форумах про "кидалова" и про проценты, которые берут себе риэлторы. И возник резонный вопрос, а нужно ли с ними вообще связываться? У меня есть желание купить квартиру без их участия. Идея моя такая: найти (может быть на выставке или в Интернете) застройщика, договориться с ним напрямую, потом поехать посмотреть саму квартиру. Ну и, самое главное, - попытаться договориться о скидке. Поэтому прошу поделиться опытом тех, кто покупал квартиры напрямую от застройщиков.

**vovan123** » 19/09/2010, 13:48

конечно можно и без риэлтеров )))
я бы порекомендовал другую идею
Изначально определяетесь, что бы Вы хотели. Горы или побережье, квартиру или дом, на большом курорте или в небольшом городке у моря. Покупаете недельный тур в Болгарию, арендуете машину, ездите по выбранным местам и выбираете. На домах обычно пишут что продается, с тел продавца. У строящегося объекта тоже имеется щит с информацией о застройщике. Цена у застройщика такая же как у риэлтора, если поторговаться риэлтер может подвинуться 1-5 % но редко, застройщик реально двигается на 5-10%
думаю что здесь на форуме Вам смогут конкретно, что то порекомендовать если Вы напишете что Вы хотите конкретно, хотя это камень в огород риэлторских фирм которые здесь размещают свою рекламу )))

**Koma** » 19/09/2010, 16:22

Собственно, я хочу апартаменты недалеко от Созополя или Несебра. Лучше всего первая линия. Я уже присмотрела несколько вариантов, осталось найти и связаться с застройщиками. Но хочется знать, есть ли какие-либо опасности, трудности и т.п. при покупки "напрямую". Вдруг кто-то уже с ними сталкивался. Насколько я поняла, сделать визу не проблема, купить билеты тоже легко. Как Вы правильно сказали, прилететь, взять машину и вперед на осмотры. По-английски я худо-бедно разговариваю. И еще прочитала, что можно даже бесплатно поселиться в комплексах на пару дней. Если это так, тогда зачем нужен риэлтор?

**vovan123** » 19/09/2010, 16:58

Koma писал(а):Собственно, я хочу апартаменты недалеко от Созополя или Несебра. Лучше всего первая линия. Я уже присмотрела несколько вариантов, осталось найти и связаться с застройщиками. Но хочется знать, есть ли какие-либо опасности, трудности и т.п. при покупки "напрямую". Вдруг кто-то уже с ними сталкивался. Насколько я поняла, сделать визу не проблема, купить билеты тоже легко. Как Вы правильно сказали, прилететь, взять машину и вперед на осмотры. По-английски я худо-бедно разговариваю. И еще прочитала, что можно даже бесплатно поселиться в комплексах на пару дней. Если это так, тогда зачем нужен риэлтор?

Опасностей и трудностей при покупке "напрямую" ровно в два раза меньше, ибо посредника нет. Плюс при заключении предварительного договора Вы сможете согласовать и внести изменения если Вас что то не устраивает, при работе с риэлтером проблематичнее, по всем вопросам изменения договора он будет связываться с застройщиком. Худо-бедный английский Вам не поможет, болгары достаточно хорошо понимают русский, да и болгарский можно понять если болгарин действительно захочет Вам что то объяснить. В гостиницах селит обычно ризлтер и даже может авиа билет оплатить в один конец, если совершите у него покупку. Думаю что затраты возвращают вероятно, правда мне не вернули, риэлтер начал парить мозги что то про бухгалтерию что нужно товарный чек где я покупал авиа билет, так как покупал по кредитке через интернет это ваще очень сложно для их бухгалтерии, я все понял и забил на это дело )))
Как это зачем нужен риэлтер ??? что бы продавать. Строитель строит, риэлтер продает )))

**poklon1** » 19/09/2010, 20:30

Уже писал в другой ветке, но для вас - повторю.
Итак:
Тут клиенты в очередь не становятся за объектами. Чать не 2005-2006 год. Куча неликвида даже у застройщиков и на вторичном рынке. К зиме еще цены присядут. Уже сейчас динамика вниз. Вчера нашел дом в старом Созополе на улице Аполлония за 65 килоевро. Это ж когда такое было! Так что приезжайте и сами на месте изучайте ситуацию. Предварительно мониторьте и-нет, ищите объекты, потом со списком - к местному адвокату, проплачивайте проверку на отсутствие обременений и вообще - детального состояния дел фирмы, все эти данные в открытом доступе. Главная штука посмотреть, чтобы на квартире и комплексе не было бакновской ипотеки. Потом идите к застройщику проверенному таким образом и выбивайте из него договор на полюбившийся апартамент, причем, перелопачивайте его вместе с тем же адвокатом, чтобы учитывал все ваши интересы. Стандартный не подходит, потому что он - в пользу продавца. В силу особенностей местного законодательства, которое всегда пока что защищает продавца, а не покупателя.
Опасность рассрочки учитывайте. Продавец может за это время заложить ваш апарт, потому что он им владеет пока собственность не за вами и законодательно такая возможность за ним закреплена.
Если объект еще строится и ипотека все-таки есть, то вам, конечно будут говорить, что к моменту формления на вас собственности она будет снята. Но все это пустые слова. Никто не знает что будет за это время с фирмой при нынешнем кризисе в продажах недвиги. Вы выплатите сумму, а потом еще раз будете покупать свою квартиру у банка, который ее конфисковал. Слишком много нюансов, короче говоря

**fancy** » 19/09/2010, 20:43

Koma писал(а):Собственно, я хочу апартаменты недалеко от Созополя или Несебра. Лучше всего первая линия. Я уже присмотрела несколько вариантов, осталось найти и связаться с застройщиками. Но хочется знать, есть ли какие-либо опасности, трудности и т.п. при покупки "напрямую". Вдруг кто-то уже с ними сталкивался. Насколько я поняла, сделать визу не проблема, купить билеты тоже легко. Как Вы правильно сказали, прилететь, взять машину и вперед на осмотры. По-английски я худо-бедно разговариваю. И еще прочитала, что можно даже бесплатно поселиться в комплексах на пару дней. Если это так, тогда зачем нужен риэлтор?

"Опасностей и трудностей при покупке "напрямую" не меньше, чем при покупке с риэлтором. Если покопаетесь еще на этом форуме, то найдете истории не только о риэлторах, но и о застройщиках. Кинуть могут как с риэлтором, так и без него. Большую роль играет человеческий фактор. Такие вещи происходят, когда не до конца отлажено законодательство страны, либо оно плохо соблюдается.
Как ни парадоксально, в развитых странах, где прекрасно работают все законы, никому и в голову не придет покупать или продавать недвижимость без риэлтора. Каждый занимается своим делом. Строитель строит, как справедливо отметил Vovan123, риэлтор продает, а адвокат помогает проследить за соблюдением закона при сделке. Если Вы считаете себя специалистом в болгарском законодательстве и точно знаете, какие документы нужно требовать при сделке, весь порядок процесса купли-продажи, что вряд ли, то можете рискнуть.
Но даже в этом случае, наймите хотя бы адвоката, причем не того, которого Вам посоветует застройщик, а такого, которого Вам посоветуют уже имевшие с ним дело покупатели. Думаю, на форуме найдете примеров достаточно. Чтоб не появлялись потом темы типа - " Help! Измама!" И чтобы не портился имидж этой прекрасной страны из-за нашего с вами легкомыслия, а Ваше приобретение приносило бы Вам только радость.
Если выберете себе объект по интернету или на выставке, то соберите сначала какое-никакое досье на этот объект и на строителя. Можете обратиться на форум. Если не воткрытую, то в личку наверняка напишут.
По поводу жить бесплатно у застройщика, это играет, когда Вы точно знаете, что купите у него. Если Вы ничего у него не приобретете, то скорее всего Вас могут попросить оплатить проживание. Лучше снять номер в отеле и быть независимым, тем более, что сейчас в несезон, цены в отелях невелики.
То, что Вы обратились на форум с таким вопросом, а не поехали сразу наобум, уже говорит, о том, что Вы человек благоразумный и у Вас все должно получиться правильно.

**fancy** » 19/09/2010, 20:46

poklon1 писал(а):Уже писал в другой ветке, но для вас - повторю.
Итак:
Тут клиенты в очередь не становятся за объектами. Чать не 2005-2006 год. Куча неликвида даже у застройщиков и на вторичном рынке. К зиме еще цены присядут. Уже сейчас динамика вниз. Вчера нашел дом в старом Созополе на улице Аполлония за 65 килоевро. Это ж когда такое было! Так что приезжайте и сами на месте изучайте ситуацию. Предварительно мониторьте и-нет, ищите объекты, потом со списком - к местному адвокату, проплачивайте проверку на отсутствие обременений и вообще - детального состояния дел фирмы, все эти данные в открытом доступе. Главная штука посмотреть, чтобы на квартире и комплексе не было бакновской ипотеки. Потом идите к застройщику проверенному таким образом и выбивайте из него договор на полюбившийся апартамент, причем, перелопачивайте его вместе с тем же адвокатом, чтобы учитывал все ваши интересы. Стандартный не подходит, потому что он - в пользу продавца. В силу особенностей местного законодательства, которое всегда пока что защищает продавца, а не покупателя.
Опасность рассрочки учитывайте. Продавец может за это время заложить ваш апарт, потому что он им владеет пока собственность не за вами и законодательно такая возможность за ним закреплена.
Если объект еще строится и ипотека все-таки есть, то вам, конечно будут говорить, что к моменту формления на вас собственности она будет снята. Но все это пустые слова. Никто не знает что будет за это время с фирмой при нынешнем кризисе в продажах недвиги. Вы выплатите сумму, а потом еще раз будете покупать свою квартиру у банка, который ее конфисковал. Слишком много нюансов, короче говоря

Совершенно справедливо! Вы все еще хотите совершить покупку самостоятельно, Koma? :roll:

**fancy** » 19/09/2010, 21:21

vovan123 писал(а):Опасностей и трудностей при покупке "напрямую" ровно в два раза меньше, ибо посредника нет.

Вы все с ног на голову поставили! :shock:

И как Вы это высчитали?

vovan123 писал(а):Плюс при заключении предварительного договора Вы сможете согласовать и внести изменения если Вас что то не устраивает,

...если досконально разбираться в тонкостях этого дела, при том без языкового барьера.

vovan123 писал(а): при работе с риэлтером проблематичнее, по всем вопросам изменения договора он будет связываться с застройщиком.

А без риэлтора клиент сам с собой договор согласовывает, что ли?

vovan123 писал(а):Худо-бедный английский Вам не поможет, болгары достаточно хорошо понимают русский, да и болгарский можно понять если болгарин действительно захочет Вам что то объяснить.

Думаю, что "можно понять" это не тот уровень на котором заключаются такие серьезные сделки. Иностранный язык понимают обычно ровно до того момента, когда все хорошо. Как только начинаются проблемы - мы не понимэ!

vovan123 писал(а): В гостиницах селит обычно ризлтер и даже может авиа билет оплатить в один конец, если совершите у него покупку. Думаю что затраты возвращают вероятно, правда мне не вернули, риэлтер начал парить мозги что то про бухгалтерию что нужно товарный чек где я покупал авиа билет, так как покупал по кредитке через интернет это ваще очень сложно для их бухгалтерии, я все понял и забил на это дело )))
Как это зачем нужен риэлтер ??? что бы продавать. Строитель строит, риэлтер продает )))

Если агентство проводит кампанию по оплате билета, нужно просить у них письменное обязательство-гарантию об оплате билета еще до его покупки и вылета в Болгарию. Пусть пришлют по факсу или сканом с подписью и печатью.

**vovan123** » 19/09/2010, 21:54

fancy писал(а):
vovan123 писал(а):Опасностей и трудностей при покупке "напрямую" ровно в два раза меньше, ибо посредника нет.

Вы все с ног на голову поставили! И как Вы это высчитали?
элементарно Ватсон ))) при покупке нарпямую вас может обмануть застройщик обозначим его Х, при покупке у риэлтера тоже Х, и того вероятность обмана через риэлтора получается 2Х
vovan123 писал(а):Плюс при заключении предварительного договора Вы сможете согласовать и внести изменения если Вас что то не устраивает,

...если досконально разбираться в тонкостях этого дела, при том без языкового барьера.
я не увидел каких то специфических и непонятных тонкостей в предварительном договоре, были некоторые несправедливости, типа если я задерживаю платеж на месяц плачу неустойку 10% а продавец может на 6 месяцев затянуть сдачу и платит 0,1%, но быстро пришло к консенсусу на паритетных началах. Языкового барьера нет, договор на 2х языках
vovan123 писал(а): при работе с риэлтером проблематичнее, по всем вопросам изменения договора он будет связываться с застройщиком.

А без риэлтора клиент сам с собой договор согласовывает, что ли?
без риэлтера покупатель согласовывает договор с застройщиком. При наличии с риэлтера тоже с застройщиком, только я говорю риелтеру что не нравится он звонит застройщику и ищем консенсус через риэлтера, а это достаточно геморно )))
vovan123 писал(а):Худо-бедный английский Вам не поможет, болгары достаточно хорошо понимают русский, да и болгарский можно понять если болгарин действительно захочет Вам что то объяснить.

Думаю, что "можно понять" это не тот уровень на котором заключаются такие серьезные сделки. Иностранный язык понимают обычно ровно до того момента, когда все хорошо. Как только начинаются проблемы - мы не понимэ!
vovan123 писал(а): В гостиницах селит обычно ризлтер и даже может авиа билет оплатить в один конец, если совершите у него покупку. Думаю что затраты возвращают вероятно, правда мне не вернули, риэлтер начал парить мозги что то про бухгалтерию что нужно товарный чек где я покупал авиа билет, так как покупал по кредитке через интернет это ваще очень сложно для их бухгалтерии, я все понял и забил на это дело )))
Как это зачем нужен риэлтер ??? что бы продавать. Строитель строит, риэлтер продает )))
Если агентство проводит кампанию по оплате билета, нужно просить у них письменное обязательство-гарантию об оплате билета еще до его покупки и вылета в Болгарию. Пусть пришлют по факсу или сканом с подписью и печатью.
Агентство может конечно дать письменную гарантию, но только в том случае если Вы дадите письменную гарантию что купите у них )))

**fancy** » 19/09/2010, 23:19

Предвидя злорадство некоторых, типа - Ага! Вот риэлторы зашевелилсь, обиделись, значит! :mrgreen:

расскажу совершенно антириэлторскую и страшную историю. :mrgreen:

Чтобы предостеречь самоуверенных и слишком доверчивых от некоторых ошибок.
История началась очень хорошо. Люди приехали покататься в горы. Банско их так очаровал /а в этом нет ничего удивительного :wink:

/, что на третий день они решили, что им обязательно здесь нужна квартира, хотя выезжая сюда они и не планировали ничего такого.
Сказано-сделано. Обратились в первое попавшееся агентство и решили купить первую же квартиру, которую им показали. Сразу скажу, что и квартира, и комплекс, и вид из окна были очень хорошие, но лучше всех была на тот момент цена. Двушка без мебели за 27 000 евро. Объект давно готов, вопросов не было.
Заключили стандартный предварительный договор - залог, затем оплата в течение месяца. Открыли счет в банке, написали доверенность на риэлтора на управление счетом и на проведение сделки.
Мы случайно познакомились с ними в боулинге. Посетовали, конечно, что "клиент ушел" :mrgreen:

, но визитки свои сунули. Ну, может родственники или друзья какие захотят купить еще. Визитки неохотно, но взяли. И уехали.
Из дома они перевели деньги в срок на свой счет, как положено, и стали ждать звонка. Было это в январе.
Наступил март и мы случайно наткнулись на них в городе. Это неизбежно. Банско - город маленький. Разговорились. Спрашиваем как у них дела? Можно поздравить новых собственнков? А вот, говорят, не случилось еще. Риэлтор дюже занят. Некогда ей, просит повременить. Ну мы ж не звери, понимаем, подождем, говорят.
Вобщем, мы пообщались с ними, сдружились. Через несколько дней они опять улетели.
Наступил май. И тут они нам пишут, что скоро приезжают, не могли бы мы с ними встретиться?
Легкое беспокойство их обуяло. Не знаем ли мы, что там случилось с этим риэлтором? Вроде как, она ногу сломала и опять некогда ей заниматься этими сделками и вообще, клиент какой-то нервный и подозрительный пошел и вобщем, абыдно ей, да!

Ну, надо сказать, ногу она действительно сломала...И "нервный" клиент опять-таки не стал давить и качать права.
Ну, подумаешь 5 месяцев прошло...
Зато за это время они полностью меблировали квартиру, купили даже телескоп и вечерами, на балконе, с чашечкой кофе высматривали свою счастливую звезду.
Вобщем, сообщили они нам радостную весть, что в мае прилетают, чтобы оформить сделку.
Пригласили нас к себе в гости и сказали, что ждут звонка от риэлтора в 16.00. Который, вообще-то, еще вчера должен был их везти на сделку. Ну, не получилось вчера, повезет сегодня. Какая разница? Ждали же несколько месяцов, так еще подождут немного.
А послезавтра им улетать...А сделки вообще-то по утрам здесь заключаются....
Тут нас стали терзать смутные сомнения. Мы и говорим, вы пока ждите, а нам покажите ваш предварительный договор.
Мы читали и наши сомнения стали приобретать соврешенно определенные очертания.
Договор был подписан между клиентом и застройщиком, но подписан и скреплен печатью риэлтора! :shock:

Спрашиваем, а застройщик-то хоть был? Они говорят, нет. В глаза не видели. :roll:

Ну, как вы догадываетесь, в 16.00 никто не позвонил и мы сказали надо звонить застройщику и узнать в чем дело. Ну, тут они, конечно - не надо, неудобно, риэлтор обидится...Спрашиваем, а деньги-то где? Ну, как где?...риэлтор их еще три месяца назад сняла со счета. Тут в нас сразу проснулся детективный дар! :mrgreen:

Схватили мы договор, по реквизитам в инете нашли застройщика и звоним ему. Ну, тот, конечно, опешил! Оказывается, у него уже 5 месяцев живут люди, обставились мебелью и телескопами всякими, жгут свет, льют воду, а он ни сном ни духом!
Вобщем, мы сказали идите в прокуратуру. Благо на руках были все документы, расписки. Ну, они наверно уже заразились местным духом никуда не торопиться и решили просто поговорить с риэлтором. Строго так.
В конце концов, по нашему совету, в Софии они устроили очную ставку, трехстороннюю. Клиент, продавец и чудо-риэлтор.
Там они заново зарезервировали свою квартиру, договорились о заключении договора к концу года и дали застройщику 1000 евро из своего кармана. А у риэлтора денег не было! И не приставайте ко мне! И вообще, вы давите на меня и шантажируете! Это все ее слова...
Затем приехали к нотариусу и там риэлтор подписала заповед, о том, что обязуется вернуть деньги до конца августа. Причем нотариуса тоже клиенты оплатили.
Наступил конец августа. и даже начало сентября. Думаете, что она не отдала деньги? Вы правильно думаете. А нет денег! Ушли на благие цели.
Вобщем, приезжают наши гости завтра в Банско. Попросили нас найти им адвоката. Будут подавать в суд.
Кстати, забыла добавить, таксу за управление они тоже заплатили. За два года вперед.

**fancy** » 19/09/2010, 23:32

vovan123 писал(а):...

Я думаю, что правильнее в таком случае не умножать, а возводить в степень.

А людям, которые позволяют обманывать себя 2Х, лучше вообще ничего не покупать, по-моему. Это ж полная безнадега!
Договор-то на двух языках, но ведь объясниться по поводу поправок надо на таком, который понимают прекрасно обе стороны.
А гарантию агентство даст. Ведь, там так и будет указано, что компенсация будет в случае покупки через них. Если купите на стороне, то и компенсации конечно не будет. Все честно.

**Alex99** » 20/09/2010, 00:17

Koma писал(а):Начиталась тут на форумах про "кидалова" и про проценты, которые берут себе риэлторы. И возник резонный вопрос, а нужно ли с ними вообще связываться?

Если вы знаете человека, который уже покупал апартаменты у конкретного застройщика и, соответственно, уже знаком с ним, ну или вы сами на него (застройщика) вышли на выставке, допустим, или отдыхая в Болгарии, то лучше, конечно, (да простят меня уважаемые господа риэлторы) покупать напрямую.

**vovan123** » 20/09/2010, 09:11

fancy писал(а):Я думаю, что правильнее в таком случае не умножать, а возводить в степень. А людям, которые позволяют обманывать себя 2Х, лучше вообще ничего не покупать, по-моему. Это ж полная безнадега!
Договор-то на двух языках, но ведь объясниться по поводу поправок надо на таком, который понимают прекрасно обе стороны.
А гарантию агентство даст. Ведь, там так и будет указано, что компенсация будет в случае покупки через них. Если купите на стороне, то и компенсации конечно не будет. Все честно.

я ничего плохого сказать не могу о риэлтерах. Это нужный элемент продажи недвижимости. Я не чего не могу сказать по поводу договора с агенством у меня был договор с застройщиком. Но мне непонятно, какими активами агентство может обеспечить свою гарантию, с застройщиком более менее ясно. На сегодняшний день риэлторский рынок в Болгарии находится на бандитско-грабительском уровне. У нас такое было 10-15 лет назад, куда не плюнь агентство недвижимости, и проценты 10-15. На сегодняшний день осталось пара крупных агентств с подтвержденной временем репутацией, и проценты разумные 1-3. Да и крупные застройщики для продаж, при строительных корпорациях организовывают себе свои риэлтерские компании, то есть застройщик сам ничего не продает.
И потом если все построено, зачем заключать предварительные договора, приезжаешь платишь и все. Я имею небольшое желание купить студию в пампорово, позвонил в агентство объяснил, что ничего резервировать не хочу, просто приезжаю и покупаю, они согласны на такой вариант, правда с оговоркой, что когда я приеду данное помещение может быть продано, но не беда купим другое, были бы деньги, если чел запал на данную конкретную недвижимость тут нужно рисковать залогом )))
Практически все проблемы от халявы, купить дешево когда ничего не построено или растянуть оплату на пару лет.

**Юрий** » 20/09/2010, 10:16

fancy писал(а):Предвидя злорадство некоторых, типа - Ага! Вот риэлторы зашевелилсь, обиделись, значит! расскажу совершенно антириэлторскую и страшную историю. ...... Обратились в первое попавшееся агентство и решили купить первую же квартиру, которую им показали. Сразу скажу, что и квартира, и комплекс, и вид из окна были очень хорошие, но лучше всех была на тот момент цена. Двушка без мебели за 27 000 евро. Объект давно готов, вопросов не было....

Подтверждаю данный описанный Фанси случай. И к сожалению, он не единственный! Когда я разговаривал с пострадавшими, то оказалось, что они никогда покупкой квартиы не занимались, и думали, что в Болгарии , как Европейской стране, проблем быть не может!?
В описанных случаях, строитель согласился подождать до конца года с оплатой, а риелтер обящала все оплатить....
Как все сложится в реалии будем ждать.
Работать с риелтерами или наптямую, много раз у нас обсуждалось на форуме.
И одно и друугое зависит о6т конкретного случая, и желания самого покупателя. И один и второй вариант имеет свои"плюсы" и "минусы", и каждый должен оженить, что ему лучше подойдет.
Я считаю, что человек должен себя чувствовать комфортно, и не создавать себе дополнительных проблем или сомнений.
Если есть сомнения, то лучше не делать и не поступать так.
Поетому, согласен с Фанси:

fancy писал(а): Я думаю, что правильнее в таком случае не умножать, а возводить в степень. А людям, которые позволяют обманывать себя 2Х, лучше вообще ничего не покупать, по-моему. Это ж полная безнадега!

Давно известно, что если человека обманули, значит он, как правило, сам спровощировал обманщиков....
На другом моем сайте есть подборка обманов через интернет, а люди мне пишут с просьбой дать координаты обманщиков, чтобы им заплатить..???!!! А вдруг именно им "улыбнется удача!"
Юрий

**fancy** » 20/09/2010, 10:38

vovan123 писал(а):я ничего плохого сказать не могу о риэлтерах. Это нужный элемент продажи недвижимости. Я не чего не могу сказать по поводу договора с агенством у меня был договор с застройщиком. Но мне непонятно, какими активами агентство может обеспечить свою гарантию, с застройщиком более менее ясно. На сегодняшний день риэлторский рынок в Болгарии находится на бандитско-грабительском уровне. У нас такое было 10-15 лет назад, куда не плюнь агентство недвижимости, и проценты 10-15. На сегодняшний день осталось пара крупных агентств с подтвержденной временем репутацией, и проценты разумные 1-3. Да и крупные застройщики для продаж, при строительных корпорациях организовывают себе свои риэлтерские компании, то есть застройщик сам ничего не продает.
И потом если все построено, зачем заключать предварительные договора, приезжаешь платишь и все. Я имею небольшое желание купить студию в пампорово, позвонил в агентство объяснил, что ничего резервировать не хочу, просто приезжаю и покупаю, они согласны на такой вариант, правда с оговоркой, что когда я приеду данное помещение может быть продано, но не беда купим другое, были бы деньги, если чел запал на данную конкретную недвижимость тут нужно рисковать залогом )))
Практически все проблемы от халявы, купить дешево когда ничего не построено или растянуть оплату на пару лет.

Агентство никакими активами не может обеспечивать гарантии при сделке. Не найдете ни одного такого посреднического договора, где риэлтор мамой клянется, что возместит вам все убытки в случае чего.
Основная задача агентства обеспечить клиенту выбор объектов, ведь не может же клиент перезнакомиться со всеми застройщиками, сориентировать его на рынке недвижимости и помочь провести сделку. Особенно, когда клиент занятой и не имеет возможности приезжать несколько раз. Не у всех есть возможность провернуть все за один приезд. При этом клиенту опять же не возбраняется воспользоваться услугами адвоката.
А жуликов действительно пока хватает, как среди риэлторов, так и среди застройщиков. Причем и в Москве тоже. А насчет "пара крупных агентств с подтвержденной временем репутацией" это Вы погорячились. Там таких прекрасных агентств - масса! Только сюда загляните. http://www.cian.ru/. Крупнейший поисковый портал, сначала Москвы и области, а теперь как вижу и по России стали работать.
Сама когда-то работала в Москве. И все опять же зависит от конкретного агента, а не от размера агентства и его репутации. Поэтому лучший способ - это конечно рекомендации. У меня по крайней мере есть два знакомых риэлтора, которые работают только по рекомендациям. Телефоны у них не замолкают. Причем один из них уже год живет и учится в США, но продолжает продавать через свою помощницу в Москве. Ну, как людям откажешь.

А халява и излишняя доверчивость, действительно источник проблем.
Кстати, Вы наверно не были в Банско, раз решили покупать в Пампорово? :roll:

**fancy** » 20/09/2010, 10:47

Юрий писал(а):...

Да, Юрий действительно встречался с этими людьми, за что ему отдельное спасибо.
Будем надеяться, что конец истории будет хороший. На самом эти пострадавшие клиенты очень симпатичные люди и не смотря на эту историю, они умудрились порекомендовать нас своим знакомым и мы провели с ними сделку. Т.е люди адекватные и не озлобились на всю Болгарию, поняли, что сами были виноваты.

**Igor Fort Noks** » 20/09/2010, 11:44

Koma, для ответа на заданный вопрос стоит подумать (или спросить потенциальных посредников в сделке) - что мне даст работа с вами?
юридическое сопровождение? но тут стоит учесть, что сторона, заинтересованная в сделке , а агент в ней заинтересован, так как получает % от продавца, не может рассматриваться как адекватный советчик.
удобство в чем-то?
спокойствие в чем-то?
что-то другое?
ответив на эти вопросы будет ясно, нужен ли риелтор для вас конкретно.

общее правило - договор только с застройщиком / собственником, заверенный должным образом со стороны продавца,
никаких доверенностей на личный счет, никаких наличных оплат с помощью посредников, только банковские переводы на счет Продавца.
Не стоит искушать честных, но голодных агентов своим кешем))

fancy , если не секрет - как объясняют агенты необходимость открыть клиенту счет, с которого будут сниматься наличные и вручаться продавцу? Какие доводы приводят? Почему покупатели решают таким образом действовать, а не переводить по договору?

**fancy** » 20/09/2010, 13:44

Igor Fort Noks писал(а):fancy , если не секрет - как объясняют агенты необходимость открыть клиенту счет, с которого будут сниматься наличные и вручаться продавцу? Какие доводы приводят? Почему покупатели решают таким образом действовать, а не переводить по договору?

Обычно, это происходит когда есть какие-то недоделки у объекта, которые должны устраниться до совершения сделки. У риэлтора есть возможность лично проконтролировать соблюдаются ли все условия договоренностей. Но тут опять же все зависит от степени доверия к риэлтору. Действительно, не нужно этого делать только потому, что так сказал риэлтор и якобы это самый лучший способ.
С другой стороны, мне часто пишут посторонние клиенты,зная, что я постоянно нахожусь в Банско, а не могли бы вы сходить и посмотреть в каком состоянии тот или иной объект, потому что деньги уже все давно переведены, а от застройщика ни слуху, ни духу. На звонки не отвечает, на письма тоже.
К Форт Нокс это ни в коей мере не относится. Вы фирма уважаемая и не боитесь публичного пространства, отвечаете на все неудобные вопросы открыто, с риэлторами и с клиентами работаете корректно.
Но даже если в светлом будущем все застройщики станут такими замечательными как ваша фирма, риэлторы все равно останутся. Посмотрите на Запад и на Америку.

**Юрий** » 20/09/2010, 13:53

Igor Fort Noks писал(а):fancy , если не секрет - как объясняют агенты необходимость открыть клиенту счет, с которого будут сниматься наличные и вручаться продавцу? Какие доводы приводят? Почему покупатели решают таким образом действовать, а не переводить по договору?

Во-первых, Фанси не распоряжается счетами клиента, поетому, ей трудно отвечать за других....
Из своих наблюдений:
люди мало знают о всех возможностях оплаты, и не представляют саму схему оформления сделки, поетому часто идут на условия, предложенные им посредником! Как правило, даже не интерсуются, а почему так, а не иначе, так как просто не знают, что возможно иначе....
Есть и другой момент: не все могут продекларировать реальный свой доход и боятся, чтобы при оплате по договору со своего счета не создать себе дополнительных проблем или вопросов соотвествующих органов.
Лично я, стараюсь не иметь контакта с деньгами клиентов и стараюсь все организовать так, чтобы все деньги проплачивались непосредственно продавцу самим покупателем. Если и соглашаюсь на ето, то только моим старым клиентам, которые меня знаютдавно и мне доверяют.
Юрий

**Igor Fort Noks** » 20/09/2010, 15:39

fancy , труд риелтера уважаем и почетен - но когда это труд, услуга по подбору недвижимости, каким-то сопутствующим услугам.
Теоретически ничего не имею против агентств недвижимости, успешно работаем с достаточно большим колличеством компаний-посредников.
Задавая вам вопрос, хотел понять логику, которая движет клиентами, приобретающими недвижимость с помощью посредников.

**fancy** » 20/09/2010, 17:42

Igor Fort Noks писал(а):fancy , труд риелтера уважаем и почетен - но когда это труд, услуга по подбору недвижимости, каким-то сопутствующим услугам.
Теоретически ничего не имею против агентств недвижимости, успешно работаем с достаточно большим колличеством компаний-посредников.
Задавая вам вопрос, хотел понять логику, которая движет клиентами, приобретающими недвижимость с помощью посредников.

Мне кажется, не надо ставить риэлторов в какой-то отдельный ряд. Все труды уважаемы и почетны, когда они выполнены на совесть.
А логику можно, наверно, понять, когда сами клиенты об этом скажут. Но они пока что-то молчат...

**vovan123** » 20/09/2010, 22:52

Igor Fort Noks писал(а):fancy , труд риелтера уважаем и почетен - но когда это труд, услуга по подбору недвижимости, каким-то сопутствующим услугам.
Теоретически ничего не имею против агентств недвижимости, успешно работаем с достаточно большим колличеством компаний-посредников.
Задавая вам вопрос, хотел понять логику, которая движет клиентами, приобретающими недвижимость с помощью посредников.

по сути риэлтеры необходимое звено. Строитель должен строить, риэлтер продавать.

**bulgarblog.ru** » 20/09/2010, 23:18

Igor Fort Noks писал(а): хотел понять логику, которая движет клиентами, приобретающими недвижимость с помощью посредников.

При покупке курортной недвижимости риэлтор нужен в том случае, если только какая то особая религия не позволяет покупателю приобретать недвижимость напрямую у застройщика.
мне кажется, что многие покупатели просто отключают у себя такую функцию как логика. Мне не понять, зачем люди покупают недвижимость в Болгарии, когда у них отпуск только две-три недели. Не понятно, зачем покупают на последние деньги и потом через год уже продают "в связи с финансовыми затруднениями". Не понять покупки не глядя - по картинке в интернете. Не понятно, зачем покупают, а потом приезжают и останавливаются в отеле - при этом периодически приходя проведать свой апарт и познакомиться с соседями.
Пример работы риэлторов описывал вскользь на своем блоге - покупатели приобрели в нашем комплексе апарты на 5 000 евро дороже чем они были у застройщика. То есть вместо скидки просто завысили цену. Довольно забавно иногда читать опусы риэлторов, где они ссылаются на некие таинственные знания позволяющие выбить максимальные скидки у застройщиков. Вообще же - риэлтор на стороне покупателя против застройщика - это выглядит как пчелы против меда.

**poklon1** » 21/09/2010, 00:42

fancy писал(а):
vovan123 писал(а):Основная задача агентства обеспечить клиенту выбор объектов. Особенно, когда клиент занятой и не имеет возможности приезжать несколько раз. Не у всех есть возможность провернуть все за один приезд.

В этом случае лучше вообще ничего не покупать. Если такой занятой, то сиди в России, занимайся своими делами и не рыпайся. Чтобы потом не было мучительно больно. Почему-то я не встречал иногородних товарищей-покупателей, которые ссылаясь на занятость в Москве или в Питере что-то дистанционно подбирали и приобретали. Это притом, что в России гораздо более отлаженная и надежная система купли-продажи недвиги, чем в Болгарии. Нет, будут тысячу раз приезжать, все проверять, на сделку тоже сами явятся - хоть из Владика, хоть из Нового Уренгоя. А чем же Болгария отличается? Но тут все вдруг начинают считать затараты на дорогу, визы, пребывание. Что еще раз доказывает - часто покупают на последние деньги.

**Юрий** » 21/09/2010, 08:05

poklon1 писал(а):В этом случае лучше вообще ничего не покупать. Если такой занятой, то сиди в России, занимайся своими делами и не рыпайся. Чтобы потом не было мучительно больно.

Всегда удивляют просьбы найти контакты или собрать информацию или разобраться с покупкой апартамента , приобретенного дистанционно! Люди платят деньги, и часто последние, за какую-то мечту .... стать сбственником недвижимсти заграницей! Иногда 2-3 года вообще не интересоивались, что и как на строительстве, есть ли новости, когда завершения и въезд в апартамент? А вспомнив, что где-то, должны оформить недвижимость, оказывается:
ни риелтерские,
ни строительные телефоны не отвечают!
Електронная почта не работает ....
Как правило, оказывается, что строительство вообще не начато за 2-3 года, а если и начато, то собственник или строитель уже несколько раз сменились, и никто оформлять апартамент на человека оплатившего его стоимость не собирается:"Кому платили, от того и требуйте! Мы с вами договор не подписывали и от вас деньги не получали!" На вопрос:"Как же можно что-то делать дистанционно, тем более покупать недвижимость? Ето же не кофточка в интернет магазине!" Следует стандартный ответ:"Нехватка времени, загруженность и расходы на дорогу ... В лучшем случае, что поддались рекомендациям знакомого или риелтера"

Почему-то я не встречал иногородних товарищей-покупателей, которые ссылаясь на занятость в Москве или в Питере что-то дистанционно подбирали и приобретали. Нет, будут тысячу раз приезжать, все проверять, на сделку тоже сами явятся - хоть из Владика, хоть из Нового Уренгоя. А чем же Болгария отличается? Но тут все вдруг начинают считать затараты на дорогу, визы, пребывание. Что еще раз доказывает - часто покупают на последние деньги.

Возможно, ето можно объяснить "широкой русской душой"!?
Пожалуй, только руские могут жить в нищете, економить на токе и спичках, но все съекономленное могут профукать за 1-2 недели отдыха, где-то на Багамских островах....
Возможно, что и к недвижимости такое же отношение....
В ряде стран поняли ето, и все делают для привлечения Россиян ... Только Болгария, почему-то никак не может расставить свои приоритеты, и определиться в своей политике по привлечению туристов и инвесторов из разных стран!
Юрий

**Koma** » 21/09/2010, 11:12

Собственно, после прочитанного, утвердилась в мысли покупать напрямую у застройщика. К сожалению, никто со мной так и не поделился конкретным опытом покупки напрямую.
Думаю, буду писать свои действия тут, что бы поделиться с остальными. Ну и рассчитываю, что в случае проблем, тут мне могут дать советы.
Времени в Болгарии у меня будет не много, поэтому остановила свой выбор на трех комплексах. Они относительно недалеко друг от друга. Связалась с застройщиками. Один из которых обещает прислать приглашение для визы, встретить в аэропорту и поселить у себя на 3-4 дня бесплатно!!! Как они говорят, даже если покупка не состоится, денег они за проживание с меня не возьмут. Звучит заманчиво, но меня пока терзают смутные сомнения. Посмотрим, что из этого получится.

**Ели** » 21/09/2010, 11:14

У вас хоть адвокат есть, который поможет в проведении сделки и в проверки потенциальной недвижимости? Если нет, то тогда я вам просто не завидую.

**fancy** » 21/09/2010, 11:31

Koma писал(а):Собственно, после прочитанного, утвердилась в мысли покупать напрямую у застройщика. К сожалению, никто со мной так и не поделился конкретным опытом покупки напрямую.
Думаю, буду писать свои действия тут, что бы поделиться с остальными. Ну и рассчитываю, что в случае проблем, тут мне могут дать советы.
Времени в Болгарии у меня будет не много, поэтому остановила свой выбор на трех комплексах. Они относительно недалеко друг от друга. Связалась с застройщиками. Один из которых обещает прислать приглашение для визы, встретить в аэропорту и поселить у себя на 3-4 дня бесплатно!!! Как они говорят, даже если покупка не состоится, денег они за проживание с меня не возьмут. Звучит заманчиво, но меня пока терзают смутные сомнения. Посмотрим, что из этого получится.

Ну, чувствуется Вы не покупать едете, а приключения искать...
Если уж у Вас вся надежда на форум :roll:

, объекты могли бы озвучить и здесь, не дожидаясь, "что в случае проблем, тут мне могут дать советы." Возможно, Вы получите эти советы раньше и проблем у Вас будет меньше. Наверняка здесь найдутся люди, которые уже имели дело с этими объектами.

**vovan123** » 21/09/2010, 11:33

Ели писал(а):У вас хоть адвокат есть, который поможет в проведении сделки и в проверки потенциальной недвижимости? Если нет, то тогда я вам просто не завидую.

а при чем здесь адвокат ))), адвокат и нотариус не подлежат обсуждению они нужны в любом случае, и неважно у кого покупаете у риэлтера, застройщика или на вторичном рынке. Обычно задача риэлтера найти покупателя и заключить предварительный договор, какой смысл риэлтеру сопровождать сделку до нотариального акта ???

**Ели** » 21/09/2010, 11:45

vovan123 писал(а):
Ели писал(а):У вас хоть адвокат есть, который поможет в проведении сделки и в проверки потенциальной недвижимости? Если нет, то тогда я вам просто не завидую.

а при чем здесь адвокат ))), адвокат и нотариус не подлежат обсуждению они нужны в любом случае, и неважно у кого покупаете у риэлтера, застройщика или на вторичном рынке. Обычно задача риэлтера найти покупателя и заключить предварительный договор, какой смысл риэлтеру сопровождать сделку до нотариального акта ???

Я говорю о том, что всю недвижимость новую или старую следует перед приобретением проверить. Ведь случаи в жизни бывают ох как разные. И желательно, что бы это был ВАШ адвокат, а не адвокат риэлтора, нотариуса, или застройщика/продавца. Предварительный договор - никогда не видела в нем смысла и не вижу по сей день. И я бы не подписывала предварительный договор, подготовленный риэлтером (это не в обиду риэлтерам, а из здравого смысла), до тех пор пока с ним не ознакомится мой адвокат. А лучше, если этот предварительный договор, как и окончательный подготовит мой адвокат. В свое время (в прошлом году) мы благодаря адвокату не купили землю, которая, как оказалась имела не одного собственника, а 5 и была, начиная, с 1999 года перезаложена 11 раз :!:

. Что сохранило нам, само собой разумеется, не только деньги, но время и нервы. Кстати, не знаю как все остальные риэлтеры, но в прошлом году наш риэлтер нашу сделку довел до конца, до нотариального акта, даже при наличии у нас адвоката.

**fancy** » 21/09/2010, 12:27

Ели писал(а): Кстати, не знаю как все остальные риэлтеры, но в прошлом году наш риэлтер нашу сделку довел до конца, до нотариального акта, даже при наличии у нас адвоката.

В основном, так и происходит. Риэлтор доводит сделку до конца. Хотя, выясняется, что это жест доброй воли с его стороны.

Это работа адвоката, на котором клиенты предпочитают сэкономить.
К тому же, есть еще один, самый незатратный способ - взять с собой форум!

Правда, за итоги никто не ручается...

**Ели** » 21/09/2010, 12:30

fancy писал(а):
Ели писал(а): Кстати, не знаю как все остальные риэлтеры, но в прошлом году наш риэлтер нашу сделку довел до конца, до нотариального акта, даже при наличии у нас адвоката.

В основном, так и происходит. Риэлтор доводит сделку до конца. Хотя, выясняется, что это жест доброй воли с его стороны. Это работа адвоката, на котором клиенты предпочитают сэкономить.
К тому же, есть еще один, самый незатратный способ - взять с собой форум! Правда, за итоги никто не ручается...

Это точно!
Но, как говорится, Бог в помощь!!! Только потом пусть не говорит, что не предупреждали!!!

**vovan123** » 21/09/2010, 15:03

fancy писал(а):В основном, так и происходит. Риэлтор доводит сделку до конца. Хотя, выясняется, что это жест доброй воли с его стороны. Это работа адвоката, на котором клиенты предпочитают сэкономить.
К тому же, есть еще один, самый незатратный способ - взять с собой форум! Правда, за итоги никто не ручается...

Объясните какой смысл доводить риэлтеру сделку до конца, с точки зрения бизнеса. У него нет предмета продажи, он находить покупателя помогает заключить предварительный договор продавца с покупателем и все, его работа выполнена. То что риэлтер интересуется завершением сделки его личное дело а не бизнес.
Рие́лтор (англ. realtor, произносится [риэлтэр] риелторская фирма или агентство недвижимости) — индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных.

**Java** » 21/09/2010, 15:24

Наверное просто "дело чести":) Мой риэлтер полностью довел сделку до конца, сотрудники получили и прислали мой нотариальный акт и потом булстат, оплатили в первый раз налог (сами предложили), я уже не говорю о том, что все вплоть до нотариального акта было ими организовано. Утверждали, что застойщика и квартиру полностью проверили. И все это за 3%. При моей полной юридической безграмотности в то время, можно сказать, что крупно повезло)) Захотели бы - развели по полной!
А... еще мне потом года 2 календарики свои присылали на новый год))

**Сергей Попов** » 21/09/2010, 15:41

На мой взгляд все проще. Риэлтор не должен обещать больше чем знает и может и собирается сделать, а покупатель должен четко знать, что ему обещали, а об остальном позаботится самому.

**Юрий** » 21/09/2010, 23:35

fancy писал(а):К тому же, есть еще один, самый незатратный способ - взять с собой форум! Правда, за итоги никто не ручается...

Ну, зачем же так? Мы, конечно постараемся помочь, но и свою голову на плечах надо иметь...
А вообще, будет интересно прочитать все шаги, которые сделает Покупатель, а также сложности, которые он встретт и как их разрешит?
Сейчас я встретился на море с определенным противоречием: мои знакомые риелтеры, как правило, жалуются, что мало сделок, предлагают мне различные предложения ( по-моему - не ахти...) ... Когда же я пошел со своими клиентами к нотариусу, а он мне сказал, что надо было записываться за пару дней даже для заверки документов: все расписано для оформления сделок!
Я удивился, а со слов нотариуса, у нее сделок сейчас никак не меньше, чем 1-2 года назад....
Может действительно, люди стали обходиться без посредников?
Юрий

**fancy** » 22/09/2010, 12:21

Юрий писал(а):
fancy писал(а):К тому же, есть еще один, самый незатратный способ - взять с собой форум! Правда, за итоги никто не ручается...
Ну, зачем же так? Мы, конечно постараемся помочь, но и свою голову на плечах надо иметь...
А вообще, будет интересно прочитать все шаги, которые сделает Покупатель, а также сложности, которые он встретт и как их разрешит?
Сейчас я встретился на море с определенным противоречием: мои знакомые риелтеры, как правило, жалуются, что мало сделок, предлагают мне различные предложения ( по-моему - не ахти...) ... Когда же я пошел со своими клиентами к нотариусу, а он мне сказал, что надо было записываться за пару дней даже для заверки документов: все расписано для оформления сделок!
Я удивился, а со слов нотариуса, у нее сделок сейчас никак не меньше, чем 1-2 года назад....
Может действительно, люди стали обходиться без посредников?
Юрий

Да ведь мы уже помогаем. Советов надавали, решение она приняла. Посмотрим, как дальше сложится.
Противоречие же видимо связано с тем, что посредников стало много. Не на всех хватает клиентов.
Еще 3-4 года назад в Банско, а вернее в Разлоге (там совершаются все сделки) работал всего один нотариус и чтобы попасть к нему нужно было записываться за 3 месяца. Представляете объем работ и, конечно, прибыль этого человека? Теперь же там работают 7 нотариусов, бум прошел, продажи вошли в спокойное русло и, наверняка, часть из них ощущает недостаток клиентов. С агентствами недвижимости случилось обратное. Их было десятки во время бума, сейчас осталось несколько, кто постоянно работает в Банско, не считая те агентства, которые не имеют своего представителя на месте, а просто катают своего клиента индивидуально.
Побережье конечно же нельзя сравнивать с Банско. На море строительство продолжаются, а в Банско оно, практически, свернуто.

**fancy** » 22/09/2010, 12:38

Юрий, а включите в тему опросник, как покупали - напрямую или через посредника. И как собираются покупать те, кто еще не сделал это. Вот и посмотрим примерную статистику.

**Murder** » 25/09/2010, 10:18

ТС, напишите дату поездки и как пройдет покупка.
Поделитесь опытом с нами, станем умнее и будем благодарны!

Покупатель недвижимости в Болгарии (да и в любой другой стране), думающий, что знает все о законах и самой недвижимости, и стремящийся заключить сделку самостоятельно, смахивает на г-на Малахова

Что-то действительно помогает, а что-то и нет...

Кто-нибудь, расскажите, как вам удалось выбить из строителя скидку при покупке?

**vovan123** » 25/09/2010, 12:24

опрос не совсем объективный, на данном форуме очень много риэлтеров, естественно они проголосуют, что они белые и пушистые )))
Моего варианта ответа нет. Я пользовался но не могу сказать, что конкретно доволен или не доволен. Средний вариант, было и положительное было и отрицательное.

Murder писал(а):Кто-нибудь, расскажите, как вам удалось выбить из строителя скидку при покупке?

Рассказать как выбить скидку у строителя не возможно, это сугубо индивидуальный процесс в каждом конкретном случае ))) Одно только важно, это разговаривать с человеком который компетентен дать скидку, переговоры с представителем строителя который работает за оклад скидку не дадут.

Вы пользовались услугами риелтера при покупке недвижимости в Болгарии?

Кто сейчас на конференции