Еще раз о предварительном договоре

**lana66** » 30/07/2012, 19:19

Закон о обязательствах и договорах /ЗЗД/, Закон о нотариусах и нотариальной деятельности /ЗННД/, Закон о собственности и изпользовании земледельской земли /ЗСПЗЗ/, Закон о наследстве /ЗН/, Закон о собственности /ЗС/ и др. – это ряд законов и подзаконов, в которых урегулированы сделки с недвижимостью в Болгарии.
Так как покупка недвижимости может продолжаться от нескольких дней до нескольких лет и процесс достаточно сложный, в ЗЗД разработаны специальные тексты, которые регулируют сделки.
Основной документ в этом смысле – предварительнъй договор. По нему Продавец обязывается (обещает) продать, а Покупатель обязывается (обещает) купить недвижимость. Вопросная описъвается совсем точно – по документу о собственности. В предварительном договоре определяется продажная цена, срок исповедования сделки и все дополнительные условия.
При подписании предварительного договора стороны принимают на себя ангажимент соблюдать тексты Закона о обязательствах и договорах, не взирая на то, прописаны они в самом договоре или нет.
Что вам дает предварительный договор? Когда он подписан и вошел в силу, дает конкретной стороне – Покупателю или Продавцу- возможность потребовать через суд финализировать сделку (объявить предварительнъй договор окончательным и передать собственность), в тех случаях, когда другая сторона оказалась недобросовестной или хочет отказаться от сделки или изменить условия договора.
Передача собственности от Продавца к Покупателю осуществляется единственно через нотариальнъй акт, после совершения вписывания в имущественный реестр Службой по записям к Агеции по записям. Но с подписанием предварительного договора о купле-продаже делается первый и самый важный шаг по пути осуществления сделки с недвижимостью. Поэтому к его подписанию надо подходить ответственно и с ясным сознанием о возможных последствиях.

**Христо** » 30/07/2012, 22:21

lana66 писал(а):Что вам дает предварительный договор? Когда он подписан и вошел в силу, дает конкретной стороне – Покупателю или Продавцу- возможность потребовать через суд финализировать сделку (объявить предварительнъй договор окончательным и передать собственность), в тех случаях, когда другая сторона оказалась недобросовестной или хочет отказаться от сделки или изменить условия договора.
.

Красиво, аплодирую, успокаивает.., на первый взляд.
Толькр вы забыли написать, что обратиться в суд, можно только в том случае, если предварительный договор подписан у нотариуса в присутствии переводчика.
и в продолжении - за последние четыре года я не знаю подобного случая, когда болгары пошли на это

**Юрий** » 31/07/2012, 02:03

Христо писал(а):Толькр вы забыли написать, что обратиться в суд, можно только в том случае, если предварительный договор подписан у нотариуса в присутствии переводчика.
и в продолжении - за последние четыре года я не знаю подобного случая, когда болгары пошли на это

Не совсем верное замечание: заверенный или незаверенный Предварительный договор имеют одинаковую юридическую силу, хотя я и рекомендую его заверять в нотараильной форме, так как нотариус дополнительно проверит правоспособность сторон и будет спокойнее для иностранца. Стоимость нотариальной заверки в районе 100-200 лв, а никак не 50% от нотариальной заверки покупки у нотариуса, как говорят во многих фирмах по недвижимости!
Какой смысл заверять тогда у нотариуса? Если продавец заключит несколько предварительных договоров на один и тот же объект, то преимушеством будет пользоваться тот договор, который заключен и заверен у нотариуса.
Юрий

**Igor Fort Noks** » 31/07/2012, 15:45

Христо писал(а): обратиться в суд, можно только в том случае, если предварительный договор подписан у нотариуса в присутствии переводчика.

полная ерунда данное высказывание.

Закон не предусматривает разницу между заверенными или не заверенными нотариально Предварительными договорами.
Учите мат. часть http://lex.bg/laws/ldoc/2121934337

Единственное, что делает нотариус - проверяет личность сторон, и их правомочия, что важно, конечно, и исключается возможность внесения каких-то изменений в договор, так как у нотариуса остается экземпляр.
Не думаю, что кто-то , не имеющий криминальных намерений, может отказаться, при желании на то покупателя, заверить договор у нотариуса.

Стоимость заверки зависит и от заверяемого мат. интереса, например Предварительный договор на квартиру стоимостью 50тыс евро стоит заверить 269.81 лв.

**Христо** » 31/07/2012, 21:56

Igor Fort Noks писал(а):
Христо писал(а): обратиться в суд, можно только в том случае, если предварительный договор подписан у нотариуса в присутствии переводчика.

полная ерунда данное высказывание.

Закон не предусматривает разницу между заверенными или не заверенными нотариально Предварительными договорами.
.

я понимаю заинтересованность, вашу и вам подобных, в упрощении ситуации для успешных продаж, иначе вы бы взяли цитату полностью, а не передергивали смысл.
Только вы то - продавец и ваша задача втюхать, а там - как писал здесь один из местных юристов "вас обманули - сами виноваты!!".
А я на другой стороне - поупателей и моя задача как у всех, не дать себя обмануть.
Поэтому, это я вам заявляю " не трясите ерундой".

**Юрий** » 31/07/2012, 23:55

Христо писал(а):я понимаю заинтересованность, вашу и вам подобных, в упрощении ситуации для успешных продаж, иначе вы бы взяли цитату полностью, а не передергивали смысл.
Только вы то - продавец и ваша задача втюхать, а там - как писал здесь один из местных юристов "вас обманули - сами виноваты!!".
А я на другой стороне - поупателей и моя задача как у всех, не дать себя обмануть....

Христо, согласен с Игорем:"учите мат часть".
Вы меня не можете обвинить в заинтерсованности: я не продаю недвижимость, а консультирую, как ее покупать! И , естественно, покупаю сам ....
Надо уважать оппонента!
Юрий

**Igor Fort Noks** » 01/08/2012, 14:07

Христо писал(а): А я на другой стороне - поупателей и моя задача как у всех, не дать себя обмануть..

себя вы в любом случае не обманете.
Что будет с теми, кто решит к вам прислушаться? вот это вопрос.
Сделать нотариальную заверку договора, повторяю, никто никогда не отказывает - 100 евро оплатить не проблема.
Ну а что другое вы насоветуете - вот большой вопрос.

Рекомендация - НИКОГДА не обращаться к подобным помощникам. В каждом деле есть профессионалы -
- недвижимость продает застройщик или предлагает риелтор, как посредник.
- проверяет чистоту сделки , дает советы по договору адвокат.
Все остальное - от лукавого.

Единственное исключение, как и из любого правила - это Юрий, хозяин данного форума - его советы не предвзяты и компетентны.

Все остальные "помощники" , а за почти 10 лет работы в теме строительства и недвижимости в Болгарии, опыт, скажем так, есть, это или агенты-посредники, которые по ряду причин не хотят себя позиционировать как агентство, или кидалы.

**apel** » 08/01/2013, 16:56

Не уверен, что в тему. Если нет, то прошу извинить.
Риелтер сказал, что при внесении мною аванса в размере 30 и более процентов от цены земли (я верно понимаю, что это происходит при заключении предварительного договора или указывается в нем?) покупатель лишается возможности льказаться от исполнения сделки, вернув мне аванс.
В случае, если аванс меньше 30%, ьакая возможность у него имеется.
Так ли это*

**Igor Fort Noks** » 08/01/2013, 17:04

apel ,
1. не так.
2. вы путаете термины покупатель и продавец.
так или иначе -
И покупатель, и продавец могут отказаться от сделки и после оплаты/получения аванса и подписания договора.
Размер задатка (аванса) может быть любым, практика - до 30% стоимости.
Покупатель , при отказе, теряет оплаченный задаток.
Продавец, при отказе, если иное отдельно не прописано договором, должен вернуть задаток.
Если договором штраф за отказ от сделки Продавца не предусмотрен вообще, судебная практика - штраф в размере задатка.

**росен петров** » 08/01/2013, 17:06

1.Предварительны Договор,как написали Игор,Юрий и Христо,заверен он ,или НЕ заверен имеет ОДИН и ТОЖЕ ВЕС перед закона!
2.У Нотариуса ,/соглашаюсь частично с Игоря/,Уплачивается НА ИНТЕРЕС.Поетому,чтобы обойтись дешевле ,обычно делается ЗАВЕРКА ПОДПИС,которая со стороне болгарской законодательстве-лишное дело
Арел,на последны ваш пост - ерунда ето!

**apel** » 08/01/2013, 17:23

Igor Fort Noks, росен петров - Спасибо!
Как-то даже страшно становится - третий раз этого риелтера на лжи ловлю...
PS
извиняюсь, действительно в вопросе вместо "продавец" написал "покупатель"

**росен петров** » 08/01/2013, 19:30

Апел,вы в Болгарии или нет.?Если где то около Бургас.Могу рекомендовать своего адвоката.Проверен!
Можете и в Л.С Будет лучше.А то Админ скажет-реклама

**vovan123** » 08/01/2013, 21:35

apel писал(а):Igor Fort Noks, росен петров - Спасибо!
Как-то даже страшно становится - третий раз этого риелтера на лжи ловлю...
PS
извиняюсь, действительно в вопросе вместо "продавец" написал "покупатель"

разводит тебя риелтер на деньги )))
ты не можешь заключить предварительный договор, так как продавец с твоих слов в америке. Если у риелтера есть доверенность на право продажи земли то зачем договор, просто поменяй свои деньги на нотариальный акт на собственность на землю.
P.S. Ищи болгарина которому можешь доверять, и пускай он тебе поможет, иначе вариантов попадалова в твоем случае очень много

**Юрий** » 08/01/2013, 21:56

apel писал(а):Как-то даже страшно становится - третий раз этого риелтера на лжи ловлю...

Ето не ложь, а простое незнание своего предмета! Уж, мне приходилось множество раз объяснять риелтерам, что они не правы, начинали ссылаться на своих адвокатов/ нотариусов ... Когда же я звонил их юристам, то они подтверждали мою правоту,но риелтер и тогда не сдавался и продолжал твердить то, что ему выгоднее...
Юрий

**lana66** » 09/01/2013, 13:24

При рисковых сделках рекомендуется использование ЭСКРОУ счета. Немного дороже, но значительно безопаснее.

**apel** » 09/01/2013, 14:41

vovan123 писал(а):
apel писал(а):Igor Fort Noks, росен петров - Спасибо!
Как-то даже страшно становится - третий раз этого риелтера на лжи ловлю...
PS
извиняюсь, действительно в вопросе вместо "продавец" написал "покупатель"

разводит тебя риелтер на деньги )))
ты не можешь заключить предварительный договор, так как продавец с твоих слов в америке. Если у риелтера есть доверенность на право продажи земли то зачем договор, просто поменяй свои деньги на нотариальный акт на собственность на землю.
P.S. Ищи болгарина которому можешь доверять, и пускай он тебе поможет, иначе вариантов попадалова в твоем случае очень много

Ну, на то он и риелтер

Нет у него доверенности - говорит, что продавец будет в конце января - придется еще раз ехать...
К сожалению, понять, можно ли доверять, получается только пост-фактум...

**apel** » 09/01/2013, 14:43

Юрий писал(а):
apel писал(а):Как-то даже страшно становится - третий раз этого риелтера на лжи ловлю...
Ето не ложь, а простое незнание своего предмета! Уж, мне приходилось множество раз объяснять риелтерам, что они не правы, начинали ссылаться на своих адвокатов/ нотариусов ... Когда же я звонил их юристам, то они подтверждали мою правоту,но риелтер и тогда не сдавался и продолжал твердить то, что ему выгоднее...
Юрий

Это (отстаивание своей точки зрения, даже неверной) к сожалению свойственно многим... и не только риелтерам...
Беда в том, что в этой ситуации сам мало что знаю - вся надежда на форум

**apel** » 09/01/2013, 14:44

lana66 писал(а):При рисковых сделках рекомендуется использование ЭСКРОУ счета. Немного дороже, но значительно безопаснее.

А не кинете ссылочку - где посмотреть, что это за счет такой

**Igor Fort Noks** » 09/01/2013, 15:31

гугль никто не отменял -
escrow account > доверителна сметка
https://www.google.com/search?q=escrow+ ... =firefox-a
или как вариант сметка на нотариуса (аналогичная цель)
https://www.google.com/search?q=%D1%81% ... 80&bih=876

идея в том, применительно к купле-продаже недвижимости, вкратце, что открывается счет, которым продавец может воспользоваться, выполнив обязательства перед покупателем.

**apel** » 09/01/2013, 17:20

Igor Fort Noks писал(а):гугль никто не отменял -
escrow account > доверителна сметка
https://www.google.com/search?q=escrow+ ... =firefox-a
или как вариант сметка на нотариуса (аналогичная цель)
https://www.google.com/search?q=%D1%81% ... 80&bih=876

идея в том, применительно к купле-продаже недвижимости, вкратце, что открывается счет, которым продавец может воспользоваться, выполнив обязательства перед покупателем.

Спасибо!

**Юрий** » 09/01/2013, 21:59

apel писал(а):Беда в том, что в этой ситуации сам мало что знаю - вся надежда на форум

Здесь правильнее исходить изпринципа: "На форум надейся, а сам не плашай!"
К сожалению, не успеваю удалять всю информацию, не соотвествующую действительности или запутывающую посетителей...
Много писем стал получать:
"Юрий, изучили форум, и совсем запутались... Поясните нам, по нашему случаю, как быть?"
escrow account > доверителна сметка - часто используется в России при сделках с недвижимостью: сам использовал при продаже апартамента в Москве в 1996 году.
В Болгарии риелтеры escrow account не любят предлагать так как затягивает оформление. Да. и не все банки предлагают данную услугу (точне, готовы предложить данную услугу). В одном банке мы потратили целый день, пока служители банка узнавали у руководства, что ето за счет, как следует составить "тройственный" договор, где участником и гарантом является сам банк.
Проще договориться с нотариусом: он должен по закону иметь специальный счет, который не подлежит арестам и др. санкциям. Но, и нотариусы, как оказалось многие предпочитают, чтобы расчет между сторонами был осуществлен предварительно до оформления сделки...
Об использовании счета нотариуса, с ним следует договариваться предварительно!
Желательнов все ето описать и в предвариетльном договоре на покупку!
Юрий

**apel** » 23/01/2013, 10:59

Юрий писал(а):Здесь правильнее исходить изпринципа: "На форум надейся, а сам не плашай!"
К сожалению, не успеваю удалять всю информацию, не соотвествующую действительности или запутывающую посетителей...
Много писем стал получать:
"Юрий, изучили форум, и совсем запутались... Поясните нам, по нашему случаю, как быть?"
escrow account > доверителна сметка - часто используется в России при сделках с недвижимостью: сам использовал при продаже апартамента в Москве в 1996 году.
В Болгарии риелтеры escrow account не любят предлагать так как затягивает оформление. Да. и не все банки предлагают данную услугу (точне, готовы предложить данную услугу). В одном банке мы потратили целый день, пока служители банка узнавали у руководства, что ето за счет, как следует составить "тройственный" договор, где участником и гарантом является сам банк.
Проще договориться с нотариусом: он должен по закону иметь специальный счет, который не подлежит арестам и др. санкциям. Но, и нотариусы, как оказалось многие предпочитают, чтобы расчет между сторонами был осуществлен предварительно до оформления сделки...
Об использовании счета нотариуса, с ним следует договариваться предварительно!
Желательнов все ето описать и в предвариетльном договоре на покупку!
Юрий

Спасибо, Юрий!

**apel** » 23/01/2013, 12:18

Юрий писал(а):В Болгарии риелтеры escrow account не любят предлагать так как затягивает оформление. Да. и не все банки предлагают данную услугу (точне, готовы предложить данную услугу). В одном банке мы потратили целый день, пока служители банка узнавали у руководства, что ето за счет, как следует составить "тройственный" договор, где участником и гарантом является сам банк.
Проще договориться с нотариусом: он должен по закону иметь специальный счет, который не подлежит арестам и др. санкциям. Но, и нотариусы, как оказалось многие предпочитают, чтобы расчет между сторонами был осуществлен предварительно до оформления сделки...
Об использовании счета нотариуса, с ним следует договариваться предварительно!
Желательнов все ето описать и в предвариетльном договоре на покупку!
Юрий

Юрий,
а не помните, какие банки такие услкги оказывают?
А то на сайте УниКредит Булбанк набрал в поиске"доверителна сметка" - пишет, "ничего не найдено"

**Murder** » 23/01/2013, 12:38

apel писал(а):а не помните, какие банки такие услкги оказывают?
А то на сайте УниКредит Булбанк набрал в поиске"доверителна сметка" - пишет, "ничего не найдено"

А не проще ли, оформив все у нотариуса, пойти в банк, перевести всю сумму на счет продавца и уже с платежкой вернуться к нотариусу, и тогда последний запускает процедуру регистрации? И ячейка не нужна, и денег не носить с собой, и продавец получил оплату и вы, заплатив имеете Нотариальный акт в процессе регистрации.

**lana66** » 23/01/2013, 16:25

ОББ откръвает "ескроу" счета.

**Юрий** » 24/01/2013, 00:58

lana66 писал(а):ОББ откръвает "ескроу" счета.

В ДСК тоже делали, но потратили около 2-х часов, пока сотрдники не проконсультировались с руководством, что да как...
Юрий

**apel** » 24/01/2013, 18:35

Юрий, lana66, Спасибо!
Вроде нашлись 2 участка - пора снова лететь... мандражирую...
Так и не понял - нужен ли вообще предварительный договор, или можно сразу заключать сделку?

**apel** » 24/01/2013, 18:40

Murder писал(а):А не проще ли, оформив все у нотариуса, пойти в банк, перевести всю сумму на счет продавца и уже с платежкой вернуться к нотариусу, и тогда последний запускает процедуру регистрации? И ячейка не нужна, и денег не носить с собой, и продавец получил оплату и вы, заплатив имеете Нотариальный акт в процессе регистрации.

Не знаю пока..
В России проблема была в том, что правл слюственности возникает после гос регистрациии - т.т после оформления сделки нотариусом ее могли не зарегистрироывть, или продавец/члены его семьи могли не выписаться - поэтому появлялись трехсторонние договоры с банками.
Как в Болгарии - не знаю. Мне кажется - вполне возможно (если банк недалеко от нотариуса).
А есть ли здесь какие-то подводные камни - Хотелось бы услышать мнение более опытных товарищей

**росен петров** » 24/01/2013, 18:52

Ненужен.Покупайте сразу на Нот.Акт.

**apel** » 24/01/2013, 18:54

росен петров писал(а):Ненужен.Покупайте сразу на Нот.Акт.

Спасибо!

**winni** » 24/01/2013, 19:54

Деньги можно перевести на счет нотариуса . Самый простой и верный вариант.

**Юрий** » 24/01/2013, 20:10

apel писал(а):Так и не понял - нужен ли вообще предварительный договор, или можно сразу заключать сделку?

Если продавец готов со всеми необхдоимыми документами для продажи, а у покупателя деньги в наличии,. можно сделку осуещствить и сразу в тот же или на следующий день после принятия окончательного решения! Предварительный договор необходим, если одна или обе стороны не готовы для оформления сделки, но обе стороны не желают упустить возможность продать/купить данный объект недвижимости!

В России проблема была в том, что правл слюственности возникает после гос регистрациии - т.т после оформления сделки нотариусом ее могли не зарегистрироывть, или продавец/члены его семьи могли не выписаться - поэтому появлялись трехсторонние договоры с банками.

В Болгарии сам нотариус регистрирует сделки в Имотном регистре, и не знаю случаев, чтобы сделка не была зарегистрирована. "Прописки" в российском понимании в Болгарии не существует, а если есть адресная регистрация кого-либо в данном объекте недвижимости, то зарегистрированный никаких прав на недвижимость не имеет!

Как в Болгарии - не знаю. Мне кажется - вполне возможно (если банк недалеко от нотариуса).
А есть ли здесь какие-то подводные камни - Хотелось бы услышать мнение более опытных товарищей

Не понял вопроса. В Болгарии важно проверить объект недвижимости, и все "подводные камни" описать в нотариальном акте и способы их устранения! Проблема же в том, что часто проверки не осуществляются так как требуется, и данные "подовдные камни открываются слишком поздно, когда покупатель оплатил всю сумму сделки и стал наследником и объекта недвижимости, и всех проблем, связанных с ним!
В Болгарии покупка ипотетикированного объкета недвижимости не является обманом или противоречит существующему Законодателству (как в прочем и в других странах), но нужо знать об етих или подобных обременениях! Еще раз подчеркиваю, что при правильном оформлении сделки, на ипотеке можно и заработать или сократить свои расходы на приобретение недвижимости!
Юрий

**apel** » 24/01/2013, 20:19

Юрий писал(а):Если продавец готов со всеми необхдоимыми документами для продажи, а у покупателя деньги в наличии,. можно сделку осуещствить и сразу в тот же или на следующий день после принятия окончательного решения! Предварительный договор необходим, если одна или обе стороны не готовы для оформления сделки, но обе стороны не желают упустить возможность продать/купить данный объект недвижимости!
Юрий

Спасибо!
Четко, понятно, исчерпывающе!

**Христо** » 28/01/2013, 03:00

apel писал(а):
Юрий писал(а):Если продавец готов со всеми необхдоимыми документами для продажи, а у покупателя деньги в наличии,. можно сделку осуещствить и сразу в тот же или на следующий день после принятия окончательного решения! Предварительный договор необходим, если одна или обе стороны не готовы для оформления сделки, но обе стороны не желают упустить возможность продать/купить данный объект недвижимости!
Юрий

Спасибо!
Четко, понятно, исчерпывающе!

и при этом не забудьте, что Предварительный договор никого ни к чему не обязывает. Какой-то гарантией служит регистрация Предварительного договора у нотариуса; но если вам что-то в нем не нравится, обязательно требуйте изменения договора.

**apel** » 28/01/2013, 10:02

Христо писал(а):
apel писал(а):
Юрий писал(а):Если продавец готов со всеми необхдоимыми документами для продажи, а у покупателя деньги в наличии,. можно сделку осуещствить и сразу в тот же или на следующий день после принятия окончательного решения! Предварительный договор необходим, если одна или обе стороны не готовы для оформления сделки, но обе стороны не желают упустить возможность продать/купить данный объект недвижимости!
Юрий

Спасибо!
Четко, понятно, исчерпывающе!

и при этом не забудьте, что Предварительный договор никого ни к чему не обязывает. Какой-то гарантией служит регистрация Предварительного договора у нотариуса; но если вам что-то в нем не нравится, обязательно требуйте изменения договора.

Спасибо!
А есть ли практика "двуязычных" договоров - на болгарском и русском, или болгарском и английском, так чтобы оба варианта были равноправны?

**росен петров** » 28/01/2013, 11:11

Обычно ,если делается заверка у нотариусса, можно позвать лицензированного переводчика.Можете и пойти в кантору о перевода.Сделают перевод и - на подпис к нотариус

**apel** » 28/01/2013, 13:34

росен петров писал(а):Обычно ,если делается заверка у нотариусса, можно позвать лицензированного переводчика.Можете и пойти в кантору о перевода.Сделают перевод и - на подпис к нотариус

Спасибо!
А каков статус этого перевода? Если вдруг обнаруживаются расхождения, то как это трактуется?

**Igor Fort Noks** » 28/01/2013, 15:04

apel , Предварительные договора как правило делаются двуязычными - болгарский+ язык покупателя.
Указать, какой язык договора является основным, это предмет договоренности сторон.
Нотариус будет читать только болгарский текст, и заверять что-то также только на болгарском.
При подписании нотариального акта обязательно присутствие переводчика, по закону.
Если нет своего - нотариус предоставит, на море это будет проблемой.

**росен петров** » 28/01/2013, 16:55

Предварительны договор,сделанны от лицензированного переводчика,должен иметь печать и подпис-заверка от переводчика.Он несет ответственость о перевода.
Проблем с переводчика? Да Игорь! Но -летом

**apel** » 28/01/2013, 17:44

Igor Fort Noks, Росен Петров, Спасибо!

Кто сейчас на конференции