Оформление недвижимости при 15-том АКТЕ

[BGuide]

Буду очень благодарен за ответ/совет


Оформляется недвижимость у нотариуса в Болгарии. Статус готовности квартиры АКТ 15.

Вопросы:
В этом случае я получаю только Нотариальный АКТ, в котором прописано на какой стадии была куплена недвижимость (АКТ 15) ?

Или при АКТе 15 моя собственность будет также зарегистрирована в Булстате и я получу свидетельство о собственности ?


Или регистрация в Булстате и свидетельство о собственности будет когда застройщик предоставит 16 АКТ ?

[LVOVICH]

Правильный ответ № 2, но Нотариальный Акт и есть свидетельство о собственности.

[pib]

Что бы не плодить тем, добавлю сюда.

Если я правильно понимаю, то нотариальный акт можно оформить на любой стадии готовности.
и с 14 и с 15 и соответственно с 16.

А вот как на счет оформления у нотариуса педварительного договора, когда еще нет акта 14.
Это оформление тоже будет являться свидетельством о собственности и нужно будет его регистрировать в Булстате. Или нужно будет дожидаться какого-нибудь первого акта?

[Сказка]

ничего ждать не нужно.как только у вас появляется свидетельство о собственности вы сразу можете его зарегистрировать

[pib]

Спасибо за ответ Сказка

А есть ли невидимые проблемы при заключении нотариальной сделки по предварительному договору?

Или все тоже самое, как при актах 14-16?

С Уважением!

p.s. Правильно ли я понимаю, что нотариальная сделка в Болгарии называется нотариальный акт?

[Пульхерия]

Вы правильно понимаете. Сделка по передаче прав на недвижимость удогстоверяется у нотариуса, называется "нотариальный акт", потом нотариус несет его в т.н. Агенцию по вписыванию (это аналог нашего ЕГРП). Считается, что в тот же день (но я не проверяла). Вы 0 собственник с момента внесения записи в этой Агенции. Они ставят свой штамп на нотариальном акте, возвращают его нотариусу, а нотариус - Вам. Это бывает не сразу.

[pib]

Вы правильно понимаете. Сделка по передаче прав на недвижимость удогстоверяется у нотариуса, называется "нотариальный акт", потом нотариус несет его в т.н. Агенцию по вписыванию (это аналог нашего ЕГРП). Считается, что в тот же день (но я не проверяла). Вы 0 собственник с момента внесения записи в этой Агенции. Они ставят свой штамп на нотариальном акте, возвращают его нотариусу, а нотариус - Вам. Это бывает не сразу.

Спасибо Вам!

А что скажете на счет первой части моего вопроса? По поводу, нет ли существенной разницы между нотариальными актами по предварительному договору (до получения Акта 14) с окончательным договором, который уже с Актом 14?

[Zoran]

Вам потом надо получить от строителя разрешение на пользование (акт 16). Вместе с нот. актом это и будут документы на собственность. У меня вообще нот. акт на право на строеж и акт 16. Всё нормально.

[pib]

Зоран спасибо!
Про то, что нужно дожидаться 16 для длинной визы, это я понимаю.
Я к сожелению не знаю, что такое акт на право на строение.

Все таки ответьте мне кто-нибудь
Можно ли идти к нотариусу заключать предварительный договор не имея акт14
или
Обязательно дождаться акт14 и заключать окончательный договор у нотариуса.
Есть ли разница и подводные камни между этими двумя видами договора?

Просто я буду в Болгарии, когда у застройщика еще не будет акта14. А ехать еще раз не охота.

[Zoran]

Про то, что нужно дожидаться 16 для длинной визы, это я понимаю.

Не нужно, годовую сейчас вроде по акт 15 дают.

Все таки ответьте мне кто-нибудь
Можно ли идти к нотариусу заключать предварительный договор не имея акт14

Предварительный договор не заверяется у нотариуса, на практике. Его вообще можно заключать на любой стадии строительства. Это типа протокол о намерениях с небольшим задатком. Там все описывают по срокам сдачи, платежам и т.п. Как я уже писал, нотариальный договор продажи на любом этапе + акт 16 и будут вашими документами на недв. Только ни в коем случае не платите много и вперед, не будет рычагов давления на строителя. Настаивайте на своем варианте предв. договора.
Вообще в недострой сейчас влезать..........

[pib]

Предварительный договор не заверяется у нотариуса, на практике. Его вообще можно заключать на любой стадии строительства. Это типа протокол о намерениях с небольшим задатком.

Ясно теперь. Значит пока нет акт14 к нотариусу путь заказан.
Так?

Спасибо еще раз.

[Пульхерия]

Да, все правильно. До 14 акта нет объекта продажи, поэтому и нотар.акт подписать нельзя.

[Сергей Попов]

Не совсем так.Можно получить нот.акт на "право на строеж".После окончания строительства "право на строеж" трансформируется в право собственности.

[pib]

Можно получить нот.акт на "право на строеж".

Право на строеж это что? Это документ который есть у строителя до акта 14? Или это название договора, который я со строителем подписываю у нотариуса?
Сергей, поясните пожалуйста алгоритм, что я могу подписать у нотариуса в этот свой визит в Болгарию, когда у строителя пока нет акт14.

Очень благодарен.

[Пульхерия]

Речь шла о квартире? "Право на строеж" - это не квартира, это - право на застройку участка. В российском праве аналога нет. Это - суперфиций, идет из римского права. В болгарском праве "право на строеж" - самостоятельный объект права, его можно отчуждать отдельно от права собственности на землю, например. В стандартном нотариальном акте, когда вы будлете покупатть квартиру, будет написано и то, что вы покупаете в соответствующей чвсти и "право на строеж".
Может, Сергей Попов объяснит, какой смысл покупать отдельно "право на строеж", если речь идет о многоквартирном доме. Я, честно говоря, его не вижу. Но я не являюсь болгарским юристом, в отличе от Сергея. Сергей, не можете рассказать, зачем это нужно?

[Сергей Попов]

Просто к слову,собственность на квартиру тоже можно отчуждать отдельно от земли.
Покупка "право на строеж" или суперфиции в Болгарии часто практикуется.Обычно когда покупается на раннем этапе строительства.
Польза- в отличии от предварительного договора,который является обещанием о продаже, покупатель становится собственником .Стандартно фраза примерно такая:" получает право построить и стать собственником..../описание апартамента/.
Но так, как договор-нотариальный акт можно расторгнуть только через суд,в отличие от предварительного договора,на подписание продавцы идут обычно при полной оплате цены.

[pib]

Сергей!
Простите, но я хочу конкретизировать.
1.Право на строеж это тип договора, который заключается у нотариуса, так?
2.И его можно заключить до акта14, так?
3.И если я заплатил 100% то проблем не должно быть, так?
4.Есть ли существенная разница между договором право на строеж без акта 14 и с договором купли-продажи с актом14?

[Пульхерия]

Право на строеж - это не договор, а вид права. Есть право собственности на квартиру, есть право собственности на дом, а есть право на застройку - "право на строеж".
Чтобы приобрести право на квартиру - Вам все равно потребуется ее купить, то есть заключить договор купли-продажи именно квартиры, то есть - нотариальный акт!

[pib]

Чтобы приобрести право на квартиру - Вам все равно потребуется ее купить, то есть заключить договор купли-продажи именно квартиры, то есть - нотариальный акт!

Пульхерия исходя из ваших слов, получается что после права на строеж затем все равно нужно идти к натариусу и заключать договор купли-продажи квартиры.
а как понимать это?

После окончания строительства "право на строеж" трансформируется в право собственности.

Трансформируется, значит превращается. Значит к нотариусу идти не надо
или это например

У меня вообще нот. акт на право на строеж и акт 16. Всё нормально.

Получается у Зорана только право на строеж и акт16 и ВСЁ

Пожалуйста, кто-нибудь может мне объяснить окончательно
Что можно заключить у нотариуса до получения застройщиком акта14, что бы этот заключенный документ СТАЛ окончательным и более не требовалось посещать нотариуса??????

[Пульхерия]

Чтобы приобрести право на квартиру - Вам все равно потребуется ее купить, то есть заключить договор купли-продажи именно квартиры, то есть - нотариальный акт!

Пульхерия исходя из ваших слов, получается что после права на строеж затем все равно нужно идти к натариусу и заключать договор купли-продажи квартиры.
а как понимать это?

После окончания строительства "право на строеж" трансформируется в право собственности.

Трансформируется, значит превращается. Значит к нотариусу идти не надо
или это например

У меня вообще нот. акт на право на строеж и акт 16. Всё нормально.

Получается у Зорана только право на строеж и акт16 и ВСЁ

Пожалуйста, кто-нибудь может мне объяснить окончательно
Что можно заключить у нотариуса до получения застройщиком акта14, что бы этот заключенный документ СТАЛ окончательным и более не требовалось посещать нотариуса??????

Снова надо звать Сергея, чтобы выяснить, какой смысл он вкладывал в слово "трансформируется".
НО пока нет объекта, нет и собственности. А получить собственность без нотариального акта нельзя. Поэтому, что бы Вы не оформили ДО 14 АКТА, потом все равно нужен будет еще один нотариальный акт.
Если оформляют на 14 или 15 акте (то есть когда уже квартира есть, но дом не введен в эксплуатацию), то, действительно, можно уже после 16 акта не оформлять новый нотар. акт и пользоваться старым, прилагая к нему акт 16 (фактически, акт 16 - это разрешение на ввод дома в эксплуатацию).
Кроме того, болгарские адвокаты рассказывали мне, что в ряде случаев (например, если была серьезная перепланировка), после ввода объета в эксплуатацию и утверждения новой планировки нужно оформлять какой-то другой вид нотариального акта, который не является сделкой по переходу собственности (так как Вы уже собственник), а только свидетельствует об изменении объекта недвижимости. Не помню, как они его называют. Что-то типа "констатирующий".

[Сергей Попов]

Пульхерия,извините,но если начнем входить в теорию вещного права и отличие болгарского от российского,это никому не поможет.
Можно приобрести "право на строеж" договором-нотариальным актом,даже если готов только проект.
Право на строеж/суперфиция/, является вещным правом,это право построить и стать собственником уже построенного на земле,которая принадлежит третьему лицу,которое и продает это право.У третьего лица-собственника земли остается так называемая "голая собственность", т.е от собственник земли,но должен "терпеть" собственника "право на строеж".
Право на строеж можно получить не только на строительство всего здания,но и на ,например:апратамента 3А,находящийся на третьем этаже,в подъезде №2.... и т.д/полная индивидуализация/.,по одобренному проекту........Когда уже строительство закончено,то без дополнительных актов,приобретатель "право на строеж" становится собственником построенного.
Иногда,во избежание вопросов и сомнений,после окончания строительства,можно,но не обязательно,сделать "констативный нотариальный акт".
В итоге, PIB, если готовы оплатить всю сумму,не вижу причин,по которым продавец отказался бы заключить такой договор.

[pib]

В итоге, PIB, если готовы оплатить всю сумму,не вижу причин,по которым продавец отказался бы заключить такой договор.

Спасибо ОГРОМНОЕ Сергей!
Вот этого четкого ответа я и пытался добиться

Теперь немного фактов. Я УЖЕ оплатил всю сумму. Продавец не против заключить нотариальный договор до акта14, но РЕКОМЕНДУЕТ дождаться акт14 , так как с его слов это вот-вот должно произойти.
Но так получилось, что я на следующей неделе уже еду в Болгарию и это "вот-вот" может не произойти в период моего пребывания на курорте. А ехать затем еще раз, только ради посещения нотариуса мне уже не хочется да и свободного времени не будет.
Мне предложили оставить доверенность в этот мой визит. Но этого тоже делать не хочется. Хочется самому сходить к нотариусу и лично все подписать. Так мне кажется надежней.
Вот я и поднял тему по поводу заключения нот. договора до акта14.

Всем еще раз спасибо, особенно Сергею!
Значит буду настаивать на прво на строеж и подписывать лично.

Сергей!
Остается маленький нюанс
Право на строеж существенно отличается от договора купли-продажи в плане защиты интересов покупателя в будущем, или нет?

Еще раз спасибо!

[Сергей Попов]

Не то что существенной,практически никакой разницы нет .В обоих случаях-купля продажа,в обоих случаях становитесь собственником

[Юрий]

В итоге, PIB, если готовы оплатить всю сумму,не вижу причин,по которым продавец отказался бы заключить такой договор.

Продавец, думаю, не будет особенно возражать.... Сейчас. во время кризиса, строителю/продавцу важнее получить деньги и затктуть "дыры" в своем бюджет!
НО, зачем вам право на строеж или даже право собственности на несуществующий ни юридически, ни физически еще апартамент?
Что будете со своим правом на строеж?
Сейчас слишком много писем с просьбой помочь в решении проблем с завершением строительства и получением акта 16 ...
Когда у вас оплачена небольшая сумма, то у вас есть хоть какие-то рычаги давления на строителя, а если предварительный договор составлен правильно со значительными неустойками, а все платежи связаны с завершением определенного етапа строительства, то у вас кроме рычагов будет и возможность получить когда-то в будущем (отдаленном) и компенсации ....
Не советую покупать того, что не видите....
Время покупок "на зелено" - прошло!

Насчет Предварительного договора в нотараильной форме - вполне возможен и его оформление вам обойдется в сумму порядка 100-150Евро, но редко практикуется, так как связано с дополнительными телодвижяниями всех сторон по сделке, а результат примерно такой же, как и предварительный договор без нотариальной формы. В любом случае, если договор не исполнен одной из сторон, то другая может потребовать через суд его признание окончательным...
Единственно нотараильно заверенный договор будет иметь какбы "бОльший вес", и не потребует дополнительного доказывания подписей сторон.
Юрий

[pib]

НО, зачем вам право на строеж или даже право собственности на несуществующий ни юридически, ни физически еще апартамент?
Что будете со своим правом на строеж?
.....
Не советую покупать того, что не видите....
Время покупок "на зелено" - прошло!

Юрий! Спасибо за ответ!
Но я объект видел лично, это не интернет покупка. И решение было принято взвешанное и окончательное. Иначе бы не платил.

Насчет Предварительного договора в нотараильной форме - вполне возможен и его оформление вам обойдется в сумму порядка 100-150Евро, но редко практикуется, Юрий

Сергей мне все разжевал. И теперь нет причин подписывать предварительный договор, раз есть такая вещь как Право на строеж

Еще раз всем ОГРОМНОЕ спасибо!!!!

[Леди Ди]

Может кто подскажет оформление в такой ситуации. Есть акт 15. Сейчас подписывается предварительный договор. На данный момент при согласии с Продавцом делается перепланировка квартиры. То есть на момент подписания нотариального акта фактический вид квартиры отличается от первоначального ее вида по количеству комнат.
1. Необходимо ли в Болгарии вносить какие-то изменения в документах при данном изменении? И если надо , то в каких и как?
2.На всякий случай внесла в договора пункт "ПРОДАВЕЦ обязуется внести изменения в планировке документально перед получением акта 16. " А теперь думаю, а куда он это вносит и где отражается у меня документально???