Варианты оформления покупки недвижимости с землей

[MixMix]

Во-первых словах, хочу поблагодарить форум за массу полезной информации. Практически, на сегодняшний день это единственный для меня независимый источник знаний по вопросам болгарской недвижимости и другим практическим аспектам жизни в Болгарии.

Стараясь не повторять уже написанного здесь, я, тем не менее, хотел бы задать несколько специальных вопросов, ответа на которые мне не удалось пока найти. В надежде, что кто-то из форумчан уже сталкивался с ними на практике или сможет подсказать, где эти ответы найти.

Известно, что самым распространненым на сегодня способом приобретения болгарской недвижимости с землей является регистрация болгарского юридического лица с последующим оформлением покупки дома с землей на эту болгарскую фирму.
Тем не менее, у некоторых иностранных источников в интернете я встречал еще два варианта:

1) Покупка дома на физическое лицо + заключение долгосрочного договора об аренде самого земельного участка.

2) Покупка дома на физическое лицо + заключение нотариального акта о том, что покупатель обязуется приобрести права собственности на сам земельный участок за 1 евро как только болгарское законодательство, в соответствии с намерениями Болгарии о гармонизации национальных и европейских законов, таковое позволит.

Если такие варианты в действительности существуют, то
- В первом случае: С кем заключается договор об аренде земельного участка? Кто является собственником этого участка? Каковы права и ответственность сторон по этому договору?
- Во втором случае: Кто являтеся собственником земельного участка до наступления обстоятельств, оговоренных в этом нотариальном акте?

Как вариант приобретения недвижимости через регистрируемое болгарское юридическое лицо существует и такая возможность:
3) Покупка дома на физическое лицо + покупка земельного участка на болгарскую фирму.
Из плюсов этой схемы можно, например, привести ее налоговую выгоду: если фирма ежегодно выплачивает налоги на недвижимость в процентном отношении к ее стоимости, указанной в договоре продажи, то физическое лицо платит эти налоги в процентном отношении к так называемой "номинальной" (оценочной) стоимости недвижимости, зафиксированной в документах налоговых органов.
Очевидно, что стоимость участка земли должна быть, в таком случае, минимальной.
Может быть, кто-то сможет подсказать, как условно разделить стоимость дома и земельного участка? Как расчитать стоимость земельного надела? Можно ли разделить "номинальную" стоимость недвижимости (на дом и на землю) в документах налоговых органов? И, в целом, каковы возможные минусы этой схемы?

Другой очевидный вариант покупки недвижимости на фирму - это
4) Покупка уже существующей болгарской фирмы - ЕООД ("Единоличной компании с ограниченной ответственностью") или ООД («Общества с ограниченной ответственностью»), - единолично владеющей интересующей вас недвижимостью (при условии, что эта компания владеет только данным объектом недвижимости и не ведет никакой иной коммерческой деятельности).
В этом случае, насколько я пониманию, покупка фирмы происходит путем нотариального оформления продажи ее акций.
После этого изменения в составе акционеров фирмы фиксируются в документах самой фирмы и регистрируются в Торгово-промышленной палате и в банке-владельце счетов компании. Никаких трансакций с самой недвижимостью, как и уплаты налогов, связанных с продажей самой недвижимости, не происходит (поскольку недвижимость не меняет своего владельца).
Вопросы:
- Какую (налоговую) выгоду представляет эта схема продавцу недвижимости?
- Облагается ли сам трансферт акций (покупка фирмы) НДС?
- Можно ли таким образом уменьшить стоимость недвижимости, предлагаемой к продаже и включающей НДС (если фирма-владелец зарегистрирована в налоговых органах как субъект НДС), на эти 20 процентов?
- Как и кем осуществлется в этом случае проверка покупаемой фирмы (и самой недвижимости) на предмет возможных обязательств и обременений?

Во всех вышеизложенных вариантах оформления недвижимости (или только земельного участка под домом) иностранцем идет речь о фирме - болгарском юридическом лице.
В этой связи возникает ряд вопросов, связанных с заключением Предварительного договора о продаже.
- Если фирма еще находится в процессе регистрации (т.е. не существует как субъект права), может ли иностранный гражданин выступать в качестве одной из сторон при заключении предварительного договора, одним из объектов которого является земельный участок?
- При заключении предварительного договора покупатель (как физическое лицо) вносит залог, что отражается в самом этом договоре. Может ли внесенная сумма залога быть учтена при окончательном расчете покупателя и продавца, если стороной Договора о продаже уже является вновь образованное юридическое лицо (фирма покупателя)? Как это должно быть отражено в предварительном договоре?

Я также был бы благодарен участникам форума за ответы на следующие вопросы, связанные с финансовой отчетностью болгарской фирмы:
- Если фирма не ведет никакой коммерческой деятельности, то ее годовая финансовая отчетность представляет собой так называемый "нулевой баланс". Даже если фирма не ведет никакой коммерческой деятельности, ей нужно ежегодно а) выплачивать налоги, связанные с недвижимостью, б) оплачивать текущие счета (вода и энергия, охрана СОТ, кабельные сервисы и проч.). Входит ли финансовая отчетность по этим платежам в так называемый "нулевой баланс"? Или, для упрощения отчетности, их лучше не опроводить по фирме?
- Должна ли фирма каждый год проводить аудиторскую проверку? Если нет, то как часто и какова ее стоимость?
- Должна ли фирма каждый год публиковать свой баланс через Торговый регистр? Какова стоимость такой публикации?

И последнее. Как мне известно, на днях приняты изменения в Торговом законе, согласно которому минимальный уставной капитал для регистрации фирмы снижается с 5.000 до 2 лева (1 евро). Изменения в законе вступят в силу после публикации в Държавен вестник. Когда ожидается эта публикация?

Заранее благодарю форум за помощь (которая, уверен, пригодится не только мне).

[Христо]

1. уже просчитано - дорого и нереально.
2. такого законодательством не предусмотрено.
3. так все и делают.
нотариальный акт на дом отдельно с указанием цены продажи, она и облагается налогом.
такой же акт на землю - на фирму.
4. Иностранцу положено только ООД.
5. Предварительный договор в теории существует и залог учитывается; но частникам он по барабану - они с ним не считаются, из-за этого и риэлтор не любит этого. Да и двойная работа получается. Фирма оформляется за неделю - Предварилка тоже, смысл?
6. Отчетность у фирмы - только налог на землю, все остальное идет на дом и просто оплачивается по счетчикам как и в РФ.
никто фирму не проверяет и ничего она больше не должна.
7. Уставной капитал - а какая разница сколько, все равно потом можно забрать или перевести в счет оплаты за землю