Инструкция для покупателей недвижимости Болгарии

**olbelan** » 24/01/2010, 00:28

Используя 10 рекомендаций изложенных ниже, вы существенно снизите свои риски возникновения проблем в будущем.

1.Узнайте где у компании главный офис. Желательно чтобы этот офис был в Болгарии, а не в России. Компания, зарегистрированная и работающая в России – это российские риэлторы, а это говорит о многом.
2.Узнайте точный адрес офиса компании. Это нетрудно проверить, сделав несколько звонков в офисы компании или по различным телефонам компании. Не пожалейте денег и сделайте звонок в офис Болгарии.
3.Компания должна иметь соответствующий штат сотрудников. У компании должен быть адрес, и сотрудники не должны избегать приглашать Вас в офис.
4.Зайдите на сайт компании несколько раз. Сайт должен обновляться, по крайней мере 1 раз в 2 недели. Лучше когда на сайте есть новостная лента, по которой можно узнать частоту обновления. Живой сайт показывает. Что компания, кроме основных сотрудников в состоянии содержать в штате программиста.
5.Узнайте, есть ли у компании какие-либо сертификаты. Т.е., есть ли еще кто-то, кто проверяет эту компанию ежегодно. Желательно, что бы компания была сертифицирована на соответствие стандарту BS25 999 или его аналогу - «Управление непрерывностью бизнеса». Это важно в условиях кризиса, т.к. многие компании в Болгарии прекращают свою работу. По данным болгарских ведомств, в 2009г. ежемесячно прекращают свою работу 100-150 агентств по недвижимости в Болгарии.
6.Желательно что бы сотрудники (консультанты) компании по вопросам недвижимости в Болгарии, могли знать и сообщать, где находится тот или иной объект недвижимости. Продажа частных домов или земельных участков по фотографиям в компании тоже возможна. Это распространено в Болгарии.
7.Если Вы выбрали компанию по недвижимости, но, дом или квартира, которая Вам понравилась, рекламируется у других риэлторов, лучше переплатить 1,5 % комиссионных, и они уладят это между собой сами, чем Вам менять компанию.
8.После покупки недвижимости, Вы будете консультироваться по различным вопросам еще года 3 как минимум, пока приживетесь в чужой стране. Консультации в Европе, и Болгарии в том числе стоят недешево (200-500 евро), поэтому выбирайте компанию и ее сотрудников надолго. Если чувствуете, что с Вами хотят общаться только на время сделки, подумайте о других вариантах.
9.Если Вас убеждают, что купленная недвижимость может быть сдана в аренду и окупиться в течение нескольких ближайших лет, предложите встречный договор этой же фирме арендовать вашу будущую квартиру. И если компания согласиться, то Вы сможете понять насколько это верно на этапе обсуждения этого договора.
10.Остерегайтесь всего бесплатного, скидок, просмотров недвижимости, оформления сделок, бонусов, устройства на работу, оформления справок для жительства, ужинов в ресторане.

**yke-yke** » 13/03/2010, 23:13

а какую гарантию несет компания в случае если после совершения сделки что то пойдет не так? Ну например недвижимость окажется под залогом или появятся наследники, да все что угодно? Где прописываются эти гарантии? и как эти гарантии выполняются? как правило Риэлтерские конторы это аналог Российского ООО, где ответственность фирмы не больше чем ее уставной капитал, а этот капитал может быть и 2 лева :wink:

По поводу большого штата сотрудников и постоянного обновления сайта. Чем больше штат, чем дороже офис, чем более продвинут сайт, тем дороже Вы заплатите за недвижимость. Ибо этот штат надо кормить а за шикарный офис платить, а гарантий что не кинут никаких по сути нет((( риэлтеры это посредники, но без них не обойтись :cry:

Самые выгодные предложения, как показывает опыт, исходят от мелких агентств сидящих в переделываемых гаражах, они не лупят цены, ориентированны на внутренний рынок недвижимости, сверху к цене продавца накидывают не очень много, клиентов холят и лелеят, так как их у них не много. В крупном агентстве все вечно заняты, куда то спешат, если вы не клиент миллионщик, могут скорчить мину и заставить ждать в коридоре :cry:

**aoozpn** » 17/03/2010, 01:00

Все обязанности риэлтора должны быть прописаны в предварительном договоре, поскольку в Болгарии сложилась некая традиция: сначала заключается предварительный договор, а потом основной. Россияне, к сожалению, наплевательски относятся ко всякого рода договорам. И это используют риэлторские фирмы. Подробно на www.bulgar-rus.com в "Полезно знать" - "предварительный договор"

**lina47** » 17/03/2010, 08:34

aoozpn писал(а):Все обязанности риэлтора должны быть прописаны в предварительном договоре, поскольку в Болгарии сложилась некая традиция: сначала заключается предварительный договор, а потом основной. Россияне, к сожалению, наплевательски относятся ко всякого рода договорам. И это используют риэлторские фирмы. Подробно на www.bulgar-rus.com в "Полезно знать" - "предварительный договор"

Мне кажется, что Вы не правы: предварительный договор заключается между собственником и покупателем. Причем здесь риэлтор? И потом, предварительный договор не имеет юридической силы. Это договор о намерении сторон. И еще, мне кажется, Вы слишком назойливо рекламируете свой сайт ( как Петросян со своими шпингалетами). Поверьте, кто пользуется этим ресурсом- уже заметили, где Вы отметились и , при необходимости, воспользуются им. Мое ИМХО.

**olbelan** » 17/03/2010, 10:04

Совершенно согласна с тем что русские граждане очень халатно относятся к предварительным договорам . В Болгарии есть законы о соглашения и договорах . В предварительном договоре , который кстати заключается как между собственником и покупателем , так и между агентом и покупателем , должны быть обязательно прописаны определенные статьи Болгарского законодательства , в противном случае эти договора не несут юридической силы .
И так же человек который подписывает договор , должен быть точно уверен , что сторона договора на русском языке в точности повторяет сторону договора на Болгарском языке . Если есть какие то расхождения в переводе, русская версия договора не несет юридической ответсвенности . Поэтому не надо скупиться на адвокатов и переводчиков .

**aoozpn** » 17/03/2010, 16:32

zu_vi писал(а):Идея прорекламировать себя хорошая, но инструкция может быть иной.
1.Приезжаете в Болгарию по туру в хороший отель на 2 недели в начале сезона - например июнь или сентябрь.
2. Ищете первую неделю место где хочется жить или умереть в старости... (Rent-a-car)
3. Находите самостоятельно комплекс, устраивающий вас по всем параметрам. Все всегда открыто или открывается по первой просьбе.
4. Находите владельца квартиры или комплекса- информация открытая- на растяжке написана или у консьержа хранится.
5. Нанимаете адвоката для совершения сделки. Это недорого и надежно, при этом почти все говорят на русском.
Все остальное только по рекомендациям адвоката и при его участии. Спешить никуда не нужно. Ничего не продается-времени вагон и маленькая тележка, а если продадут, то будет еще 5 аналогичных и дешевле...

Очень здравая мысль!

**olbelan** » 17/03/2010, 21:50

zu_vi писал(а):Идея прорекламировать себя хорошая, но инструкция может быть иной.
1.Приезжаете в Болгарию по туру в хороший отель на 2 недели в начале сезона - например июнь или сентябрь.
2. Ищете первую неделю место где хочется жить или умереть в старости... (Rent-a-car)
3. Находите самостоятельно комплекс, устраивающий вас по всем параметрам. Все всегда открыто или открывается по первой просьбе.
4. Находите владельца квартиры или комплекса- информация открытая- на растяжке написана или у консьержа хранится.
5. Нанимаете адвоката для совершения сделки. Это недорого и надежно, при этом почти все говорят на русском.
Все остальное только по рекомендациям адвоката и при его участии. Спешить никуда не нужно. Ничего не продается-времени вагон и маленькая тележка, а если продадут, то будет еще 5 аналогичных и дешевле...

Да , млин , не говорите ка ...во расплодились дармоеды ... все на завод работать ... И кто придумал эту сферу услуг , эти агенства ,совсем не понятно ...Да и вообще зачем сферы услуг нужны , вообще не понятно... кто например придумал всевозможные автосалоны , тоже не понятно ... ай да по заводам машины покупать ... че по этим автосалонам ходить .....А на отдых в отель приезжаем , ну зачем переплачивать за уборку номера ? И не втолковать ведь что уборка номера включена в стоимость поездки .... а вдруг если самим убрать как то по другому отдых протечет ? есть тряпка , есть швабра , помыл и айда на экскурсию , и гид для экскурсии нам не нужен , сами все найдем , путеводитель купим , ну поплутаем пару часиков лишних , ну не то посмотрим , но зато сами ... не переплачивая ...

**yke-yke** » 17/03/2010, 23:27

Обязанность риэлтера подобрать вам подходящую недвижимость, привести, показать, может и поторговаться с продавцом. Дать бланк для заключения предварительного договора между продавцом и покупателем, ну может еще к нотариусу сопроводить...ну и так, по мелочи, проконсультировать... именно за это, и в общем то только за это, риэлтеры и берут свои 2-5% и НИКАКОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ НЕ НЕСУТ. Искать можно и самим, годы уйти могут, особенно если ищите вторичное жилье а не новостройки где не ступала нога человека, тогда можно и по принципу Зу-ви поискать. Не плохой способ. Много не выиграете, те же 2-5% что сэкономите на посреднике.

**aoozpn** » 19/03/2010, 12:38

На самом деле риэлторы должны, на мой взгляд, нести ответственность за то, что предлагают и какую информацию сообщают клиенту. Предварительный договор в Болгарии имеет существенное значение, поскольку в основном договоре прописывается сам факт продажи недвижимости. А в предварительном договоре, по сути, прописывается порядок исполнения обязательств сторон при купле-продажи недвижимости. Если бы предварительный договор ничего не значил, его бы не заключали нотариально. Он нужен хотя бы для факта подтверждения дачи задатка, чтобы потом его можно было вернуть. Просто предварительный договор может быть не только 2-х сторонний, но и 3-х сторонний (продавец + покупатель + риэлтор). В конце-концов, можно просто заключить отдельный договор с риэтором, в котором тот подтвердит параметры предлагаемого им к продаже объекта и свою ответственность за представление недостоверных данных и невыполнение обязательств. Если не дай бог произойдёт что-то неприятное, то, по крайней мере риэлтор не сможет просто так "отпрыгнуть в сторону".

**ANN-2** » 19/03/2010, 13:08

aoozpn писал(а):На самом деле риэлторы должны, на мой взгляд, нести ответственность за то, что предлагают и какую информацию сообщают клиенту. Предварительный договор в Болгарии имеет существенное значение, поскольку в основном договоре прописывается сам факт продажи недвижимости. А в предварительном договоре, по сути, прописывается порядок исполнения обязательств сторон при купле-продажи недвижимости. Если бы предварительный договор ничего не значил, его бы не заключали нотариально. Он нужен хотя бы для факта подтверждения дачи задатка, чтобы потом его можно было вернуть. Просто предварительный договор может быть не только 2-х сторонний, но и 3-х сторонний (продавец + покупатель + риэлтор). В конце-концов, можно просто заключить отдельный договор с риэтором, в котором тот подтвердит параметры предлагаемого им к продаже объекта и свою ответственность за представление недостоверных данных и невыполнение обязательств. Если не дай бог произойдёт что-то неприятное, то, по крайней мере риэлтор не сможет просто так "отпрыгнуть в сторону".

А что вы можете сделать в случае невыполнения риэлтором обязательств? :roll:

Пойдете в суд и заведете дело по ЗЗД? :mrgreen:

**Сергей Попов** » 19/03/2010, 13:54

aoozpn писал(а):На самом деле риэлторы должны, на мой взгляд, нести ответственность за то, что предлагают и какую информацию сообщают клиенту. Предварительный договор в Болгарии имеет существенное значение, поскольку в основном договоре прописывается сам факт продажи недвижимости. А в предварительном договоре, по сути, прописывается порядок исполнения обязательств сторон при купле-продажи недвижимости. Если бы предварительный договор ничего не значил, его бы не заключали нотариально. Он нужен хотя бы для факта подтверждения дачи задатка, чтобы потом его можно было вернуть. Просто предварительный договор может быть не только 2-х сторонний, но и 3-х сторонний (продавец + покупатель + риэлтор). В конце-концов, можно просто заключить отдельный договор с риэтором, в котором тот подтвердит параметры предлагаемого им к продаже объекта и свою ответственность за представление недостоверных данных и невыполнение обязательств. Если не дай бог произойдёт что-то неприятное, то, по крайней мере риэлтор не сможет просто так "отпрыгнуть в сторону".

Предварительно извиняюсь, стараюсь никому не давать советы, если не спрашивают. Но Вы уже не в первый раз даете информацию, которая подводит читающих. Откуда взяли, что предварительный договор нужно заверить нотариально?

**4rtopolox** » 19/03/2010, 14:34

Сергей Попов писал(а): Откуда взяли, что предварительный договор нужно заверить нотариально?

Просто товарищу лень форум и законы почитать и он в игровой форме получает информацию

Психология,млин)))))

**Сергей Попов** » 19/03/2010, 14:53

Дело не в этом, здесь ведь все для информации. Но писать неверные вещи под формой совета иногда может серьезно кому то навредить.

**ANN-2** » 19/03/2010, 15:06

Нотариально можно заверить все что угодно... было бы желание... Но пользы от этого никакой... (в смысле выполнения обязательств по предварительному договору) :idea:

**4rtopolox** » 19/03/2010, 15:16

Сергей Попов писал(а):Дело не в этом, здесь ведь все для информации. Но писать неверные вещи под формой совета иногда может серьезно кому то навредить.

Так я ж и говорю ,что стебётся товарищ

Даже сайт для этого создал ... типа Камеди -Клаб

**yke-yke** » 19/03/2010, 21:08

по поводу задатка. В принципе 10% от суммы это стандартная такса, но все продавцы замечательно соглашаются принять и 2 и 5 % в качестве задатка, тем более что по хорошему, больше недели документы готовить не нужно. Если апартамент стоит 60 000 евро, то и 2-3000 евро по большому счету достаточно. если продавец начинает упираться, что давай мне мол минимум 6 000. Задумайтесь....Вообще задаток потом выбить через СУД крайне сложно (ну так же как и в России, сами понимаете, скажет: "нету", и усе, будет выплачивать по 100 лева в месяц со всех доходов и ничего с ним не сделать) по этому мой совет, давайте задаток только в том размере, который готовы потерять. Хотя, случаи что бы продавец кинул покупателя, взяв задаток, я лично не знаю.
Можно конечно и через нотариуса предварительный договор заверить, но в случае чего, толку с этого ноль :cry:

. есть еще вариант, дать задаток агентству, для дальнейший\й передачи собственнику. с агентства немного попроще потом этот задаток выбить.
Но вообще то тут больше страхов нагнали. 99% сделок проходят по стандартной схеме (предварит договор между покупателем и продавцом, через несколько дней сделка у нотариуса, через пару дней у вас на руках документы о собственности) и проходят нормально. Если вы очень мнительны, то конечно можно перестраховаться
и 15% агентству это очень много :shock:

, торгуйтесь, на половину можно скинуть запросто, ну если они увидят вашу реальную заинтересованность. Реальные % агентствам находящимся: в городах крупных и на побережье 5-7%, в селах и городах помельче 2-3%, больше платитиь не стоит, тем более и не за что особо платить то :roll:

**olbelan** » 20/03/2010, 01:10

zu_vi писал(а):Вопрос не в экономии. Ваши агентства втюхивают не то, что хорошее, а то. что выгодно продавать.
Ездить самим обязательно и смотреть комплексы обязательно.
Куча вариантов, когда люди покупают квартиры в царево, синеморце и уверены при этом, что это недалеко от аэропорта.
Рассказывают, что они купили очень хорошую квартиру и скоро поедут ее там смотреть.
Я знаю о чем пишу...
Комиссию в 2,5 % платят хорошие застройщики агенту после получения всей суммы и еще за минусом налога. Комиссии в СБ начинаются от 15%.

Мы не в тюхиваем, мы предлагаем и показываем . У людей есть глаза , голова и собственное мнение . Никто никого насильно покупать ничего не заставляет под дулом пистолета ... Самостоятельно тоже никто и никому не запрещает ходить и смотреть и конечно покупать . Пользоваться услугами агенства или нет - личное дело каждого. И конечно все агенты по разному подходят к клиенту , кто то несет отственность за все происходящее с клиентом после сделки , кто то нет . Здесь трудно за всех агентов ответить .
Комплексы они все на виду -езди смотри , узнавай ... потом выведывай , обременен он или нет ..Достроиться ли или пожизненно деньги собирать будут на досторой ... Это все не вопрос ....
есть объекты и квартиры , вот ты хоть месяц проживи , хоть пять , если не работаешь в этих структурах , так и не узнаешь о их продажах ... А она вот продается - большая , красивая и стоит недорого .
Понимаете , каждый работает по своему ...
Вы сами то в каких структурах работаете ? Вы собственник недвижимости в Болгарии ?

**olbelan** » 22/03/2010, 17:33

zu_vi писал(а):В этой теме мое описание достаточно мягкое. Раньше пытался бороться с риэлторами, пытающихся под видом советов рекламировать себя. Я был долгое время связан с темой зарубежной недвижимости, с началом кризиса эта тема меня перестала интересовать окончательно. Особенно смешны рассказы о увеличении объемов продаж и возможности заработка на сдаче в аренду...

Описание чего у вас мягкое? Мягко или жестко все могут .Форум же предназанчен для практических советов людям .Вы риэлторов не искорените , а своими советами только увеличите работу Болгарских адвокатов на этапах разгребания проблем после сделок .За что они вам скажут спасибо . Вы с риэлторами зачем боретесь ? Вам они конкретно чем мешают ? У вас что то нелецеприятное было связано с агенствами или с застройщиками ?Просто так человек не будет проводить бесплатную работу по борьбе с риэлторами .Какой то личный интерес у вас в этом во всем присутствует .Или то что у вас работа не пошла - так никто в этом не виноват , особенно с момента начала кризиса .
Каждый агент работает в соответствии со своими понятиями о работе и в соответствии с тем как ответственно или нет он относиться к клиентам . и судить о работе каждого конкретного агента может только человек с ним работающий . а для того что бы правильно выбрать агента и существует реклама и советы для людей . По ним и может человек судить - граммотный агент или нет . Ответсвенный он или так себе , продал и забыл ....
А вам я хочу пожелать удачи в вашем нелегком труде - борьбе с риэлторами ....

**yke-yke** » 22/03/2010, 23:43

А вообще то Зу-ви в некотором роде прав, прежде чем с риэлтером начинать работать, лучше с ним пообщаться, можно не боясь о политике, а еще лучше сразу о кризисе поговорить. Если начнет говорить что в Болгарии кризиса нет совсем, что недвижимость разлетается как горячие пирожки а те недострои что стоят по всему побережью это всего лишь временно, на летний период, замороженные стройки, и что вашу недвижимость вы потом в втридорога продадите, что в этой крохотной однокомнатной квартире на самом деле 100 кв.м. что эту свалку под окнами завтра уберут а автовогзал с щумящими и орущими пассажирами послезавтра перенесут в другое место, что дешевле чем за (1500, 1200 ну сколько он там хочет) вы здесь не купите, что панельный дом не хуже кирпичного, что в Болгарии не бывает зимы и утепление стен совершенно лишнее, что то что данный апартамент уще заложен и перезаложен а все наследственные споры утрясены и вам продадут по доверенности, что до моря это по карте 5 км через поля, а на самом то деле метрой 300 не больше :wink:

,что теперь вы будете жить в Евросоюзе. НЕ ВЕРЬТЕ, найдите себе другого риэлтера , ну и начните с разговора о политике, кризисе, и зиме :wink:

**yke-yke** » 23/03/2010, 14:10

zu_vi писал(а):Помимо этого еще есть тема сопровождения после продажи. Получили бабло, комиссии сняли и "ЧАО". Какой акт, какие недоделки и помощь с визами? Мне повезло и мои риэлторы 4 года назад мне помогали в интеграции, не бесплатно конечно, но это даже лучше.....

позволю себе заподозрить, что помогали вам не риелтеры а адвокаты которые сотрудничали с этой риэлтерской компанией. У меня была такая же ситуация. Риэлтеры подобрали жилье, сопроводили сделку и свели со своим адвокатам, с которого и свой процент получали. Если бы мы сами нашли такого адвоката, то переплачивать ему не пришлось бы. Хотя, с другой стороны, если бы не эти риэлтеры мы не нашли бы этого адвоката, который и помог с ВНЖ, подготовкой документов и т.д. Они же, риэлтеры, предложили отвратительного бухгалтера - счетовода, хорошо что есть кое какой опыт и мы сразу поняли что бухгалтера надо менять, благо успели поменять. Но риэлтеров я в этом не виню. они, риэлтеры, свое дело сделали, недвижимость подходящую нам нашли, сделку сопроводили, а большего от них мы и не ожидали. На форуме познакомились с интересными людьми, давно живущими в Болгарии, тут пообщались, там поспрашивали, почитали законы, соответствующую литературу, сайты, форумы,нашли в своем городе других иностранцев, подружились с местными, все вопросы решили. И вообще, причем тут риэлтеры и визы? не вижу связи :roll:

какое отношение имеют риэлтеры к адаптации в стране? это не их работа. Их задача НАЙТИ Вам то что Вам действительно нужно а ваша не позволить им в парить вам всякое фуфло. (простите за сленг, но он наилучшим образом передает суть ситуации). Риэлтер это по сути дела продавец, посредник, перекупщик, как хотите, и не стоит возлагать на них что то большее.

**ANN-2** » 23/03/2010, 14:53

yke-yke писал(а): отвратительного бухгалтера - счетовода, хорошо что есть кое какой опыт и мы сразу поняли что бухгалтера надо менять, благо успели поменять..

Оченно интересно! :roll:

Как это вы определили, что бухгалтер "отвратительный"? Может ваш "кое-какой" опыт.... никакой? :roll:

**Рэна** » 07/04/2010, 23:27

zu_vi писал(а):Идея прорекламировать себя хорошая, но инструкция может быть иной.
1.Приезжаете в Болгарию по туру в хороший отель на 2 недели в начале сезона - например июнь или сентябрь.
2. Ищете первую неделю место где хочется жить или умереть в старости... (Rent-a-car)
3. Находите самостоятельно комплекс, устраивающий вас по всем параметрам. Все всегда открыто или открывается по первой просьбе.
4. Находите владельца квартиры или комплекса- информация открытая- на растяжке написана или у консьержа хранится.
5. Нанимаете адвоката для совершения сделки. Это недорого и надежно, при этом почти все говорят на русском.
Все остальное только по рекомендациям адвоката и при его участии. Спешить никуда не нужно. Ничего не продается-времени вагон и маленькая тележка, а если продадут, то будет еще 5 аналогичных и дешевле...

- Согласна на все 100%!!!
Продать недвижимость самой без помощи риэлтора достаточно сложно, и в этом случае услуги агенства должны быть соответственно оплачены, но при покупке квартиры, особенно при стоячем рынке, с покупателя, как правило оплата не берется. Если заключается с агенством договор на "сопровождение сделки", то эти услуги стоят не более 300-500 евро, включая сбор немаленького пакета документов, проверку объекта, организацию расчетов, нотариата и пр. - по крайней мере у нас в Петербурге так.
Так что, воспользоваться услугами различных агенств по подбору вариантов можно, как вариант, но в любом случае проверять чистоту сделки лучше с помощью своего адвоката. И никакой оплаты агенству со стороны покупателя за подбор варианта не полагается - достаточно, что агенство выступает, как продавец - здесь уже заложен доход агенства. Конечно, некрасиво, если через агенство Вы нашли подходящий вариант, а потом решили его (агенство) обойти, выйдя напрямую на продавца, но как правило, порядочный продавец на это не пойдет, так как у него есть договорные обязательства.
Так что если вам понравился какой-то комплекс или район, и не нашлось растяжек "продается", то смело заходите во все риэлторские агенства и узнавайте что у них есть по цене "не более..ххх евров в таком-то месте", а сделку только через своего адвоката.

**aoozpn** » 10/04/2010, 19:45

Сергей Попов писал(а):
aoozpn писал(а):На самом деле риэлторы должны, на мой взгляд, нести ответственность за то, что предлагают и какую информацию сообщают клиенту. Предварительный договор в Болгарии имеет существенное значение, поскольку в основном договоре прописывается сам факт продажи недвижимости. А в предварительном договоре, по сути, прописывается порядок исполнения обязательств сторон при купле-продажи недвижимости. Если бы предварительный договор ничего не значил, его бы не заключали нотариально. Он нужен хотя бы для факта подтверждения дачи задатка, чтобы потом его можно было вернуть. Просто предварительный договор может быть не только 2-х сторонний, но и 3-х сторонний (продавец + покупатель + риэлтор). В конце-концов, можно просто заключить отдельный договор с риэтором, в котором тот подтвердит параметры предлагаемого им к продаже объекта и свою ответственность за представление недостоверных данных и невыполнение обязательств. Если не дай бог произойдёт что-то неприятное, то, по крайней мере риэлтор не сможет просто так "отпрыгнуть в сторону".

Предварительно извиняюсь, стараюсь никому не давать советы, если не спрашивают. Но Вы уже не в первый раз даете информацию, которая подводит читающих. Откуда взяли, что предварительный договор нужно заверить нотариально?

Смысл моего совета правильно Вами указан в слове НУЖНО. По болгарскому законодательству МОЖНО предварительные договоры и не заключать нотариально. Но давайте обратимся к реалиям. Российский покупатель старается всё сделать сам: сам находит объект, сам договаривается с продавцом, сам даёт оценку документам, сам осмысливает, что написано в предварительном договоре (кстати, кто видел русский перевод этих договоров, сделанных болгарами, тот понимает о чём я говорю). Хоть какая-то защита для САМостоятельного покупателя из России - нотариус. По крайней мере, если это более-менее честный нотариус, то не даст откровенно "кинуть" покупателя. Вы почитайте на досуге какие предварительные договоры без нотариального удостоверения выдаёт некая фирма ГМ-строй. Я читал и впечатлился... А ведь подписывают. А потом мне женщина звонит и советуется: я отдала им задаток, а теперь дальше оплачивать боюсь потому что никаких гарантий... "кидалово"?... Рисковать мне или нет?... Если уж нет традиции у россиян нанимать для сделок юристов, то пусть в хоть какой-то степени выполняет эту роль нотариус - хуже не будет.

**Яна Дубейковская** » 10/04/2010, 21:34

Я уверена, что все нужно смотреть самим, выбирать, разузновать. Если есть время..... Мы ж до кризиса все богатые были и все привыкли все поручать специально обученным людям, потому что наше время дорого стоит, особенно на отдыхе. Поэтому абсолютно логично, что мы все жли к риелтерам, тем более, что они ж сами нам ангажируют, тратятся на маркетинг, контекстную и прочую рекламу. Кстати приличные издержки несут на все эти выставки, офисы, продвижения.
Но, сейчас время изменилось и покупатель и застройщик хотят поменьше посредников, поэтому вопрос выживания риелтерского сообщества острый. Видно, что много офисов закрылось или переехало.
Немного бредовая ситуация, когда агенства воообще никак не специализируются и не дифференцируются на рынке. Все продают одно и то же, по одинаковым ценам, а ценовая конкуренция между агенствами. А ценовая конкуренция между агенствами за счет суммы комиссии вообще смешна.

**Сергей Попов** » 11/04/2010, 07:23

aoozpn писал(а):Предварительно извиняюсь, стараюсь никому не давать советы, если не спрашивают. Но Вы уже не в первый раз даете информацию, которая подводит читающих. Откуда взяли, что предварительный договор нужно заверить нотариально?

Смысл моего совета правильно Вами указан в слове НУЖНО. По болгарскому законодательству МОЖНО предварительные договоры и не заключать нотариально. Но давайте обратимся к реалиям. Российский покупатель старается всё сделать сам: сам находит объект, сам договаривается с продавцом, сам даёт оценку документам, сам осмысливает, что написано в предварительном договоре (кстати, кто видел русский перевод этих договоров, сделанных болгарами, тот понимает о чём я говорю). Хоть какая-то защита для САМостоятельного покупателя из России - нотариус. По крайней мере, если это более-менее честный нотариус, то не даст откровенно "кинуть" покупателя. Вы почитайте на досуге какие предварительные договоры без нотариального удостоверения выдаёт некая фирма ГМ-строй. Я читал и впечатлился... А ведь подписывают. А потом мне женщина звонит и советуется: я отдала им задаток, а теперь дальше оплачивать боюсь потому что никаких гарантий... "кидалово"?... Рисковать мне или нет?... Если уж нет традиции у россиян нанимать для сделок юристов, то пусть в хоть какой-то степени выполняет эту роль нотариус - хуже не будет.[/quote]
Вот еще раз подтверждаете мои слова.Существует принципиальное непонимание роли нотариуса. Каким образом по Вашему нотариус "выполняет эту роль", если он просто проверяет только самоличность и удостоверяет подписи сторон по предварительному договору? Он не должен , да и не имеет право вмешиваться и изменять условия договора.

**aoozpn** » 11/04/2010, 17:03

Я очень уважаю юристов, досконально знающих болгарское законодательство. Но теория - это одно, а практика - это другое. Я тоже могу долго теоретизировать насчёт того, что предварительные договоры покупатель праве не заключать нотариально, что вправе отдавать деньги продавцу и не брать взамен никакого документа, вправе всем верить на слово и т.д. и т.п. Но Тема называется - ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ. Вы хотите, чтобы я дал совет: не надо связываться с нотариусами, поскольку они удостоверяют только подписи под документами? Во-первых, это не совсем так... А, во-вторых, я не хочу полемизировать на эту тему. Как говорится, два юриста - три мнения.

Знаете, чем моя позиция отличается от позиции юристов в Болгарии? Юристам выгодно проблему решАть, а мне - решИть! Чувствуете разницу? Чем дольше тянутся правовые передряги у покупателя, тем юрист больше заработает. А мне выгодно, наоборот, прекращать всякие передряги, как можно быстрее, а лучше, чтобы они вообще не возникали. Чья позиция ближе покупателю недвижимости? Ответ очевиден.

И, вообще, о значении юриспруденции в Болгарии. Официально Болгария считается одной из самых коррумпированных стран Евросоюза. В коррумпированной стране не может быть справедливого правосудия. И наоборот - при справедливом правосудии не может быть коррумпированной страны. При этом нельзя определить, что первично - это, как философский спор о яйце и курице - что раньше появилось? Это я к чему? А к тому, что искание справедливости в болгарском суде - это сказки для бедных ... Ведь в суде решается далеко не по справедливости... И если с противоположной стороны выступает плохонький юрист, но есть коррупционная договорённость с судьёй. Какое решение будет принято? Ответ очевиден.

Поэтому я делаю всё и стараюсь давать советы такие, чтобы не доводить дел до юридических и судебных "разборок". И если мне нужен толковый юрист, знающий болгарское законодательство, я его найму. Но элементарные практические советы для прозы жизни, на мой взгляд, гораздо важнее. Этим я и занимаюсь. Будете смеяться, но у меня это неплохо получается... на практике, а не в теории!

**Сергей Попов** » 11/04/2010, 18:40

Не хочу ввязываться в личные споры. Только два слова- именно такие "инструкции" создают работу юристам, а не наоборот, правда когда уже все сложно или невозможно решить.Почему по вашему никто, или почти никто из болгар не идет один на сделку, хотя она заключается на его родном языке и все как будто ясно?
И еще- гонорар в суде минимум 10 раз выше, чем при заключение сделки. Вот и посчитайте, что юристам выгоднее.

**aoozpn** » 11/04/2010, 21:13

Я полностью Вас поддерживаю. Юрист со стороны покупателя обязательно должен участвовать в сделке. Именно юрист от покупателя, а не риэлтор. Потому что у риэлтора интересы не совпадают с интересами покупателя. Но, к сожалению, из-за своего менталитета - россияне не хотят лишний раз тратиться на юриста. А возможно не знают где его найти, тем более знающего русский язык. В то же время риэлторы не особенно заинтересованы в том, чтобы у покупателя был юрист... по своим причинам.

Я именно за то, чтобы "сломить" этот заскарузлый менталитет у россиян. И мне только на благо, если на первом этапе будет участвовать квалифицированный юрист. А что делать, если покупатель не хочет этого понимать? Россия 70 лет была страной Советов, и теперь, наверное, ещё 70 лет в России никто советов получать, тем более за плату, не захочет. Я клиентов "ломаю" на жадности: я им предлагаю добиться снижение цены на объект, если они нанимают юриста, т.е. доп. затрат покупатель на юриста не несёт.

**bivvv** » 09/05/2010, 18:57

Хочется заметить, что даже если представительство Болгарской риэлторскрй фирмы находится в Москве.. то все равно квартира обходится покупателю до 4000 евро дороже при площади 50 квадратных метров. Из моего опыта. я просто поехал сам в ознакомительную поездку. Договорился о встрече с риэлторам Болгарскими через интернет и встретился с риэлторами рекомендованными мне представительствами в Москве. Итог, что риэлторы с которыми я договорился личными выставляли цены мне на аппартаменты ниже, чем рекомендованные мне представительством. Я объехал с ними практически все побережье и ознакомился с большим количеством обьектов. В результате этой поездки выбрал и самого лучшего риэлтора. Который и смог мне найти в последствии именно такой аппартамент какой я и хотел. Впоследствии я его и всем своим друзьям которые решили купить жилье в Болгарии рекомендовал. Все довольны. Да и могу похвастаться что все таки я съэкономил, работая с отличным болгарским риэлтором свои 4000 евро. Мои соседи сверху купили в то же время аналогичный аппартамент как раз на эти деньги дороже. Покупали через уважаемых представителей в Москве.

Так что моя инструкция такова. Езжайте, знакомьтесь с людьми, изучайте болгарию, рынок недвижимости..все на месте... не ленитесь .....и все у вас получится......

**aoozpn** » 17/05/2010, 01:14

bivvv писал(а):Хочется заметить, что даже если представительство Болгарской риэлторскрй фирмы находится в Москве.. то все равно квартира обходится покупателю до 4000 евро дороже при площади 50 квадратных метров. Из моего опыта. я просто поехал сам в ознакомительную поездку. Договорился о встрече с риэлторам Болгарскими через интернет и встретился с риэлторами рекомендованными мне представительствами в Москве. Итог, что риэлторы с которыми я договорился личными выставляли цены мне на аппартаменты ниже, чем рекомендованные мне представительством. Я объехал с ними практически все побережье и ознакомился с большим количеством обьектов. В результате этой поездки выбрал и самого лучшего риэлтора. Который и смог мне найти в последствии именно такой аппартамент какой я и хотел. Впоследствии я его и всем своим друзьям которые решили купить жилье в Болгарии рекомендовал. Все довольны. Да и могу похвастаться что все таки я съэкономил, работая с отличным болгарским риэлтором свои 4000 евро. Мои соседи сверху купили в то же время аналогичный аппартамент как раз на эти деньги дороже. Покупали через уважаемых представителей в Москве.

Так что моя инструкция такова. Езжайте, знакомьтесь с людьми, изучайте болгарию, рынок недвижимости..все на месте... не ленитесь .....и все у вас получится......

Уважаемый bivvv! Я готов с Вами поспорить на 1000 евро, что купив недвижимость, Вы переплатили 5 - 10% от реальной стоимости объекта. Так что не обольщайтесь!

**bulgarblog.ru** » 17/05/2010, 08:45

aoozpn писал(а):
Уважаемый bivvv! Я готов с Вами поспорить на 1000 евро, что купив недвижимость, Вы переплатили 5 - 10% от реальной стоимости объекта. Так что не обольщайтесь!

Ну конечно, покупатель, сумевший заработать и имеющий не последние 40-60 тыс. евро ни в коем случае не сможет договориться с продавцом напрямую о нормальной скидке - то ли дело через риэлтора - обладающего таинственными заниями которые позволяют парой фраз сбить цену наполовину ))) ...кстати, а где учат на риэлторов? В каком ВУЗе? или это природный дар, который проявляется при отстутсвии востребованности по основной профессии?)))

aozzpn - после того как вы тут рекламировали свой сайт , где была информация с кучей ошибок, которые вам тут всем форумом исправляли - я просто боюсь представить , каким должен быть ваш клиент. Как минимум - этот покупатель должен быть недееспособным либо накачан средствами для расширения сознания.

И то, что вы в очередной раз тут морозите глупость - только лишний пример, что если не хочется острых ощущений - то лучше такой балласт как риэлтора, к себе не цеплять.
Здесь на форуме отличный последний пример - академика Николая Жданкина - который покупал через "Виртус". И купил заложенный в банке апартамент - и в этом риэлторы ему очень помогли, изначально гарантировав юридическую чистоту квартиры.

**olbelan** » 17/05/2010, 08:49

zu_vi писал(а):[quote="aoozpnУважаемый bivvv! !

Полная чушь. Поспорьте со мной...
1. Риэдтор никогда не торгуется с продавцом.
2.Если риэлтор снизил (случайно ) цену от прайса, то эти деньги он оставит себе, а не вернет покупателю.
3. Комиссия риэлтора связана напрямую со стоимостью.
4. Комисии сейчас в СБ и окрестностях составляют минимально 15 %.
5. Экономия при покупке непосредственно е строителя есть всегда и договорться с ним можно в 90% случаев. Риэлтор нужен как средство общения и помощь в оформлении. Но с этой миссией всегда справляется любой адвокат или просто "бывалый дачник".
6. Все документы делает сам строитель. Если у него нет-адвокат.
7. Задача риэтора получить первую сумму -снять с нее свою комиссию - и пока! Остальное к застройщику. С вами конечно будут разговаривать из боязни, что вся сделка слетит и вы потребуете свои деньги назад, но нехотя, отключать телефоны или не брать , когда вы звоните...[/quote]
Какой кошмар , какая озлобленность ..видимо вам здорово досталось от кого то .. в своей озлобленности вы такую ерунду пишите порой .но в общем спорить я с вами не стану , потому что по ходу дела это бесполезно ... риэлторы видимо для вас как для "быка красная тряпка " в связи с каким то личным стечением обстоятельств .

**Павлик** » 18/05/2010, 15:09

Не вижу я никакой озлобленности. В Питере я и продавал и покупал жилье и сдавал в аренду. И с риэлтерами и без. И честно говоря не вижу разницы между рекомендациями zu_vi для Раши и для БГ. От работы с риэлтерами впечатления самые разные. И далеко не самые хорошие. За все время я видел только 1-2 человек, с которыми я хотел бы продолжать работу, и которые реально что-то хотели бы для меня сделать.

На первичном рынке, если комплекс сдан - ну не понимаю, зачем нужен риэлтер. Чтобы звонки принимать?
Более того, я не понимаю, зачем мне нанимать человека, а потом следить за ним, чтобы он меня не кинул?

Судя по договорам в РФ, услуги исключительно информационные - подбор вариантов. 3-4 килоевро они не стоят, ИМХО.

Вот вам пример: пришел я смотреть квартиру на предмет покупки. Риэлтер говорит, давайте пешком поднимемся, тут 4 этаж. Мне не трудно, я тогда жил на 5 этаже без лифта. Поднялись. Квартира не понравилась. Выхожу и нажмаю кнопку вызова лифта. А лифт...сломан

Судя по всему сломан давно и безнадежно, раз меня просили подняться пешком.

Возвращаемся к разговору о нужности агентах.

**Рэна** » 19/05/2010, 00:56

Павлик писал(а):Не вижу я никакой озлобленности. В Питере я и продавал и покупал жилье и сдавал в аренду. И с риэлтерами и без. И честно говоря не вижу разницы между рекомендациями zu_vi для Раши и для БГ.
Возвращаемся к разговору о нужности агентах.

Вот вот! Когда я в Питере продавала свои квартиры, то мне нужен был риэлтор. Я устанавливала свою цену, риэлтер накручивал свои проценты, мы все согласовывали, заключали эксклюзивный договор и продавали. А что касается покупателя, то как и в БГ это его проблемы проверить чистоту сделки: он может доверять моему риэлтеру или нанять своего агента или юриста, что бы обезопасить себя. А в качестве покупателя я могла обратиться к риэлтерам, но только за информацией, а уж пролемы "чистоты сделки" - это не забота продавца, и даже очень крупные и солидные агенства иногда грешили вольно или невольно, продавая квартиры с проблемами, но в любом случае агенство отстаивает сторону продавца, потому что работает на него.
Вывод прост: осмотревшись в Болгарии и составив представления о параметрах желаемых апартаментов можно обратиться в любое агенство (а лучше в несколько) за информацией. А уж сделку сопровождать должен только нанятый вами юрист. Агенство никакой ответственности не несет!

**Санвилл** » 20/05/2010, 12:54

zu_vi писал(а):Вопрос не в экономии. Ваши агентства втюхивают не то, что хорошее, а то. что выгодно продавать.
....

агентства предлагают на выбор то что есть у них в базе. И каждый уже сам для себя решает нравится ему или нет, подходит ему такая цена или поискать что то подешевле, поближе, побольше и т.п., ну и торг всегда уместен :wink:

. Никто ведь силой покупать не заставляет. В принципе при осмотре недвижимости Вы можете попросить агента не комментировать осматриваемый Вам объект, что бы самому оценить все преимущества и отрицательные стороны данного предложения. Обязательно попросите показать Вам центр города, поселка, дорогу к пляжу, ближайший магазин, ресторан. Сами обойдите окрестности, прежде чем принимать окончательное решение. Ну и конечно не забудьте проверить чистоту покупаемой недвижимости, это можно сделать или через агентство, или через ЛЮБОГО адвоката, которому собственник пишет доверенность и он собирает по инстанциям справки и ответы об отсутствии обременений и пр. Эти ответы и справки остаются у покупателя.

**Санвилл** » 20/05/2010, 13:14

zu_vi писал(а):
Санвилл писал(а):
zu_vi писал(а):Вопрос не в экономии. Ваши агентства втюхивают не то, что хорошее, а то. что выгодно продавать.
....

агентства предлагают на выбор то что есть у них в базе..

В базе может все, что угодно, а продают только то, где комиссия самая высокая и работы меньше всего. .

Простите, но я не совсем Вас понимаю, у агентства есть база, сайт в интернете, вы заходите на сайт, подбираете себе там то что нравится, связываетесь с агентством, едите смотрите. Если нравится - покупаете, не нравится не покупаете. В базах указана цена, тип, вид.
Или вы хотели купить одно, выбрали, а Вас повезли показывать совсем другое и за другую цену?

**dmidobry** » 20/05/2010, 15:44

Недавно решил купить недвижку в БГ. Перед поездкой отбираю районы,дома ... После недолгого общения с продавцами(представителями продавцов) возникло чёткое ощущения мути. Что арендодатель , что прод. предлагают внести какие-то деньги ДО просмотра. Аренда - 100% предоплаты в Москве , не видя объект в натуре.Предоплата должна быть ,конечно быть , в размере цены 1-2суток.Мы же едем не в отель, а к частнику.Покупаем билеты.Приезжаем а там не то .что на фото.Через турфирму совсем другая тема. Продавец тоже захотел денег без просмотра- типа бронирование.Как я понял в БГ покупатель не платит кОММИССИОННЫХ,он платит цену объекта.Что в ней это уже другой вопрос. Устраивает-заплатил. Скажите опытные люди, что действительно так принято у честных бизнесменов просить предоплаты и потом полностью выполнять свои обязательства? Меня терзают смутные сомнения... А вообще ,если цены такие как ,напримеР, www.bulgarianproperties.ru, то это я удачно зашёл...

**Alexa_07** » 20/05/2010, 21:14

Уважаемый dmidobry!
Я, например, резервировала понравившийся мне апартамент заранее (у компании ФОРТ НОКС). Но с меня никакой предоплаты за резервацию не потребовали. Зарезервировала за неделю до прилета, приехала (меня встретили, поселили) на следующий день показали все, что меня заинтересовало. А затем, когда я окончательно определилась с выбором, то заключила предварительный договор и оплатила 1000 евро (это и была предоплата). И мне еще, ко всему прочему, компания ФОРТ НОКС оплатила билеты, трансфер и проживание. Прилетела в Москву, оплатила оставшуюся часть по договору и через два месяца получила на руки нотариальный акт. Все честно, быстро и без всякой "мути".

**dmidobry** » 21/05/2010, 22:41

BEAUTY....

**aoozpn** » 22/05/2010, 12:34

zu_vi писал(а):[quote="aoozpnУважаемый bivvv! !

Полная чушь. Поспорьте со мной...
1. Риэдтор никогда не торгуется с продавцом.
2.Если риэлтор снизил (случайно ) цену от прайса, то эти деньги он оставит себе, а не вернет покупателю.
3. Комиссия риэлтора связана напрямую со стоимостью.
4. Комисии сейчас в СБ и окрестностях составляют минимально 15 %.
5. Экономия при покупке непосредственно е строителя есть всегда и договорться с ним можно в 90% случаев. Риэлтор нужен как средство общения и помощь в оформлении. Но с этой миссией всегда справляется любой адвокат или просто "бывалый дачник".
6. Все документы делает сам строитель. Если у него нет-адвокат.
7. Задача риэтора получить первую сумму -снять с нее свою комиссию - и пока! Остальное к застройщику. С вами конечно будут разговаривать из боязни, что вся сделка слетит и вы потребуете свои деньги назад, но нехотя, отключать телефоны или не брать , когда вы звоните...

Я не возражаю, что покупать недвижимость напрямую от строителя в 90% случае выгоднее, чем через риэлтора. В оставшихся 10%, когда риэлтор не снимает навар с покупателя (не накидывает своих %), а берёт комиссионные только от строителя, - цена у строителя и у риэлтора - одинаковая. Строитель предлагает одну и ту же цену и риэлтору, и покупателю. Но, в случае удачной продажи, строитель платит риэлтору комиссионные от продажной цены (минимум - 5%), а покупателю - нет. Так, что если покупатель не изображал из себя риэлтора или до одури не торговался со строителем, зная вышеуказанную ситуацию, то он строителю заплатит как минимум на 5% больше того, на что был согласен строитель... и что дал бы строителю брокер, если бы сделка прошла через него. Так что я готов спорить! Более того, я это уже доказал на практике, снизив цену на объект с 51 000 евро до 45 000 евро, "поджав" и риэлтора и строителя. В результате строитель получил ту цену, которую он называл брокеру, за минусом законных 3% за посредничество, которые поимел риэлтор (как и положено в цивилизованных странах Евросоюза - к чему стремится Болгария).

Кто сейчас на конференции