Впечатления от рынка недвижимости в Софии

Полезная информация о приобретении недвижимости в Болгарии

Модератор: Юрий

Впечатления от рынка недвижимости в Софии

Сообщение Dianita » 24/02/2010, 21:07

Добрый день!
Захотелось поделиться своими впечатлениями от рынка недвижимости (в частности рынка новостроек) в Софии, т.е. всем тем, что "наболело" после активного месячного поиска квартиры для себя.

Для информации уточню, что в России пережито многое: имеется опыт проживания в типовом девятиэтажном панельном доме в Москве; в свое время был получен ипотечный кредит и куплена квартира в новостройке в ближайшем Подмосковье с последующим доказыванием права своей собственности через суд, поскольку застройщик сильно задержал сдачу дома в эксплуатацию; ремонт, общение с соседями по поводу организации ТСЖ и обслуживания дома, привыкание к пустынному району, в котором через несколько лет после семи часов вечера невозможно стало найти место для парковки…

После долгих раздумий и поездок по всей Болгарии было решено купить квартиру именно в Софии, но не с помощью интернет-риелторов и выбора недвижимости по фотографиям, а самостоятельно, находясь непосредственно на месте.

Итак, в конце января мы оказались в Софии, на машине, с неограниченным временем для поиска, но с фиксированным бюджетом. В течение месяца мы ездили по городу, искали предложения в интернете, звонили по объявлениям.
В результате перебрали несколько тысяч вариантов и каждый день организовывали по 5-7 просмотров. Сразу скажу, что панель и "старую тухлу" мы не рассматривали в принципе, хотелось выбрать апартамент в новостройке. Но тут и определились очень серьезные отличия в болгарских и российских стандартах строительства (если можно это так назвать):

1. Количество комнат. Например, продается "2-стаен апартамент". В переводе - двухкомнатная квартира, но по сути - это "наша" типовая однокомнатная квартира, т.е. состоящая из двух помещений. Разница лишь в том, что разводка для кухни сделана в комнате бОльших размеров. Т.е. кухня, как самостоятельная комната, здесь не отделяется. "3-стаен апартамент" - это двухкомнатная квартира и т.д.
Квартиры различаются по статусу: самый дорогой - это апартамент (предполагается, что к нему в комплект всегда идет мазе или килер – небольшое техническое помещение в подвале дома для хранения чего-либо, что обычно хранится в России на балконах :D ). Встречаются также: ателие, мезонеты, студио, таваны, гарсоньеры и боксоньеры. В объявлениях попадались также офисы и даже гаражи, переделанные под жилье.

2. Квадратные метры. На форуме это уже обсуждалось. Продавцы болгарских новостроек имеют ввиду разные понятия жилой площади: общая, застроенная, чистая, идеальная, светлая. Жить вы будете на "светлой" (реальные размеры комнат, коридора и ванной, как говорится, от стены до стены), а оплачивать надо "общую" (включает в себя часть земельного участка, на котором стоит дом, лестничные клетки, коридоры и прочие "идеальные части дома"). Причем, если в квартире заявлено 70 кв.м., вычислить светлую площадь теоретически - нереально, потому что даже если знать, как цифры округлил риелтор, какой процент идеальный частей прибавил строитель, какой толщины посчитаны стены, нет гарантии, что в квартире вы увидите ваши заветные 50 кв.м. А потому, что есть еще один "подвох": болгары продают квадратные метры балконов и террас по той же цене, что и непосредственно в квартире, а террасы могут быть огромными, до 30-40 кв.м.

3. Планировка. Это отдельная песня. Среди обилия увиденного нам не попалось ни одного одинакового дома, но одной одинаковой квартиры (даже в одном доме, в одном подъезде на разных этажах квартиры чаще всего отличались). Но в этом творчестве и разнообразии было гораздо больше абсурда, чем оригинальных решений. Я не говорю про углы, скосы, изгибы и выступы. Основное недоумение вызывали: размеры ванных комнат (чаще очень маленькие, рекорд – 0,7 кв.м. :!: ), разводка коммуникаций по квартире (щитки, короба, выводы для котлов обязательно на самых видных местах), принципиальное открывание всех дверей внутрь (даже в крошечную ванную все равно внутрь), обилие невероятных балконов.

4. Коммуникации. Здесь речь пойдет об электричестве, отоплении, воде и канализации. Электричество и холодная вода – самое важное, есть всюду (проблемы с током были только в одном единственном доме, который был сдан в марте прошлого года, но до сих пор активно и не очень успешно распродается в интернете). А вот дальше – сложнее. Оказалось, что в некоторых районах Софии нет центральной канализации, поэтому при выборе дома надо обязательно спрашивать об этом. А как отапливаться – каждый апартамент по сути решает сам. Вариантов много: радиаторы или кондиционер (чаще всего, особенно в начале, при заселении), газ или ТЭЦ (это если в доме сделаны все инсталляции и дом подключен к сети), камин или даже печка-буржуйка (в некоторых домах предусмотрены дымоходы для таких дел).

5. Продавец и стоимость. В России считается, что покупать квартиру напрямую от застройщика – это гарантия более низких цен. Также "принято", что с увеличением размеров квартиры стоимость квадратного метра уменьшается, т.е. иногда двухкомнатная может стоить ненамного дороже однокомнатной.
Удивительно, но Софийский рынок полностью опроверг эти "правила". Кто и держит цену "до последнего", так это строители. И при этом они устанавливают цену квадратного метра для всего дома и умножают ее на ОБЩУЮ площадь каждого апартамента, независимо от количества комнат. Конкретный случай в одном доме: разница между светлой площадью трешки и двушки всего 15 кв.м., т.е. прибавилась одна небольшая комната, а цена вдруг увеличилась на 30 тыс.евро! Вывод напрашивается парадоксальный: иногда выгоднее купить два небольших смежных апартамента, чем один большой…
Продавцы новостроек – это или строители (чаще всего их представляют многочисленные брокеры), или "по-нашему" соинвесторы (те, кто вложили деньги на стадии строительства, а через некоторое время перепродают апартаменты). Торговаться и теми и с другими совершенно бесполезно…
Софийские цены в новостройках на конец февраля с.г.: "двушка" – от 40 тыс. евро, "трешка" – от 60 тыс. евро (с этих цифр начинаются нормальные варианты - разумных размеров, без скосов, без партерных и последних этажей, без воды в подвале и др. подвохов).
Продаю Mercedes Benz Viano Trend 2.2CDI.
https://www.polovniautomobili.com/kombi-i-laka-dostavna-vozila/3449601/mercedes-benz-viano-trend-22cdi
Dianita
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 61
Зарегистрирован: 10/11/2009, 21:41
Откуда: Москва-София

Re: Впечатления от рынка недвижимости в Софии

Сообщение Smarti » 24/02/2010, 21:36

Dianita
Спасибо за статью. Очень информативно. Прям хоть сейчас в журнал. :D

Помню, сам радовался, глядя, как 2-комнатная болгарская квартира в 70 кв.м. превращается в российскую однушку метров 45. :lol:
Smarti
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 335
Зарегистрирован: 02/05/2008, 21:56
Откуда: С-Пб

Re: Впечатления от рынка недвижимости в Софии

Сообщение AGOnic » 25/02/2010, 11:27

Данные впечатления имеют достаточно серьёзные и точные наблюдения по рынку недвижимости в Софии.
Продаётся болгарская фирма 4 года с Мерседес Виано, по цене машины
Аватара пользователя
AGOnic
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 234
Зарегистрирован: 26/03/2009, 13:19
Откуда: пока ещё Sofia

Re: Впечатления от рынка недвижимости в Софии

Сообщение Христо » 26/02/2010, 23:49

Количество разрешений на строительство объектов жилой недвижимости, выданных в стране за IV квартал, сократилось на 24,7% относительно предыдущего квартала. В III квартале уровень снижения данного показателя составлял 2,7%.
В сегменте административных зданий этот показатель вырос на 25% в квартальном исчислении, прочих зданий – уменьшился на 11,4%, сообщается в отчете Национального института статистики Болгарии. Подобная динамика может свидетельствовать о том, что девелоперы пока не верят в восстановление рынка.
В III квартале количество разрешений на строительство жилых объектов в Болгарии снизилось на 2,7%, а административных и прочих зданий – выросло на 6,3% и 11,1% соответственно.
Аватара пользователя
Христо
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 7192
Зарегистрирован: 21/07/2007, 21:26
Откуда: Силистра

Re: Впечатления от рынка недвижимости в Софии

Сообщение Володимер » 29/11/2013, 04:48

Информативно.
Володимер
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 92
Зарегистрирован: 25/11/2013, 12:54
Откуда: Иркутск

Re: Впечатления от рынка недвижимости в Софии

Сообщение Burgazz » 12/12/2013, 20:52

Ну впринципе ситуация что по Софии что по Болгарии одинаковая, все лепят что хотят...Очень неразумное использование площадей, вплоть до абсурда... А с отоплением там везде труба...Кто-то встречал современные газифицированные апартаменты?
Burgazz
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 12
Зарегистрирован: 12/12/2013, 20:15

Re: Впечатления от рынка недвижимости в Софии

Сообщение Юрий » 28/04/2014, 12:15

Burgazz писал(а):Ну впринципе ситуация что по Софии что по Болгарии одинаковая... А с отоплением там везде труба...Кто-то встречал современные газифицированные апартаменты?
В Софии есть несколько районов с газификацией.... Например, Драгалевцы, Семеново ...
А вопрос в чем состоит?
Фирма "Контакт-БгРу" ЕООД, г.София, 1574, ул.Теменуга, 2А, ап.20, Болгария
тел: +359-878919265; +359-897919269, e-mail: yurij.abashev[A]gmail.com , Skype: abashev;
www.facebook.com/yurijabashev , http://vk.com/aboutbulgaria
Аватара пользователя
Юрий
Author
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 17473
Зарегистрирован: 16/03/2004, 14:19
Откуда: Sofia, Bulgaria


Вернуться в О покупке недвижимости в Болгарии

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1