Захотелось поделиться своими впечатлениями от рынка недвижимости (в частности рынка новостроек) в Софии, т.е. всем тем, что "наболело" после активного месячного поиска квартиры для себя.
Для информации уточню, что в России пережито многое: имеется опыт проживания в типовом девятиэтажном панельном доме в Москве; в свое время был получен ипотечный кредит и куплена квартира в новостройке в ближайшем Подмосковье с последующим доказыванием права своей собственности через суд, поскольку застройщик сильно задержал сдачу дома в эксплуатацию; ремонт, общение с соседями по поводу организации ТСЖ и обслуживания дома, привыкание к пустынному району, в котором через несколько лет после семи часов вечера невозможно стало найти место для парковки…
После долгих раздумий и поездок по всей Болгарии было решено купить квартиру именно в Софии, но не с помощью интернет-риелторов и выбора недвижимости по фотографиям, а самостоятельно, находясь непосредственно на месте.
Итак, в конце января мы оказались в Софии, на машине, с неограниченным временем для поиска, но с фиксированным бюджетом. В течение месяца мы ездили по городу, искали предложения в интернете, звонили по объявлениям.
В результате перебрали несколько тысяч вариантов и каждый день организовывали по 5-7 просмотров. Сразу скажу, что панель и "старую тухлу" мы не рассматривали в принципе, хотелось выбрать апартамент в новостройке. Но тут и определились очень серьезные отличия в болгарских и российских стандартах строительства (если можно это так назвать):
1. Количество комнат. Например, продается "2-стаен апартамент". В переводе - двухкомнатная квартира, но по сути - это "наша" типовая однокомнатная квартира, т.е. состоящая из двух помещений. Разница лишь в том, что разводка для кухни сделана в комнате бОльших размеров. Т.е. кухня, как самостоятельная комната, здесь не отделяется. "3-стаен апартамент" - это двухкомнатная квартира и т.д.
Квартиры различаются по статусу: самый дорогой - это апартамент (предполагается, что к нему в комплект всегда идет мазе или килер – небольшое техническое помещение в подвале дома для хранения чего-либо, что обычно хранится в России на балконах
). Встречаются также: ателие, мезонеты, студио, таваны, гарсоньеры и боксоньеры. В объявлениях попадались также офисы и даже гаражи, переделанные под жилье. 2. Квадратные метры. На форуме это уже обсуждалось. Продавцы болгарских новостроек имеют ввиду разные понятия жилой площади: общая, застроенная, чистая, идеальная, светлая. Жить вы будете на "светлой" (реальные размеры комнат, коридора и ванной, как говорится, от стены до стены), а оплачивать надо "общую" (включает в себя часть земельного участка, на котором стоит дом, лестничные клетки, коридоры и прочие "идеальные части дома"). Причем, если в квартире заявлено 70 кв.м., вычислить светлую площадь теоретически - нереально, потому что даже если знать, как цифры округлил риелтор, какой процент идеальный частей прибавил строитель, какой толщины посчитаны стены, нет гарантии, что в квартире вы увидите ваши заветные 50 кв.м. А потому, что есть еще один "подвох": болгары продают квадратные метры балконов и террас по той же цене, что и непосредственно в квартире, а террасы могут быть огромными, до 30-40 кв.м.
3. Планировка. Это отдельная песня. Среди обилия увиденного нам не попалось ни одного одинакового дома, но одной одинаковой квартиры (даже в одном доме, в одном подъезде на разных этажах квартиры чаще всего отличались). Но в этом творчестве и разнообразии было гораздо больше абсурда, чем оригинальных решений. Я не говорю про углы, скосы, изгибы и выступы. Основное недоумение вызывали: размеры ванных комнат (чаще очень маленькие, рекорд – 0,7 кв.м.
), разводка коммуникаций по квартире (щитки, короба, выводы для котлов обязательно на самых видных местах), принципиальное открывание всех дверей внутрь (даже в крошечную ванную все равно внутрь), обилие невероятных балконов. 4. Коммуникации. Здесь речь пойдет об электричестве, отоплении, воде и канализации. Электричество и холодная вода – самое важное, есть всюду (проблемы с током были только в одном единственном доме, который был сдан в марте прошлого года, но до сих пор активно и не очень успешно распродается в интернете). А вот дальше – сложнее. Оказалось, что в некоторых районах Софии нет центральной канализации, поэтому при выборе дома надо обязательно спрашивать об этом. А как отапливаться – каждый апартамент по сути решает сам. Вариантов много: радиаторы или кондиционер (чаще всего, особенно в начале, при заселении), газ или ТЭЦ (это если в доме сделаны все инсталляции и дом подключен к сети), камин или даже печка-буржуйка (в некоторых домах предусмотрены дымоходы для таких дел).
5. Продавец и стоимость. В России считается, что покупать квартиру напрямую от застройщика – это гарантия более низких цен. Также "принято", что с увеличением размеров квартиры стоимость квадратного метра уменьшается, т.е. иногда двухкомнатная может стоить ненамного дороже однокомнатной.
Удивительно, но Софийский рынок полностью опроверг эти "правила". Кто и держит цену "до последнего", так это строители. И при этом они устанавливают цену квадратного метра для всего дома и умножают ее на ОБЩУЮ площадь каждого апартамента, независимо от количества комнат. Конкретный случай в одном доме: разница между светлой площадью трешки и двушки всего 15 кв.м., т.е. прибавилась одна небольшая комната, а цена вдруг увеличилась на 30 тыс.евро! Вывод напрашивается парадоксальный: иногда выгоднее купить два небольших смежных апартамента, чем один большой…
Продавцы новостроек – это или строители (чаще всего их представляют многочисленные брокеры), или "по-нашему" соинвесторы (те, кто вложили деньги на стадии строительства, а через некоторое время перепродают апартаменты). Торговаться и теми и с другими совершенно бесполезно…
Софийские цены в новостройках на конец февраля с.г.: "двушка" – от 40 тыс. евро, "трешка" – от 60 тыс. евро (с этих цифр начинаются нормальные варианты - разумных размеров, без скосов, без партерных и последних этажей, без воды в подвале и др. подвохов).
