Весь порядок оформления дома в собственность.

**vstov** » 14/12/2013, 17:06

Покупка жилья от строительной фирмы
Вы решаете купить от строительной фирмы жилище, которое еще не закончилось( в строеж). Хорошо сначала сделать некоторые предварительные проучивания.
1. Проверьте в судебном регистре актуальна ли фирма-строитель, не правопреемник ли она другой фирмы, состоятельна ли она или преобразованная, нет ли на нее судебных или исполнительных дел, чтобы не получилось в последствии что суд наложит запор на имущество или авуары
2. Выясните собственность участка. Он полностью или частично собственность строительной фирмы или она строит под обеспечение или с суперфикцией( право на строеж). Она продаст вам жилище с идеальными частями земли?
3. Познакомьтесь со скицей участка( имотна скица на парцела). В ней отображены собственники участка, размеры участка в целом масштабе,все постройки находящиеся на участке к моменту выдачи.
4. Взгляните на оригинальную скицу и визу для строительства. На ней цветным контуром нанесены будущая постройка и словесная информация.
5. В строительной документации фирмы должен быть одобренный архитектурный проект, строительное разрешение, договор со строительным надзором6. Строительное исполнение тоже на маловажно: окна, тепло и гидроизоляция, крыша-покрытие, лифт, гаражи, степень завершения, сроки и т.д.
Если все это на лицо и устраивает вас, можно приступать к следующему шагу- условия продажи, жилищная площадь, идеальные части, подвал, этажность, вид(изложение: север, юг и т.д.), способы оплаты.
Познакомьтесь со строительным договором. В предварительном договоре, настоятельно попросите, чтобы присутствовала скица договоренного вами жилья( выдержка из архитектурного проекта). На этой скице чтобы было отчетливо видно номер апартамента( магазина, офиса, кабинета, гаража), размеры, общая квадратура, независимо, что в договоре это все указано. В нем обязательно впишите срок завершения объекта и финансовые санкции продавца, если он опоздает.
Если покупаете магазин, офис или кабинет, обратите внимание на статут помещения. Чтобы был с самостоятельным входом и отвечал требованием ХЕИ.
Финализируйте сделку с получением документа за собственность(нотариальный акт) и Акт 16. Если согласитесь чтобы это произошло еще на этапе Акт 15, воспользуйтесь заплатить по меньше таксы за расходы по переброске недвижимости.
------ждите продолжения-----------

**росен петров** » 14/12/2013, 18:02

Уважаемы vstov,
"Лекарство" ,которые Вы предложили,для покупки от строй фирму,вызывает у меня немало вопросов. Опираясь на своего немалого строй опыта,позволю себе немножко "охладит "Ваш ентусиазм /с извинением/:
1. Принципиально ето так,но нет гарантии,что ета фирма имеет устойчивое финансовое состояние и завтра -послезавтра не "закроет дверьи"
2. Чей собственость участка.не имеет значение,если Вы покупаете квартиру.Части земли НЕ дает Вам более "большую"право на собственост,чем ОПС.
3.Да! Ето норьмально!
4. Виза о строительстве,у строителя.Врядь ли станет показывать каждому.Тем более,что она нужна до внесение проекта в отдел ТСУ.Строитель-не обьязательно и продавец.А если есть проект-зачем ета Виза?
5.Договор с строй.надзора,обьязателство-строителя.Без етого договора,стройку-не начать!! Он обьязательны,но НЕ дает никакую информацию.Ето чисто професиональные отношения!!
6.Примерно так!Но,хочу отметит: "Если покупаете магазин или офис или кабинет........." Поект Не будет подпечатан в общину в отдел ТСУ,если он Не соглосован с ВСЕ необходимые институции.В том числе и с ХЕИ!
Лично для меня,покупать перед тем как здание закончено-совершенная глупость!!!Тем более-на етап -нулевая стройка!!!

**Юрий** » 14/12/2013, 19:30

vstov писал(а):Покупка жилья от строительной фирмы
Вы решаете купить от строительной фирмы жилище, которое еще не закончилось( в строеж). Хорошо сначала сделать некоторые предварительные проучивания.
1. Проверьте в судебном регистре актуальна ли фирма-строитель, не правопреемник ли она другой фирмы, состоятельна ли она или преобразованная, нет ли на нее судебных или исполнительных дел, чтобы не получилось в последствии что суд наложит запор на имущество или авуары...

Спасибо за ваше сообщение и ваш труд по написанию! Меня пока хватило только на ответы на кокретные вопросы на форуме...
Ждем и продолжение.
Хочу дополнить по первому вашему пункту:
Последние годы строители часто регистрируют для каждой стройки или здания самостоятельныe фирмы,
- поетому для снижения рискованности сделки следует проверить и все другие фирмы данного продавца/строителя....
Сразу отмечу, что проверка по всем статьям и возможностям - не простая задача, и рассчитывать, чтобы покупатель сам все смог проверить - не стоит!
Юрий

**vstov** » 14/12/2013, 19:37

Я пишу в помощь покупателю, вы -же Росен Петров с другой стороны и можете писать что угодно. Если есть хоть малейшая возможность повысить гаранию и защиту своих вложений, то надо ее изпользовать.
Если объект "на зеленое"- час напишу, ждите.....)))

**vstov** » 14/12/2013, 20:36

Покупка жилища в проекте- „на зеленное“
„Купить на зеленное“, это когда покупается жилище на базе рабочих проектов. Рабочие проекты, это проекты заверенные в Общине, где находится участок на котором будет происходить строительство. Понятно, что уже выдано строительное разрешение и стройка может начинаться….
Серьезный шаг предпринимает каждый будущий собственник, который инвестирует значительные средства, когда его жилище еще не построено. Это опасное действие. Примеров за последние 10-20лет много.
Опасность состоит в том, что строитель не успеет закончить объект и вложитель потеряет свои деньги безвозвратно. Будут судебные дела, расходы и т.д. Будут наниматься другие фирмы, чтобы докончили стройку и т.д. Нервы, расходы и все это растянуто во времени будет.
Надо подходить внимательно к этому, во избежание или вернее сказать в уменьшении риска для инвестиции.
Есть строительные фирмы, которые утвердили себя на рынке как корректные партнеры, которые доказали себя исполнением своих договоров и строительством в указанные сроки. Их визитная карточка это их законченные здания и их состояние на протяжении эксплуатации
Пусть ваш разум не затмевается красивым офисом и картинками предстоящего объекта. Разговоры с предпринимателем поможет вам сделать некоторые заключения и выводы на счет опыта и репутации, серьезности намерений будущего вашего партнера.
Как и в предыдущем абзаце, попросите чтобы строитель легитимировался как сторона по договору, показав копии строительной документации. Документы это следующие: собственность на участок на его имя, разрешение для строительства(разрешение за строеж- смотрите дату выдачи и вообще смотрите на даты документов вообще) и одобренные документы на строительство здания- комплект документов, который включает в себя:
ПРОЕКТ
1. Архитектура- распределения, фасады, разрезы, детали,, спецификации, 3D изображения, количественная смета.
2. Конструкции конструктивные чертежи, планы опалубки и укладки железа, детали, статистические вычисления и т.д.
3. ВиК- водопровод и канализация чертежи, аксонометрия, количественная смета, дополнительно оговариваются насосные и очистные сооружения, водохранительные резервуары
4. ОВиК- Отопление, Вентиляция и Климатизация- чертежи, количественная смета и проект теплотехнической ефективности или доклад „ енергийна ефективность“.
5. Геодезия, Вертикальная планировка
6. Электрическая инсталляция чертежи сильнотоковой, слаботоковой инсталляций, телефонизация, ТВ и интернет системы, схемы , количественные сметы, внешнее осветление и т.д.
7. Проект енергийная ефективность
8. Проект пожарная безопасность
9. Пожароизвестительная система.
10. План по безопасности и здоровью.
(В зависимости от категории объекта, последние три могут не присутствовать)
Если все в порядке, то можно приступать к подписанию договора и т.д.
Замечу, что лучше, как выше писал Юрий, нанять правоспособного человека, который знает эту материю. Адвокат. Читайте внимательно что подписываете Пусть в договоре отразят чертежом объект, который описывается и за который даете свои деньги. Узнайте все, за что будете платить, квадратуры точные, идеальные части, общие, подвал, гараж, этаж, номер квартиры/помещения, вид( север, юг и т.д.) и т.д. Именно там в большинстве случаев происходит не стыковка потом!
Должны быть описаны в договоре или в приложении к договору все детали по строительстве здания. Это материалы для строительства, окна, двери, инсталляции, лифт, крыша, сроки, неустойки, решение проблем при спорных ситуациях и т.д. Как правило вы будете не компетентны во всех этих нюансах и опять приходим к тому, что надо поискать помощи юриста. В сравнение его гонорар намного меньше вашей эвентуальной потери денег.
Самый хороший способ платы, это увязать поэтапное строительство и плата за завершенный этап строительства. Что можно увидеть на фотографиях, которые вам присылают или же доказываются документами.
Кто дает деньги, тот должен контролировать процесс!

**росен петров** » 14/12/2013, 23:02

Юрий писал(а):
vstov писал(а):Покупка жилья от строительной фирмы
Вы решаете купить от строительной фирмы жилище, которое еще не закончилось( в строеж). Хорошо сначала сделать некоторые предварительные проучивания.
1. Проверьте в судебном регистре актуальна ли фирма-строитель, не правопреемник ли она другой фирмы, состоятельна ли она или преобразованная, нет ли на нее судебных или исполнительных дел, чтобы не получилось в последствии что суд наложит запор на имущество или авуары...
Спасибо за ваше сообщение и ваш труд по написанию! Меня пока хватило только на ответы на кокретные вопросы на форуме...
Ждем и продолжение.
Хочу дополнить по первому вашему пункту:
Последние годы строители часто регистрируют для каждой стройки или здания самостоятельныe фирмы,
- поетому для снижения рискованности сделки следует проверить и все другие фирмы данного продавца/строителя....
Сразу отмечу, что проверка по всем статьям и возможностям - не простая задача, и рассчитывать, чтобы покупатель сам все смог проверить - не стоит!
Юрий

Попытался "показать"человеку,что то что пишет трудно осуществимо.Явно Гугль не очень много дает.
Ето НЕ в сил приезжающего Руского гражданина.Ето НЕ в сил и Болгара,если он не професионал в области строительство. Но,так думает-так и пишет.

**Юрий** » 14/12/2013, 23:13

vstov писал(а):Покупка жилища в проекте- „на зеленное“
„Купить на зеленное“, это когда покупается жилище на базе рабочих проектов. ...

Добавлю по поводу "покупки на зелено".
Нужно быть уверенным, что строитель строит на свои деньги, а не на деньги покупателей или на заемные средства!
Если строительство на деньги покупателей, то вполне возможно, что стройка не будет завершена, так как часть покупателей не сможет исполнять свои обязаннсти по оплате...
Как понять данный, достаточно важный момент? Строитель заключающий договор по строительству и продаже апартамента " на зелено" заинтерсован быть уверенным, что потраченные им деньги будут постоянно восстанавливаться, и предлагает значительно более низкую цену на объекты: он заитерсован иметь побольше "потенциальных" покупателей! Почему "отенциальных": потому что покупка на зелено всегда риск!
Если строитель говорит, что у него достаточно собственных средств, а требует 30-40% при подписании Предварительного договора, то у него нет скорее всего собственных средств для строительства - а значит и участие в данном проекте будет рискованно!
При покупке жилища долбно быть прописано: что, сколько и на каком етапе производится следующий платеж!
За все время только один строитель мне честно ответил, что будет строить на деньги покупателей, объясняя размер платежа в 40% от конечной цены, и мне такая честность понравилась и включился в строительство: менее чем за год в соответствии с договором получил апартамент на море. Подчеркну, что ето был 2006 год, перед кризисом, и я рисковал, чтобы проверить свои наблюдения на себе. Правда моя жена , постоянно говорила: "Всем не советуешь покупать на "зелено", а сам подписал договор!" Риск уже тогда был, так как мои постоянные и знающие клиенты уже говорили мне о надвигающемся кризисе 2007-2008 годов!
Покупная цена апартамента на "зелено" у меня была 500Евро/кв.м., тогда как средняя цена по другим предложениям была около 1000Евро (+- 200-300 евро).
Обязательно необходимо включать ВСЕ ваши договоренности в текст договора! То, что договорились, не обязательно для исполнения, но то, что прописано "черно на бяло" в договоре - обязательно!
Все оплаты прописываются в договоре и привязываются жестко к описанному етапу строительства! Если строитель не исполнил следующий етап, у вас должно быть прописано, что вы не должны ничего платить, а можно включить и штрафные санкции за задержку етапа, хотя последнее редко применяется...
Основная часть стоимости объекта (40-50%) должна быть на етапе после получения акта 16, а еще лучше при нотариальном оформлении сделки!
Только так сможете свести свои риски до минимума: лучше потерять 30-50%, чем всю сумму!
Если уж вас не напрягают предупреждения и реальные пострадавшие, которые рисковали, заключая дговоры на приобретение недвижимости на"зелено"....
Юрий

**vstov** » 15/12/2013, 14:32

Покупателю в помощь
И так, вы решили купить недвижимость. Чтобы сразу отсеять ненужные для осмотра объекты, определите границу покупной цены выше которой вы не в состоянии заплатить и так не будите терять ценное время и нервы.
Прежде чем покупать недвижимость определитесь и уверьтесь, что он именно с такими показателями с которыми его продают. Очень часто продавец в рекламе превышает показатели недвижимости. На самом деле может оказаться совсем не так как в рекламе.
Есть случаи, когда недвижимость(участок) в регуляции населенного места, но подробный устройственный план влияет на него или на его часть. Например, может предвидено прохождение улицы или есть ограничения по застройке участка, будущее прохождение коммуникаций и т.д.. Причины могут быть разные. Поэтому часто такие участки продаются на рынке по более низкой цене, чтобы продать быстрее.
Поэтому необходимо проверить недвижимость в службе соответной Общины. Может быть вы узнаете подробности про свой участок и про соседние, прохождение будущих улиц, будущих застроек соседних участков и т.д.
Смотрите Нотариальный акт. От него можете узнать, что он „с неуредени сметки“(это должно быть записано в Нотариальном акте) и вы будете должны деньги за него. Не заключайте сделку, прежде чем продавец уладит все.
Так же может оказаться что недвижимость имеет пожизненное право пользования, о котором Продавец забыл вам сказать, а вы забыли прочитать в документе о собственности( Нотариальный акт), где это отражено. Покупаете жилье, в которое вы не можете войти во владение пока пользователь не умрет.
Еще есть проблемы связанные с реституцией. Например, вы покупаете недвижимость, которая была Общинской и закуплена частным лицом, но не через председателя, а через его заместника, который не уполномочен подписывать такие документы. В таком случае выходит, что Продавец не собственник недвижимости, даже уплатив за нее деньги.
При покупке не забывайте чтобы вам представили квитанции о уплоченых налогах, за электричество, воду, телефон, и т.д. чтобы вы потом не платили за расходы, которые сделал собственник или наниматель.
Если есть наниматели, прочитайте внимательно договор найма. Обратите внимание на сроки, заверен ли договор Нотариусом, чтобы потом ждать пока наниматели не освободят недвижимость.
Если собственников самой недвижимости больше, то хорошо бы чтобы у них был один законный представитель, с которым вы бы общались . Не редки случае, когда в последний момент кто-то из собственников отказывается продавать.
Перед тем как принять шаг непосредственно к самой сделке, уверьтесь, что вы общаетесь с собственником или его законным уполномоченным представителем. Попросите его личную карту, документ собственности и сопоставьте все данные. Проверьте оригинальность документов. Если сами не можете это сделать, то поищите помощи посредника, доверенного лица- адвоката.
Следующий шаг проверка недвижимости на обременение, тяжести( възбрани, съдебни спорове, ипотеки, заеми, финансови задължения и т.д.)
Проверка осуществляется в Службе по вписыванию в Районном суде по местонахождению недвижимости. Она может быть в устной форме или в письменной- что лучше т.к. у вас будет на руках документ, который имеет вес и от него могут проистекать права. В службе вы установите реальность существования самой недвижимости или продажу ее третьим лицам.
Продавец может быть корректен при заключении Предварительного договора, но не выполнить свои обязательства до заключения Нотариального акта. В таком случае закон дает право Покупателю искать свое право в суде. Он может завести иск о признании Предварительного договора Окончательным. Исковая „мольба“ обязательно должна быть вписана в соответную службу по месту нахождения недвижимости. Так Покупатель защищен, чтобы не кто не мог предъявить претензии к недвижимости на право собственности или наложить запор на нее. Если это произойдет после вписывания, то не коснется его.
Суд возьмет решение с которым объявит Предварительный договор Окончательным. Когда решении войдет в силу, то оно будет иметь значение как нотариальный акт. И покупатель уже будет собственником недвижимости. Предварительный договор должен быть сключен в письменной форме обязательно.
Так же после этого покупатель может иметь претензии на расход, которые он сделал по сохранности недвижимости и получить компенсацию за проделанные подобрения-улучшения, котор,е он сделал. Покупатель имеет право задержать недвижимость пока ему не вернут все вложенные деньги сделанных расходов.
В предварительном договоре должно быть указано состояние недвижимости в котором оно находится при последнем осмотре т.к. не редки те случаи, когда все демонтируется после заключения предварительного договора.
Смотрите на права Продавца по предварительному договору, не редко там написано, что продавец может сам принять решение об отказе от сделки и вы будете должны заплатить неустойку и то очень солидную.
Часть сделок связанных с недвижимостью осуществляются через уполномоченных лиц. Это своеобразный риск для Покупателя. Нужно проверить истинность документа в Нотариате или лучше всего иметь личный контакт с продавцом.

**vstov** » 16/12/2013, 13:41

Необходимые документы от Продавца при продаже недвижимости
Продавец продавая свою недвижимость(имот) должен иметь следующие документы:
1. Документ собственности( Нотариальный акт или договор, который имеет силу как нот.акт). Он самый важный документ и удостоверяет право на собственность на недвижимость. Не имея его, Продавец не может доказать свое право на собственность и Нотариус не может осуществить сделку.
2. Документ удостоверяющий самоличность: личная карта, паспорт.
3. Налоговая оценка на недвижимость. Она выдается в письменном виде от налоговой службы по место нахождению недвижимости.
4. Удостоверение о браке. Недвижимость приобретенная во время брака, это семейная имущественная собственность. Для ее продажи необходимо согласие обоих супругов. Если недвижимость получена через дарение или по наследству, то она не представляет семейную собственность.
5. Делбен протокол(вписанный)- протокол раздела недвижимости, если был раздел недвижимости.
6. Скица на недвижимость. Валидна 6 месяцев от ее выдачи.
7. Удостоверение что недвижимость не Общинская собственность( только если предмет сделки участок земли- „дворно място“). Выдается отделом „Общинска собственность“.
8. Удостоверение о наследниках. Выдается если лицо написанное в документе о собственности умерло после его выдачи.
9. Полномочие. Если продавец не может присутствовать на сделке.
10. Удостоверение, что здание/постройка построена согласно строительному разрешению по одобренному архитектурному проекту. Не редко бывают случаи в которых постройка построена согласно документам, но потом достроены еще несколько этажей без необходимых документов и это не отражено в нотариальном акте. Или же пристроено еще несколько кв.м. которые увеличивают площадь описанную в нот.акте и т.д.
11. Другие документы: акт смерти, акт о рождении, документ о разводе и т.д. если они необходимы

**Христо** » 17/12/2013, 01:08

Неверно; пункты
4, 5, 7, 8, 10 - необязательны при сделке, нотариус оформит без них.

**Юрий** » 17/12/2013, 04:33

Христо писал(а):Неверно; пункты
4, 5, 7, 8, 10 - необязательны при сделке, нотариус оформит без них.

Вопрос не о том, без каких документов оформит нотариус сделку, а как обезопасить себя при осуществлении сделок с недвижимостью!
Некоторые нотариусы кроме паспортов присутствующих и нотариального акта о спобственности продавца не требуют никаких документов, если покупатель не будет настаивать.... Ето не значит, что всем следует обращаться к таким нотариусам!
Юрий

**росен петров** » 17/12/2013, 16:20

Христо прав,Юрий.
Я упомяну ТОЛЬКО одно-№ 7 - Вы представляете себе -Удостоверение что нет общ.собственость? Нужно и из Областная управа.О том что и государство не имеет собственость.
Знаете ли,что ето польны чушь? Такое удостоверение НИКНО не захочет брать!!!!! Ето называется- "Обстоятелствена проверка!!!!!" Можете ли вообще подумать о время и деньги которые она стоит???
А я уже написал - человек гугль читает.Не обращайте внимание.Пусть пишет!! Пусть радуется!!!
Самое главное,что он сам себе верит
И вы прав ,Юрий,но нужно смотреть действительность .Вы имеете опыт в покупко-продажи.И я уверен,что до такого "набора" бумаг не доходили никогда

**vstov** » 17/12/2013, 16:41

Таксы при покупке/продажи недвижимости
Когда совершается покупка или продажа недвижимости стороны уплачивают таксы, которые определены законом. Основа для определения налога, это цена недвижимости. Если она ниже налоговой оценки, то базой будет последняя цена определенная налоговой администрацией.
1. Такса вписывания 0.1% от продажной цены.
2. Местная( зависит от Общины) такса2% от продажной цены.
3. Нотариальная такса. Она вычисляется по определенной шкале. Это % от материально удостоверенного интереса( По Закону о Нотариусе и Нотариальной деятельности)
До 100лв-------------------15лв
От 101 до 1000лв-------15лв+ 1.5% за над 100лв.
От 1001 до 10000-------28.5+ 1% за над 1000
От 10000 до 50000-----118.5 + 0.5% за над 10000
От 50001 до 100000---310.5 + 0.2% за над 50000
Над 100000--------------418 +0.1% за над 100000 но не больше от 3000
С начала 2007 года добавлено и 20% НДС
Согласно Налоговому кодексу, если у недвижимости есть не уплочинные Государственные или Общинские „вземания“ сделка не может осуществится!!!
Налоговая оценка выходит тогда с этой не уплатой( там записано какая сумма не уплачена), а эта налоговая оценка является необходимым документом для Купли-Продажи. Смотрите верхние сообщения- необходимые документы.
Вот ссылка на подсчет <http://www.calculator.bg/1/imoti_taksi_danatzi.html>

**Юрий** » 17/12/2013, 20:31

росен петров писал(а):Христо прав,Юрий.....
И вы прав ,Юрий,но нужно смотреть действительность .Вы имеете опыт в покупко-продажи.И я уверен,что до такого "набора" бумаг не доходили никогда

Конечно, в каждом конкретном случае, набор бумаг свой!
Но, лучше он будет бОльше, чем никакой...
Большинство проблемных случаев, о котоых мне постоянно пишут: люди вообще не имели представления, что надо самим что-то проверять, и доверяли любым рассказам продавцов, посредников или их юристов...
Результат плачевный....
Юрий

**vstov** » 17/12/2013, 21:17

Если кто читает, то видит, что я жирным цветом обвел что-то, это раз. Нигде я не писал, что нужно весь пакет собирать, это два. Все эти документы имеют место в продажи НЕДВИЖИМОСТИ( апартаменты, участки, дома и т.д.)- это три. Для каждого конкретного случая имеет место смотреть какие документы нужны, например если я покупаю вторичку и приходит один продавец, но в паспорте написано, что он женат, то возникает вопрос, ответ на который дает документ под номером 4. и т.д. и т.д. Чтобы Продать или Купить недвижимость Законодатель написал какие документы следует иметь в виду. Нотариус это знает, а если не знает, то Вы должны или знать, или нанять знающего человека. Лучше адвоката.

**Юрий** » 18/12/2013, 03:16

vstov писал(а): приходит один продавец, но в паспорте написано, что он женат, то возникает вопрос, ответ на который дает документ под номером 4. и т.д. и т.д.

В болгарских документах отметок о наличии брака нет! Да и, если продажа собственности в Болгарии от русского гражданина по его загранпаспорту, то и там отметок о наличии брака нет!
Юрий

**vstov** » 18/12/2013, 11:09

Вот она проблема, я об этом и пишу :!:

Если бы все было на лицо, то небыло бы попавших в капкан мошеников. Сами написали

А сколько еще скрытых подводных камней?! Воот для этого и нужно знать какие документы могут вам помочь...
И вообще, как только начнут люди понимать, как их дурят и где их пропуск, то сразу же появляются другие, которые пишут что этого мол не надо, того не надо....- Надо, Петя, надо!
Как выше я писал уже, Продавец может промолчать о своих проблемах(женат, разведен и т.д.) или о своей собственности( сособственник ли он, есть ли другие обстоятельства, ограничивающие право собственности Покупателя), но от этого теряете Вы, Покупатель :!:

Если бы в Болгарии не дурили бы инвесторов, то рай на земле бы был на этом месте...

**Юрий** » 18/12/2013, 14:07

vstov писал(а):Продавец может промолчать о своих проблемах(женат, разведен и т.д.) или о своей собственности( сособственник ли он, есть ли другие обстоятельства, ограничивающие право собственности Покупателя), но от этого теряете Вы, Покупатель
Если бы в Болгарии не дурили бы инвесторов, то рай на земле бы был на этом месте...

В любой стране продавец желает продать подороже и побыстрее!
Любой покупатель желает купить подешевле и получше, что бы не возникало никаких проблем в будущем!
Ни одну , ни другую сторому не стоит обвинять в своих желаниях, как обманщики или аферисты!
В любой стране есть понятия: добросовесный продавец или добросовестный покупатель ...
Любая сделка ето компромис между желаниями продавца и желаниями покупателя, и на сколько серьезно подошел каждый к сделке, переговорам, торгам, зависит и удовлетворение каждой стороны в последствии...
К сожалению, наши соотечественики часто не имеют представления о торговле вообще, и недвижимостью в частности...
Мало кто серьезно относится к подписываемым договорам, соглашениям и вообще любым письменным документам! Многие, к сожалению, подписывают все "не глядя"!
А, если и изучают подробно, не вникают, к каким последствиям их подпись может привести.
Вот один из примеров: viewtopic.php?f=112&t
Люди не понимают, что "написано пером, не вырубишь топором!"
Много лет уже пишу:
- не стоит покупать недвижимость в Болгарии на последние деньги!
- читать и анализироват Предварительный договор и при не согласии с ним, его изменять или отказаться от сделки!
- все соглашения и договренности должны быть ОБЯЗАТЕЛЬНО в писменном виде!
- не економьте на консультантах, адвокатах и переводчиках! (конечно - независимых!)
- не знаешь, как покупать и на что обращать внимание - не покупай!
- проверять все предоставленные документы, наводить доп. справки и находить независимую информацию...
- и т.п. - нет смысла повторять все уже сказанное на форуме!
Любой договор, как правило, составляется продавцом/ строителем, и предвидены в нем лишь пункты в которых заинтересован он, которые защищают ЕГО права и интересы! Любой такой договор нуждается в изменении в ваших интересах! Часто приходится переписывать половину, если ни весь договор!
Только последние 2 года изредка сталкиваюсь с договорами, в которых равнопоставлены права и продавца, и покупателя! Но, они очень редки!
Тем не менее, если уж подписали кабальный договор и имеете проблемы, то лучше решить вопрос "по любовно", потеряв часть, чем лишиться всего!
После подписания договора, нет смысла пенять на незнание закона, на непонимание языка, на нехватку денег, болезнь, личные или семейные проблемы и т.п. Ни моральные качества сторон, их понятия или непонимание конкретного случая не являются причинами отмены договора и возвращения времени назад!
Юрий
-

**Христо** » 20/12/2013, 02:07

vstov писал(а):Если кто читает, то видит, что я жирным цветом обвел что-то, это раз. Нигде я не писал, что нужно весь пакет собирать, это два. Все эти документы имеют место в продажи НЕДВИЖИМОСТИ( апартаменты, участки, дома и т.д.)- это три. Для каждого конкретного случая имеет место смотреть какие документы нужны, например если я покупаю вторичку и приходит один продавец, но в паспорте написано, что он женат, то возникает вопрос, ответ на который дает документ под номером 4. и т.д. и т.д. Чтобы Продать или Купить недвижимость Законодатель написал какие документы следует иметь в виду. Нотариус это знает, а если не знает, то Вы должны или знать, или нанять знающего человека. Лучше адвоката.

Во-первых, сейчас, когда даже гос.органы выдают липовые справки, никакой "пакет" не гарантирует чистоты сделки.
Во-вторых, вы сбиваете людей с толку неверными сведениями; в частности о женитьбе или детях - по ЗАКОНУ нотариус не обязан спрашивать об этом. После продажи недвиги всё свою семью собственник может выгнать на улицу.

**Юрий** » 20/12/2013, 03:53

Христо писал(а):Во-вторых, вы сбиваете людей с толку неверными сведениями; в частности о женитьбе или детях - по ЗАКОНУ нотариус не обязан спрашивать об этом. После продажи недвиги всё свою семью собственник может выгнать на улицу.

Много раз просил на форуме: если не знаете, лучше не писатъь на форуме!
Нотариус в обязательном порядке берет от продавца, а иногда и от покупателя, заполненную Декларацию о гражданском и семейном состоянии по чл. 25, ал.7(6) по "Закона за нотариусите и нотариалната дейност"!
Данная декларация не оформляется лишь в случае, если продавец Юридическое лицо!
Юрий

**Antoha** » 25/12/2013, 13:49

Юрий писал(а):
Христо писал(а):Во-вторых, вы сбиваете людей с толку неверными сведениями; в частности о женитьбе или детях - по ЗАКОНУ нотариус не обязан спрашивать об этом. После продажи недвиги всё свою семью собственник может выгнать на улицу.
Много раз просил на форуме: если не знаете, лучше не писатъь на форуме!
Нотариус в обязательном порядке берет от продавца, а иногда и от покупателя, заполненную Декларацию о гражданском и семейном состоянии по чл. 25, ал.7(6) по "Закона за нотариусите и нотариалната дейност"!
Данная декларация не оформляется лишь в случае, если продавец Юридическое лицо!
Юрий

Юрий абсолютно прав. Но по жизни происходит несколько иначе. Как правило, при сделках с иностранцами нотариус довольствуется ответом на вопрос: "Есть ли у вас супруг (супруга)?". Если иностранец отвечает, что нет, то нотариус это никак не проверяет. Если иностранец отвечает, что да, то нотариус может попросить паспортные данные супруга (супруги) и письменное его согласие на сделку. При этом требования к согласию могут быть разные: от заявления на русском языке, подписанном лицом, до нотариально заверенного, переведённого на болгарский и апостилированного. Правда, последнее бывает очень-очень редко. Обычно болгарские адвокаты и риэлторы советуют не светить своё истинное семейное положение перед нотариусом, чтобы не было сложностей, и говорить, что не женат (не замужем).

Сделка впоследствии может быть признана недействительной, если не было согласия второго супруга. Но только в связи с обращением "обездоленного" супруга и только по решению суда. Кстати, "химия" с семейным положением, порой, используется мошенниками с недвижимостью...

**Юрий** » 25/12/2013, 17:19

Antoha писал(а):Но по жизни происходит несколько иначе. Как правило, при сделках с иностранцами нотариус довольствуется ответом на вопрос: "Есть ли у вас супруг (супруга)?". Если иностранец отвечает, что нет, то нотариус это никак не проверяет. Если иностранец отвечает, что да, то нотариус может попросить паспортные данные супруга (супруги) и письменное его согласие на сделку. При этом требования к согласию могут быть разные: от заявления на русском языке, подписанном лицом, до нотариально заверенного, переведённого на болгарский и апостилированного. Правда, последнее бывает очень-очень редко.

Как уже написал, по "Закону о нотариусах ..." при продаже недвижимости физическим лицом нотариус обязан попросить продавца заполнить Декларации о гражданском и семейном состоянии, и если он состоит в браке, то требуется переведенное и легализованное согласие на продажу совместной недвижиности (если декларация на русском, то некоторые нотариусы принимают ее и на еррусском, без первода, но бязательно нотарильная заверка декларации).
От покупателя многие нотариусы такие декларации не требую,так как на покупку недвижимости они не влияют....

Обычно болгарские адвокаты и риэлторы советуют не светить своё истинное семейное положение перед нотариусом, чтобы не было сложностей, и говорить, что не женат (не замужем).

Странные адвокаты? Если они не советуют сообщать о браке продавцу - значит они заведомо предлагают нарушать законодателство! Если не советуют покупатепям, то декларирование или нет - никак не влияет на саму сделку!

Сделка впоследствии может быть признана недействительной, если не было согласия второго супруга. Но только в связи с обращением "обездоленного" супруга и только по решению суда. Кстати, "химия" с семейным положением, порой, используется мошенниками с недвижимостью...

Сделка может быть признана недействительной со стороны продавца очень редко! Продекларировал или нет покупатель наличи супруга, как правило, никак на данную сделку покупки не влияет.
НО, думаю, что в данном случае нет никаких отличий и с Российским законодательством, и все, скорее всего, должны знать об етом!
Юрий

**vstov** » 03/01/2014, 15:15

Покупаем вторичку
Очень часто встречается в практике случай, когда сделка купли-продажи осуществляется уполномочены лицом, которое продает недвижимость.
Уполномоченное лицо имеет право распоряжаться недвижимостью. При сделке уполномочивающее лицо предоставляет Нотариусу два экземпляра декларации по чл. 264, ал 1 от ДОПК, которые определяют что у лица нет публичных госуд. и общинских задолженностей и не внесенных осигурительных вносках. Эти док. Тоже заверяются у Нотариуса. Если есть задолженности, то переброска недвижимости невозможна до их погашения.
Если собственность приобретена во время брака, то это определяет наличие декларации о гражданском состоянии, где отражено сключен ли гражданский брак и когда. Декларация по чл. 25, ал. 7 от ЗННД.
Эта декларация тоже заверяется у Нотариуса и валидна до наступления другого обстоятельства, но не больше 1 года.
Можно заверить так же копию Удостоверения о сключеном гражданском браке. Оригинал нужно беречь т.к. он объективный документ удостоверяющий этот факт.
..........................................................
Наличие заверенного Нотариусом полномочия уже говорит, что все это уже проделано и сомнений нет. Но все таки если вы настороженны чем то, то все это можно проверить и вам поможет эта маааленькая инфа о необходимых док. при заверке полномочия.

**Antoha** » 05/01/2014, 18:58

Юрий писал(а):
Сделка впоследствии может быть признана недействительной, если не было согласия второго супруга. Но только в связи с обращением "обездоленного" супруга и только по решению суда. Кстати, "химия" с семейным положением, порой, используется мошенниками с недвижимостью...
Сделка может быть признана недействительной со стороны продавца очень редко! Продекларировал или нет покупатель наличие супруга, как правило, никак на данную сделку покупки не влияет.
НО, думаю, что в данном случае нет никаких отличий и с Российским законодательством, и все, скорее всего, должны знать об етом!
Юрий

Здесь я не согласен. Недействительной сделка может быть признана и со стороны ПОКУПАТЕЛЯ. Все сделки в браке, если иное не предусмотрено брачным договором, должны происходить с согласия ОБОИХ супругов. Ни один из них не вправе покупать недвижимость за общие средства без согласия второго. Супруг, который не знал о сделке, всегда может её оспорить и признать недействительной, поскольку денежные средства на покупку такого жилья были потрачены без его согласия, т.е. незаконно. Такая пркатика и в Болгарии. и в Испании, и в России, и в Украине и в ряде многих стран Европы. Ещё раз подчёркиваю: любой супруг может оспорить тайную сделку второго, если иное не предусмотрено брачным договором или брачный договор осутствует.

**Юрий** » 06/01/2014, 00:40

Antoha писал(а):Все сделки в браке, если иное не предусмотрено брачным договором, должны происходить с согласия ОБОИХ супругов. Ни один из них не вправе покупать недвижимость за общие средства без согласия второго. Супруг, который не знал о сделке, всегда может её оспорить и признать недействительной, поскольку денежные средства на покупку такого жилья были потрачены без его согласия, т.е. незаконно.

Как частный, и на данный момент относительно редкий и маловероятный вариант, действительно другой супруг теоретически может оспорить сделку! ( при наличии брачного контракта и соотвествующих пунктов/ограничений в нем!)
Но, на практике, сколько человек (сколько процентов), наприме, в России заключают брачный контракт?? Сколько из них включают такие ограничивающие условия?
И какая причина может быть у второго супруга опротестовать договор покупки? Как правило, и он знает о покупке... По законам большинства стран мира, если покупка осущестляется во время брака, то она автоматически становится собствнностью второго супруга 50% : 50% (за исключением единичных случаев, когда имеется брачный контракт, и в нем специально обговорена данная возможность!)
Рассмотрим и второй вариант: через месяц второй супруг узнает о покупке и оспаривает сделку...
Какие последствия? Кто будет возвращать деньги покупателю? В осуществлении сделки и причиной нарушения интереса второго супруга судом будет признан "супруг-покупатель", и что дальше? Супруги будут разводиться? Или возможно, делить не согласованную покупку? ...
Ваши варианты?!
А со стороны продавца все изрядно: недвижимость продана, продавец получил и потратил деньги, покупатель вступил в право собственности, никаких обремений у покупки не обнарижились ... Продавец чист по всем законам!
Поетому часто нотариусы в Болгарии не требуют даже деклараций о семейном состоянии от покупателя, считая, что раз деньги на покупку есть, то и есть согласие второго супруга и других заинтерсованных лиц...
Но, если второй супруг вписывается в нотариальный акт, то от него необходима и доверенность, и согласие на оформление сделки (покупки) не только на первого, но и на второго супруга.
Точно также, если сделка оформляется доверенным лицом, то необходимо 2 доверености от каждого из супругов, или совместная одна доверенность от обоих супругов, как и декларации о семейном и гражданском состоянии...
Банки, если дают ипотечный заем на приобретение недвижимсти, как правило, в обязательном порядке просят предоставления деклараций о семейном состоянии, а также и о происхождении данных финансовых средств. Они застраховываются на "все случаи жизни!"
Юрий

**Antoha** » 06/01/2014, 23:48

Юрий писал(а):
Antoha писал(а):Все сделки в браке, если иное не предусмотрено брачным договором, должны происходить с согласия ОБОИХ супругов. Ни один из них не вправе покупать недвижимость за общие средства без согласия второго. Супруг, который не знал о сделке, всегда может её оспорить и признать недействительной, поскольку денежные средства на покупку такого жилья были потрачены без его согласия, т.е. незаконно.
Как частный, и на данный момент относительно редкий и маловероятный вариант, действительно другой супруг теоретически может оспорить сделку! ( при наличии брачного контракта и соотвествующих пунктов/ограничений в нем!)

Всё гораздо хуже, чем вы пишете. Просто в Болгарии ещё мошенничество на брачных узах не очень распространено, поскольку других видов аферизма много. А в развитых европейских странах - это уже давно обкатано.

Всё строится именно на том, что, если НЕТ брачного контракта, то в большинстве стран действует норма - ВСЁ имущество супругов, нажитое в браке, является их совместной собственностью, и они вправе распоряжаться им ТОЛЬКО СОВМЕСТНО. Это касается также и СОВМЕСТНО НАЖИТЫХ ДЕНЕГ. Поэтому если сделку покупки недвижимости совершил за общие деньги один из супругов, а второй не знал об этом, то последний вправе оспорить сделку купли-продажи и признать её недействительной. При признании сделки недействительно происходит реституция - покупатели возвращают купленную недвижимость продавцу, а продавец возвращает деньги покупателю.

На принципе признания недействительности сделки купли-продажи построено несколько классических схем мошенничества с недвижимостью.Кстати, одна из них работает в Болгарии - её применяют иностранные аферисты. Вот на другом сайте о Болгарии об этом написано, немного, правда, упрощённо, но суть понятна:

ВТОРИЧНЫЙ ОБМАН

Метод, применяемый аферистами - нерезидентами Болгарии (иностранцами), продающими жильё на вторичном рынке. Основан на незнании покупателем нюансов болгарского и международного законодательства. И покупатель теряет свои кровные.

Рассмотрим метод на конкретном примере.

Светлана и Павел приехали в Болгарию для покупки квартиры. После долгих поисков им попался подходящий вариант. Хорошая квартира по цене на 20% ниже рыночной в отличном месте. Продавцом оказался некто Патрик - гражданин Ирландии. Документы на жильё в порядке - хоть сейчас оформляй передачу собственности. Светлана и Павел решились. Пошли с Патриком к нотариусу, который задал какие-то вопросы, что-то пояснил, проверил документы и заверил договор купли-продажи. В договоре написали налоговую (оценочную) стоимость квартиры, владельцу заплатили плюсом 20 тысяч налом... Всё понятно... Как в России... никто не хочет платить лишнее государству...

Новоявленные собственники в весёлом настроении обмыли покупку в ресторанчике с продавцом. И стали жить поживать...

Но через 3 месяца начали происходить неприятные вещи. Сначала им принесли какую-то странную бумажку на болгарском языке от какой-то Эльзы, которая просила вернуть квартиру. Потом вручили исковое заявление и повестку в суд.

Светлана и Павел обратились к болгарскому адвокату, который разъяснил им ситуацию. Оказывается Патрик разводится с женой и делит имущество. Его супруга выяснила, что он в тайне от неё приобрёл недвижимость в Болгарии. В соответствии с ирландским и болгарским законодательством совместно нажитое имущество является собственностью обоих супругов независимо от того, кто его приобрёл и на чьё имя оформил. Поскольку квартира была приобретена Патриком во время супружества, то Эльза была вправе претендовать на её часть. А сам договор продажи квартиры без её согласия является недействительным.

Светлана и Павел схватились за голову: что делать? На суд ни Эльза, ни Патрик не пришли - вместо них были доверенные адвокаты. В процессе выяснилось, что Патрик перед нотариусом скрыл факт нахождения в браке. Судья признал договор купли-продажи недействительным и обязал Патрика вернуть покупателям сумму, указанную в нотариальном акте. О 20-ти тысячах евро "кешем" Светлане и Павлу пришлось забыть. А квартира возвратилась к прежнему собственнику.

Любопытно, что через год Патрик снова стал продавать свою квартиру по заниженной стоимости... То ли с Эльзой договорился... То ли ранее был мастерски разыгран спектакль, чтобы обобрать доверчивых лохов...

**Юрий** » 07/01/2014, 00:13

Ваш пример лишь доказывает, что не стоит стараться съекономить на том, что указываешь не верную информацию, думаешь обмануть других в виде нотариусов, налоговиков и т.п. ... А в результате, человек наказывает самого себя!
Постоянно пишу, что в договоре следует указывать реальные суммы, ето никак не скажется на годовых налогах на недвижимость (как объясняют риелтеры, заставляя включать в договоры заниженные суммы!). Да, и сами налоги составляют незначительную суму, по сравнению со стоимостью недвижимости..
Економии на нотариальных и других таксах, не может покрыть тех рисков, которые так берет на себя покупатель!
Юрий

**Сергей Попов** » 07/01/2014, 00:38

Antoha писал(а): Поэтому если сделку покупки недвижимости совершил за общие деньги один из супругов, а второй не знал об этом, то последний вправе оспорить сделку купли-продажи и признать её недействительной. При признании сделки недействительно происходит реституция - покупатели возвращают купленную недвижимость продавцу, а продавец возвращает деньги покупателю.

Абсолютно неправильно, не заблуждайте читателей.Все это действительно при продаже, но не при покупке.

**vstov** » 07/01/2014, 00:42

Упускается момент, что Патрик несет наказательную ответственность по законам Болгарии за укрытие сего факта.

**sigalen** » 07/01/2014, 01:00

Сергей Попов писал(а):
Antoha писал(а):
Поэтому если сделку покупки недвижимости совершил за общие деньги один из супругов, а второй не знал об этом, то последний вправе оспорить сделку купли-продажи и признать её недействительной. При признании сделки недействительно происходит реституция - покупатели возвращают купленную недвижимость продавцу, а продавец возвращает деньги покупателю.

Абсолютно неправильно, не заблуждайте читателей.Все это действительно при продаже, но не при покупке.

Ну конечно. Совершенно же очевидно, что нотариус просто так, от нечего делать или для массовости, приглашает супруга покупателя присутствовать при подписании Нотариального акта и ставить подпись на письменном согласии... :-)

Я вообще в восторге от болгарских адвокатов. Подкупает их профессионализм...до слез пронимает. Прям веришь каждому слову - особливо письменному...

**vstov** » 07/01/2014, 01:10

sigalen писал(а):
Сергей Попов писал(а):
Antoha писал(а):
Поэтому если сделку покупки недвижимости совершил за общие деньги один из супругов, а второй не знал об этом, то последний вправе оспорить сделку купли-продажи и признать её недействительной. При признании сделки недействительно происходит реституция - покупатели возвращают купленную недвижимость продавцу, а продавец возвращает деньги покупателю.

Абсолютно неправильно, не заблуждайте читателей.Все это действительно при продаже, но не при покупке.

Ну конечно. Совершенно же очевидно, что нотариус просто так, от нечего делать или для массовости, приглашает супруга покупателя присутствовать при подписании Нотариального акта и ставить подпись на письменном согласии...

Я вообще в восторге от болгарских адвокатов. Подкупает их профессионализм...до слез пронимает. Прям веришь каждому слову - особливо письменному...

Читайте темы хорошенько! Это все написано в Законе о Нотариусах и подписание деклараций в обязательном порядке происходит! За что несется наказательная ответственность. Фигли писать, если не знаете....

**Antoha** » 07/01/2014, 03:49

Сергей Попов писал(а):
Antoha писал(а): Поэтому если сделку покупки недвижимости совершил за общие деньги один из супругов, а второй не знал об этом, то последний вправе оспорить сделку купли-продажи и признать её недействительной. При признании сделки недействительно происходит реституция - покупатели возвращают купленную недвижимость продавцу, а продавец возвращает деньги покупателю.

Абсолютно неправильно, не заблуждайте читателей.Все это действительно при продаже, но не при покупке.

Уважаемый, если я что-то пишу, то за это отвечаю. Ещё раз для непонятливых. Нотариус в Болгарии НЕ МОЖЕТ фактически проверить наличие супруга у покупателя-иностранца. У него нет таких полномочий. Он не будет запрашивать органы чужой страны о наличии брака. Но ЧЕСТНЫЙ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ болгарский нотариус ВСЕГДА спрашивает у покупателя: Имеет ли тот супруга? Профессиональный нотариус понимает возможные последствия заключения НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ сделки.

В реальной жизни в Болгарии, как минимум, 50% нотариусов, с которыми мне или моим знакомым приходилось сталкиваться, спрашивали у ПОКУПАТЕЛЕЙ их семейное положение. И если покупатель говорил, что имеет супруга, то некоторые отказывались удостоверять сделку, пока не будет предоставлено письменное нотариально удостоверенное согласие отсутствующего супруга на совершении сделки купли-продажи.

Не спорю, что есть и такие нотариусы, которые не интересуются этим вопросом, поскольку болгарским законодательством предусмотрена ответственность нотариуса, если он не проверил семейное положение ПРОДАВЦА-ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА, а отсутствие проверки нотариусом семейного положения покупателя ненаказуемо. Последнее вполне понятно, поскольку иностранца нотариус НЕ МОЖЕТ проверить, в загранпаспорте семейное положение не пишется и нотариус просто верит на слово покупателю - нерезиденту.

Но в ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ ДЛЯ НЕПОНЯТЛИВЫХ - совместной собственностью в том числе совместными деньгами вправе распоряжаться ТОЛЬКО ОБА СУПРУГА совместно. Один из супругов вправе совершить сделку купли-продажи недвижимости, и она будет считаться законной, если впоследствии своим действием или бездействием второй супруг ЭТУ СДЕЛКУ ОДОБРИТ. А вот если супруг не знал о сделке и её не одобрил, то он вправе такую сделку ОСПОРИТЬ и по суду признать недействительной. А далее - реституция...

Поэтому, если вы не сведущи в юридических нюансах, лучше не следует давать непрофессиональные комментарии. Ваши заблуждения - это ваши заблуждения и не стоит их выдавать за истину.

**Antoha** » 07/01/2014, 04:29

vstov писал(а):Упускается момент, что Патрик несет наказательную ответственность по законам Болгарии за укрытие сего факта.

Не совсем так. Наказательная (угооловная) ответственность наступает лишь в том случае, если кому-то нанесён фактический вред и у Патрика был умысел на причинение этого вреда, т.е. он заранее всё спланировал и действовал. Этого на практике доказать невозможно. Патрик никому ОФИЦИАЛЬНО вреда (убытков) не нанёс. Деньги, которые он получил согласно нотариального договора, были возвращены. То, что было неофициально - "чёрный нал" - это противоречит болгарскому законодательству и вряд ли будет приниматься в расчёт (сделка незаконная).

Умысел вообще доказать невозможно, поскольку, если есть договорённость с супругой, то всё будет преподноситься, как семейная ссора. Типа хотели разойтись, я её женой уже не считал, а потом помирились и т.п. в том же духе... Никакого умысла, просто жизненные обстоятельства.

**Христо** » 07/01/2014, 04:34

Antoha писал(а):[
Уважаемый, если я что-то пишу, то за это отвечаю. Ещё раз для непонятливых. Нотариус в Болгарии НЕ МОЖЕТ фактически проверить наличие супруга у покупателя-иностранца. У него нет таких полномочий. Он не будет запрашивать органы чужой страны о наличии брака. Но ЧЕСТНЫЙ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ болгарский нотариус ВСЕГДА спрашивает у покупателя: Имеет ли тот супруга? Профессиональный нотариус понимает возможные последствия заключения НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ сделки.

В реальной жизни в Болгарии, как минимум, 50% нотариусов, с которыми мне или моим знакомым приходилось сталкиваться, спрашивали у ПОКУПАТЕЛЕЙ их семейное положение. И если покупатель говорил, что имеет супруга, то некоторые отказывались удостоверять сделку, пока не будет предоставлено письменное нотариально удостоверенное согласие отсутствующего супруга на совершении сделки купли-продажи.
.

Совершенно верно, брак иностранцев должен быть легализован здесь, иначе он не признаётся.
Поэтому, если иностранец говорит "несемейный", у нотариуса просто нет никаких прав проверить это.
Вот и получается; брак не признаётся (у иностранцев!), но доверенность нужна - путаница.
(Юрий, случай из практики!)

**росен петров** » 07/01/2014, 21:48

Прочитал "прения" по вопрос покупко-продажа!!!!!!!!!
Многое написалось.К сожаление -много пишут просто от скуки.
1.Покупка-является ПРИОБРЕТЕНИЕ обоих супругов.ПОЕТОМУ,согласие супруга /супруги/НЕ нужно.Ибо-ето становится ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТь
2. ТОЛЬКО при продажи,НУЖНА ДЕКЛЬЯРАЦИЯ О СЕМЕЙНОЕ СОСТОЯНИЕ!КОТОРОЯ,ПОДПИСыВАЕТСЯ у НОТАРИУСА!!! ОНА обьязательна по ЗАКОНУ!!!!!!!!
3.Полная ЧУШЬ-ТРЕБОВАТЬ,ИЛИ проверять у ИНОСТРАНЦА документы о семейное состояние.У никакого нотариуса НЕ существует бюро о разследование приехавших из разных стран мира людей, покупающие дома .Кто женат,кто холостой,кто в процес развода.Дальше-думайте сами.
4.ВСЕ НОТАРИУСы В бОЛГАРИИ "професиональные".И "честны професиональны нотариус" НЕ спрашивает покупателя "Имеет ли тот супруга". ЗАКОН ОБЬЯЗыВАЕТ его спрашивать и заполнять декльярацию у ПРОДОВЦА!!!!!!!ЕГО-покупателя-жена НЕ МОЖЕТ обьявить сделки НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ!!!!!!!
ПОТОМУ что ето /покупка/в 50% является ЕЕ СОБСТВЕННОСТЬ!!!!!!!!Тоест-она разбогатела!!! и ДЛЯ ЕТОГО-довереность НЕ нужна!!!!

**102233** » 07/01/2014, 22:44

В РФ раньше требовали нотариально заверенное согласие и на покупку. Сам сталкивался с этим. Сейчас не знаю.

**Сергей Попов** » 08/01/2014, 00:03

Antoha писал(а):
Сергей Попов писал(а):
Antoha писал(а): Поэтому если сделку покупки недвижимости совершил за общие деньги один из супругов, а второй не знал об этом, то последний вправе оспорить сделку купли-продажи и признать её недействительной. При признании сделки недействительно происходит реституция - покупатели возвращают купленную недвижимость продавцу, а продавец возвращает деньги покупателю.

Абсолютно неправильно, не заблуждайте читателей.Все это действительно при продаже, но не при покупке.

Уважаемый, если я что-то пишу, то за это отвечаю. Ещё раз для непонятливых. Нотариус в Болгарии НЕ МОЖЕТ фактически проверить наличие супруга у покупателя-иностранца. У него нет таких полномочий. Он не будет запрашивать органы чужой страны о наличии брака. Но ЧЕСТНЫЙ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ болгарский нотариус ВСЕГДА спрашивает у покупателя: Имеет ли тот супруга? Профессиональный нотариус понимает возможные последствия заключения НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОЙ сделки.

Но в ОЧЕРЕДНОЙ РАЗ ДЛЯ НЕПОНЯТЛИВЫХ - совместной собственностью в том числе совместными деньгами вправе распоряжаться ТОЛЬКО ОБА СУПРУГА совместно. Один из супругов вправе совершить сделку купли-продажи недвижимости, и она будет считаться законной, если впоследствии своим действием или бездействием второй супруг ЭТУ СДЕЛКУ ОДОБРИТ. А вот если супруг не знал о сделке и её не одобрил, то он вправе такую сделку ОСПОРИТЬ и по суду признать недействительной. А далее - реституция...

Поэтому, если вы не сведущи в юридических нюансах, лучше не следует давать непрофессиональные комментарии. Ваши заблуждения - это ваши заблуждения и не стоит их выдавать за истину.

Уважаемый, не знаю как отвечаете за то, что пишете. Может объясните.Но по данному вопросу пишете полные глупости.Можете дать норму закона /говорим о Болгарии/, или судебное решение, которое подтвердило бы ваши тезисы? При покупке, единственное ограничение, которое закон вводит, это то, что при отсутствии брачного или предбрачного договора имущество становится общей семейной. А для непонятливых, как выражаетесь, дам пример, видимо законы и учебники им, или, скорее вам, не под силу. По вашей теории даже покупка хлеба , это сделка, при которой должны присутствовать оба супруги.

**Helena178** » 08/01/2014, 00:14

и в России не надо согласие супруга на покупку, а вот на продажу требуется, если только это не наследство и т.п.

**vstov** » 08/01/2014, 00:31

Управление и разпореждане с общо имущество

Чл. 24. (1) Съпрузите имат равни права върху общото имущество. Докато трае бракът, никой от съпрузите не може да се разпорежда с дела, който би получил при прекратяване на имуществената общност.

(2) Управлението на общо имущество може да извършва всеки от съпрузите.

(3) Разпореждането с общо имущество се извършва съвместно от двамата съпрузи.

(4) Разпореждането с вещно право върху обща недвижима вещ, извършено от единия съпруг, е оспоримо. Другият съпруг може да оспори по исков ред разпореждането в 6-месечен срок от узнаването, но не по-късно от три години от извършването му.

(5) При разпореждане с вещно право върху обща движима вещ чрез възмездна сделка, извършено от единия съпруг без участието на другия, третото лице придобива правото, ако не е знаело или според обстоятелствата не е могло да знае, че липсва съгласие на другия съпруг. При безвъзмездно разпореждане с обща движима вещ или при разпореждане, за което се изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите, се прилага ал. 4.

**sigalen** » 08/01/2014, 00:47

102233 писал(а):В РФ раньше требовали нотариально заверенное согласие и на покупку. Сам сталкивался с этим. Сейчас не знаю.

Helena178 писал(а):и в России не надо согласие супруга на покупку, а вот на продажу требуется, если только это не наследство и т.п.

Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Поскольку с 1 марта 2013 года в РФ договор купли-продажи как сделка не подлежит регистрации, то и согласие супруга покупателя на регистрацию сделки не требуется. Однако, согласие супруга продавца на распоряжение недвижимостью никто не отменял.

Наш болгарский юрист г-н Попов, может что-либо добавить для разъяснения аналогичной ситуации с оформлением сделки покупки недвижимости в Болгарии, которая по-прежнему носит нотариальный характер?
Заранее признательна. :-)

Замечу, не далее как в декабре 2013 подписывала у нотариуса согласие на покупку.

Кто сейчас на конференции