Галина24 писал(а):Добрый день.
Написала письмо в ГМ. Буду благодарна за Ваши дополнения, исправления и комментарии.
Настоящим письмом обращаю Ваше внимание на то, что в заключенном между нами ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОР О КУПЛЕ –ПРОДАЖЕ ВЕЩНЬІХ ПРАВ И ДОГОВОРЕ О СТРОИТЕЛЬСТВЕ от __________2011г., ....
Обязательно следует добавить цитируемый мною пункт вашего договора:
"Глава III,
Радел 6, п.2: .......Исполнитель не может требовать от Возложителя оплату каких бы то ни было дополнительных сумм на устранение недостатков или на другие дополнительные СМР, осуществление которых является предпосылкой выдачи разрешение на пользование здания со стороны ДНСК, Исполнитель должен осуществить ети затраты целикомза свой счет"
ЕСли предположить (как писалось выше),что строительство трафопоста не обязанность ГМ-строя, то строитель должен добиться от ЕВН строительства трафопоста, согласно выданным согласованиям, договоров и разрешений, полученным при офомлении и получании Разрешения на строительство здания.
Кроме етого смотрим ваш договор:
І. ПРЕДМЕТ , объект и охват договора:
Раздел.1. (1). Подписанием настоящего договора стороны заявляют то, что они соглашаются осуществить все необходимое для достижения нижеследующих целей:
отчуждение со стороны предварительного продавца, соответственно приобретение со стороны предварительного покупателя права собственности на нижеследующий самостоятельный объект, который будет находиться в предвиденном для строительства по одобренному архитектурному проекту МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОМУ ЗДАНИЮ на земельном участке, находящемся в г. Бургасе, к-с „Меден Рудник”, представляющий собой УЧАСТОК ПОД ЗАСТРОЙКУ, УПИ VІ-29/шесть римское – двадцать девять /, в кв.122/сто двадцать втором/, по плану зоны „В” к-с ”Меден Рудник”, г. Бургас, а именно:
Квартира/Апартамент Nо. ХХ, состоящий из дневной с кухонным уголком, спальня, спальня, санузел, кладовка, прихожая, мокрое помещение, при границах: восток – внешняя стена,
В вашем вами подписанном договоре согласно разделу 1 (1) идет речь о конкретном
объекте в здании, ", а именно:
Квартира/Апартамент Nо. ХХ, состоящий из дневной с кухонным уголком, спальня, спальня, санузел, кладовка и т.п.(различается в каждом договоре). Данным объектом и является покупаемый вами апартамент! Здание и все связаннос с ним- обязанность строителя!
Далее рассмотрим обязанности продавца:
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Раздел.2. Предварительный продавец - Исполнитель обязуется:
(1). Обеспечить выработку целостного архитектурного проекта/ архитектурной части и по всем специальностям/, как и сделать все необходимое для его одобрения соответствующим для этого законным порядком для сооружения массивного здания на подробно описанном выше земельном участке, согласно одобренному действующему КЗРП (кадастральному застроечному и планировочному плану) и разрешению на проектирование.
(2). Обеспечить сооружение всего здания на земельном участке, подробно описанном выше, согласно архитектурному проекту.
(3) Передать Заказчику объект, предмет настоящего договора в нижеследующей степени завершенности, относительно конкретного объекта: стены - целостная штукатурка, потолки - шпаклеванные, входная дверь - металлическая, ВиК выполненное по проекту „под чистовую отделку”, внешние и оконные рамы - ПВХ - стеклопакет, все общие части /АС, Эл, ВиК, ОВ, жестяные работы/ - выполненные по проекту; Осуществленна по проекту вертикальная планировка.
(4). Выполнить обязанности, принятые настоящим договором в договоренных в нем сроках.
(5). Обеспечить осуществление всех СМР, согласно одобренным проектам и строительным документам, на основании которых компетентные органы разрешают стройки с качеством выполнения, соответствующим стандартизационным и специальным требованиям, как и хорошей строительной практике, при степени завершенности - пригодной в эксплуатацию по предназначению после осуществления завершающих и дополнительных работ, и в соответствии с договоренным в настоящем договоре.
(6). Передать предварительному покупателю - заказчику объект, предмет настоящего договора способами, определенными ниже .
(7). Обязанности предварительного продавца - исполнителя считаются выполненными подписанием Акта образца 16 и передачей владения на объект предварительному покупателю-возложителю /передачей ключей/.
Строитель должен построить здания за свой счет (частично с использованием уже полученных и получаемых им средтв от покупатлеей) и оформить все необходимое для вводе в експлучатацию сам, и передать вам в пользование апартамент, подключенный к существующей сети в здании. Без проверки електрической сети на безопасность в апартаментах и др. помещаниях здания (и в вашем апартамете, в частности), не могут выдать Акт-16 о безопасности всех систем здания. А в договоре возложено на вас заключение договора с ЕВН, открытие "партиды" для вашего апартамента, что стоит небольшую сумму, и на основании даного договора вы примите на себя обязанность оплаты за електроенергию в соответствии с выбранными kW. Как правило, подключение апартамнета рассчитывается (подводятся кабели бОльшего сечения), чем в стандартных соглашениях: для жилых апартамнетах - 6 kW (ставится предохранитель, ограничивающий ваше потреблени), но при необходимости можете заключить договор и на бОльший киловальтаж - если заложены более мощные кабели(ето должно быть известно електроснабдительной фирме, и содержаться в строительной документации по електричеству).
Теперь обязанности покупателя:
Раздел.4. Предварительный покупатель - Заказчик обязуется:
(1). Приобрести от предварительного продавца, в предвиденной законом форме, право собственности на самостоятельный объект, предмет договора.
(2). Оплатить предварительному продавцу - исполнителю договоренную цену -в указанные в настоящем договоре размеры и сроки.
Предварительный покупатель-заказчик имеет право досрочно оплачивать, определеные в Разделе 6 из настоящего договора, взносы раньше определенного срока по договору.
(3). Принять от предварительного продавца - исполнителя объект, предмет договора способами, определенными в нем.
(4). Принять на себя выплаты сумм для того, чтобы поставить на учет и присоединить вышеуказанный объект к сети „ЕВН Болгария Электрораспределение” АД, в соответствии с мощностью и по тарифам „ЕВН Болгария Электрораспределение” АД.
(5). Принять на себя все затраты и сборы в связи с заключением окончательного договора, оплату налогов и сборов по ЗМДТ, нотариального сбора, сбор за внесение в запись, за копию нот. договора, за кадастральную схему, тариф адвоката, налоговая оценка и суммы для становления на учет и присоединения к соответствующей сети для объекта в соответствующих обществах. Все документы для нотариального прослушивания сделки подготавливаются адвокатом строительной фирмы.
(6). Владение объекта /передача ключей/ осуществляется после выдачи Акта образца 16 в день подписания окончательного договора. В случае, если стороны взаимно согласятся о том, чтобы нотариальный договор был заключен раньше или о том, чтобы владение было передано до выдачи Акта 16, то предварительный покупатель-заказчик обязуется не осуществлять каких бы то ни было изменений, переустройств и вообще любых СМР за время с устанавливания владения на объект до приема здания государственной комиссией по приему, т.е. до выдачи разрешения на пользование.
(7). Установить владение на самостоятельный объект, предмет договора после его приема, соответственно передачи со стороны исполнителя.
Таким образом все права покупателя наступают после приема здания в Експлуатацию...
А сам строитель все задержки, связанныe с плохой организацией строительных работ, с задержками подключения или согласования отнес к форсмажорным обстоятельстван, снимая с себя всю ответственость, и исполнение взятых на себя обязатеьств:
Раздел.8. (1). Крайний срок выполнения всех необходимых СМР и передача здания разрешением на пользование составляет 48 /сорок восемь/ месяцев с даты выдачи разрешения на строительство.Кто-то знает, когда подписано разрешение на строительство?
(2). Стороны договариваются о том, что в нижеследующих случаях:
- наличие обстоятельств форс-мажора, неблагоприятных атмосферных условий для строительства , которые не позволяют качественное выполнение СМР или при останавливании строительства объекта со стороны компетентных государственных или муниципальных органов не по вине продавца-исполнителя.
-в период, который нужен для одобрения, согласования или выдачи акта компетентного органа, имеющего значение для процесса строительства или для введения в эксплуатацию объекта, как и для подписания договоров с соответствующими обществами с учетом связи здания с энергоснабдительными, водоснабдительными,канализационными и электронными сообщительными сетями и сооружениями, сроки по предыдущему параграфу продлеваются на срок действия этих обстоятельств.
И последнее:
VІ. Прочие условия:
• Конфиденциальность
Раздел. 13. (1). Стороны по договору не вправе распространять или допускать распространение информации или делать публичным достоянием текст, факты или обстоятельства, относящиеся к настоящему договору или к уплате по нему. При нарушении этого условия виновная сторона должит возмещение ущербов другой стороне в размере 10% /десяти процентов/ стоимости договора. Покупатель по сделке вправе представить настоящий договор в коммерческий банк и/или в другую кредитную институцию в связи с получением кредита на покупку жилья.
По моим наблюдениям, когда имеется подобныe статьи о конфиненциальности в договорах, люди, если не сразу, то в последствии сталкиваются с проблемами с продавцом, строителем или с посредником!
Возможно, стоит в правила покупки недижимости написать:
не заключать договор, если в нем предвиден пункт о конфиденциальности!
Если сторона по договору не желает или боится, чтобы вторая сторона с кем-либо могла проконсультироваться, значит в договоре имеются пункты, которые первая сторона не желает обнародования, или боится, что вторая сторона может понять риски при заключении договора. В данном случае особой коммерческой тайны не суешствует, так как рьсценки на болжарскую хедвижимсоть выложены в Интеренте, а сами договоры стандартные с небоьпшими изменения, защищающими, как правило, того, кто составил договор: продавца/строителя/ посредника...
Обязанность покупателя изучить и изменить договор так, что бы защищались и его права, а не только права продавца!
Таким образом, в договоре нет пунктов, обязыващих покупателя оплачивать строительство трафопоста или каких-либо других аналогичных сооружений!
Другой вопрос, что, как написано в опубликованном здесь предписании и ответе из ГМ-строя: продавец всегда найдет способ собрать с покупателя данные суммы в будущем! Примером служит Комплекс Данни Дей 6: берутся завышенные в несколько раз таксы по оформлению собственности наапартаменты, высокая такса по обслуживанию комплекса, а таже несколько видов пакетов обслуживания в отсутствии собственников...
Что хочется еще отметить по самому договору:
в нем нет возможности покупателю самостоятельно (по своим личным причинам) отказаться от дальнейшей оплаты и покупки объектов, потеряв в качеатве неустойки определнную сумму! Он может отказаться лишь при задержке строительства, но етот срок размыт и не определен, так как все возможные обвинения в задержке, отнесенны сразу к форсмажерным обстоятельствам!
Также в первый раз встречаюсь с понятием: "Предварительный продавец"? Т.е. изначально предвидено, что договор подписывает одна фирма/строитель, а завершать или достараивать будет кто-то другой, неизвестный ни второй стороне, ни самому строителю ...
То, что в договоре "предварительный покупатель" - нет ничего странного, так как при нотариальном оформлвнии договора вы можете указать любое другое лицо среди ваших родственников или знакомых,кто станет собственником, оплаченного вами апартамента.
Юрий
" Конечно если что то нет!..............