Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Полезная информация о приобретении недвижимости в Болгарии

Модератор: Юрий

Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 18/07/2011, 13:54

Добрый день.
http://devrg.org/
Желание приобрести недвижимость за рубежом посещало меня давно. По своему убеждению считаю разумные вложения в недвижимость самыми надежными. Основная проблема в том, как распознать недвижимость, которая будет бережно сохранять вложенный в нее капитал, служить источником дохода и быть привлекательной (а значит и ликвидной) для других участников рынка.
Если покупать недвижимость на своей территории (своего района, города), то проблема вроде небольшая. Живя постоянно в одном городе обрастаешь различными знакомствами, общаешься с живущими рядом людьми. Собрав эту информацию можно узнать, какие квартиры быстро и дорого сдаются, какие совсем не привлекают покупателей, в каких районах обитает средний класс, ну а где трущобы. Где есть или будут хорошие транспортные развязки, ну а где вечный «час пик». Проблема выбора недвижимости решается достаточно просто.
Сложнее дело обстоит с другими странами. Мир недвижимости привлекает около себя большие капиталы, и очевидно, что на нем крутится множество проходимцев всех мастей, манящих в свои сети легкую наживу. Обмануть могут по – всякому. Помимо откровенно уголовных схем, могут продать квартиру в трущобах по цене элитной, могут подобрать «под сдачу внаем» абсолютно непривлекательный для арендаторов вариант. Или найти землю под застройку в категорически неперспективном месте. Избавляться от такого объекта предстоит долго.
Именно желание «доверять, но проверять» своего риэлтора побудило нас создать данный ресурс. Его принцип прост. Он «собирает» по сети информацию о всех выставленных на продажу или аренду объектах недвижимости. Обрабатывает, распознает похожие, выявляет закономерности развития рынка того или иного города. В отличие от обычного сайта с объявлениями о продаже недвижимости на нашем ресурсе можно посмотреть как часто тот или иной объект выставляется или перевыставляется, по какой цене в каком районе есть квартиры или офисы, выбирает среди них наиболее привлекательные. Можно посмотреть в каких районах покупатели предпочитают покупать квартиры, какие именно квартиры быстрее всего сдаются в аренду. Определяет сезонность рынка. Уже обладая этой статистикой порой забавно слушать рекомендации некоторых консультирующих Вас специалистов по недвижимости.
Что касается моего опыта, то правильное использование информации с моего ресурса помогло мне сделать очень выгодные вложения в сфере недвижимости, быстро выявить риэлторов, мнению которых стоит доверять и разоблачить аферистов, намеревавшихся мне продать откровенный неликвид. Для общего пользования мы упростили некоторые алгоритмы расчетов и выработали несколько простых рекомендаций по работе с ресурсом. Это не конечный вариант. Работа над программой постоянно ведется и каждый месяц мы стараемся вносить какие-нибудь улучшения. Будем рады конструктивной критике, советам от людей, попробовавших наше детище для своих нужд.

Жду потока критики в свой адрес.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение Госпожа_Удача » 19/07/2011, 13:32

Интересно! :lol:
Аватара пользователя
Госпожа_Удача
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 81
Зарегистрирован: 23/06/2011, 12:35

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение Юрий » 19/07/2011, 17:45

Разработчики данного алгоритма занимаются данным вопросом несколько месяцев, и достигли хороших результатов.
Например, программа распознает дублирующиеся оферты и не учитывает их в подсчете стоимости, а также постоянно сравнивает проданные и вновь появившиеся предложения.
Можно проследить тенденции, и покупать там, где намечается повышение спроса или наоборот сницение цен.
Интересно будет обсудить предложенные алгоритны для анализа рынка недвижимости, и обменяться опытом по его использованию.
Ждем ваших сообщений по применению новых возможностей интернета.
Юрий
Фирма "Контакт-БгРу" ЕООД, г.София, 1574, ул.Теменуга, 2А, ап.20, Болгария
тел: +359-878919265; +359-897919269, e-mail: yurij.abashev[A]gmail.com , Skype: abashev;
www.facebook.com/yurijabashev , http://vk.com/aboutbulgaria
Аватара пользователя
Юрий
Author
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 17529
Зарегистрирован: 16/03/2004, 14:19
Откуда: Sofia, Bulgaria

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение Вяра » 19/07/2011, 21:39

отследить реально за сколько что продано или сдано в аренду вообще не релально, все цены занижают что бы налог большой не платить. И меня сильно смущает ТОП городов, я не увидела Бургас, а он сейчас в лидерах, но увидела мало кому интересный Плевен, :roll: ....пройдясь по объектам, обратила внимание, что все сводиться к ссылке на один и тот же сайт /портал по продаже недвижимости.
home.bg
который к стати не является особенно посещаемым и предложений там значительно меньше чем на том же имоти бг
Аватара пользователя
Вяра
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 4042
Зарегистрирован: 21/10/2008, 09:25
Откуда: Добрич-Москва

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение Юрий » 19/07/2011, 22:00

Вероятно, необходимо авторам дать подробную инструкцию. как пользоваться, и как получить различные параметры для сравнения и получения предварительной информации по возможным изменениям на рынке недвижимости.
Сайт еще не отработан полностью, и авторы не хотели выкладывать пока адрес сайта.
Когда мне показывали в он-лайн режиме, когда мне говорили по скайпу, нажмите туда, увидите то-то и объясняли, как трактовать полученные графики или таблицы, то было впечатляюще! И очень познавательно!
Раньше я не видел такого...
В анализе должны быть все крупные города, и по Бургасу мне также показывали данные!
Не знаю, данные каких сайтов по бг-недвижимости анализировались, но предполагалось, что такой сайт, как имот.бг и др. аналогичные будут анализироваться! Возможно, если так сделать не получилось, то из-за того что для анализа необходимо было получить согласие от собственников сайта на разрешение для доступа до полной их базы данных.....
Надеюсь, что на днях, авторы дадут пояснения по использованию их разработки!
Юрий
Фирма "Контакт-БгРу" ЕООД, г.София, 1574, ул.Теменуга, 2А, ап.20, Болгария
тел: +359-878919265; +359-897919269, e-mail: yurij.abashev[A]gmail.com , Skype: abashev;
www.facebook.com/yurijabashev , http://vk.com/aboutbulgaria
Аватара пользователя
Юрий
Author
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 17529
Зарегистрирован: 16/03/2004, 14:19
Откуда: Sofia, Bulgaria

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 20/07/2011, 06:49

На этом сайты мы выложили усеченную версию. Большой объем данных сильно тормозит работу сервера и делает невозможной пользование в онлайне. Поэтому мы и увели сайт с зоны ру. Когда запросы идут с Европы, начинается "скрип". Сейчас работаем над повышением производительности ресурса, чтобы завести полную базу данных. Имоти бг посмотрю, если что дополню им базу. За основу взята home.bg, и дополнена другими ресурсами. ТОП городов считается по последней неделе, период подсчета можно будет менять самостоятельно чуть позже. При большем периоде данные получаются более сглаженными и правдоподобными, но тут страдает точность отслеживания динамики. Поэтому я сначала смотрю большой промежуток и постепенно перехожу на более короткие но близкие к настоящей дате отрезки времени. Вроде экранов Элдера получается.
Бургас по объему изъятых объектов "скачет" с 4 на 5 место. Интересно выглядит Пловнив и область София. В Пловдиве интересна динамика аренды. Могу предположить, что город получил какой-то толчок к развитию.
Сейчас доделываем на сайт некоторые функции, которые не смогли выложить сразу. По мере появления свободного времени буду объяснять те или иные приемы работы с базой данных.

На точность цены конкретных сделок не претендуем. При больших объемах информации для принятия решения она не столь важна. Объясню более подробно позже.

Вяра. Бургас почти в лидерах, то на 2 месте. После Софии. Если смотреть соотношение выставленных объектов к изъятым в процентах (7-9 столбик). Очень полезный показатель, но еще не поставили функцию формирования списка по этому параметру. Если говорить просто по количеству без всяких коэффициентов, то София - безусловный лидер.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение Юрий » 20/07/2011, 08:47

viktum писал(а):Большой объем данных сильно тормозит работу сервера и делает невозможной пользование в онлайне. Поэтому мы и увели сайт с зоны ру. Когда запросы идут с Европы, начинается "скрип". Сейчас работаем над повышением производительности ресурса, чтобы завести полную базу данных.
Мне предоставляли полный доступ до всей базы данных, но когда я входил на сервер, то сразу делало ето малоиспользуемым другими пользователями в России, а у меня постоянно начинало вылезать сообщение, что "время загрузки информации истекло"....
Надеюсь, что такой полезный ресурс скоро заработает...
Юрий
Фирма "Контакт-БгРу" ЕООД, г.София, 1574, ул.Теменуга, 2А, ап.20, Болгария
тел: +359-878919265; +359-897919269, e-mail: yurij.abashev[A]gmail.com , Skype: abashev;
www.facebook.com/yurijabashev , http://vk.com/aboutbulgaria
Аватара пользователя
Юрий
Author
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 17529
Зарегистрирован: 16/03/2004, 14:19
Откуда: Sofia, Bulgaria

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 20/07/2011, 11:36

Юрий писал(а):
viktum писал(а):Большой объем данных сильно тормозит работу сервера и делает невозможной пользование в онлайне. Поэтому мы и увели сайт с зоны ру. Когда запросы идут с Европы, начинается "скрип". Сейчас работаем над повышением производительности ресурса, чтобы завести полную базу данных.
Мне предоставляли полный доступ до всей базы данных, но когда я входил на сервер, то сразу делало ето малоиспользуемым другими пользователями в России, а у меня постоянно начинало вылезать сообщение, что "время загрузки информации истекло"....
Надеюсь, что такой полезный ресурс скоро заработает...
Юрий

Просто делайте повторный запрос. Со 2 или 3 раза данные формируются. Такие проблемы чаще всего бывают с Софией и при большом промежутке времени. Сократите промежуток до недели-двух, получите информацию, перекопируйте ее в Эксель (кнопка "загрузить") и сделайте запрос на другой временной промежуток.
Второй вариант - подождать 30 минут и повторить запрос. Возможно, обрабатывается одновременно несколько запросов.
В планах покупка собственного сервера.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение qwerty771 » 20/07/2011, 14:13

Мне представляется такой сайт очень полезным и информативным.
Понятно, что надо срочно увеличить мощность серверов. Это затратно, но необходимо.
Так же мне кажется, что надо бы сделать возможность подписки на информацию. Вот ее и можно сделать платной. Но очень НЕ ДОРОГОЙ.
А еще лучше для покрытия затрат, сделать ПАРТНЕТСКУЮ ПРОГРАММУ. Остальное оставить бесплатным. Помните, GOOGLE был и есть бесплатным. Но имеет кучу платных сервисов. Думаю, этот путь наиболее правильный.

Еще:

1. Мне видится полезным сделать возможность построения графиков по заданным посетителями критериям.
2. Считаю, полезно сделать задержку индексации лотов. То есть не сразу хватать всю информацию, а постепенно. Тогда динамика будет менее "рваной". По этому принципу работают все поисковые и аналитические системы.

А вообще, создателся огромный респект и уважуха. Молодцы! С удовольствием поигрался с кнопочками. Добавил в закладки. Буду посещать обязательно и следить за развитием.

Удачи вам!
Аватара пользователя
qwerty771
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 562
Зарегистрирован: 08/09/2010, 09:04
Откуда: Бургас

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 21/07/2011, 06:57

За совет спасибо. Мы пошли немного другим путем, но вроде сгладить вывод информации получилось. Скоро устраним эту неприятную задержку.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 21/07/2011, 10:24

Главная страница (описание)

Главная страница посвящена разделу «Страны». На ней отражается недвижимость стран, имеющейся в нашей базе данных. Каждая страна имеет свой отдельный блок. Название страны и в скобках валюта цен является ссылкой и ведет к более детальной информации о стране, где детально расписываются характеристики ее городов и муниципальных образований.
В блоке представлены 3 строчки, характеризующие состояние рынка недвижимости страны в настоящий момент. Первая строчка отражает количество объектов, выставленных по стране в настоящий момент времени, далее идет общее количество выставленных на продажу квадратных метров, и третья отражает общую сумму выставленных на продажу объектов. Маркетологи называют эти данные «объем рынка». При использовании этих данных хотелось бы обратить внимание на то, что в нем представлены все объекты недвижимости. Начиная от земельных участком, заканчивая готовыми гостиницами. Поэтому советую удержаться от соблазна, разделив общую сумму предложения на количество выставленных на продажу квадратов. Как ни крути, а усреднив среднюю стоимость квадратного метра гостиниц и среднюю стоимость выставленной на продажу земли, среднюю цену квадратного метра недвижимости изучаемой страны не получите.
Структуру выставленной на продажу и изъятой с продажи недвижимости можно посмотреть в разделе «диаграмма» соответствующей страны. Данные отражаются в процентах и для наглядности подкрепляются нарисованными кольцевыми диаграммами. Благодаря им, наглядно видно, что представляет собой рынок недвижимости той или иной страны. Всего представлены 2 отдельные диаграммы. Первая представляет собой текущие (выставленные) на рынке предложения. Вторая показывает структуру проданных объектов с выделением каждого типа недвижимости в общей массе сделок.
Рядом с диаграммами расположен раздел «динамика». Она отражает изменения количество объектов в конце каждой недели. Благодаря функции «динамика» можно визуально отследить рост или падение спроса и предложения в том или ином сегменте рынка в целом по стране.
В каждой стране выделяется ТОП из 5 городов, формируемый по желанию пользователя 9 различными способами, соответствующим 9 колонкам в соответствующей таблице городов. Каждая колонка состоит из 2 разделов: первый – это количественное значение показателя, вторая – процент изменения по отношению к предыдущему значению. Первая колонка характеризует стоимость выставленных на продажу объектов недвижимости. Соответственно, при формировании ТОП городов по этому принципу первым будет город, где самая большая совокупная стоимость выставленных на продажу объектов. Вторая колонка – количество единиц выставленных на продажу объектов недвижимости. Третья – количество выставленных на продажу квадратных метров всей представленной в базе недвижимости. Четвертая – шестая колонка полностью аналогична первым трем, но отражает снятую с продажи за неделю недвижимость. Очень удобно по ним смотреть, какая именно недвижимость продается, а какая «висит» мертвым грузом на продавцах. Седьмая колонка показывает соотношение стоимости выставленной на продажу недвижимости и снятой с продажи в процентах. Значение (к примеру) в 10% означает, что из 1 млн. условных единиц стоимости вставленной недвижимости реализовано за искомый промежуток времени недвижимости на 100 тыс. условных единиц. Неплохой показатель для рынка. По этому же принципу формируется восьмая и девятая колонка. В восьмой колонке за базу расчета берется соотношение выставленных и проданных единиц недвижимости, в девятой – количество квадратных метров. По этим данным очень хорошо искать растущие рынки, где наблюдается либо уменьшение предложения, либо увеличение спроса. Согласно ценовой теории Адама Смита, это первый сигнал (уменьшение предложения и увеличение спроса, т.е. высокие значения показателей) к росту цены.
В главной странице пользователь может переключать тип сделок (аренда/продажа). Это принципиально разные, хотя и тесно связанные между собой рынки. Вторая функция – это выбор формирования списка стран (и городов ТОП внутри таблицы) по первым 6 столбикам таблицы, которые я описывал выше. Седьмой и девятый мы сможет сортировать чуть попозже. Работа на этим ведется. И наконец, есть возможность формировать список по возрастанию, и по убыванию.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 21/07/2011, 11:32

Характеристика страны (ее городов и областей)

Ссылка с названием страны переключает на список городов и областей, из которых состоит страна. На ней отражается недвижимость городов и областей, имеющейся в нашей базе данных. Каждый город (или области) имеет свой отдельный блок. Название города и в скобках валюта цен является ссылкой и ведет к более детальной информации о районах, где детально расписываются его характеристики.
Информация выводится по столбцам и сортируется полностью аналогично информации по странам (главная страница). Благодаря этой странице можно выделить наиболее привлекательные для инвестиций города и области и более детально их изучить.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 23/07/2011, 12:09

Характеристика города или области (ее районов и сел)

При выборе города программа выводит список его районов в виде таблицы, полностью аналогичной вышеописанной. Сформированные данные являются конечными и полностью характеризуют спрос и предложение в каждом конкретном районе. Правильное понимание приведенных в таблице данных помогает достаточно точно определить характеристику района, найти в городе непопулярные «трущобы» и наиболее привлекательные для жизни.
Истолковывать данные наиболее эффективно в соотношении двух показателей – показателей количества изъятых объектов к количеству текущих. Высокий уровень изъятых объектов (5 столбец) характеризует высокий спрос покупателей на данный район. Это могут быть центральные районы города, с хорошими транспортными развязками, имеющие в своей инфраструктуре учебные заведения, больницы, деловые кварталы, и новостройки в спальных районах. Разница между ними в более быстрой ликвидности центральных районов и более высоким потенциалом будущего (2-3 года) роста цен в спальных районах, когда объем предложения в виде новостроек начнет спадать. В таблице высокий показатель изъятых объектов (5 столбец) и высокий по отношению к другим показатель соотношения спроса и предложения (8 столбец) характеризует центральные районы города. Высокий показатель изъятых объектов и низкий показатель соотношения спроса и предложения (8 столбец) характеризует спальные районы. Также эти районы имеют сходную структуру выставленной недвижимости (центральные районы состоят в основном из квартир, имеют предложение по магазинам и офисам, низкий объем предложения по гостиницам и промышленным помещениям), и изъятой недвижимости (относительно быстрая реализация магазинов, офисов). Сходная структура у спальных районов, но изъятых магазинов и офисов на порядок меньше, зато больше выставленных на продажу земельных участков и гостиниц.
Отдельно хотелось бы выделить районы, расположенные на окраине или примыкающие к промышленным зонам. Объем предложения там как правило выше, объем реализации низок, соотношение спроса и предложения (8 столбец) крайне низкое. Для устранения сомнений в непривлекательности этого района не лишним будет параллельно проверить рынок аренды. Если данные также крайне низки, то в своих предположениях мы не ошиблись. Квартиру в таких районах бывает крайне сложно продать. Структура предложения в таких районах крайне пестра – от земли до гостиниц, при сравнительно низких ценах.
Отдельно хотелось бы предупредить избегать районов с низкими количественными значениями выставленных объектов. Данные в них могут быть сильно противоречивы и изменчивы из-за резких изменений структуры спроса и предложения. А значит ненадежны и опасны в использовании.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 23/07/2011, 14:16

Характеристика района (села)

Перейти на данные по районы можно 3 способами. Первый – это иконка справа сразу после названия района. Она присутствует во всех строках меню и быстро выводит на детализацию объекта исследования с заданными параметрами (в том числе и детализирует данные по городу в целом, со всеми районами). Второй – кнопка «детализация». Она расположена рядом с кнопками «графики» и «динамика». Третий – это меню «отчеты» и подменю «детализация».
Перед тем, как нажать кнопку «сформировать», необходимо проверить выставленные данные параметров формирования таблицы:
«Тип» означает тип сделок, на основании которого формируются данные. Это рынок аренды или рынок продажи. Второй – это характеристика типа данных – характеристика снятых с продажи (изъятых) или текущих объектов. При выборе «текущих» объектов формируются данные по выставленным в заданном промежутке времени объектам. «Изъятые» характеризуют продажи объектов.
Следующая кнопка позволяет определять тип исследуемой недвижимости. Чаще всего выбираются «квартира», но есть возможность посмотреть все прочие тип недвижимости: земля (поселений и сельскохозяйственная), гараж, гостиница, дом, магазин, офис, промышленная, склад.
Следующие две кнопки позволяют изменить исследуемый город (область) и район (село) выбранного города (области).
Кнопки «количество комнат», «материал», «площадь» позволяют ограничить параметры отчета строго заданными характеристиками. Обратите внимание, что ограничение поиска например количеством комнат от 1 до 2 изменяет все остальные параметры (средней стоимости квадратного метра, площади и пр.). Одновременно с этим сильное сужение параметров поиска опасно появлением неточностей, вызванных слишком малым количеством исследуемых объектов. В данном случае в зависимости от целей и задач поиска стоит искать «золотую середину» выбора данных. Минимально рекомендованное количество участвующих объектов в исследовании должно быть не менее 50 – 100 штук. При меньшем количестве объектов исследования данные недостаточно стабильны для проведения качественного исследования.
Период исследования. Отчет формируется по неделям. По умолчанию стоит месяц от текущей даты. При желании пользователь может изменить по своему усмотрению исследуемый период. Нулевые значения в отчете говорят об отсутствии данных в искомом периоде.
После установки или изменения всех параметров отчета кнопка «сформировать» формирует отчет с заданными параметрами. Кнопка «загрузить» позволяет сохранить сформированные данные в Excel.

Выведенный отчет показывает всю характеристику по району.
Таблица делится на большие столбцы, отражающие определенный период времени. Даты периода указаны в заглавии.
Первая строка отражает общее количество участвующих в исследовании объектов. Следующая строка отображает количество текущих (выставленных) объектов с заданными параметрами. Далее указывается количество изъятых за этот период объектов, и последняя строка показывает количество вновь выставленных объектов. Данные состоял из 2 подстрок. Первая – количественный показатель, вторая – показатель в процентах от общего числа объектов в (случае анализа изъятых объектов) или показатель – соотношение количества выставленных объектов и изъятых (если выбрана функция «текущие» объекты).
Следующие 3 строчки указывают на среднюю стоимость квадратного метра выбранных объектов исследования. Первая строка отражает среднюю стоимость выставленных на продажу объектов, вторая – среднюю стоимость изъятых объектов. Иными словами первая – цена, по которым объекты выставлены, вторая – по которым они продаются. Высокая разница этих цен при более низких изъятых косвенно говорит о низкой ликвидности избранных объектов. Третья цена – средневзвешенное значение имеющихся цен. Очень удобно использовать для определения динамики роста или падения цены для заданных объектов. Эти значения также состоят из 2 подстрок. Первая отражает общее количество выставленных квадратных метров, вторая – среднюю цену.
Следующие строки отражают качественную характеристику исследуемых объектов. В случае с квартирами это количество комнат. По ней наглядно видны квартиры с количеством комнат, которые больше всего пользуются спросом. Данные состоят из 3 подстрок. Первая отражает количество квартир, вторая – процент от общего количества, третья – средний срок реализации квартир в днях. Это еще один показатель ликвидности.
Следующие строки отражают структуру использованного материала строительства и выделение структуры спроса и предложения по данному параметру.
Также имеются строки с разбивной объекта по площади и стоимости объекта в целом. Использование данных абсолютно аналогично данным с количеством комнат, поэтому специально останавливаться на них не будем.
Отдельно следует сказать про строки «стоимость метра». Они сортируют структуру предложенных квадратных метров по их стоимости. Получается это значение в два этапа. На первом этапе определяется шаг – берется все количество выставленных квадратных метров и делится на 10. После этого в каждом промежутке определяется свое значение цены. Иными словами – первые 10% самых дешевых выставленных квадратных метров имеют значение, затем на следующие 10% цены вычисляется своя средняя стоимость и т.д. очень удобно смотреть, на какой цене сосредоточено наибольшее количество объектов, т.е. куда «смещена» цена. В верхнюю или нижнюю область. Хорошо предугадывает разворот цены или замедление (ускорение) ее роста.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 23/07/2011, 16:07

Информация об объектах

Информацию об объектах конкретного города и района (в некоторых случаях можно посмотреть еще и улице и номеру дома) можно посмотреть в разделе «Отчеты» и подразделе «Информация об объектах».
При выборе данной функции меню предлагается сделать выбор города, района, улицы и номера дома. Незаполненные строки по умолчанию формируют все имеющиеся в базе данных объекты.
После команды «показать» формируется таблица со всеми имеющимися в базе данным объектам с выбранными параметрами. Столбцы этой таблицы можно формировать по возрастанию – убыванию, кликнув по названию столбца.
Первый столбец показывает количество комнат. Если количество комнат неизвестно, по умолчанию ставится «0».
Второй столбец указывает общую стоимость объекта недвижимости.
Третий столбец указывает стоимость квадратного метра.
Четвертый показывает район, пятый – улицу, шестой – номер дома. Седьмой – год постройки, восьмой – материал стен. Если данные неизвестны, строки не заполняются.
Девятый столбец указывает на дату выставления объекта недвижимости на продажу. Если объект был выставлен на продажу, затем на 2 недели исчез и снова появился, датой выставления считается самая первая дата. Десятый столбец указывает дату изъятия объекта с продажи. Очень удобен для получения представления о том, какие объекты недвижимости выставлялись на рынке раньше и как быстро они были проданы. Если снятые с продажи объекты не нужны, нужно поставить галочку «только текущие» в начале таблицы и нажать кнопку «показать». Снятые с продажи объекты отображаться не будут. Поиск также можно ограничить определенной датой, с которой выставлены объекты. Более ранние объекты отображаться не будут.
Одиннадцатый столбик показывает площадь объекта недвижимости. Двенадцатый – этаж или этажность.
Тринадцатый столбик называется «Доходность» и показывает насколько стоимость данного объекта ниже или выше средней стоимости выставленных аналогичных объектов недвижимости. Например, если квартира стоит 90000 евро, а ранее выставлялись 3 аналогичные квартиры по стоимости 110000, 120000 и 1250000 евро, то средняя стоимость будет 118000 евро, что на 28000 евро дешевле выставленной квартиры, соответственно доходность будет 24%. Достаточно привлекательный показатель. Посмотреть характеристики данной квартиры и характеристики выставленных ранее можно в разделе «подробнее» по последней колонке таблицы.
Четырнадцатый столбик называется «Арендная доходность» и подбирает наиболее выгодные соотношения цены покупки и возможной их сдачи в аренду для получения рентного дохода. Доходность считается в процентах, аналогично банковскому вкладу. Например, стоимость квартиры 100000 евро, доход от аренды – 500 евро в месяц. Тогда доход от аренды в год будет составлять (500*12) = 6000 евро, что соответствует 6% годовых. По сравнению с банком цена привлекательна, учитывая вероятный рост стоимости самого объекта недвижимости, но на рынке можно найти объекты и с более высокой доходностью. Обратите внимание, что в цену не включена стоимость мебели, ремонта и налога на имущество, что всегда индивидуально. Это рассчитывается при более детальном расчете сделки.
Пятнадцатый столбик показывает «Спекулятивную доходность». Расчет аналогичен расчету значения «Доходность», но учитывает срок реализации объекта. Например, есть 2 квартиры с одинаковой ценой 100000 евро на 10% ниже рынка (средняя цена 110000евро). В первом случае срок ее реализации составляет 12 месяцев, во втором – 3 месяца. В первом случае за год мы заработаем 10000 евро, продав квартиру один раз. Во втором – 40000 (вторую или аналогичные ей мы сможем за год перепродать 4 раза, каждый раз зарабатывая 10000 евро). В итоге спекулятивная доходность первой квартиры составляет 10%, второй – 40%. Заметная разница.
Шестнадцатый столбик называется «Аренда» и показывает, среднюю стоимость аренды аналогичных объектов. Значение используется для расчета арендной доходности.
Семнадцатый столбик показывает, сколько объявление дней «висит» в данном статусе. Хорошо видны новые объекты, так и «долгоиграющие», по каким-то причинам не продающиеся. Причины две – или высокая цена или имеющиеся в объекте проблемы, обременения.

Отдельно следует рассказать про информацию, получаемую по кнопке «подробнее». Она дает полную информацию по выбранному конкретному объекту. Помимо общих данных ,характеризующих объект, имеется история изменения цены. Указывается начальная цена и каждая дата ее изменения с самими значениями цены, действовавшими на тот момент. Также указана краткая история объекта. Когда был выставлен, кода его удаляли из базы, когда восстанавливали или изменяли в нем данные. Значение «текущий» означает отсутствие изменений в объявлении за указанный период времени. Есть строка со ссылкой на сам объект недвижимости.
Ниже имеется табличка с выставленными ранее или одновременно аналогичными объектами. Кнопка «подробнее» переключает на указанный в таблице объект. Еще ниже отдельная таблица с предложениями аренды по аналогичному объекту.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 23/07/2011, 19:24

Подбор объектов

Подбор объектов осуществляется через меню «отчеты» и подменю «подбор объектов». Интерфейс полностью аналогичен интерфейсу подменю «информация об объекте». Основное отличие в том, что пользователь имеет возможность ограничивать вывод объектов, не соответствующих минимально допустимым критериям. Например, введя цифру 5 в строку «арендная доходность», мы получаем объекты недвижимого имущества с доходностью не менее 5 % годовых и только те объекты, доходность по которым можно определить. Функция очень удобна на заключительных стадиях подбора объекта.



P.S.Вроде все, описание программы закончил. Жду вопросов - предложений.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 24/07/2011, 07:39

Провели 6 периодичное сглаживание данных. Теперь увеличение - уменьшение данных выглядит более привычно и удобно для пользователя.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение Oleg0s » 24/07/2011, 08:59

А почему именно 6?
Oleg0s
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 50
Зарегистрирован: 10/05/2011, 08:22
Откуда: Варна

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение viktum » 24/07/2011, 09:10

более убедительные данные получаются при сглаживании колебаний за 6 периодов или 1,5 месяца. Больше - колебания становятся нечувствительными, при меньшем - наоборот. На мой взгляд, идеальный промежуток.
Временам бурного развития патриотизма всегда предшествуют времена не менее бурной миграции (с)
viktum
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 3161
Зарегистрирован: 25/11/2009, 18:33

Re: Аналитический ресурс по выбору недвижимости

Сообщение Derby » 24/08/2011, 15:56

viktum писал(а):Информация об объектах
Информацию об объектах конкретного города и района (в некоторых случаях можно посмотреть еще и улице и номеру дома) можно посмотреть в разделе «Отчеты» и подразделе «Информация об объектах».
При выборе данной функции меню предлагается сделать выбор города, района, улицы и номера дома. Незаполненные строки по умолчанию формируют все имеющиеся в базе данных объекты.
Такое впечатление,что на форуме никто не слышал о надвигающемся финансовом кризисе...все только и обсуждают новую волну кризиса и как ее пережить!а тут на форуме и цены как прежде высокие и обсуждения,как будто Болгария живёт в каком-то особом мире...Интернет уже полон статей,что в США рынок недвижимости фактически"упал".Что дома стоимостью от 100.000 дол.продают за 10.000 и то покупателей не найти...а уж на миллионные объекты недвижимости и вовсе сейчас покупателей не найти.Как известно,кризис начинается в Америке и потом растекается по всему миру.А тут обсуждения такие про цены и объекты недвижимости,будто все по-прежнему о,кей и "все хорошо,прекрасная маркиза".Ребята,цены на болгарскую недвижимость еще немного и тоже пойдут вниз и намного и надолго...вот это-ближайшая реальность.
Вот Михаил Прохоров советует вообще ничего сейчас не покупать и оставить денег ,которых хватит на житьё хотя бы на год.
Derby
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 237
Зарегистрирован: 21/07/2010, 17:15

След.

Вернуться в О покупке недвижимости в Болгарии

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 2

cron