Еще раз о предварительном договоре

**Сергей Попов** » 01/10/2011, 08:56

Подписание предварительного договора и оплата по нему не лишают продавца права продать третьему лицу или заложить в банке. Поэтому обязательно проверить не только при подписании но и периодически следить за этим. Почему повторяю азбучную истину? В пятницу пристав продавал все квартиры в одном комплексе. Я точно знаю, что пять покупателей по предварительным договорам даже не знали об этом. Об остальных 80 не знаю, но догадываюсь.

**Юрий** » 01/10/2011, 10:37

Все чаще ко мне приходят письма с просьбой о совете или помощи. Люди являются собственниками жилья с нотариальным актом уже по 1-2 года, и только сейчас получают информацию, что их апартамент был ипотекирован, и так как продавец не выплатил ипотеку, недвижимость будет высталена на продажу....
Еще раз напоминаем:
- нотариус не обязан проверять чистоту сделки - 0н только проверяет информацию, ему предоставленную, и описывает ее в договоре покупки;
- проверка чистоты сделки дело самого покупателя и делается в Имотном регистре;
- в распечатке о собственности продавца может быть множество объектов и следует изучить всю информацию, а не только касающуюся вашего приобретения;
- помните, что недвижимость может быть ипотекирована несколько раз одновременно, и снятие запора или закрытие одной ипотеки, совсем не означает, что объект чистый! Следует просмотреть всю историю объекта, так как закрытие новой ипотеки, может оставить действие более старой ипотеки.
Только человек с официальным Удостоверением из Имотного регистра может считаться добросовестным покупателем.
ЕСли такое происходит с нотараильными актами, то с Предварительными нужно быть еще внимательнее: периодически проверять наличие или отсутствие ипотек.
Декларирование продавца, что на данный момент нет тяжестей и обременений не является гарантией чистоты сделки сейчас и в будущем, а при наличии только предварительного договора, продявец всегда может ипотекировать недвижимость при необходимости получения финансовых средтв!.
Юрий

**spryamitel** » 01/10/2011, 10:40

Сергей Попов писал(а):...пристав продавал ...

Поясните пожалуйста, пристав это кто?
И как правильно "периодически следить за этим"?

**spryamitel** » 01/10/2011, 10:42

Юрий, непонятна Ваша фраза:

Юрий писал(а):...Только человек с официальным Удостоверением из Имотного регистра может считаться добросовестным покупателем.
Юрий

**Сергей Попов** » 01/10/2011, 10:46

spryamitel писал(а):
Сергей Попов писал(а):...пристав продавал ...

Поясните пожалуйста, пристав это кто?
И как правильно "периодически следить за этим"?

Судебный пристав, или по болгарскому закону- судебный исполнитель.

**Юрий** » 01/10/2011, 11:04

spryamitel писал(а):Юрий, непонятна Ваша фраза:
Юрий писал(а):...Только человек с официальным Удостоверением из Имотного регистра может считаться добросовестным покупателем.
Юрий

Очень часто люди не интересуются отсутствием или наличия ипотек или др. обременений покупаемой недвижимости. Во многих случаях люди довольствуются словами посредника или продавца, что данная недвижимсоть чистая.
Но, для уверенности и снижения рисков при покупке необходимо получить "Удостоверение за липса на тежести", которое рекомендуется получать в день сделки.
Если человек приобрел недвижимость и в последствии выяснится, что продавец не являлся собственником на момент продачи, есть ипотека или др. обремения и по судебному пути новый покупатель будет отстранен от пользования покупкой, то по суду он может добиться воврата потраченных сумм, как добродовестный покупатель.
Данный документ предъявляется нотариусу при оформлении сделки, но ОРИГИНАЛ остается у покупателя, как доказательство добросовестности. Наличие данного Удостоверения ОБЯЗАТЕЛЬНО указывается в нотариальном акте!

И последнее: если есть хоть малейшее подозрение или не убедительность документов, в нотариальном акте указывается реальная цена покупки, а не меньшая. Через суд, если удастся что-то вернуть, то не более суммы прописанной в нотариальном акте!

Периодически проверять: значит проверять в имотном регистре наличие тяжестей над вашим покупаемым объектом, до получения нотараильного акта.
Юрий

**spryamitel** » 01/10/2011, 11:25

Спасибо за развернутый ответ.
Выходит остается напряженный период от начала действия Предварительного договора до получения нотариального акта завершающего покупку?
В это время объект может продаваться без ограничений и другим потенциальным покупателям?

**Акция** » 01/10/2011, 15:29

spryamitel
Читаем вместе внимательно, что именно пишет Юрий:

Юрий писал(а):Все чаще ко мне приходят письма с просьбой о совете или помощи. Люди являются собственниками жилья с нотариальным актом уже по 1-2 года, и только сейчас получают информацию, что их апартамент был ипотекирован, и так как продавец не выплатил ипотеку, недвижимость будет высталена на продажу....

Еще раз напоминаем:
- нотариус не обязан проверять чистоту сделки - 0н только проверяет информацию, ему предоставленную, и описывает ее в договоре покупки;
- проверка чистоты сделки дело самого покупателя и делается в Имотном регистре;

Только человек с официальным Удостоверением из Имотного регистра может считаться добросовестным покупателем.

Таким образом, человек даже при наличии нотариального акта спустя 1-2 года может получить большие проблемы, если вскроется наличие непогашенной ипотеки.
И такие истории рассказывали на этом форуме пострадавшие покупатели!
Что уж говорить о предварительном договоре, там есть масса нюансов, о которых продавцы/риэлторы могут умолчать.

Юрий
Сергей Попов
Вы уверены, что без наличия письменного с печатями удостоверения об отсутствии тяжестей из имотного регистра покупатель не может считаться ДОБРОСОВЕСТНЫМ?
Ведь нотариус удостоверяет в акте, что у продаваемого объекта НЕТ тяжестей и притязаний третьих лиц. И это проверяется в день сделки устно, с экрана компьютера. Доступ к этой информации есть и у нотариуса, и у адвокатов.

Я помню, что на форуме писали ( может, и Юрий), что официальная выписка готовится несколько дней, а не минут, и что этот факт позволяет злоумышленникам-продавцам продать апарты несколько раз.

Поэтому самая свежая информация, что нет тяжестей в день сделки - в экрана компбютера, а не письменная официальная.
Если я не права, поправьте, пожалуйста.

Дорогие коллеги, владельцы апартаментов!
У кого есть письменное удостоверение из Имотного регистра, с печатью ? или просто выписка из компьютера?
И написано ли в самом нотариальном акте упоминание о наличии такой бумаги?

**spryamitel** » 01/10/2011, 16:43

Логично думать, что при получении задатка, продавец недвижимости вступил в процесс перевода собственности на покупателя. Срок завершения этого процесса оговорен в Предварительном договоре. Следовательно имеется обременение недвижимости сделкой купли-продажи. Но это событие никак не отображается в Имотном регистре?

Как Вы думаете, что нужно изменить в законодательстве Болгарии, чтобы исключить подобные ситуации?
Как работает законодательство ведущих европейских стран в таких случаях?

**lina47** » 01/10/2011, 17:14

Акция писал(а):spryamitel
Читаем вместе внимательно, что именно пишет Юрий:
Юрий писал(а):Все чаще ко мне приходят письма с просьбой о совете или помощи. Люди являются собственниками жилья с нотариальным актом уже по 1-2 года, и только сейчас получают информацию, что их апартамент был ипотекирован, и так как продавец не выплатил ипотеку, недвижимость будет высталена на продажу....

Еще раз напоминаем:
- нотариус не обязан проверять чистоту сделки - 0н только проверяет информацию, ему предоставленную, и описывает ее в договоре покупки;
- проверка чистоты сделки дело самого покупателя и делается в Имотном регистре;

Только человек с официальным Удостоверением из Имотного регистра может считаться добросовестным покупателем.

Таким образом, человек даже при наличии нотариального акта спустя 1-2 года может получить большие проблемы, если вскроется наличие непогашенной ипотеки.
И такие истории рассказывали на этом форуме пострадавшие покупатели!
Что уж говорить о предварительном договоре, там есть масса нюансов, о которых продавцы/риэлторы могут умолчать.

Юрий
Сергей Попов
Вы уверены, что без наличия письменного с печатями удостоверения об отсутствии тяжестей из имотного регистра покупатель не может считаться ДОБРОСОВЕСТНЫМ?
Ведь нотариус удостоверяет в акте, что у продаваемого объекта НЕТ тяжестей и притязаний третьих лиц. И это проверяется в день сделки устно, с экрана компьютера. Доступ к этой информации есть и у нотариуса, и у адвокатов.

Я помню, что на форуме писали ( может, и Юрий), что официальная выписка готовится несколько дней, а не минут, и что этот факт позволяет злоумышленникам-продавцам продать апарты несколько раз.

Поэтому самая свежая информация, что нет тяжестей в день сделки - в экрана компбютера, а не письменная официальная.
Если я не права, поправьте, пожалуйста.

Дорогие коллеги, владельцы апартаментов!
У кого есть письменное удостоверение из Имотного регистра, с печатью ? или просто выписка из компьютера?
И написано ли в самом нотариальном акте упоминание о наличии такой бумаги?

+100 Актуально"!

**Христо** » 01/10/2011, 17:15

Ну а почему бы, в Предварительном договоре не указать всё то, о чём здесь написано - кто мешает?
Что продавец несёт финансовую ответственость, за отсутствие обременений и даже если они были а момент оформления Нот.акта, то платить будет продавец.

**spryamitel** » 01/10/2011, 18:37

Христо писал(а):...то платить будет продавец.

Проблема то в том, что:

Юрий писал(а):... новый покупатель будет отстранен от пользования покупкой...

**шитиков** » 01/10/2011, 20:47

Все,что написано выше со стороны продавца-это мошеничество,т.е. в любой стране-уголовная статья.Или это не отностися к Болгарии? Вообще-то прав всегда покупатель-это он платит и терпит убытки.В Болгарии может быть др.уголовный кодекс,или это относится только по отношению к иностранцам??

**шитиков** » 01/10/2011, 21:36

Читаешь форум и создается впечатление,что сплошь и везде кидалово.Если это так,то это происходит с молчаливого согласия властей.А может это специальное нагнетание страстей.В принципе эти кидалово можно элементарно прекратить было-бы желание,а способов много.

**Юрий** » 01/10/2011, 22:37

Вы уверены, что без наличия письменного с печатями удостоверения об отсутствии тяжестей из имотного регистра покупатель не может считаться ДОБРОСОВЕСТНЫМ?

Я не имел ввиду, что без наличия такой справки, покупатель будет обязательно недобросовестным покупателем, но наличие справки будет доказывать, что покупатель сделал все необходимое со своей стороны для проверки тяжестей! Справка будет одним из аргументов в польсу покупатля, если дело по той или др. причине дойдет до суда.

Акция писал(а):Ведь нотариус удостоверяет в акте, что у продаваемого объекта НЕТ тяжестей и притязаний третьих лиц. И это проверяется в день сделки устно, с экрана компьютера. Доступ к этой информации есть и у нотариуса, и у адвокатов.

Нотариус не обязан удостоверять чистоту сделки, а только проверяет представленные ему документы и описывает их в самом нотариальном акте!
В проблемных договорях нет информации о предоставлении справки из Имотного регистра, а только написано:

"Продавец декларировал, что на момент сделки объект недвижимости не имеет тяжестей, ипотек, судебных дел, притязаний третьих лиц или других обременений."

Если вы сделали Справку из имотного регистра об отсутствии тяжестей и предодставили ее нотариусу, то ето должно быть отражено в нотариальном акте!
Часто нотариус лишь проверяетъ он-лайн об отсутствии тяжестей (или говорит, что проверил) ... и только, но в нотариальном акте не делает никаких отметок!

шитиков писал(а):Читаешь форум и создается впечатление,что сплошь и везде кидалово.Если это так,то это происходит с молчаливого согласия властей.А может это специальное нагнетание страстей.В принципе эти кидалово можно элементарно прекратить было-бы желание,а способов много.

Вы хотите сказать, что во всех странах мира обманы с недвижимостью происходят "с молчаливого согласия властей."???
Какое отношение власти имеют к вашим сделам или покупкам недвижимости?
Если у вас создалось такое впечатление, то оно не верное!
Я не хочу показать, что в Болгарии опасно покупать недвижимость или заниматься каким-либо бизнесом. Лишь лишний раз хочу подчеркнуть, что в любом деле надо подходить с умом и НИКОГДА "не пускать НИЧЕГО на самотек"!
Я уже много раз описывал случаи, когда люди встречались со мной для консульстации, и от меня узнавали, что они уже осуществили покупку апартамента! Как не анегдотично ето звучит, но люди иногда осуществляют те или другие процедуры вообще не задумываясь о последствиях, и не думая, какие и для чего документы подписывают!
Некоторые на столько доверчивы, что дают доверенность для распоряжения своим счетом в банке незнакомым людям, уж для оплаты недвижимости, а о нотариальном акте начинают интересоваться через 1-2 года, или когда к ним приходит судебный исполнитель!
Причем здесь власти? Действительно, если человек желает быть обманутым, то его часто и обманывают! Хотя, есть люди чересчур не доверчивые, которые "обжегшись на молоке, дуют и на воду"! Встречался и с такими, которые все знают, специалисты в такой-то и такой-то области, рассказывают какие меры они предвидели против обманщиков, а потом оказывается, что попались на мелочах, на которые никто бы и не обратил бы внимание...
Каждый второй, примерно, кто со мной последние 2 года консултировался о приобретении недвижимости - в последствии звонили мне и говорили:

"Юрий, мы подписали предварительный договор с учетом всех ваших рекомендаций и советов, но в процессе строительства, чего вы не рекомендовали и даже возражали категорически! Уж очень низкая цена и привлекательные условия! Будем надеяться, что нас не обманут, строительство будет завершено в срок, и мы получим нотариальный акт!"

Будем надеяться, что мои советы помогут им избежать проблем в будущем и они станит законными собственниками желаемой недвижимости!
Господа - будьте благоразумны!
"Доверяй, но проверяй!" - должен быть основным принципом!
Юрий

**Христо** » 04/10/2011, 00:36

шитиков писал(а):Все,что написано выше со стороны продавца-это мошеничество,т.е. в любой стране-уголовная статья.Или это не отностися к Болгарии? .В Болгарии может быть др.уголовный кодекс,или это относится только по отношению к иностранцам??

Совершенно верно, а вы что, только поняли это!

**Рэна** » 04/10/2011, 00:54

Юрий писал(а):Еще раз напоминаем:
- нотариус не обязан проверять чистоту сделки - 0н только проверяет информацию, ему предоставленную, и описывает ее в договоре покупки;
Юрий

Интересно,- а в России нотариус ОБЯЗАН проверить чистоту сделки и несет материальную ответственность (сама работала, знаю). Ни один нотариус не заверит договор купли-продажи, если нет справки об отсутствии залога, ареста и пр. обременения. Более того, если у нотариуса возникают сомнения в подлинности такого свидетельства, то он обязан его перепроверить или отказать в заверении сделки.

**lale** » 04/10/2011, 12:57

Рэна писал(а):
Юрий писал(а):Еще раз напоминаем:
- нотариус не обязан проверять чистоту сделки - 0н только проверяет информацию, ему предоставленную, и описывает ее в договоре покупки;
Юрий
Интересно,- а в России нотариус ОБЯЗАН проверить чистоту сделки и несет материальную ответственность (сама работала, знаю). Ни один нотариус не заверит договор купли-продажи, если нет справки об отсутствии залога, ареста и пр. обременения. Более того, если у нотариуса возникают сомнения в подлинности такого свидетельства, то он обязан его перепроверить или отказать в заверении сделки.

Рэна, нет смысла сравнивать законодательства двух стран, просто в каждой стране свои законы. Недвижимость покупается на территории Болгарии, значит действует местное болгарско законодательство. Согласны ли Вы или не согласны с тем, каким образом болгарские нотариусы заверяют договора, где и что считаете правильным, это, к сожалению, не имеет никакого значения. Болгарские нотариусы делают справки в соответствующих реестрах, отражают наличие или отсутствие тяжестей в соответстующем договоре (нотариальном акте) и спрашивают покупателя, согласен ли он купить именно эту недвижимосить и при этих условиях. Если покупатель согласен, сделка состоится и согласие отражается всегда в нотариальном акте. Основной момент здесь тот, что наличие тяжестей не является препятствием для совершения сделки, т.к. считается что наличие записи о наложенной тяжести в реестре недвижимости, который является публичным, да к тому же в электронным варианте и доступный практически неограниченному кругу людей, является известным фактом для покупателя. Государство гарантировало публичность реестра недвижимости создав электронную его версию, да к тому же сделав филиалы Агентства по вписыванию в каждом окружном городе. Чего бОльшего можно требовать? А если покупатель не знает болгарского языка (который является единственныМ официальным), он сам заинтересован найти себе представителя, знающего язык и местные законы. Кстати, болгарское нотариальное право заимствано у немцев и правовой принцип знания фактов, отраженных в публичных реестрах, нашло место в законодательствав большинства стран с континентальной правовой системой.

**spryamitel** » 04/10/2011, 13:24

lale писал(а):... Кстати, болгарское нотариальное право заимствовано у немцев и правовой принцип знания фактов, отраженных в публичных реестрах, нашло место в законодательства в большинства стран с континентальной правовой системой.

Именно поэтому и непонятна ситуация, описанная в начале топикстартером.
Как может служба приставов не учитывать права потребителей, в данном случае покупателей недвижимости, уже заключивших предварительные договоры, и наверное, внесшие залоговые суммы?

**Сергей Попов** » 04/10/2011, 13:41

Во первых, права покупателей по предварительному договору непротивопоставимы ипотечному кредитору. А во вторых- ипотека вписана в реестре и презумируется, что всем о ней известно. А предварительные договора известны только сторонам.

**spryamitel** » 04/10/2011, 13:52

Сергей Попов писал(а):... А предварительные договора известны только сторонам.

Вы согласны, что это недостаток законодательства Болгарии?

И еще.
При покупке через приставов тоже заключается Предварительный договор?
И какой будет главнее, тот, что первым заключен, или который через пристава? Кто в конце концов станет собственником, кто быстрее всю сумму перечислит прежнему владельцу? А другой будет долго и мучительно возвращать свой залог?

Наверное существуют в Болгарии и аукционные продажи?
Так они готовятся более месяца. И, наверное, на этот период приостанавливаются любые другие сделки с этой недвижимостью?

**lale** » 04/10/2011, 14:50

spryamitel писал(а):
Сергей Попов писал(а):... А предварительные договора известны только сторонам.

Вы согласны, что это недостаток законодательства Болгарии?

И еще.
При покупке через приставов тоже заключается Предварительный договор?
И какой будет главнее, тот, что первым заключен, или который через пристава? Кто в конце концов станет собственником, кто быстрее всю сумму перечислит прежнему владельцу? А другой будет долго и мучительно возвращать свой залог?

Наверное существуют в Болгарии и аукционные продажи?
Так они готовятся более месяца. И, наверное, на этот период приостанавливаются любые другие сделки с этой недвижимостью?

Это не есть недостаток, о чем Вы вообще? Предварительные договора не вписываются в реестр недвижимости, вот поэтому и не известны третьим лицам. Никто Вас не заставляет продписывать предварительный договор. Покупайте сразу недвижимость, проверяйте ее на наличие тяжестей и акта 16 и платите все 100% цены. Предварительный договор, точно так же, как и все остальные договора является добровольной сделкой, соглашением между двумя сторонами, никто Вас силой не заставляет его заключать.

При покупке недвижимости через судебных приставов предварительный договор не заключаются. Вы участвуете в торгах и выигрываете его, когда предлагаете наивысшую цену за данную недвижимость. Если Вы не оплачиваете всю предложенную Вами цену в рамках одной недели, следующий участник, предложивший более нискую цену объявляется покупателем. Для участия в торгах вносится задаток в размере 10% от начальной цены.

Есть и аукционные продажи. Очень часто банки организуют аукционы по Закону об особенных залогах, неприбегая к судебным приставам. Но это отдельная тема. Вопросы, которые Вы задаете насчет приостановления других сделок с недвижимостью очень комплексные, требуют знания конкретного случая и анализа на совершенно другом уровне. Не сравнивайте с российским законодательством, это скорее всего может помешать Вам, чем помочь в понимании конкретного вопроса.

**Рэна** » 07/10/2011, 22:26

lale писал(а): Кстати, болгарское нотариальное право заимствано у немцев и правовой принцип знания фактов, отраженных в публичных реестрах, нашло место в законодательствав большинства стран с континентальной правовой системой.

В Германии аналогичное мошенничество (продать обремененную недвижимость) просто недопустимо, даже в мыслях, а во Франции нотариус сам в течение нескольких дней проверяет чистоту сделки и только после этого сделка может состояться.

**lale** » 07/10/2011, 23:32

Рэна писал(а):
lale писал(а): Кстати, болгарское нотариальное право заимствано у немцев и правовой принцип знания фактов, отраженных в публичных реестрах, нашло место в законодательствав большинства стран с континентальной правовой системой.

В Германии аналогичное мошенничество (продать обремененную недвижимость) просто недопустимо, даже в мыслях, а во Франции нотариус сам в течение нескольких дней проверяет чистоту сделки и только после этого сделка может состояться.

Понятие "мошенничество" и "купля-продажа недвижимости с обременениями" две понятия, лежащие на совершенно разных плоскостях. Существует рынок, на котором продается именно и только имущество с обременениями, оно имеет свою цену и своих покупателей. В Германии, Франции и т.д. этот рынок, как раз, развит. Но Вы, простите, видимо не знакомы с этими подробностями. Так или иначе нет смысла сравнивать законодательства и рынки разных стран. Везде свои особенности, которые и продавцы и покупатели должны учитывать.

**spryamitel** » 08/10/2011, 02:09

lale писал(а):... Везде свои особенности, которые и продавцы и покупатели должны учитывать.

Подтвердите пожалуйста:
- В Болгарии при продаже недвижимости с обременением, ответственность за выявление всех обременений лежит на "Добросовестном покупателе".
- Даже если в нотариальном акте, подписанном продавцом, покупателем, и заверенном нотариусом, в явном виде записано что в на момент сделки обременений нет, и приложена выписка из Имотного регистра об отсутствии обременений, по прошествии времени вдруг найдется кредитор бывшаго владельца, то новый владелец обязан выплатить долг, ставший теперь уже его долгом?
- Если справка из Имотного регистра получена рано утром, то нет никакой гарантии, что до конца дня продавец не "обременит" продаваемую недвижимость?

Основной предмет договора, декларируемый в болгарских "Предварительных договорах" какой? Видимо я заблуждаюсь, думая. что как и в подобных документах в других странах, его предназначение установить даты начала и окончания купли/продажи объекта недвижимости и зафиксировать цену, при этом покупателем вносится залоговая сумма, которая не возвращается в случае отказа от сделки или не оплате основной суммы покупателем в срок.

**Sasha-57** » 08/10/2011, 10:28

Вопрос такой: если продавцом не соблюдаются сроки работ по предварительному договору- разрывать его или нет? В договоре предусмотрены штрафные санкции на продавца:возврат уплоченной суммы+30% штрафа.Из практики-кто-нибудь разрывал договор и какая вероятность вернуть деньги?

**Сергей Попов** » 08/10/2011, 13:29

На такой вопрос ответа нет. Конечно, кто то, это сделал. Но как это Вам помогает?

**Sasha-57** » 08/10/2011, 16:53

Почему нет ответа? Неужели никто не разрывал предварительный договор из-за не выполнения обязательств продавца?Или игра в одни ворота,в ворота покупателя? Конкретно: продавец нарущил сроки строительства и не предоставил необходимые документы,в предварительном договоре за это предусмотрены шрафные санкции,Имею ли я право разорвать договор и вернуть мои деньги? я думаю в противном случае продавец давно бы уже разорвал договор и проплаченные деньги остались бы у него.

**Сергей Попов** » 08/10/2011, 17:10

Попытаюсь по другому. Если кто-то расторгнул дотговор с Х и вернул деньги, какое отношение имеет к вашему договору с У и возможностью это сделать?

**Sasha-57** » 08/10/2011, 17:20

Я могу разорвать договор по вине продавца и получить обратно деньги или это не реально?

**Христо** » 09/10/2011, 01:25

Sasha-57 писал(а):Почему нет ответа? Неужели никто не разрывал предварительный договор из-за не выполнения обязательств продавца?Или игра в одни ворота,в ворота покупателя? Конкретно: продавец нарущил сроки строительства и не предоставил необходимые документы,в предварительном договоре за это предусмотрены шрафные санкции,Имею ли я право разорвать договор и вернуть мои деньги? я думаю в противном случае продавец давно бы уже разорвал договор и проплаченные деньги остались бы у него.

ВЫ смешали разрыв договора и штрафные санкции, а это обговаривается отдельно.
Не знаю как у вас в договоре, но наказания можно написать по разному;
- штраф и разрыв договора,
- штраф и продолжение договора,
-разрыв договора без штрафа на каких-то условиях.
.
И для всех - предварительный договор составляется в произвольной форме - это понятно!?
Вы можете написать, что разрываете договор, если ваща тёща заболеет и если другая сторона примет этот пункт то он становится законом.

**Nadyn** » 17/07/2012, 00:14

Господа юристы, прокомментируйте пожалуйста вопросы от Spryamitel:

Подтвердите пожалуйста:
- В Болгарии при продаже недвижимости с обременением, ответственность за выявление всех обременений лежит на "Добросовестном покупателе".
- Даже если в нотариальном акте, подписанном продавцом, покупателем, и заверенном нотариусом, в явном виде записано что в на момент сделки обременений нет, и приложена выписка из Имотного регистра об отсутствии обременений, по прошествии времени вдруг найдется кредитор бывшаго владельца, то новый владелец обязан выплатить долг, ставший теперь уже его долгом?
- Если справка из Имотного регистра получена рано утром, то нет никакой гарантии, что до конца дня продавец не "обременит" продаваемую недвижимость?

Основной предмет договора, декларируемый в болгарских "Предварительных договорах" какой? Видимо я заблуждаюсь, думая. что как и в подобных документах в других странах, его предназначение установить даты начала и окончания купли/продажи объекта недвижимости и зафиксировать цену, при этом покупателем вносится залоговая сумма, которая не возвращается в случае отказа от сделки или не оплате основной суммы покупателем в срок.

**Nadyn** » 17/07/2012, 00:18

Еще хочу спросить - если "Удостоверение за липса на тежести" получена не в день самой сделки, а например на один-два дня раньше или позже сделки (раз на ее официальное оформление с печатями требуется несколько дней и за один день тебе ее не выдадут!), то ты уже не можешь считаться добросовестным покупателем? Как же тогда устроить, чтобы эта справка была получена в день самой сделки и была зафиксирована нотариусом в нотариальном акте?

**Nadyn** » 17/07/2012, 00:21

Читаю форум и мне прямо страшнее и страшнее все становится - и уже покупать ничего не хочется. Оказывается предварительный договор ничего не гарантирует кроме фиксации цены на апартамент - и никакой гарантии что тебя не кинут впоследствии! зачем же тогда нужен этот документ???

**vikowind** » 17/07/2012, 00:40

Грамотный адвокат проверит Вашу недвижимость в день и момент подписания предварительного договора и правильно его составит. Также проверит и в день составления нотариального акта.Это не сложно. Что Вас пугает?

**Nadyn** » 17/07/2012, 01:59

пугает то, что наличие предварительного договора не гарантирует, что до того момента пока у тебя на руках не окажется нотариальный акт квартира не окажется в залоге у какого-нибудь банка или проданной другому лицу. И кроме того, Юрий сказал, что "Удостоверение за липса на тежести" должна быть выдана в день сделки, а это проблематично, а иначе сложно доказать, что ты добросовестный покупатель - и никакой адвокат тебе не сможет гарантировать, что сделка проведена чисто.

**Юрий** » 17/07/2012, 07:16

Nadyn писал(а):пугает то, что наличие предварительного договора не гарантирует, что до того момента пока у тебя на руках не окажется нотариальный акт квартира не окажется в залоге у какого-нибудь банка или проданной другому лицу.

Не гарантирует.

Юрий сказал, что "Удостоверение за липса на тежести" должна быть выдана в день сделки, а это проблематично

Откуда информация, что ето проблематично? Кто-то писал об етом? Справка заказывается предварительно, а сделка у нотариуса оформляется до обеда.

, а иначе сложно доказать, что ты добросовестный покупатель - и никакой адвокат тебе не сможет гарантировать, что сделка проведена чисто.

Это уже небольшое утрироание. Нельзя всех вокруг подозреваться в обмане. Тогда, действительно, лучше сидеть дома и ничего не делать, так как вас могут обмануть!
Все сделки можете делать и без предварительного дговора: вас никто не заставляет его подписывать!
А сам договор существует для упрощения и определения "правил игры" сторонами, с указанием когда, что и за сколько будет куплено, описано и как будет осуществляться сама сделка, а при покуке на начале строиотельства и то, что должно быть построено...
Поетому к предварительном договору надо относиться со всем пониманием и ответственностью, и все, что вас интересует, должно быть там описано!
Юрий

**Nadyn** » 17/07/2012, 10:07

Юрий писал(а):Откуда информация, что ето проблематично? Кто-то писал об етом?

Да, об этом писал кто-то выше - не помню только кто. Поэтому я и решила, что в день сделки ее получить очень сложно.
Юрий спасибо за ответ.

**Сергей Попов** » 17/07/2012, 10:35

В один и тот же день заказать и получить Удостоверение действительно в некоторых местах сложно. Но можно сделать электронную справку. Если человек знает как и что читает, то этого достаточно.

**Христо** » 22/07/2012, 23:15

Nadyn писал(а):
Юрий писал(а):Откуда информация, что ето проблематично? Кто-то писал об етом?

Да, об этом писал кто-то выше - не помню только кто. Поэтому я и решила, что в день сделки ее получить очень сложно.
Юрий спасибо за ответ.

Всегда можно посмотреть на сайте, обычно так с утра и делают.

Кто сейчас на конференции