Покупка у англичан-есть ли особенности???

[bar]

Здравствуйте! Есть ли какие-нибудь особенности при покупке апартаментов у англичан на вторичном рынке? Есть у кого опыт таких сделок?

[Юрий]

Здравствуйте! Есть ли какие-нибудь особенности при покупке апартаментов у англичан на вторичном рынке? Есть у кого опыт таких сделок?

Если англичане собственики продаваемого объекта присутсвуют лично, но никаких особенностей или различий нет, кроме обязательного присутствия переводчика англо-болгарского или болгаро-русского или руско-английского, чтобы всем все было ясно.
Если же продажа осуществляется дистанционно без присутствия англуичан, то желательно, чтобы доверенность была свеже изданной и в ней все было прописано подробно. Обязателен Апостиль на доверенности или заверка ее в Болгарском консульстве в Англии. Доверенность должна быть написана на болгарском или переведена и легализована на болгарский (с консульской печатью или наклейкой).
Все остальные рекомендации по покупкам и их оформлению действуют и при сделах с англичанами.
Юрий

[shadowcash]

Нормальной ли, является такая ситуация?!
Владелец-англичанин приобрел недвижимость 4 года назад и для того чтобы не оплачивать 5% взнос не оформлял нотариальный акт. Мотивация - брал для последующей перепродажи и решил сэкономить. Сейчас нам предлагается заключить предварительный договор в котором, сторону Продавца представляют - непосредственный владелец - компания-застройщик и этот англичанин, который оплатил 100% стоимость аппартаментов, но не оформлял нотариальный акт.
Кто сталкивался и какие мнения?

[Юрий]

Нормальной ли, является такая ситуация?!
Владелец-англичанин приобрел недвижимость 4 года назад и для того чтобы не оплачивать 5% взнос не оформлял нотариальный акт. Мотивация - брал для последующей перепродажи и решил сэкономить. Сейчас нам предлагается заключить предварительный договор в котором, сторону Продавца представляют - непосредственный владелец - компания-застройщик и этот англичанин, который оплатил 100% стоимость аппартаментов, но не оформлял нотариальный акт.
Кто сталкивался и какие мнения?

А что вам не нравится? Вы покупаете от строителя, и он же посписывавает нотариальный акт! Вас больше должно интерсовать не это, а то, как надежно будете платить за свою покупку.
Юрий

[shadowcash]

Спасибо за оперативность. Оплачивать я собираюсь банковским переводом на счет англичанина.
А беспокоит меня то, что не имея опыта покупки недвижимости в Болгарии я сразу же сталкиваюсь с ситуацией, которая сложнее, чем я ее представлял
Чуть ранее, Вы писали про то, что доверенность от англичанина должна быть по-возможности свежей. В моем случае, адвокат представляющий интересы клиента располагает доверенностью от 2008 года. Какой срок действия данных доверенностей?

[Юрий]

Чуть ранее, Вы писали про то, что доверенность от англичанина должна быть по-возможности свежей. В моем случае, адвокат представляющий интересы клиента располагает доверенностью от 2008 года. Какой срок действия данных доверенностей?

Срок доверенности может быть любой: в России, как правило, доверенность на более долгий срок, чем 3 года оформить не возможно, а в Болгарии можно оформить и бессрочную доверенность.
В вашем случае, считаю, что необходимо запросить свежую актуальную доверенность, как доказательство того, что англичанин-собственник жив, и его возможные будущие наследники не смогут оспорить продажу недвижимости.
В принципе, если доверенник умирает, то сделки оформленные по доверенности после его смерти считаются недействительными, и могут быть оспорены через суд.
Юрий

[shadowcash]

Даже, если как в моем случае - собственником является сам застройщик?

[ser]

я бы рекомендовал покупать недвижимость у собственника этой недвижимости.
а у несобственника, я бы не покупал.

[Юрий]

Даже, если как в моем случае - собственником является сам застройщик?

Я уже вам ответил, что для вас в данном случае важен вопрос об оплате, а не столко: имеет ли англияанин нужную вам доверенность? Вы покупаете реально апартамент от строителя-собственника, а не от англичанина.
Юрий

[shadowcash]

В чем может быть "подвох" с оплатой? На что обратить внимание? Заранее благодарен.

[Igor Fort Noks]

При ситуации, когда перепродается недвижимость по Предварительному договору, до нот. акта алгоритм следующий, как вариант -
1. между Старым и Новым покупателем подписывается договор, в котором оговариваются условия взаиморасчетов.
2. Когда новый покупатель выполняет свои обязательства по договору со старым, старый подписывает Соглашение с застройщиком о смене стороны по действующему с застройщиком Предварительному договору, указывая данные нового покупателя.
3. Когда новый или старый покупатель выполняют свои обязательства по договору перед застройщиком, оформляется нотариальный акт.

перед сделкой разумно связаться с застройщиком, уточнить есть ли задолженности по оплатам - могут быть штрафные санкции, может быть задолженность по содержанию и управлению.
Также можно уточнить и цены застройщика - не факт, что вторичка выгоднее.

[shadowcash]

Спасибо!
В Предварительном договоре внесены все три стороны - Застройщик, Продавец, Покупатель (я). Отдельный пункт о том, что Застройщик не имеет на момент подписания никаких претензий к Продавцу, включая финансовые и все взаимные обязательства выполнены - также есть. Подписывают его три стороны.

[Igor Fort Noks]

shadowcash, также возможный вариант - трехсторонний договор о переуступке прав. Но по этому договору вы принимаете права и обязанности Продавца, а ваши с ним финансовые отношения остаются за кадром, видимо у вас есть какое-то соглашение с ним. И остается вопрос - кто и как подписывал этот договор. Лично, или по доверенности.

[olsv2000]

В чем может быть "подвох" с оплатой? На что обратить внимание? Заранее благодарен.

В Российском законодательстве есть такое понятие , как оплата ненадлежащему лицу . Не знаю как с этим обстоит в Болгарии ,но вы не боитесь , что оплатив англичанину являющемуся этим самым ненадлежащим лицом ( по закону РФ ) вы не получите в собственность квартиру . Есть конечно возможности заключение всяких трехсторонних договоров , можно и через цессия . Но... оно вам нужно создавать для себя лишние ступеньки риска . Не могу сказать , как с этим в Болгарии , но в РФ цессия ( уступка ) это такой геморрой и не известно как если не дай бог суд , как все это понимает судья . Я бы не стала связываться , хлопотно все это и не как бы так помягче сказать, мутно . Хотя каждый решает сам .

[Сергей Попов]

Нет проблем, если сделать по правилам. Не пугайте человека.

[shadowcash]

Всем спасибо. Сделка состоялась. Все документы заверены нотариусом.
У нас была изрядная доля волнений, так как рынок недвижимости мы меряли исходя из реалий сложившихся в Беларуси и России. Поэтому были приятно удивлены:)

PS. Агентство, которое сопровождаемой сделку - Омега.

[Propers]

Всем спасибо. Сделка состоялась. Все документы заверены нотариусом.

Поздравляю, бритс обычно люди порядочные и пунктуальные, а вот болгары как правило особой пунктуальностью не страдают Как вышли на продавца, сами?
Я сам брал квартиру на вторичке почти у англичан))) У болгарки, которая живет в GB уже 7 или 8 лет. Правда на сделку она приезжала, чему я был очч рад. Доверенности в Болгарии действительно бессрочная, оформлял на родственника по представлению в налоговой и т.п., никаких сроков действия нет

[shadowcash]

Два года подряд проводили лето в Нессебре. Хороший отдых + огромное количество объявлений о продажах = заставило задуматься о покупке аппартаментов. Обратились в несколько агентств и в первый заход просмотрели около 30-40 вариантов. Это позволило:
- более четко сформулировать свои собственные потребности;
- определиться с бюджетом для покупки;
- выделить агентство, которое предоставило под наши запросы наиболее интересные аппартаменты.

Немного были расстроены, конечно, что не смогли сделать выбор в первый же сезон, но желание не подрастеряли. С начала весны, нас начали снабжать новыми вариантами и в апреле мы прилетели на неделю, подтвердили свои намерения и заключили предварительный договор.

Если интересно, могу здесь выделить несколько интересных фактов с которыми лично столкнулся и они произвели на меня впечатление:
1) Хорошие (нормальные) варианты продаются быстро. Может быть в этом нет ничего сверхъестественного, но для меня это было неожиданно. В свой первый приезд мы наметили несколько аппартаментов, которые в принципе были нам и в бюджет, и по основным критериям в тему. Но, мы подошли к вопросу, неторопясь и обстоятельно, с одной стороны, а куда торопиться? Ведь это недвижимость - куда она денется С другой, хотелось еще больше присмотреться и повыбирать. Ну и режим - "отдых" был включен. Море, солнце, вино. Да и поторговаться хотелось очень. Вообщем, из 3 вариантов, за неделю наших размышлений "ушли" все 3. Психологическая травма была небольшой, но чувствительной. Вещь, которую многократно примеряли, ушла из под носа. Успокоив себя, типично русским, мол "значит это был не наш вариант", продолжили поиск, но уже с поправкой на принятие решения!

2) Разница в цене "на вторичке" между недвижимостью английских владельцев и остальных. Возможно, нам так попадалось, но самые интересные варианты - это именно т.н. "английские". Конечно, торги никто не отменял, но зазор на примерно равнозначных аппартаментах мог доходить до 20-25%. Кстати, про торговлю. Как показала практика, 10% - это абсолютно легко достижимый порог. При условии "безгемморойной оплаты" - без рассрочке, кредитов и прочего, можно еще легко сделать минус 3-5%. Остальное, уже под конкретный случай индивидуально. Но, торговаться нужно и можно!

3) Не экономить и приезжать, а не покупать по фотографиям. Вопрос в деталях, но он важен. Несколько вариантов, которые мы выбрали для себя были отвергнуты из-за следующих "ньюансов", которые были выявлены (да и могли быть выявлены только так!) при личном осмотре:
- аппартаменты на втором этаже, размещенные над Laundry room.
- окна и балкон выходящие на территорию ночной дискотеки;
- аппартаменты расположенные на втором этаже, но под ними большой козырек (крыша) тех.пристройки;
- высокий ground-flour, но в 2х метрах от балкона вход в санузел для посетителей бассейна;
Как все понимают, эти варианты сопровождались отличными фотографиями, на которых вышеперечисленные детали заметить было сложно.

4) Цифры - делите на 2. Площадь аппартаментов и расстояние до моря. Эти основные параметры беспощадно перевираются, причем объяснение всегда будет! Площадь берется абсолютно чистого периметра вашей квартиры - причем замер делается даже без учета толщины стен! К ней добавлена площадь балконов и площадь мест общего пользования, которая рассчитывается через коэффициент от общей площади комплекса. По итогу, заявленныей 60-70кв.м могут превратиться в 30-40кв.м. Но, все налоги и ежегодная стоимость обслуживания будет рассчитываться из первой. Вообщем, просите у застройщика через агентство точный план помещения с размерами.
Про расстояние до моря рассказывать не буду, но не ленитесь пользвать Google map. Причем, измеряйте путь по дорогам и дорожкам, а не напрямую через лес, закрытые территории отелей итп

Всем удачи!

[Юрий]

Два года подряд проводили лето в Нессебре. Хороший отдых + огромное количество объявлений о продажах = заставило задуматься о покупке аппартаментов. Обратились в несколько агентств и в первый заход просмотрели около 30-40 вариантов. Это позволило:
- более четко сформулировать свои собственные потребности;
- определиться с бюджетом для покупки;
- выделить агентство, которое предоставило под наши запросы наиболее интересные аппартаменты....
Если интересно, могу здесь выделить несколько интересных фактов с которыми лично столкнулся и они произвели на меня впечатление:!

Спасибо за ваш рассказ: он полностью соответстует моим рекомендациям:
- не спещить!
- выбирать только на месте после личного осмотра, не доверять фотографиям в Интернете и рассказам посредников!
- Торговаться: сейчас число предложений в 3-5 раз больше, чем покупателей: если продавец хочет продать, то он вам продаст по цене удовлетворяющей обе стороны.

Среди тех, кто только консультировался по выбору покупки со мной по телефну есть и такие, которым удалось сторговаться за 50% первоначальной цены....
Цена апартамента не та, которую желает получить продавец, а та стоимость, за которую ее готов купить покупатель!
Юрий

[Propers]

4) Цифры - делите на 2. Площадь аппартаментов и расстояние до моря. Эти основные параметры беспощадно перевираются, причем объяснение всегда будет!

Золотые слова.......

но самые интересные варианты - это именно т.н. "английские".

Ничего удивительного, именно бритс были одними из первых "захватчиков СБ" при всплеске продаж болгарской недвиги в нач 200-х, большинство сильно попали, брали до 2008 по заоблачным ценам, веря что будет еще дороже. Кто-то из них уже наигрался в Болгарию, кто-то кредиты брал под это и влип капитально, многим не нравится ситуация с экологией моря на СБ, Несебре и Равде, да и сами бритс не такие наивные зайчеГи и сладкие лохи как многие наши, брали действительно достойные варианты, не "на 25 линии"