Недостатки закупленного имущества - срок ответственности

[kolokola]

Если собственность на недвижимость прилежно переоформлена и недвижимость передана Продавцом Покупателю, на первый взгляд выходит, что у Продавца больше нет никаких обязательств перед Покупателем и он не несет никакой ответственности. Однако возможно (и на практике существуют такие случаи), что у проданной недвижимости существуют недостатки, затрудняющие пользование ею или снижающие ее цену. Вопрос об ответственности продавца урегулирован в Законе об обязательствах и договорах (ЗЗД) в ст.193, пар.1.
Продавец обязан сообщить Покупателю о недостатках имущества и не может извиниться тем, что не знал о них. Закон об обязательствах и договорах (ст.193, пар.3) расширяет ответственность Продавца в этом направлении и категорически запрещает соглашения о том, что Продавец не несет ответственности за недостатки.
Продавец не несет ответственность, если недостатки имущества были известны Покупателю при продаже(ст. 193, пар. 2 ЗЗД).
Возможны две гипотезы в случае, когда Покупатель знал о недостатках при заключении договора о покупке: Продавец сообщил Покупателю о недостатках или Покупатель заметил явный недостаток (например:вода в подвале, глубокие трещины в стенах, отвалившаяся штукатурка.) Вот почему после передачи имущества, Покупатель должен его осмотреть и незамедлительно уведомить Продавца о замеченных недостатках. Уведомление может быть устным, но лучше сделать это письменно через нотариуса – в порядке отправления нотариальных повесток.
При отправленном уведомлении у Покупателя есть две возможности:
1. Требовать через суд расторгнуть договор о продаже и вернуть оплаченную цену, включительно и расходы по продаже (таксы, гонорары и пр.)
2. Потребовать в судебном порядке уменьшения продажной цены с правом получить от Продавца часть, отсуженную судом. В некоторых случаях возможно, чтобы Покупатель сам отстранил недостаток за счет Продавца.
Покупатель должен доказать суду, что у имущества есть недостаток и что он уведомил об этом, согласно закону. Если он этого не сделал, то должен доказать, что Продавец знал о недостатке.
Продавец , со своей стороны, может доказать, что Покупатель знал о недостатке и таким образом снять с себя ответственность.
Существуют и скрытые недостатки, которые не могут быть открыты Покупателем при обыкновенном осмотре имущества.
Например при одной продаже летом не могут быть установлены течи с потолка последнего этажа во время выпадения осенне-зимних осадков. Другой случай- течи появляются после долгого отсутствия собственников, уже после их возвращения, но покупка недвижимости уже была осуществлена.
Продавец не несет ответственность за недостатки в одном единственном случае – при продаже, совершаемой в принудительном порядке, то есть судебным приставом (ст.199 ЗЗД)
Важно!
Указанные права Покупателя могут быть упражнены только в течение одного года от получения недвижимости. 3 года – срок, если Продавец умолчал о недостатках.
Для дополнительной защиты Покупателя желательно включить в нотариальный акт пункт о расторжении сделки в определенный срок, если всплывут, укрытые на момент заключения договора, тяжести по недвижимости (договор о найме, ипотека и др.)
Донко Колев