Сегодня решил продолжить разговор о покупке, и конкретнее о подписании Предварительного договора о покупке недвижимости.
Хотя это договор о намерениях, но его содержание очень важно
и подписывать его не думая, не стоит! Он является основой для будущего окончательного договора и отношений с продавцом/строителем/ часто и с Управляющей Компанией....
Последние 4-5 лет, все строители предлагали нормальные договоры, к которым с моей стороны особых нареканий и вопросов не было.
Я уже стал думать, что многие строители осознали проблемы предкризисных времен, и стараются не создавать ни себе, ни покупателям проблемы!
Однако, с началом Нового 2016 года все чаще мне стали присылать для консультации договора, которые бы я отказался подписывать!
Появился и новый тип "Предварительного договора", в котором только общие фразы, а вся конкретика в десятке приложений к договору, которые остаются тайной для покупателя до приезда в Болгарию!
Хорошо, что сейчас не встречаются такие фразы, что "в случае задержки с оплаты покупателем более 1 месяца, то строитель имеет право в одностороннем порядке прекратить договор, а все полученные до момента деньги остаются у продавца в качестве неустойки"! Но, данная фраза, как правило, замещается неустойкой в 30-40-50% от обшей стоимости покупки.... Что все равно 30-40% грабительская сумма, и такой договор можно подписать лишь, если у вас уже есть вся сумма для покупки и вы готовы покупать сразу, оформив нотариальный акт о собственности!
Если же у вас пока еще нет необходимой суммы, или здание/комплекс еще не построен, то соглашаться на такие грабительские неустойки не разумно! Никто не знает, что завтра с ним или с его родственниками случится, и терять такую сумму не стоит! Для Болгарии неустойка в 10% вполне разумна, и, как правило, используется в большинстве договоров.
Также во многих договорах продолжается включаться обязанность покупателя подписать договор с Управляющей компанией без обсуждения и права внесения какие-либо изменения в него!
Чтобы исправить данную ситуацию, только совместными усилиями можно добиться прекращения такой искривленной практики, когда покупатель оказывается бесправной стороной. Если бы все покупатели внимательно читали и разбирались с договорами, и отказывались подписывать невыгодные или неравнопоставленные договоры, то и строители или продавцы перестали бы их предлагать!
Одна из основных ошибок, которые мне удалось сейчас отметитьМ
многие покупатели, договариваясь с продавцами/риелтерами через интернет, извещают их, что у них нет времени для длительного перебора предложений и планируют приехать в Болгарию лишь на 3-4 дня для выбора и подписания Предварительного договора! Таким образом они ставят сами себя в невыгодное положение, и дают посредникам возможность надавливать из-за недостаточного времени, предлагать "залежалый товар", и не стараться подобрать оптимальное предложения для своих клиентов ...
Лучше сказать, что вы едите для ознакомления с недвижимостью в Болгарии, и не планируете сразу подписать договор о покупке! Что сделаете или начнете оформлять покупку, только, если все вас устроит и по цене, месту нахождения, качества строительства и все условия договоров.
Не следует давать второй стороне козырей, которые можно использовать против вас!
Здесь очень не выгодны и туры за недвижимостью, предлагаемые рядом строителей или крупных фирм по недвижимости, так как на клиентов осуществляется достаточно сильный прессинг, для доведения клиентов до обязательной покупки, даже, если они очень сомневаются в правильности выбора! Не говоря о том, что много фирм и берут аванс за "Тур за недвижимостью" в размере в 1-2 тысяч евро, который уж будет возвращен в случае подписание предварительного договора на приобретение апартамента....
При любой инвестиции в недвижимость необходимо ВРЕМЯ, и спешка здесь плохой помощник!
Не знаю, стоит ли расписать по полочкам все на примере одного из подобных договоров?
В целом договора достаточно разнообразные, и каждый пишущий договор старается разными способами закумуфлировать пункты, отстаивающие его личные интересы и исключить собственные ответственности и гарантии....
Надо понимать, что кто пишет договор, тот, в какой-то степени, и диктует правила игры, и, поэтому каждый покупатель должен постараться исправить или изменить договор, если не в свою пользу, то хотя бы сделать его равноценным для обоих сторон!
Юрий