Отель в Болгарии,стоит ли связываться?

[Pavlik]

Здравствуйте,дорогие Форумчане!
Я новичок,сегодня первый день у Вас. Несколько лет в голове крутится идея попробовать себя в качестве хозяина маленького отеля и наладить бизнес.
Собрав информацию возникли следующие идеи и вопросы:
- в качестве места рассматриваю Солнечный берег или Святой Влас. С удовольствием послушаю комментарии,может предложите альтернативу?
-пока не понял как выгоднее покупать- с готовой фирмой,став ее учредителем или организовать свою? как безопаснее и удобнее? какие налоги при покупки? я гражданин РФ
-какие есть подводные камни и на что стоит обратить внимание?
С удовольствием выслушаю все мнения и комментарии....Вам на месте виднее что и как.

С уважением, Павел

[Murder]

Если не владеете языком, если нет опыта, если в Болгарии вы периодично как "дачник/турист" и много других "если..." - то не стоит тратить средства на подобное "удовольствие". Если "горит" потратить средства в Болгарии, то купите 5-10 апартаментов в Софии и сдавайте их долгосрочно.

[Pavlik]

Спасибо за ответ. Языка не знаю, опыта в Болгарии нет-есть опыт в РФ,находиться в Болгарии планирую весь сезон работы с мая по октябрь.
-А какие трудности Вы видите?
- Почему апартаменты именно в Софии, а не у моря( на море наверное выгоднее сдавать?)- или это по той причине,чтобы не было головняков с заселением новых клиентов?
-а какой примерно доход в год можно получать с 1 апартаментов в Софии?
-нужно ли для этого регистрировать фирму или я могу купить 10 (как Вы советуете) на физлицо и спокойно сдавать платя налоги?

[Юрий]

Я новичок,сегодня первый день у Вас. Несколько лет в голове крутится идея попробовать себя в качестве хозяина маленького отеля и наладить бизнес.

Как минимум вам надо разбираться в данном бизнесе, а не рассчитывать, что все само получится! От специалистов знаю, что миниотель в несколько или десяток номеров дает возожность семейству бизнесмена жить на ети деньги - но не боле , прихладывая достаточно трудный и постоянный труд, а чтоб созсдать действительный бизне и расширяться, то необходимо порядка полсотни номеров. В последнем случае все расходы будут распеределяться по всем номерам, и содержание и обслуживание одного номера будет в несколько раз ниже, чем при десятке номеров. Вообще лет десять на зад я много писал на данную ъему на нашем форуме и в рассылке...

Собрав информацию возникли следующие идеи и вопросы:
- в качестве места рассматриваю Солнечный берег или Святой Влас. С удовольствием послушаю комментарии,может предложите альтернативу?

На море большая конкуренция, а тур.сезон относительно короткий порядка 3-4- максимум 5 месяцев.Сейчас много отель или рподается или переоборудуется в аоартаменты и распродаются, так как собственники не сумели выйти на прибыль и горошо зарабатывать. Полностью согласен с Muder, что лучше задуматься о Софии, так как здесь сезона, как такогого нет, лди со всей Болгарии едут в Столицу на заработки, и здесь всегда есть определенный спрос на жилье.Хотя из-за высокого процента собственности жилья в Болгари у населения (порядка 95-98% населения живет в собственномцилье), "квартирного вопроса" - в Болгарии не суешствует, и наймы относительно низкие ...

-пока не понял как выгоднее покупать- с готовой фирмой,став ее учредителем или организовать свою?

Многое зависит не только отв аших предпочтений, но и от самого объекта - с фирмой или нет!?
покупать существущую фирму, если нет оссобой причины для етого, не стоит, так как на 100% проверить ее, что нет никаких долгов или проблем... Зарегистрироать свою фирму не сложно, и отнимает около 1 недели.

как безопаснее и удобнее? какие налоги при покупки? я гражданин РФ
-какие есть подводные камни и на что стоит обратить внимание?

Здесь можно говорить до бесконечности, особенно, когда сам человек желает узнать что-то обстрактное и неконкретное....
Безопаснее - никогда не спешить и все спокойно проверять, пока не останется никаких рисков и сомнений. Есть сомнения, лучше отказаться,чем потом обвинять кого-либо.... При покупке недвижимости налоги , как парвило не первышают 4-4,5% от стоимости, а все налоги в БОлгарии 10% от "прибыли? (Корпоратовный налог, и налог физических лиц). Обращать внимание надо ан все! Подводные камни возможны везьде, особенно, если человек не думает, когда предпринимает какие-либо действия...
Юрий

[Юрий]

Языка не знаю, опыта в Болгарии нет-есть опыт в РФ,находиться в Болгарии планирую весь сезон работы с мая по октябрь.

Реальная заполняемость отелей на море с конца июня до конца августа. Уже с 20 августа курорты резко пустеют, а с 1 сентября множество отелей массово закрываются!

-А какие трудности Вы видите?

Проще ответить, что не является трудностями?

- Почему апартаменты именно в Софии, а не у моря( на море наверное выгоднее сдавать?)- или это по той причине,чтобы не было головняков с заселением новых клиентов?

Головнять с заселением б8дет всегда при существующе огромном количестве отелей. Болгария , на сколько знаю, в ЕС самое большое количество отелей... А расженко относительно ЕС и многих стран одни из самых низких. Вхостелях в Софии можно остановиться за 10 Евро сутки/кровть, а мини отеля вынуждены сдавать двойные номера по 20-25Евро( а если поторгоиваться, можно и дешевле!). Посуточная сдача под анем апаратмента выгодна, но требует постоянно заняточти собственника, илис лдует нанять человека, котоый бы всем етим занимался.

-а какой примерно доход в год можно получать с 1 апартаментов в Софии?

Здесь много зависит от самого апаратмента, расположения, обстановки и т.п. В сСофии можете нанять апартамент от 100 лв/мес до 800-1000Евро/месяц

-нужно ли для этого регистрировать фирму или я могу купить 10 (как Вы советуете) на физлицо и спокойно сдавать платя налоги?

Здресь снова все следует считать! Как физическое лицо вам придется платить 10% от дохода, признаты законом расходы, кажется 15%, но если зарегистрируете все на фирму, то сможете все расходы фирмы по содержанию, ремонтам, оборудованию списывать из прибыли, и платить 10% налог от чистого фирменного дохода... И т.д.
Не разумно считать, что на форуме вам кто-то ответит на все размытые неконкретные воображаемые вопросы...
Юрий

[Tushino]

Спасибо за ответ. Языка не знаю, опыта в Болгарии нет-есть опыт в РФ,находиться в Болгарии планирую весь сезон работы с мая по октябрь.

Сезон с середины июня по август! Остальные месяцы под большим вопросом.
Солнечный берег или Св Влас - сильно зависит от расположения отеля. Также учитывайте, что загрузка должна быть под 100%!
При покупке аккуратно, чтобы не купить заложенный с банк отель.
Вообщем, тема сложная в начале и без нормального болгарина для консультаций, помощи не обойтись.
Некоторые берут болгар управляющими, но за ними тоже нужно следить. А то зарабатывать будут только они.

[Юрий]

Также учитывайте, что загрузка должна быть под 100%!

Не понял: что значит захрузка под 100%? Любой собственник отеля желает орханизовать работу так, чтоб загрузка была максимально близко к 100%, а желательно 100%. На практике заполняемость в размере 60-70% считается хорошей... А 30% средней за год!

При покупке аккуратно, чтобы не купить заложенный с банк отель.

Как раз ето просто проверяется в Имотном регситре и наличие ипотеки вылезает сразу...

Вообщем, тема сложная в начале и без нормального болгарина для консультаций, помощи не обойтись.

Согласен!

Некоторые берут болгар управляющими, но за ними тоже нужно следить. А то зарабатывать будут только они.

Не покупайтесь на том, что вам человек понравился своим к вам отно-шением... Чем ближе вы воспринимаете человека, которык потом становится у вас управляющим, тем сложнее потом разбираться в проблемах! Никогда бизнес и дружбу не следует соединять или смешивать!
К соажлению, у меня множество таких примеров, как с болгарами, так и между русскими или украинцами, например!
Любая психологическая или др. зависимость создает больше проблем, чем помогает в бизнес...
Юрий
Юрий

[Tushino]

Также учитывайте, что загрузка должна быть под 100%!

Не понял: что значит загрузка под 100%? Любой собственник отеля желает организовать работу так, чтоб загрузка была максимально близко к 100%, а желательно 100%. На практике заполняемость в размере 60-70% считается хорошей... А 30% средней за год!

Я имел в виду, что отель будет хорошо работать при 100% загрузке, но реально ее трудно сделать или нужна хорошая реклама.

При покупке аккуратно, чтобы не купить заложенный с банк отель.Как раз ето просто проверяется в Имотном регситре и наличие ипотеки вылезает сразу...

А если собственник отел взял кредит под залог отеля в коммерческом (не государственном) банке?
Или если отель построен давно и о нем нет электронной записи в Имотном регистре?

[Юрий]

Я имел в виду, что отель будет хорошо работать при 100% загрузке, но реально ее трудно сделать или нужна хорошая реклама.

Даже реклама здесь не очень хорошо ранотает при такой большой конкуренции с др. болагрскими банками... Более того,
когда со мной советъуются по покупке отеля в Болгарии, то первое, что я спрашиваю, есть ли у покупателя своя тур фирема или контакты
с туристическими фирмами в его стране, которые смогут обеспечить полное заполнение покупаемого отеля. Только при таком подходе возможен достаточный доход и быстрое возвращение инвестиции...

При покупке аккуратно, чтобы не купить заложенный с банк отель.Как раз ето просто проверяется в Имотном регситре и наличие ипотеки вылезает сразу...

А если собственник отел взял кредит под залог отеля в коммерческом (не государственном) банке?
Или если отель построен давно и о нем нет электронной записи в Имотном регистре?

Во-первых, в Болгарии есть только один государственный банк: БНБ - Болгарский национальный банк! Но, он не рабитает с фирмами или физиками, а в основном определяет финансовую политику страны, следит за печатанием национальной валюты и т.п. Все остальные банки частные, но подчиняющиеся декствующем в Болгарии Валютному Закону! Любая бансковская ипотека списывается в Ин=мотен регистър, и проверяется банком не реже 5 лет, чтоб не пропустить сроки исковой давности и напомнить кредитополучателю долги по выплатам, если таковые имеются, и обсудить реинвестицию или др. способы оплаты ипотеки кердитополи=-учателем, если у него возниклю сложности с оплатами в срок.. Теоретически все ипотеки оформленные без регистрации в Имотном регистре в пользу не банков, а третьих лиц или фирм, считаю'тся не аконнжи и в случае проблем, кредоитодатель может не получитьм возврат сових денег. Поетому даже не банковские институции, типа заложных домов, при выдаче кредита под ипотеку, сразу стара'тся зарегистрировать в Имотном рефистре, чтон уже никто не мог притендовать на заложенное имущество...
Проблема не в том, имеется ли или нет ипотекя, а в правильном оформлении покупки, и чтобы оплаченные вами деньги не бжли потрачены пшродавцом на свои нужны, а вышплачены кредитору, и он бы после получения денег снял ипотеку, и у вас уже был совершенно чистый обръект ендвижимости в собственности!
Более того, много раз писал, что при покупне ипотетикированной недвижимости банк, прежде чем выдать ипотеку, на столько тщательно проверяет недвижимость, что вероятность покупки проблем близка к нулю - конечно, если сама сделка оформлена по всем правилям, и без ненужных компромиссов. Банк никогда не даст свои деньги, если не будет уверен, что кроме него нет никаких собственников или притеденты на заложенную собственность!
Во всех проблемных случаях, о которых ко мне обращаются за консультацией, нового покупателя никто не предупредил и не известил о наличии ипотеки, а сам покупатель етим не интерсовался! Так как бороться с банком по истечении лет (иногда через 5-10-15 лет после покупки) бессмысленно, то когда новый собственник узнает о наличии ипотеки сделать реально ничего нельзя! И большинство адвокатов, когда речь зайдет об ипотеки, сразу отказываются от дальнейшего обсуждения: бессмысленно, да, и как они говорят, многие пострадавшие просто не имеют средств на ведение судебных дел! Бессмыследнность судебных дел увеличивается, когда продавец давно уже обанкротился, не имеет никаких средств или вооще не сществует! Поетому всем моих клиентам, после покупки, сразу получаю удостоверение об отстствии обременений, чтоб лишний раз иметь доказательства, что сделка прошла успешно, и верятности рисков или переживаний в будущем нет!
Юрий

[webmoney]

...Собрав информацию возникли следующие идеи и вопросы...какие налоги при покупки?...

в МДТ в Несебре 3% т.наз. "данък при прехвърляне на имот"... остальнъе вопросъ вообще детский лепет, с таким мастерством "собирания информации" искренне советую положить бабки в сберкассу, иначе их тупо уведут! тут на форуме тоже присутствуют корифеи приблизительно честного отъема денег, неполнъй их список можете в разделе гражданства посмотреть

Или если отель построен давно и о нем нет электронной записи в Имотном регистре?

то бишь кто-то продает отель старше 1992 года? стройка со времен соца? а денег у таваришча Корейко хватит на такой отель...чик?

А если собственник отел взял кредит под залог отеля в коммерческом (не государственном) банке?

вот тогда-то точно будет запись в АВ/ИР... и как раз тогда покупаецца дешевле и безопасней, только надо знать как (чтоб все долги при продаже отвалились как ногти у старой сифилистической цъганки) кто умелец - тот поймет о чем я, а остальнъм лучше деньги в Сбере держать под %... до следующего дефолта