Подводные камни при покупке недвижимости

[Сергей Михалыч]

Уважаемые соотечественники, вначале своего выступления хочу сказать, что Страну Болгария мы россияне для длительного пребывания выбрали не случайно. У каждого из нас на то есть свои объективные причины- поправить здоровье, быть поближе к солнечным и теплым дням или просто провести остаток жизни в дружественной нам стране. По этой причине очень многие, кто здесь находится длительное время или приезжает летом, купили апартаменты в Комплексах. В г.Бяла, где у моей семьи тоже имеется в собственности апартамент в комплексе «Галерея3», проживает порядка 4-х тысяч человек из которых 3-и тысячи коренных жителей этого города; 80% от застроенных домов находится в собственности у граждан России.
Вслед за радостью от приобретенного имущества наступает осознание, что проблемы только начинаются.
В Болгарии принят и действует Закон об управлении этажной собственности – ЗУЕС, по которому собственники апартаментов должны обслуживать свою недвижимость. Сразу оговорюсь, что закон не совершенен, чем и пользуются недобросовестные застройщики и обслуживающие компании, а именно:
1. По Болгарскому законодательству продажа земли запрещена физическим лицам, не гражданам Евросоюза. Однако, когда застройщик приобретает землю у собственников или в Общине города или поселка, вся стоимость земельного участка, строительство бассейна, зеленые насаждения, обустройство придомовой территории включается в стоимость апартаментов при купле-продаже. Таким образом, здание Комплекса принадлежит собственникам, а придомовая территория со всеми обустройствами принадлежит застройщику, который может продать ее кому угодно. Когда застройщик сам обслуживает здание Комплекса и придомовую территорию с него еще можно спросить и потребовать выполнения соответствующих работ, но когда приходит без согласования с собственниками Комплекса иная компания, купившая придомовую территорию – обслуживание оставляет желать лучшего.
2. Многие собственники Комплексов в соответствии с Общим собранием обслуживают придомовую территорию и Комплекс собственными силами, в этом случае фирмы, купившие земельный участок ставят кабальные условия по аренде земли;
3. Обслуживающие компании, перекупившие эту землю и пришедшие на смену застройщику, запрещают пользоваться бассейнами и стоянками на придомовой территории, если собственник не согласен с условиями договора обслуживания и не заключил его с этой компанией.
4. В случае отказа от услуг обслуживающей компании, у которой земля находится в собственности, собственникам жилья предоставляется право пользования бассейном и придомовой территорией после уплаты арендных платежей, которые составляют значительную и порой неподъемную сумму. Это делается для того чтобы собственники согласились с неприемлемыми условиями обслуживания и заключили договора с данной компанией.
5. Путем откровенного запугивания, шантажа, морального давления, подкупа отдельных собственников в Комплексе, обслуживающие компании заставляют подписывать договора на обслуживание, по которому компания не несет никакой ответственности за обслуживание и выполнение гарантийных обязательств застройщиком.
6.Деньги, внесенные собственниками обслуживающей компании, не подкреплены кассовыми чеками и банковскими документами, а принимаются под расписку, не имеющей юридическую силу.
7. В договорах на обслуживание отсутствует смета и отчетность за потраченные деньги.
8. Многие собственники, запуганные или подкупленные обслуживающей компанией бойкотируют решения Общего собрания собственников, не оплачивают взносы на капитальный ремонт и обслуживание общих частей здания и прилегающей территории.
9. Собственники жилья, ссылаясь на ст.51. п.1 п.2 и не понимая, что она касается только собственников у которых данный апартамент единственное жилье, не платят вовсе взносы на кап. ремонт и обслуживание, утвержденные Общим собранием собственников. Данное разночтение Закона приводит к судебным разбирательствам и негативному отношению внутри собственников.
Из всего вышесказанного хочу обратить внимание на следующие проблемы, возникающие их Закона ЗУЕС:
1. Размытость и отсутствие четкого законодательного понятия «жилого комплекса», в связи с этим наличие множества абсурдных и мошеннических случаев со стороны недобросовестных застройщиков, а затем и обслуживающих организаций, например таких как: ЕООД «777». ООД «АйБиДжи», ООД «Дом Мениджмент», ООД «ФАМ Билдинг»;
2. Считаем необходимым внести ясность в законодательные акты о принадлежности придомовой территории, являющейся, по сути, обслуживающей территорией Комплекса после получения фирмой застройщиком Акта 16.
3. Отсутствие у органов местного самоуправления законодательных и административных рычагов воздействия на мошеннические действия застройщика. Местные администрации знают, что происходит на их территориях, но не имеют, ни полномочий, ни законодательных разрешительных возможностей вмешаться в ситуацию. По сути, собственник жилья и застройщик, а затем и обслуживающая компания остаются один на один в юридически не равных условиях.
4. Необходимо внести дополнительные разъяснения в ст.51 ЗУЕС об уплате ежегодных расходов на управление и содержание общих частей этажной собственности и придомовой территории собственниками, приобретающими жилье для сезонного проживания.

[Христо]

Вы вербуете дон Кихотов? Покупайте дом в деревне, вот и весь вывод.

[Tushino]

Все верно написано. НО, к сожалению, болгары с таким редко сталкиваются (по отношению к ним, УК обычно не борзеет и действительно договаривается) ... а русские понимают только после того, как уже попали в такую ситуацию.
Вроде такой добрый застройщик или представитель УК улыбается и просит подписать договор с управляющей компанией в обмен на ключи от квартиры и русские подписывают.
Но как говорит Юрий: "нужно вести переговоры и договариваться"

Если не ошибаюсь, в Болгарии купили недвижимость более 300 тыс русских. В принципе, можно объединиться и нанять адвоката для решения этих вопросов на уровне государства. Местные власти, депутаты решать этот вопрос не будут т.к. русские не интересны им ... мы не голосуем.

[Tushino]

Покупайте дом в деревне, вот и весь вывод.

Какая деревня находится на берегу моря, имеет нормальные магазины, пляжи, сервис?

[Христо]

Много; а зачем вообще покупать этот мусор в комплексах, этот вопрос уже давно решен

[Tushino]

Много; а зачем вообще покупать этот мусор в комплексах, этот вопрос уже давно решен

Антон Чехов, "Письмо к ученому соседу" вы не читали?
Бургасский район, не дальше 30 км от аэропорта есть примеры деревень на берегу моря?
Дом постройки 1980-х годов - нормально? И при покупке такого дома лет 10 назад могли быть проблемы.

[росен петров]

Много; а зачем вообще покупать этот мусор в комплексах, этот вопрос уже давно решен

Антон Чехов, "Письмо к ученому соседу" вы не читали?
Бургасский район, не дальше 30 км от аэропорта есть примеры деревень на берегу моря?
Дом постройки 1980-х годов - нормально? И при покупке такого дома лет 10 назад могли быть проблемы.

В 30км от аеропорта-НА БЕРЕГУ.....только Ахелой ,Равдаи Атия.Все другие села уже города стали
1980 годов? - Да норьмально.
Проблем есть тогда,когда покупаете "неправильно".Если проучили хорошо данная недвижимост и имеете хорошего адвоката ,то проблем не существует

[Tushino]

В 30км от аеропорта-НА БЕРЕГУ.....только Ахелой ,Равдаи Атия.Все другие села уже города стали
1980 годов? - Да норьмально.
Проблем есть тогда,когда покупаете "неправильно".Если проучили хорошо данная недвижимост и имеете хорошего адвоката ,то проблем не существует

Я живу в Поморие. Ахелой, Равда - уже города с Комплексами.
Дом 1980-го года - нужен ремонт. Стоимость его может быть много дороже квартиры.

[Сергей Михалыч]

Хорошая мысль-купить домик.Все прекрасно знают,что эта покупка связана с открытием юридического лица, т.к. физическим лицам
(не членам Евросоюза ) покупка запрещена.Не забывайте, что при открытии фирмы в Болгарии,Вам необходимо сообщить об этом в Налоговую
инспекцию РФ с вытекающими последствиями.

[росен петров]

Хорошая мысль-купить домик.Все прекрасно знают,что эта покупка связана с открытием юридического лица, т.к. физическим лицам
(не членам Евросоюза ) покупка запрещена.Не забывайте, что при открытии фирмы в Болгарии,Вам необходимо сообщить об этом в Налоговую
инспекцию РФ с вытекающими последствиями.

Лучше почитайте и тогда пишите....
При покупки ДОМА не нужно юридическое лицо,потому что покупаете только ОПС!Нужда является тогда ,когда дом продоется вместе с земли!
Юр.лицо /фирма/нужна при покупки земли!

[росен петров]

Я живу в Поморие. Ахелой, Равда - уже города с Комплексами.
Дом 1980-го года - нужен ремонт. Стоимость его может быть много дороже квартиры.[/quote]
Сколько время живеш не знаю но я живу здесь 64 года! И проблем состоится в то,что пишеш неправду!Ахелой и Равда были и остались СЕЛА!
Что касается о дома то там есть слышком много условия.Может быть....может не быть....кто знает...
Каждая покупка имеет свой смысл ,недостатки и преимущества.Однозначны ответ НЕ СУЩЕСТВУЕТ!

[Murder]

Не забывайте, что при открытии фирмы в Болгарии,Вам необходимо сообщить об этом в Налоговую
инспекцию РФ с вытекающими последствиями.

Ссылочку на правовой документ дадите? Или так, потрепаться зашли?

[Юрий]

Не забывайте, что при открытии фирмы в Болгарии,Вам необходимо сообщить об этом в Налоговую
инспекцию РФ с вытекающими последствиями.

Интересно узнать, на основании каких законодательных документов России или Болгарии написано такое заявление? Также интересно, а многим будет полезно, узнать и о последствиях....
В Болгарии, как правило, приобретается недвижимость на свои заработанные деньги, и не понятно, чего боятся россиянам? (Люди с большими капиталами предпочитают более развитые страны!)
Вывозить из России свои деньги пока не запрещено! Приобретать собственность вне России также запрета нет!
Более того, даже оплатить покупку недвижимости в Болгарии можно переводом со своего счета в российком банке, предостаавив копию предварительного договора на покупку!
Поетому, оставляя где-либо, в том числе и в Интернете, подобные посты, просьба ссылаться на конкретное законодательство той или др. страны!
Юрий

[Tushino]

Не забывайте, что при открытии фирмы в Болгарии,Вам необходимо сообщить об этом в Налоговую
инспекцию РФ с вытекающими последствиями.

Интересно узнать, на основании каких законодательных документов России или Болгарии написано такое заявление? Также интересно, а многим будет полезно, узнать и о последствиях....

Об открытии болгарской фирмы никуда сообщать в России не нужно.
Если будет деятельность болгарской компании или будет открыт расчетный счет (а без него болгарскую фирму не откроешь), то нужно сообщить в России об открытии расчетного счета за границей. Тем более, что с 2018 года начинается обмен информацией.
Но по расчетному счету, думаю маленькие цифры никого не будут беспокоить.

[Tushino]

Сколько время живеш не знаю но я живу здесь 64 года! И проблем состоится в то,что пишеш неправду!Ахелой и Равда были и остались СЕЛА!

Тогда и Поморие - село?

[Murder]

Если будет деятельность болгарской компании или будет открыт расчетный счет (а без него болгарскую фирму не откроешь), то нужно сообщить в России об открытии расчетного счета за границей.

Вы ошибаетесь, так же как и Сергей Михалыч - никуда ни о фирме, ни о ее счетах и уж тем более о движениях сообщать не нужно - не вносите смуту.

[Tushino]

Вы ошибаетесь, так же как и Сергей Михалыч - никуда ни о фирме, ни о ее счетах и уж тем более о движениях сообщать не нужно - не вносите смуту.

Да, и я ошибся! Нужно сообщать только о счетах , открытых резидентом РФ в зарубежных банках.

[Сергей Михалыч]

в Федеральный закон №427-ФЗ от 28.12.2017г. внесены изменения касающиеся физ.лиц. Юр.лица зарегестрированные россиянами на территории сопредельной юрисдикции обязаны представлять декларации и полный отчет в налоговый орган Республики Болгария и по месту прописки в России.
Что касается земли,на которой был куплен дом,то не совсем понятно,как договариваться,если собственник земли захочет продать землю, или его наследники захотят построить еще один дом или продать землю по частям, или обложить непомерной арендной платой. В Болгарии,это обычная
практика.

[Tushino]

физ.лиц. Юр.лица зарегестрированные россиянами на территории сопредельной юрисдикции обязаны представлять декларации и полный отчет в налоговый орган Республики Болгария и по месту прописки в России.

Каша какая-то ... болгарская компания должна предоставлять отчеты в Болгарии.
При чем здесь: "и по месту прописки в России"? В России по месту прописки нужно предоставлять болгарские отчеты? Кто их переведет? ))

[Сергей Михалыч]

Каша,то-каша! Но,закон-есть закон.

[Христо]

Каша,то-каша! Но,закон-есть закон.

покажи

[Юрий]

в Федеральный закон №427-ФЗ от 28.12.2017г. внесены изменения касающиеся физ.лиц. Юр.лица зарегестрированные россиянами на территории сопредельной юрисдикции обязаны представлять декларации и полный отчет в налоговый орган Республики Болгария и по месту прописки в России.

Спасибо за информацию, но нужнмо всем изучить сам полный текст, а не только основную идею изменений! С 2018 года если фирма не вела деятельность, то финансовый отчет в Болгарии может не подаваться ни в налоговую службу, ни в Торговый регистр! Подается только заявление в Торговый регистр, что фирма деятельности не вела....

Что касается земли,на которой был куплен дом,то не совсем понятно,как договариваться,если собственник земли захочет продать землю, или его наследники захотят построить еще один дом или продать землю по частям, или обложить непомерной арендной платой. В Болгарии,это обычная практика.

Вам уже выше и=ответили: дом покупаете на себя , как иностранец-физическое лицо, а землю оформляете на свою фирму - так никто уже не будете зависеть от старого собственника земли и его наследников. Аренду земли под домом, как правило, никто не практикует, так как могут возникнуть различные проблемы...
Юрий

[Murder]

С 2018 года если фирма не вела деятельность, то финансовый отчет в Болгарии может не подаваться ни в налоговую службу, ни в Торговый регистр! Подается только заявление в Торговый регистр, что фирма деятельности не вела.
Юрий

Вроде бы освободили только от публикации ГФО, нет?
Статья 38 Закона о счетоводстве

[ABM]

Недвижимость Киркорова и Лолиты: звезды пожалели, что купили жилье в Болгарии

Мария РЕМИЗОВА
10 Май 14:57

Из-за местной системы ЖКХ пострадала недвижимость Киркорова, Лолиты и их звездных коллег
Лолита купила апартаменты в доме на 700 квартир и намерена до конца бороться за свою недвижимость.
Одиннадцать лет назад Лолита Милявская присмотрела апартаменты в Болгарии и подбила своих знакомых купить по небольшой квартирке в жилом комплексе «Эмеральд».
- Цены на квартиры в Болгарии были небольшими, поэтому я заманила туда своих друзей, - вспоминает певица. - Мы купили жилье в доме на 700 квартир на курорте Солнечный Берег. Обстановка располагала: дом, где столы сдвигаются, когда дни рождения у детей, двор, которому по фигу, как ты выглядишь, никто пальцы не гнет...

Протухшая колбаса и запах свинофермы

В комплексе вслед за Лолитой купили квартиры Надежда Бабкина, Максим Фадеев, продюсер Евгений Фридлянд и Филипп Киркоров. Однако очень быстро артисты пожалели о своем приобретении. Думали, что купили элитное жилье, а заселившись, поняли, что придется дышать амбре со свинофермы, расположенной в двух шагах от дома. Плюс ко всему отходы из нее, а также из очистных сооружений сливались неподалеку - прямо в море.

- Мы писали жалобы и добились справедливости. Нам вывели все водостоки и канализацию на два километра от Солнечного Берега, как это положено по законам Евросоюза, - рассказывает Лолита.
Но и на этом злоключения российских знаменитостей не закончились. Как-то, приехав в свое болгарское гнездо, сын Надежды Бабкиной Данила Заседателев обнаружил в холодильнике... протухшую колбасу. Так вскрылось, что в отсутствие звездных хозяев управляющая компания сдавала их квартиры в аренду.

Отключили электричество и канализацию

Через некоторое время жильцам выставили баснословные суммы за коммунальное обслуживание. Лолиту, например, попросили оплатить счет за чистку бассейна - целых 7000 евро. Певица пошла на управляющую компанию войной. И добилась того, что болгарская сторона умерила аппетиты и передала комплекс другой управляющей фирме.

Но идиллия длилась недолго. Лолита поделилась с «КП» новой бедой. Теперь во всем доме отключили электричество и канализацию. Что делать со своими звездными метрами, пока не знает ни Лолита, ни ее коллеги.

- Управляющая компания говорит, что среди наших граждан много неплательщиков - примерно 70 процентов, - рассказала нам певица. - И это правда. Жильцы перестали оплачивать свет и воду, протестуя против воровства компании, которая выставляла огромные счета за «коммуналку», хотя в договоре была обозначена совсем иная квартплата. Комплекс становился все хуже и хуже, а денег они хотели больше и больше. Доходило до того, что дельцы сдавали квартиры туристам, а плату за их коммунальные расходы вешали на нас. Я, правда, отношусь к тем, кто каждый год оплачивает все счета.

- Если вы платили, почему у вас тоже отключили свет и воду?

- Нас таких 30 процентов, кто заплатил. Но есть люди, которые годами не платят. Мы умоляли их погасить счета, чтобы не подвергать неудобствам других жильцов. Но нас никто не слушал. А управляющая компания предложила нам, собственникам, за 900 тысяч евро выкупить узлы, отвечающие за подачу воды, света и канализации.

Теперь представители компании выставили у комплекса охрану, просто так в него не проникнуть. Мы с мужем сейчас полетим туда, чтобы как-то вызволить свою машину из обесточенного паркинга. Что еще неприятного? В доме началась дикая русофобия. Все чаще мы слышим от болгар: «Убирайтесь вон. Болгария для болгар». Правда, то же самое заявили и англичанам. Их у нас не так много в комплексе, около девяти семей), но и им было заявлено: «Англия для англичан. Мы - болгары, мы здесь главные. Это наша земля, мы будем всем управлять». Наши люди тактично сказали им: «Вообще-то мы поддерживаем экономику Болгарии и ничего плохого вам не сделали».

«Мы заплатили за воздух»


- Вы уже говорили с адвокатами?

- В Болгарии пока нам не встретился нормальный адвокат. Юристы тут же предлагают услуги по управлению комплексом. Мы бы и рады общим собранием выбрать новую управляющую компанию, чтобы все было прозрачно. Но мы не можем этого сделать. Когда тебе не принадлежат ни свет, ни канализация, ни водоточка, какая управляющая компания к тебе пойдет?

Недавно звездных жильцов ждал еще один удар.

- Выяснилось, что комплекс незаконно построен на территории, которая принадлежит пионерскому лагерю, - возмущается Лолита. - Лагерь по закону о реституции выиграл все суды. И управляющая компания, конечно, нам об этом не сказала. Видимо, пионерский лагерь теперь может приводить пионеров в наш бассейн. Они имеют на это право, это их земля. Мы просто купили воздух, без канализации и без земли. Разговаривала вчера с Филиппом Киркоровым, он тоже возмущен. Будем вместе думать, как выбираться из этой передряги.

- Может, продать квартиру, пока не поздно?

- За копейки? Недвижимость в Болгарии и так уже в два раза подешевела. Да и кто купит квартиру без канализации и света? Но мы еще поборемся. На то мы и русские, чтобы не сдаваться.

https://m.kp.ru/daily/26827.3/3866007/

[vstov]

а болгары тут каким боком)))...это же наши, российские инвестиции))).....все начальники в России, а тут только исполнители!!!

[Юрий]

а болгары тут каким боком)))...это же наши, российские инвестиции))).....все начальники в России, а тут только исполнители!!!

Болгары сейчас основные покупатели недвижимости... И покупают часто у русских за полцены, а низкие проценты по ипотечным кредитам для болгарских граждан от 3 до 5% сделали такие покупки доступными и молодым болгарским семьям!
Я сегодня разговаривал с соседкой Лолиты в комплексе "Эмеральд", и мне сказали, что не совсем все так, как написано в данной статье... НО, судя по полученной информации, многие покупатели пустили при покупке все на самотек, даже не проверив информацию о чистоте сделки после получения нотариального акта о собственности, и сейчас волнуются, что в учредительных документах Управляющей компании от 2017 года обнаружили свои апартаметы в виде апортной вноски учредительного фирменного капитала...
Жду копии документов, чтобы проверить услышанную информацию....
Юрий

[Гуля-10]

Хорошая мысль-купить домик.Все прекрасно знают,что эта покупка связана с открытием юридического лица, т.к. физическим лицам
(не членам Евросоюза ) покупка запрещена.Не забывайте, что при открытии фирмы в Болгарии,Вам необходимо сообщить об этом в Налоговую
инспекцию РФ с вытекающими последствиями.

Лучше почитайте и тогда пишите....
При покупки ДОМА не нужно юридическое лицо,потому что покупаете только ОПС!Нужда является тогда ,когда дом продоется вместе с земли!
Юр.лицо /фирма/нужна при покупки земли!

ОПС - это что, как расшифровать? Обычно дома продаются вместе с землей и если покупатель не гражданин ЕС,то дом при покупке оформляется на частную фирму покупателя.

[Христо]

1. оформить покупку дома на себя может любой человек. 2. Покупка земли не резидентом ЕС оформляется на фирму. Естественно, оформление на один нотариальный акт дома и земли - на фирмы, но если хотите, можете написать два Акта, отдельно на дом - себя и землю - фирму.

[Гуля-10]

Хотелось бы задать еще и такой вопрос: как так получается, что фирму вместе с недвижимостью уже давно переоформили на другое лицо, а она, т.е. эта фирма с именем старого собственника все еще фигурирует в Интернете? И кроме этого на имя этой фирмы и на имя старых собственников все еще записываются какие-то новые недвижимости? Когда мне это рассказали, я не поверила. Вообще такое возможно? После проверки в Торговом регистре: да, фирма существует с новым собственником, как и положено. А как тогда она существует в Интернете и с именем прежнего собственника, которого, кстати, уже и нет в живых и более того на его имя и имя фирмы записана какая-то недвижимость, к-рую покойный и не покупал ?

[IvanovaA]

Есть только один сайт, достоверно отображающий информацию по юрлицам Болгарии это brra.bg
Информация на всех остальных сайтах - это их бесплатная гуманитарная инициатива, за которую ответственности нет

[Христо]

Хотелось бы задать еще и такой вопрос: как так получается, что фирму вместе с недвижимостью уже давно переоформили на другое лицо, а она, т.е. эта фирма с именем старого собственника все еще фигурирует в Интернете? И кроме этого на имя этой фирмы и на имя старых собственников все еще записываются какие-то новые недвижимости? Когда мне это рассказали, я не поверила. Вообще такое возможно? После проверки в Торговом регистре: да, фирма существует с новым собственником, как и положено. А как тогда она существует в Интернете и с именем прежнего собственника, которого, кстати, уже и нет в живых и более того на его имя и имя фирмы записана какая-то недвижимость, к-рую покойный и не покупал ?

здесь это обычное дело. Продал квартиру 5 лет, до сих пор разные уведомления приходят