Коммерческая недвижимость

[Христо]

Мне кажется на форуме мало информации по покупке и работе коммерчесой недвижимости.
как покупать, оформлять, что проверять, на что обращать внимание при покупке;
договора на аренду земли, лицензии, чем можно заниматься, а чем нельзя?
Самые рапространенные - гостиницы, АЗС, салоны службы быта, рестораны, магизины продовольственные и промтоварные - оптовые и розничные, автосервисы, такси...

[Юрий]

Мне кажется на форуме мало информации по покупке и работе коммерчесой недвижимости.
как покупать, оформлять, что проверять, на что обращать внимание при покупке;
договора на аренду земли, лицензии, чем можно заниматься, а чем нельзя?
Самые рапространенные - гостиницы, АЗС, салоны службы быта, рестораны, магизины продовольственные и промтоварные - оптовые и розничные, автосервисы, такси...

Слабое представление коммерческой недвижимости на нашем форуме определяется ее специфичностью: серьезные инвесторы не пишут на форуме, а связываются на прямую и обсуждают конкретные предложения. Подобные вопросы на форумах не решаются так как они представляют интерес для небольшой, сравнительно, группы.
Для примера, если говорить о магазинах в Софии, то цена сейчас очень с большим разбросом: от 20000 Евро/кв.м. на бул. Витоша, до 1000 Евро/кв.м. в отдаленных районах. Многое зависист от расположения помещения: ето в первую очередь! А потом все остальное. Последнее время интерес представляют помещения, отданные на длительный период и с высоким "докризисным" наймом. НО такий предложений очень мало - единичные.
Юрий

[Христо]

Юрий, дело не в цене, а в начале процесса.
На форуме не продают - верно, на форуме могут проконсультировать по первым шагам в этом направлении; есть специалисты, есть люди уже купившие что-то и занимающиеся чем-то...
А кто ограничил "специфичность" форума "болтологией" - странно, название форума "О Болгарии по-русски", не вижу ограничений...

[VS]

Я согласен с Христо. Пусть будет тема. Понятно, что по началу будет мало реальной информации, но удалить никогда не поздно... Посетители могут дать достоверную информацию, для понимания ситуации на этом сегменте.

[Юрий]

А кто ограничил "специфичность" форума "болтологией" - странно, название форума "О Болгарии по-русски", не вижу ограничений...

По-моему вы етим самым и начали заниматься!
То, что данная тема почти не рассматривалась до сих пор, я отметил, что вызвано спецификoй: никто не желает рассказывать о своих бизнес планах и обсуждать их с третьими лицами, тем более на форуме.
Как правило, все боятся, чтобы их идею не внедрил кто-то другой с большими возможностями или более предприимчивый ...
Если желаете, то создавайте соотвествующий раздел или тему и давайте начинайте обсуждать!
Я ничего против не имею....
Никаких рамок или ограничений я не накладывал....
Если кому-то не хватает собственных идей для воплощения в Болгарии, то в русском интернете есть множество сайтов, посвященных идеям, а также реальным бизнесам, о которых, по-моему, в Болгарии еще и не слыхивли.
Так что поля для действий есть достаточо!
Проблема для многих именн в том, что они готовы многое обсуждать и критиковать, но никак не действовать!
Начинайте!
Юрий

[Вяра]

проверять коммерческую недвижимость надо точно так же как и жилую. на предмет обременений и т.п. Иногда коммерческая недвижимость продается с землей на которой она построена, тогда надо открывать фирму и регистрировать на фирму, иногда как отдельное помещение, тогда, тот же магазин, можно купить на себя как на частное лицо, не зависимо продает его частник или фирма. Все коммерческие помещения имеют свой статус, те же магазины делятся по предназначениям на магазины промышленных товаров, продуктовые, аптеки. Если вы купили магазин со статусом аптека, то можете смело сделать из него офис или продавать одежду, но если у магазина имеется статус промышленный, то продавать в нем продукты нельзя, надо статус менять.
Опять же налог на коммерческую недвижимость выше чем на жилую

[Юрий]

Опять же налог на коммерческую недвижимость выше, чем на жилую

Ставки налогов одинаковые, но стоимость коммерческой недвижимости, как правило, вышe.... Возможно, в некоторых районах лишь увеличения такс на вывоз мусора, если у вас будет статус, связанный с дополнительным созданием мусора ...
Юрий

[Вяра]

ну не скажите, может я где то и ошибаюсь, уточню, налог на гараж, примерно 30 лева в год, а вот налог на тот же самый гараж у которого сменен статус на магазин, уже 150 лева в год (это примерные, не точные суммы)

[Юрий]

ну не скажите, может я где то и ошибаюсь, уточню, налог на гараж, примерно 30 лева в год, а вот налог на тот же самый гараж у которого сменен статус на магазин, уже 150 лева в год (это примерные, не точные суммы)

Налоговая оценка определяется по разному: если гараж переоборудован под магазин, значит там сделан соотвествующий ремонт и налоговая стоимость увеличилась...
Вы же не будете, например, продавать продукты питания в гараже!?
То, что для вас может быть и осталось гаражом, не значит, что все остается по строму...
Юрий

[Христо]

вот уже один спорный вопрос - ставки налога на коммерческую собственность.
Плюс налог на вывоз мусора, вода, ток, экологическая такса. Что-то ещё?
Если собственность оформлена на физ. лицо или на фирму, ставки одинаковы?
Первоначальная регистрация и ежегодные отчеты в разных органах одинаковы?

[Вяра]

ну не скажите, может я где то и ошибаюсь, уточню, налог на гараж, примерно 30 лева в год, а вот налог на тот же самый гараж у которого сменен статус на магазин, уже 150 лева в год (это примерные, не точные суммы)

Налоговая оценка определяется по разному: если гараж переоборудован под магазин, значит там сделан соотвествующий ремонт и налоговая стоимость увеличилась...
Вы же не будете, например, продавать продукты питания в гараже!?
То, что для вас может быть и осталось гаражом, не значит, что все остается по строму...
Юрий

какой ремонт в гараже? поставили стеллажи деревянные, стол и кассовый аппарат? вот тут я готова говорить со 100% уверенностью, что налоговая оценка не зависит от того как вы этот гараж отделаете, хоть изумрудами полы выложите, он останется гаражом и налог на него будет меньше, чем на точно такой же гараж, который имеет статус магазин. Точные налоговые ставки можно узнать только в налоговой, там просчитывают все, вплоть до того, есть ли в доме, в котором оборудован гараж, лифт, я уж не говорю о городе и районе. Но ставки в сущности не большие, и уж если у человека нашлись деньги купить хороший магазин в городе, то уж 200-500 лева на налоги как ни будь наскребет

[Юрий]

Вера, я не пойму, что вы хотите доказать?
Для каждого случая надо рассматривть все конкретно!
Любая общая информация будет однобокой и не соотвсевующей всем случаям....
В одном случае гараж переоборудован, но не подана новая налоговая декларация в налоговую службу, и налоги платятся по старому....
В других случаях в налоговой службе действует еще старая цена покупки объекта на фирму: балансовая стоимость, которая уже значительно ниже не только рыночной стоимости , но и налоговой, соотвественно продолжают платить низкие налоги, и т.д.
Вы же стараетесь что-то доказать универсальное для всех случаев .... что не возможно.
Юрий

[VS]

Совершенно согласен! Инфы очень мало - не мог в 2007-2008 четко составить представление о ценах в этом сегменте.
Юрий писал, что на некоммерческом сегменте цены как правило выше, но я бы усилил - НЕ АДЕКВАТНО ВЫШЕ!

[Zoran]

.... Ходить по улицам и переписывать телефоны с витрин -не очень комфортно, но других вариантов почти нет...

Между тем, эффективность такой настенной росписи на порядок выше, чем любая информация в БГ -нете. Это из личного опыта. К тому же халява!

[Вяра]

цена на комерческую недвижимость всегда была выше чем на жилую, так и найм ее выше. Грубо, очень грубо, расчитать стоимость можно так, один к трем (иногда к двум, тут от района зависит. Если квартира в доме стоит, к примеру 1000 евро за квадрат, то магазин в этом же доме, будет стоит в три раза дороже, офис раза в два (ну если офис не в квартире расположен разуется) конечно на центральных, торговых улицах цена может быть и в пять раз больше.

[Юрий]

Вопрос цены-вторичен. Предложения по проходимости одинаковые... Сравнивал в начале марта 2010 г.
1. Несебр(старый) магазин 10 м2 на 1-ом этаже арендная ставка 4500 лева в год.
Созопол (старом) магазин 12 м2 на 1-ом этаже - 35000 лева в год.
СБ рядом с Кубан маагазин 1-ый этаж 35 м2 -8000 лева в год.
НАРОД просто не понимает что почем-ставят цены "от фонаря". Получается, что в Созополе приход в 8 раз выше , чем в Несебре и 5 , чем в СБ, а это бред.

Надо понимать, что ето цена желаемая от собственника, а на сколкьо заключется договор никто не знает, и она может сильно отличаться!
В Данном случае и наниматель/покупатель сам ценивает перспективность инвестиции, так и арендодатель /продавец оценивает сколько он реально может получить за свой объект.
Где-то по середине между интересами двух сторон определяется реальная цена договора, и ни как не иначе!
Я уже сказал, по тем предложениям, которе недавно смотрел в Софии: на бул.Витоша цена была магазина заоблачная в более чем 20 раз выше, чем на окраинах....
Каждая сторона учитывает множество факторов и каждый сам определяет плюсы и минусы каждого предложения.
Юрий

[Вяра]

Вопрос цены-вторичен. Предложения по проходимости одинаковые... Сравнивал в начале марта 2010 г.
1. Несебр(старый) магазин 10 м2 на 1-ом этаже арендная ставка 4500 лева в год.
Созопол (старом) магазин 12 м2 на 1-ом этаже - 35000 лева в год.
СБ рядом с Кубан маагазин 1-ый этаж 35 м2 -8000 лева в год.
НАРОД просто не понимает что почем-ставят цены "от фонаря". Получается, что в Созополе приход в 8 раз выше , чем в Несебре и 5 , чем в СБ, а это бред.

дело не в проходимости а в сезонности. ( я так думаю). на СБ ( к стати метрах там больше чем в вышеприведенных примерах), реальный покупательский сезон три месяца, зато КАКОЙ , с июня по сентябрь в очередь стоят... Несебр имеет более низкую проходимость, зато круглогодичный, за счет туристов приезжающих и зимой посмотреть старый город. от сюда и цена на объект и на его аренду... в Варне в январе, на топ-центре (Князь Борис) насчитала около 10-ти сдающихся в аренду магазинов, но ни один не продавался, неделю назад, насчитала там только три, думаю к июню пустующих площадей уже не будет. например в Кранево, в аренду сдают только на летнии месяцы, все остальное время там вообще бессмысленно даже бесплатно товар раздавать

[Виниамин]

Вяра, абсолютно согласен с вами!

[VS]

Недавно пришлось много ходить по Бургасу, в центре в основном. Довольно много пустующих магазинов и офисов.
Причем заметил что несмотря на приближение сезона, некоторое число съезжало, вывозилось имущество и т.п. Вероятно ставки аренды неподъемны, но это все еще не доходит до владельцев...

[ulika]

Продается отличный дом-отель в с. Царева Ливада.общ.ДРЯНОВО.
Къщата посреща гости целогодишно има категоризация от две звезди.На 2-а етажи е с по една баня и тоалетна на всеки етаж.На първи етаж са:кухня с трапезария в стил по добруджански,гостна за 15-20 човека в стил по добруджански.Баня и тоалетна,мазе и гараж.Кухнята се предоставя с всичко за ползване от гостите.На горния етаж има спални помещения с различни тераси по изложение. Има баня и тоалетна във всички стаи има кабел и в една от стаите е офиса с интернета.Къщата е нова,тухла на плоча.Има овощна градина от 550кв.м .Къщата се продава с обзавеждането и бизнеса,или замяна за жилище във Варна,или къща на 10-15км от Варна.Цена:52.000евро
Тел. 0877975416 и 0889864215 Стина

[olegshokhrin]

Может кто-то сможет помочь.
Если я куплю коммерческую недвижимость (мини-отель или мини-отель с рестораном), но не для бизнеса. А с целью переоборудования под жилье.
Вот тут и возникают вопросы.
Есть- ли разница между коммерческой и жилой недвижимостью, в плане оплаты отопления, воды......и т.д.?
Есть ли разница в налоге на землю и имущество, по сравнению с жилой?
Надо-ли переводить в жилую недвижимость?
Вопросы регистрации проживания в данной недвижимости возникнут?
Будет ли эта недвижимость считаться жильем, при получении визы Д?

Спрашиваю, потому, что в России между недвижимостью жилой и не жилой разница большая. Да и перевод одну в другую, очень проблематичен.

[Вяра]

Присоединяюсь к вопросу, на сколько реально например магазин переоформить как жилье?

[olegshokhrin]

Присоединяюсь к вопросу, на сколько реально например магазин переоформить как жилье?

Нас уже двое, может кто-то подскажет?! Очень надо

[Христо]

Переоформить можно всё, сколько могут сказать только в общине или в рег.палате; можно одновременно два статуса оформить.
Вобще-то в Болгарии разрешается жить в магазине или гараже, вопросов не возникнет, ком.услуги одинаковы; вот только сдать в аренду не по статусу официально не сможете.
Олег, можете жить и в гостинице; вот только гостиницу нужно снять с учёта в налоговой и оставить как обычный дом, иначе будете платить вмененный налог на деятельность, а он очень большой для гостиницы.

[olegshokhrin]

можно одновременно два статуса оформить.

Извините. пожалуйста....но мне вот эта фраза не понятна Имеется в виду жилая и не жилая недвижимость? Одновременно.

можете жить и в гостинице; вот только гостиницу нужно снять с учёта в налоговой

То есть сняв с учета в налоговой, она будет считаться жилой недвижимостью.

А при получении визы Д......
В посольстве не важно, какая недвижимость...главное, что есть договор о покупке недвижимости, правильно я понял.

[Христо]

Можно в Нотариальном акте записать статус "апартамент" и "офис", тогда можно официально сдать в аренду под жильё или офис.
Повторяю, это официально, а так жить можно где угодно.
.
Это зависит от того, что в Нот.акте записано; вопрос другой - чтобы налоги не платить, если не работает как гостиница.

[bmwx5900]

Уважаемые форумчане, кто-нибудь может проконсультировать! В случае если я собираюсь купить участок земли с целью возведения на нем промышленных и складских сооружений, мне необходим участок с регулацией или это не обязательно?!!!! Куда обращаться по вопросам согласования и контроля за проведением строительных работ, а также каким образом осуществляется подключение к водоснабжению и электроэнергии, и в какой инстанции эти вопросы можно решить? Если рядом расположена река, могу я осуществлять забор воды напрямую, или это запрещено и надо колодец копать?

[Христо]

При продаже земли обязательно определено её назначение - сельскохозяйственное, для промназначения или в регуляции (для жилого строительства).
В принципе можно поменять назначение, то это стоит денег и не всегда возможно, если земля в "Натуре 2000".
Вопросы подключения нужно решать при покупки и лучше записать это в Предварительном договоре как условие покупки.
Брать воду из реки - очень долгие согласования, скважина быстрее и дешевле, тут определить суточный дебет, чтоы воды хватило на все нужды.
По строительству - можно нанять местных, но начальника ставить только своего, из русских эммигрантов, иначе не увидите ни денег, ни строительства.

[bmwx5900]

При продаже земли обязательно определено её назначение - сельскохозяйственное, для промназначения или в регуляции (для жилого строительства).
В принципе можно поменять назначение, то это стоит денег и не всегда возможно, если земля в "Натуре 2000".
Вопросы подключения нужно решать при покупки и лучше записать это в Предварительном договоре как условие покупки.
Брать воду из реки - очень долгие согласования, скважина быстрее и дешевле, тут определить суточный дебет, чтоы воды хватило на все нужды.
По строительству - можно нанять местных, но начальника ставить только своего, из русских эммигрантов, иначе не увидите ни денег, ни строительства.

Cпасибо большое, только еще такой вопрос: Регулация - понятие которое относится только к жилому строительству? Промышленные под это понятие не подпадают?

[Юрий]

Cпасибо большое, только еще такой вопрос: Регулация - понятие которое относится только к жилому строительству? Промышленные под это понятие не подпадают?

Любое капитальное строителство должно осуществляться на " урегулированной земле"!
На сельхоз. земле или земле из "Горского фонда" (лесного форнда) можно делать только сезонные временные постройки.
Юрий

[olsv2000]

Применительно к коммерческой недвижимости - Является ли жилой дом с землей коммерческой недвижимостью , если и дом и земля оформлено на фирму .
По аналогии с российской недвижимостью , если например общежитие применяется для проживания работников или сдачи в наем , эта недвижимость является коммерческой , но в этом здании может просто и проживать учредитель . Но ведь все равно это жилье является коммерческим . А вот как с этим в Болгарии .??
Могу в чем то ошибаться , поправьте сильно не вникала в данный вопрос , но просто стало интересно .

[Юрий]

Применительно к коммерческой недвижимости - Является ли жилой дом с землей коммерческой недвижимостью , если и дом и земля оформлено на фирму . ....

Не понял цель вопроса!? Отвечу универсально: зависит ...
Да, и что вы лично вкладывеате в термин/понятие "коммерческая"?
Юрий

[olsv2000]

Применительно к коммерческой недвижимости - Является ли жилой дом с землей коммерческой недвижимостью , если и дом и земля оформлено на фирму . ....

Юрий " Не понял цель вопроса!? Отвечу универсально: зависит ...
Да, и что вы лично вкладывеате в термин/понятие "коммерческая"?
Юрий

Простите Юрий я не поняла , что от чего зависит . У меня вопрос был поставлен так - Если жилой дом и земля записаны на фирму , является ли это имущество коммерческой недвижимостью ?? Вопрос не стоит в том , приносит ли эта недвижимость доход или нет . Просто раздел форума называется "Коммерческая недвижимость" . Вот мне и стало интересно , что все таки является коммерческой недвижимостью по болгарским законам .
В России если я не ошибаюсь , любая недвижимость записанная на фирму является коммерческой .
А как с этим в Болгарии . ??

[Христо]

Применительно к коммерческой недвижимости - Является ли жилой дом с землей коммерческой недвижимостью , если и дом и земля оформлено на фирму . ....

Юрий " Не понял цель вопроса!? Отвечу универсально: зависит ...
Да, и что вы лично вкладывеате в термин/понятие "коммерческая"?
Юрий

Простите Юрий я не поняла , что от чего зависит . У меня вопрос был поставлен так - Если жилой дом и земля записаны на фирму , является ли это имущество коммерческой недвижимостью ?? Вопрос не стоит в том , приносит ли эта недвижимость доход или нет . Просто раздел форума называется "Коммерческая недвижимость" . Вот мне и стало интересно , что все таки является коммерческой недвижимостью по болгарским законам .
В России если я не ошибаюсь , любая недвижимость записанная на фирму является коммерческой .
А как с этим в Болгарии . ??

А в России вы понимаете разницу между жилым домом и коммерческой недвижимостью?
В том плане, как у вас - не является- в Нотариальном акте наверно написано "жилищна сграда.
Может быть двойное назначение, дом- гостиница, апартамент - офис..,
тогда идут налоги и по разному ( но это другой вопрос.)

[volga]

Срочно продается офис в г. Бургас - 40 кв. м., первый этаж, 2 комнаты, санузел и внутренний дворик. Помещение имеет разрешение на "медицинскую амбулаторию" (в нем располагалась стоматология). Сделан ремонт. Находится в районе "Борисова градинка", недалеко от центра города (5-7 минут пешком). Заинтересованным вышлю фотографии и подробности по почте. Пишите в личную карту или на e-mail - volgalina@gmail.com

[Sfdya]

-Физическое лицо, (без оформления ИПешником или ООО-шником по нашему) в Болгарии может сдать в аренду коммерческую недвигу в аренду?
-Если может, то что он платит?

[Христо]

-Физическое лицо, (без оформления ИПешником или ООО-шником по нашему) в Болгарии может сдать в аренду коммерческую недвигу в аренду?
-Если может, то что он платит?

Может, а по налогам нужно в свою налоговую идти.