Жилищные комплексы построенные целиком под аренду

[Basil]

Жилищные комплексы построенные целиком под аренду - насколько это распространено в Болгарии? Вопрос у меня возник вот почему - в России такая вещь практически отсутствует как класс - практически весь рынок жилья в аренду - это разрозненные квартиры, которые сдают либо хозяева, либо агентства, в обычных жилых домах. В то время как в Штатах в крупных метрополиях, наоборот, более чем рынок частных квартир под аренду развит рынок, когда комплекс строится изначально чтобы сдавать (имеется в виду более-менее постоянное проживание, а не на время каникул-отпуска). Сдаются такие квартиры без мебели, но с оборудованной кухней - плита, холодильник, посудомойка и т.д. А существует ли такой рынок в Болгарии? Из обьявлений на сайтах трудно понять.

[Сергей Попов]

Такой рынок существует и по моему не развит.Говорю о крупных городах.Я например плачу за двухкомнатную ,оборудованную,но самым необходимым квартиру для сына-студента в Софии, в приличном месте-300 евро,отдельно расходы,и по моему-это минимум.В Бургасе-цены примерно на 20%-ниже.Так что все-вопрос расчетов.Другое дело,что построить целый комплекс в крупном городе- практически -миссия невозможна.Вот-отдельные дома-ближе к реальности.

[Юрий]

Вы сравниваете слишком разные вещи/страны. В Америке изначально люди находятся в постоянном движении, переселении, покупать постоянное идорогое жилье многим просто не выгодно. Один-два года работаешь в одном штате, потом находишь более выгодное предложени и переезжаешь в др. штат и т.д....
В Болгарии давно и при социализме более 80% населения имело свою недвижимую собственность, а после реституции 90-х годов прошлого века почти все имеют собственность. Под наем снимают лишь кратковременно на время обучения в институте или временной работы в др. городе...Какрезультат, скорость роста стоимости найма значительно отличается от роста цен на недвижимость... Годовой возврат инвестиции в недвижимость, как правило не превышает 5-6% (не считаяроста стоимости самой собственности). Как результат для вовращения инвестиции проще продать апртаменты в комплексах и прдложить в дальнейшем дополнительную услугу желающим по сдачи их собственности в их отсутствие.... Что на практике сейчас и распроистраняется в Болгарии. Проперти менеджмент в Болгарии появился практически последние 2-3 года и постепенно набирает скорость распространения. Если ранее сами фирмы брали на себя поддержание территории и обслуживние нанимателей, то сейчас все чаще посление обязанности передаются специслизированным фирмам...Таким образом оказжвается выгодным все сторонам: Инвестору, собственникам апартаментов в комплексах, и фирме по управлению собственностью.
Юрий

[Malizia]

Нет, не существует. И слава Богу! И владельцам недвижимости выгодно, и съемщикам, и качество недвижимости лучше.

А так сложилось не потому что якобы в Америке перемещаются. Кому надо перемещаться, он везде перемещается... В Болгарии тоже снимают долгосрочно и не только студенты. Большинство молодых семей начинают со съемной квартиры за невозможностью купить собственную. Миграция тоже способствует найму. Но специальных домов- "общаг" под съем не бывает. Нет, никто Вам не запретит скупить все квартиры в каком-то новом доме и сдавать если хотите, только это не выгодно. Люди не станут жить в общагах во первых, во вторых Вам самому тоже никакой выгоды. Жилье качественное и дорогое, все квартиры скупить, будет намного дороже чем в Америке. Да и обслуживание дома встанет в дополнительную копеечку...Зачем?

[Юрий]

А так сложилось не потому что якобы в Америке перемещаются. Кому надо перемещаться, он везде перемещается... В Болгарии тоже снимают долгосрочно и не только студенты. Большинство молодых семей начинают со съемной квартиры за невозможностью купить собственную. Миграция тоже способствует найму. Но специальных домов- "общаг" под съем не бывает.

В отличии от других стран, большинство семейств в Болгарии имеет собственные апартаменты, и уже при рождении детей родители начинают думать о приобретении доп. апартамента для них ( а при строительстве дома, один етаж предназначен для детей...), когда подрастут. У моих знакомых болгар, как правило, проблем с проживанием семейств детей нет, а до их совершенно летия такие апартаменты сдаются, давая дополнительный заработок...
Насче "общаг": они существуют, например в Студенческом городке, но, как и везьде там студентам достаточно сложно жить из-за шума, перенаселенности помещений, необходимости сделать ремонт при заселении и т.п. Хотя наем там очень низкий - порядка 200 левов для комнаты для 2-х студентов (т.е. порядкса 50 Евро на человека в месяц, оплата коммунальных услуг входит в данную сумму).
Более состоятельные родители, если нет возможности в данном городе приобрести апартамент, снимают детям квартиры, сдавая свою вторую квартиру в своем населенном пункте.
Последние 3 года стали строиться и АпартОтели и комплексы, предназначенные именно для сдачи под наем. Как правило, они работают на принципах 3-5* отеля со всеми екстрами, но в отличии от отеля в номерах есть все от кухни с полным оборудоваснием, до интернета и рум-сервиса. Так как там предполагается длительное проживания постояльцев, то цена ниже чем в отелях, но еще высоковата для среднего Болгарина: 2-комнатный апартамент в подобных комплексах стоит порядка 1500-2000 Евро/месяц.
Для сравнения: единичный номер в Хилтоне стоит 180 Евро/сутки (5000 Евро/месяц), в Шаратоне 120 Евро (3600 Евро/месяц), а наем простого двухкомнатого апартамента в Софии 300-500 Евро/месяц в зависимости от района и качества меблировки.
Поэтому в подобных Апартотелях сейчас живут в основном иностранцы: представители западных фирм и представительств.
Как и с отелями, заниматься таким бизнесом с числом апартаментов менее 50 - мало эффективно ...
Юрий

[Basil]

Нет, не существует. И слава Богу!

И владельцам недвижимости выгодно, и съемщикам, и качество недвижимости лучше.

Не понял как это связано с качеством жилья. Сьемное жилье в Штатах отнюдь не всегда жилье для бедных.

Жилье качественное и дорогое, все квартиры скупить, будет намного дороже чем в Америке.

Не понял. Почему скупить качественные квартиры в Болгарии дороже чем такие же качественные в Штатах? Из-за низкой еффективности труда в Болгарии, что-ли?

Да и обслуживание дома встанет в дополнительную копеечку...Зачем?

Опять что-то упустил. Обслуживание целого комплекса в пересчете на квартиру намного дешевле, если это делает специализированная компания. Правильно ли я понимаю, что отсутствие "обслуживания дома"в Болгарии Вы почему-то записываете в плюсы? В Штатах все комплексы нормальных местах (не в гетто) как раз регулярно ремонтируются как внутри, так и снаружи. И поддерживаются в полном порядке. Иначе их не снимут.

[Юрий]

Не понял как это связано с качеством жилья. Сьемное жилье в Штатах отнюдь не всегда жилье для бедных...

Васил спасибо за комментарий. Я с ним согласен, но не могу понять на какой информации основывается Малиция, стараясь оппонировать мне? Думаю, что человек из США подтвердил мою инфу. У меня много знакомых в США, в основном бывших коллег: молодеж не собирается покупать недвижимость там: дорого. Да и не ясно, где будут работать через 1-2 года, когда закончится ГРАНТ. Дешевле снимать, тем более что все качеством съемных аппартаментов и даже домов довольны.
Есть несколько приятелей, купивших дома для своих семейств, но там вопрос с перемещением уже решен, так как люди руководят крупными научными лабораториями и в ближайшем обозримом будущем не ппанируют менять место работы... Хотя, как они и сами говорят:"Никто не застрахован от возможного переезда..."
Болгары, в основном, очень "оседлые" и даже переезд в др. город на работу для многих не посильная задача. Они предпочитают сидеть у себя, чем поехать на заработки. Этим в частности, объясняется и то, что ожидаемого "переселения" или поломничества в Европу и не наблюдалось после открытия Европейских границ с 01.01.2007 г..
Немного более активна в Болгарии молодежь, но и она планируют возвратиться в Болгарию после завершения обучения на Западе.
Юрий

[Essenia]

Как и с отелями, заниматься таким бизнесом с числом апартаментов менее 50 - мало эффективно ...

Я уже не первый раз слышу эту фразу. Но не могу понять, почему малоэффективно заниматься мини-отелями???? Может это как то связано с коммунальными услугами или с налогами? Или еще с чем то??? В России, например, на курортах Черноморского побережья сплошь и рядом одни мини или домашние отельчики. И в сезон они постоянно забиты, чего не скажешь о больших гостинницах. И цены на проживания в мини отелях более лояльны,т.к. они варьируются в зависимости от спроса на жилье.

[Сергей Попов]

Конечно все связано с расчетом.Идея в относительном весе расходов.

[Пульхерия]

Имеются в виду накладные расходы, то есть те, которые не зависят от величины оборота. И почти во всем мире мини-отели - это отели, в которых владелец сам тут живет и сам вместе со своей семьей обслуживает, то есть таким образом экономия на управлении. А если речь идет об инвестициях, то, как правило, предполагается, что владелец вкладывает деньги, а управляют нанятые люди. А им надо платить. И тогда нужен оборот. Это если упрощенно

[Essenia]

И почти во всем мире мини-отели - это отели, в которых владелец сам тут живет и сам вместе со своей семьей обслуживает, то есть таким образом экономия на управлении. А если речь идет об инвестициях, то, как правило, предполагается, что владелец вкладывает деньги, а управляют нанятые люди. А им надо платить. И тогда нужен оборот. Это если упрощенно

Пульхерия,значит ли это, что если самим жить и обслуживать самим, то это будет выгодно??? Предположим, миниотель на 20 человек. Мы в нем сами живем и сами обслуживаем. Тогда выгодно???

[Пульхерия]

Как же я могу Вам дать ответ для конкретного случая. Надо делать бизнес-план и считать применительно к Вашему случаю.

[Essenia]

Как же я могу Вам дать ответ для конкретного случая. Надо делать бизнес-план и считать применительно к Вашему случаю.

А у меня случая нет никакого. Это я образно. Все думаю,стоит ли покупать миниотель или нет? Не раз сталкивалась с мнением, что отель до 30 мест в Болгарии содержать не выгодно, прибыль лишь от 50 мест и выше. Естественно, от места расположения много зависит. Вот я и думаю, почему же не выгодно, если жить там и обслуживать отельчик самим. У нас в Геленджикском районе домик на 15 человек у моря дает летом от 3000 до 4500 долларов в месяц ( это если по 10 долларов с человека в сутки ) . Неужели в Болгарии меньше?

[Юрий]

Все думаю,стоит ли покупать миниотель или нет? Не раз сталкивалась с мнением, что отель до 30 мест в Болгарии содержать не выгодно, прибыль лишь от 50 мест и выше. Естественно, от места расположения много зависит. Вот я и думаю, почему же не выгодно, если жить там и обслуживать отельчик самим.

Сейчас Болгария стала страной с самым большим числом отелей в Европе. Мнпого болгар именно таким образом рассчитывало зарабатывать деньги , построив семейные миниотели по всей стране. НО! , сидя в Болгарии, заполнить даже 20-30 мест при большой конкуренции очень сложно. Тур. фирмы предпочитают работаь с большими отелями, где можно получить большую скидку а также есть хорошая инфраструктура, хороших рестиран, бассейн и т.п. Что двум-трем членам семесйтва без найма сотрудников достаточно сложно организовать... В Сезон в семейных отелях цена не превышает 20-30 Евро с человека, а в несезон 10 Евро за двойной номер, а ето 8-9 месяцев в году. Как правило, когда говоришь с собственниками миниотелей о возможности съема полностью всех номеров и цене для туристов, то ответ один: "На рецепции указана цена, которую мы должны получить, а для туристов можете добавлять столько за сколько сможете реализовать места - нас ето не интересует. Снижать нашу цену мы не можем, так как тогда будет вообще бессмысленное предприятие".
Поэтому можете сами считать , выгодно вам будет или нет. Как правило, цена миниотелей начинаетса от 400000Евро (15-30 номеров), а средняя порядка 1 млн Евро. Выгодность можете сами оценить, исходя из 100% заполняемости (что маловероятно!) в сезон - 3 месяца, но не забудьте учесть и ваши расходы на содержание миниотеля.... Сколько лет будете возвращать вашу инвестицию в покупку отеля???
Юрий

[Basil]

Как же я могу Вам дать ответ для конкретного случая. Надо делать бизнес-план и считать применительно к Вашему случаю.

А у меня случая нет никакого. Это я образно. Все думаю,стоит ли покупать миниотель или нет? Не раз сталкивалась с мнением, что отель до 30 мест в Болгарии содержать не выгодно, прибыль лишь от 50 мест и выше. Естественно, от места расположения много зависит. Вот я и думаю, почему же не выгодно, если жить там и обслуживать отельчик самим. У нас в Геленджикском районе домик на 15 человек у моря дает летом от 3000 до 4500 долларов в месяц ( это если по 10 долларов с человека в сутки ) . Неужели в Болгарии меньше?

А налоги на прибыль с тех 3000 до 4500 долларов в месяц платятся по полной программе? Вопрос риторический, отвечать на него не обызательно. И накладных расходов никаких? То есть ни ремонтов, ни даже уборки между постояльцами? Плюс коммунальные услуги в России до недавнего времени были частично дотационные.

[Basil]

Не понял как это связано с качеством жилья. Сьемное жилье в Штатах отнюдь не всегда жилье для бедных...

Васил спасибо за комментарий. Я с ним согласен, но не могу понять на какой информации основывается Малиция, стараясь оппонировать мне? Думаю, что человек из США подтвердил мою инфу. У меня много знакомых в США, в основном бывших коллег: молодеж не собирается покупать недвижимость там: дорого. Да и не ясно, где будут работать через 1-2 года, когда закончится ГРАНТ. Дешевле снимать, тем более что все качеством съемных аппартаментов и даже домов довольны.
Есть несколько приятелей, купивших дома для своих семейств, но там вопрос с перемещением уже решен, так как люди руководят крупными научными лабораториями и в ближайшем обозримом будущем не ппанируют менять место работы... Хотя, как они и сами говорят:"Никто не застрахован от возможного переезда..."
Болгары, в основном, очень "оседлые" и даже переезд в др. город на работу для многих не посильная задача. Они предпочитают сидеть у себя, чем поехать на заработки. Этим в частности, объясняется и то, что ожидаемого "переселения" или поломничества в Европу и не наблюдалось после открытия Европейских границ с 01.01.2007 г..
Немного более активна в Болгарии молодежь, но и она планируют возвратиться в Болгарию после завершения обучения на Западе.
Юрий

Ну для более общей картины сказу так: мобильный народ здесь не боится покупать и продавать недвижимость. Просто есть места, где при прочих равных заметно дешевле снимать, есть места, где покупать. Есть места где рынок сьемного жилья слишком мал. Есть места где очень высокий процент иммигрантов и временных работников, которые не еще не созрели длйа покупки. Однако есть еще разные факторы, заставляющие людей задуматься о покупке: во-первых выплаченные проценты по займам на недвижимость до 1 млн можно списать с подоходного налога. Это может быть важно для людей с определенного уровня доходов. Во вторых, инвестирование. Последние несколько лет недвижимость росла намного быстрее инфляции и большинства ценных бумаг. Народ покупал на короткое время под займы типа "только проценты" и перепродавал через короткое время - скажем год - покрывая все расходы и еще откладывая к себе в карман. Есть также долгосрочные инвесторы, которые покупают когда недвижимость падает, как сейчас, чтобы подождать несколько лет, когда она вырастет.

[rollei]

Как правило, цена миниотелей начинаетса от 400000Евро (15-30 номеров), а средняя порядка 1 млн Евро.

Здесь народу противна сама мысль о том, что чужие люди на их собственности будут зарабатывать себе деньги. Поэтому, если уж и продают, то за такую цену, которая просто не оставляет места для фантазии. Нет смысла покупать. За 400-500 тысяч, это будет отель где-нибудь в дыре или на побережье, но малюсенький и без инфраструктуры. Мини-отели на злачных местах - там цены уже рассчитаны на эксцентричных миллионеров, потому-что только такие, не знающие счёту деньгам дяди, могут позволить себе купить такой мини-отель за такую цену. Сейчас в Нессебаре продаётся, например, один - по 5000 евро на квадрат (450м2 общая квадратура). О какой возвращаемости вложенных средств здесь может идти речь?

[Essenia]

Поэтому, если уж и продают, то за такую цену, которая просто не оставляет места для фантазии. Нет смысла покупать. За 400-500 тысяч, это будет отель где-нибудь в дыре или на побережье, но малюсенький и без инфраструктуры.

Мне предложили в Помории за 300 000. Вроде не дыра. И на вид по фотам нормальный отель.

[Essenia]

А налоги на прибыль с тех 3000 до 4500 долларов в месяц платятся по полной программе? Вопрос риторический, отвечать на него не обызательно. И накладных расходов никаких? То есть ни ремонтов, ни даже уборки между постояльцами? Плюс коммунальные услуги в России до недавнего времени были частично дотационные.

Basil, лично я не плачу налога. Пока нет необходимости, так как здвала жилье всего один сезон, вот опять собираюсь. Но если и платить, то не большая сумма получается. Уборка мне не стоила ничего , мы с дочерью сами убираемся. Отдыхающие целый день на море, я бы не сказала, что много грязи и мусора. Коммунальные услуги тоже мизерные. У нас только электричество,газ балоонный, за лето покупаем один баллон за 500 руб и за электрич. в месяц не больше 100 руб платим. Расходы маленькие. Но у нас и доходы мизерные. Пусть за сезон ( а у нас это 2 месяца,т.к. в июне нет никого) 6-9 тыс. Если разбить на год, да еще расходы за год вычесть, получается совсем мало. Единственно, что в цене недвижимость на побережье тоже растет не хило. В позапрошлом году наш дом стоил примерно 1500 000 руб, а в этом 6500 000 руб.

[rollei]

Если вы сами собираетесь там жить с семьей - вариант неплохой. Если нет - депозит в банке на 300.000 евро, под 7.5% годовых принесёт вам более существенную прибыль. А какова квадратура отеля?

[Basil]

А налоги на прибыль с тех 3000 до 4500 долларов в месяц платятся по полной программе? Вопрос риторический, отвечать на него не обызательно. И накладных расходов никаких? То есть ни ремонтов, ни даже уборки между постояльцами? Плюс коммунальные услуги в России до недавнего времени были частично дотационные.

Basil, лично я не плачу налога. Пока нет необходимости, так как здвала жилье всего один сезон, вот опять собираюсь. Но если и платить, то не большая сумма получается.

Как мне представляется, налоги на прибыль в России очень немаленькие в отличие от подоходного для физических лиц. Я не спец, но по-моему, Вы ошибаетесь насчет "не большая сумма получается". Я к чему веду? Вы спросили, почему в Болгарии маленькие отели невыгодны? Подозреваю, что если Вы начнете платить налог на прибыль плюс откладывать понемногу на амортизацию вашего геленджикского отеля (ремонты, страховки и т.д.), то может оказаться, что и у Вас прибыли не останется. Опять же не забудьте в расходы включить зарплату себе за уборку
А с зарплаты Вы заплатите 13% как работник и 13% как работодатель.

В России налог официально называется Налог на прибыль организаций (с 1 января 2002 года регулируется Главой 25 Налогового кодекса РФ).

Базовая ставка составляет 24 %:

Налог на прибыль

[Basil]

Если вы сами собираетесь там жить с семьей - вариант неплохой. Если нет - депозит в банке на 300.000 евро, под 7.5% годовых принесёт вам более существенную прибыль. А какова квадратура отеля?

А где нынче дают 7.5% годовых при приемлемых рисках?

[rollei]

Если вы сами собираетесь там жить с семьей - вариант неплохой. Если нет - депозит в банке на 300.000 евро, под 7.5% годовых принесёт вам более существенную прибыль. А какова квадратура отеля?

А где нынче дают 7.5% годовых при приемлемых рисках?

http://www.fibank.bg/inside.php?language=1&parent=661

[Basil]

Если вы сами собираетесь там жить с семьей - вариант неплохой. Если нет - депозит в банке на 300.000 евро, под 7.5% годовых принесёт вам более существенную прибыль. А какова квадратура отеля?

А где нынче дают 7.5% годовых при приемлемых рисках?

http://www.fibank.bg/inside.php?language=1&parent=661

А открытие счета только лично, как я понимаю?

[Юрий]

А открытие счета только лично, как я понимаю?

Отлрть счет можно и по доверенности, ну а договор на депозит, вероятно, подписвать придется лично. Сейчас болгарские банки при 3-х летнем депозите дают до 9% годовых. Ну, а риски надо оценивать всем самим ...
Хотя в Болгарии с банковской системой пока все нормально.
Юрий

[Basil]

А открытие счета только лично, как я понимаю?

Отлрть счет можно и по доверенности, ну а договор на депозит, вероятно, подписвать придется лично. Сейчас болгарские банки при 3-х летнем депозите дают до 9% годовых. Ну, а риски надо оценивать всем самим ...
Хотя в Болгарии с банковской системой пока все нормально.
Юрий

Ну, я спросил в том смысле, что в США обычно все делается с помощью почты-телефона-интернета. У меня положить деньги на депозит (скажем CD) и снять их занимает пару минут с помощью интернета. Открытие счета занимает пару дней, поскольку бумаги с подписью отправляются обычной почтой. Есть немало банков которые в принципе не имеют оффисов, т.н. интернет-банки. В Болгарии, похоже, такого пока нет.

[kpkokc]

Если вы сами собираетесь там жить с семьей - вариант неплохой. Если нет - депозит в банке на 300.000 евро, под 7.5% годовых принесёт вам более существенную прибыль. А какова квадратура отеля?

А где нынче дают 7.5% годовых при приемлемых рисках?

Basil
Наш кооператив начисляет и выплачивает нашим пайщикам не резидентам от 12% годовых и без рисков.

[FINN]

Как мне представляется, налоги на прибыль в России очень немаленькие в отличие от подоходного для физических лиц. Я не спец, но по-моему, Вы ошибаетесь насчет "не большая сумма получается". Я к чему веду? Вы спросили, почему в Болгарии маленькие отели невыгодны? Подозреваю, что если Вы начнете платить налог на прибыль плюс откладывать понемногу на амортизацию вашего геленджикского отеля (ремонты, страховки и т.д.), то может оказаться, что и у Вас прибыли не останется. Опять же не забудьте в расходы включить зарплату себе за уборку
А с зарплаты Вы заплатите 13% как работник и 13% как работодатель.

В России налог официально называется Налог на прибыль организаций (с 1 января 2002 года регулируется Главой 25 Налогового кодекса РФ).

Базовая ставка составляет 24 %:

Налог на прибыль

Вы очень сильно ошибаетесь - есть форма называемая "малое предприятие", где налог на прибыль отсутсвует - есть налог с выручки, который значительно (в несколько раз) меньше приведенных Вами ставок. Практически ВСЕ миниотели в России используют эту форму. К тому же при этой форме отсутствует налог на недвижимость (что немаловажно при наличии на балансе здания). Реализация прибыли может проходить через девиденты - налогообложение в этом случае не 13%, а 9... Можно продолжать варианты схем, не противоречащих законодательству... К тому же малые предприятия сейчас избавились от плановых налоговых проверок и сверок!

[Юрий]

Ну, я спросил в том смысле, что в США обычно все делается с помощью почты-телефона-интернета. У меня положить деньги на депозит (скажем CD) и снять их занимает пару минут с помощью интернета. Открытие счета занимает пару дней, поскольку бумаги с подписью отправляются обычной почтой. Есть немало банков которые в принципе не имеют оффисов, т.н. интернет-банки. В Болгарии, похоже, такого пока нет.

В болгарии до такого обслуживания не доросли еще. Даже открыть счет без доверенности достаточно сложно ... Я открываю в екстренных случаях, но и то, так как меня знают в банке и доверяют ... Нужен как минимум ксерокс или скан загранпаспорта...
При наличии интернет банкирования, перевод денег заграницу, как правило, все равно не производится раньше, чем предоставите документы для перевода в бумажном варианте с подписью и печатью.
Юрий

[Basil]

Если вы сами собираетесь там жить с семьей - вариант неплохой. Если нет - депозит в банке на 300.000 евро, под 7.5% годовых принесёт вам более существенную прибыль. А какова квадратура отеля?

А где нынче дают 7.5% годовых при приемлемых рисках?

Basil
Наш кооператив начисляет и выплачивает нашим пайщикам не резидентам от 12% годовых и без рисков.

Спасибо за инфо. Вклады номинированы в какой валюте?

P.S. Совсем безрисковых бизнесов не бывает. Тем более в России.

[Basil]

Как мне представляется, налоги на прибыль в России очень немаленькие в отличие от подоходного для физических лиц. Я не спец, но по-моему, Вы ошибаетесь насчет "не большая сумма получается". Я к чему веду? Вы спросили, почему в Болгарии маленькие отели невыгодны? Подозреваю, что если Вы начнете платить налог на прибыль плюс откладывать понемногу на амортизацию вашего геленджикского отеля (ремонты, страховки и т.д.), то может оказаться, что и у Вас прибыли не останется. Опять же не забудьте в расходы включить зарплату себе за уборку
А с зарплаты Вы заплатите 13% как работник и 13% как работодатель.

В России налог официально называется Налог на прибыль организаций (с 1 января 2002 года регулируется Главой 25 Налогового кодекса РФ).

Базовая ставка составляет 24 %:

Налог на прибыль

Вы очень сильно ошибаетесь - есть форма называемая "малое предприятие", где налог на прибыль отсутсвует - есть налог с выручки, который значительно (в несколько раз) меньше приведенных Вами ставок. Практически ВСЕ миниотели в России используют эту форму. К тому же при этой форме отсутствует налог на недвижимость (что немаловажно при наличии на балансе здания). Реализация прибыли может проходить через девиденты - налогообложение в этом случае не 13%, а 9... Можно продолжать варианты схем, не противоречащих законодательству... К тому же малые предприятия сейчас избавились от плановых налоговых проверок и сверок!

Да я ж не спорю, что плохо знаю Российское налоговое законодательство. Мой поинт был в том, что сдавать жилье в качестве бизнеса может быть совсем не таким прибыльным, как кажется на первый взгляд. Как бы это обьяснит? Если Вы сдаете одну квартиру , то довольно просто не платить никаких налогов (в России). Открытие же подобного бизнеса с расширением до 10-20-50-100 квартир под сдачу не пройдет незамеченым. Не платить налоги в этом случае вряд ли получится.

[kpkokc]

Если вы сами собираетесь там жить с семьей - вариант неплохой. Если нет - депозит в банке на 300.000 евро, под 7.5% годовых принесёт вам более существенную прибыль. А какова квадратура отеля?

А где нынче дают 7.5% годовых при приемлемых рисках?

Basil
Наш кооператив начисляет и выплачивает нашим пайщикам не резидентам от 12% годовых и без рисков.

Спасибо за инфо. Вклады номинированы в какой валюте?

P.S. Совсем безрисковых бизнесов не бывает. Тем более в России.

Вы сами определяете валюту, и заключаете договор в той в какой Вам выгодней.
Риски по не возврату в кооперативе сведены к минимуму и гарантируются собственностью недвижимости, которую мы приобретаем на Ваши деньги.

[Basil]

А где нынче дают 7.5% годовых при приемлемых рисках?

Basil
Наш кооператив начисляет и выплачивает нашим пайщикам не резидентам от 12% годовых и без рисков.

Спасибо за инфо.

P.S. Совсем безрисковых бизнесов не бывает. Тем более в России.

Риски по не возврату в кооперативе сведены к минимуму и гарантируются собственностью недвижимости, которую мы приобретаем на Ваши деньги.

А как такое офомляется юридически? Положим, завтра я просыпаюсь, а коооператива уже и след простыл. Какая бумага у меня на руках, подтверждающая мою долю собственности в недвижимости?

[kpkokc]

А как такое офомляется юридически? Положим, завтра я просыпаюсь, а коооператива уже и след простыл. Какая бумага у меня на руках, подтверждающая мою долю собственности в недвижимости?

Юридически это оформляется следующим образом.
С Вами заключается срочный договор личных сбережений с обязательством начисления дохода. Ваши деньги кооператив вкладывает в недвижимость, которая оформляется на него с залоговым обязательством перед Вами. Это является гарантией возврата денег.

[Basil]

А как такое офомляется юридически? Положим, завтра я просыпаюсь, а коооператива уже и след простыл. Какая бумага у меня на руках, подтверждающая мою долю собственности в недвижимости?

Юридически это оформляется следующим образом.
С Вами заключается срочный договор личных сбережений с обязательством начисления дохода. Ваши деньги кооператив вкладывает в недвижимость, которая оформляется на него с залоговым обязательством перед Вами. Это является гарантией возврата денег.

Мы вроде на одном языке говорим, но друг друга не понимаем. Если завтра кооператива нет, то все договоры, подписанные с кооперативом, не стоят ломаного гроша.

Что такое залоговое обязательство? Это тоже бумага подписанная кооперативом?

Кто формально собственник недвижимости? Кооператив или я?

Каким независимым от кооператива образом оформляется мое право собственности на недвижимость?

[andrey_tch]

Ваши деньги кооператив вкладывает в недвижимость, которая оформляется на него с залоговым обязательством перед Вами. Это является гарантией возврата денег.

Точно оформляется? То есть, я вам даю деньги, (тысяч 50?) и вы оформляете залог 2-комнатную квартиру в готовом, введенном в эксплуатацию комплексе? Звучит неплохо.

[д а в р]

недвижимость, которая оформляется на него с залоговым обязательством перед Вами. Это является гарантией возврата денег.

[kpkokc]

Мы вроде на одном языке говорим, но друг друга не понимаем. Если завтра кооператива нет, то все договоры, подписанные с кооперативом, не стоят ломаного гроша.

Что такое залоговое обязательство? Это тоже бумага подписанная кооперативом?

Кто формально собственник недвижимости? Кооператив или я?

Каким независимым от кооператива образом оформляется мое право собственности на недвижимость?

Уважаемый Вы очевидно ранее не сталкивались с регистрацией недвижимого имущества обременённого залоговым обязательством по этому разрешите пояснить.
Сторонами по договору ипотеки являются:
* залогодатель - организация-должник, передающая имущество в залог;
* залогодержатель - банк или организация или любое лицо, принимающая недвижимость в залог.
Заключенный между ними договор подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 10 Закона N 102-ФЗ), без которой он считается недействительным. Предмет ипотеки на все время договора остается в распоряжении должника (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Должник владеет имуществом, может им пользоваться, но не вправе продать, обменять или передать другой организации, если на то не имеется согласия кредитора.

[Basil]

Мы вроде на одном языке говорим, но друг друга не понимаем. Если завтра кооператива нет, то все договоры, подписанные с кооперативом, не стоят ломаного гроша.

Что такое залоговое обязательство? Это тоже бумага подписанная кооперативом?

Кто формально собственник недвижимости? Кооператив или я?

Каким независимым от кооператива образом оформляется мое право собственности на недвижимость?

Уважаемый Вы очевидно ранее не сталкивались с регистрацией недвижимого имущества обременённого залоговым обязательством по этому разрешите пояснить.
Сторонами по договору ипотеки являются:
* залогодатель - организация-должник, передающая имущество в залог;
* залогодержатель - банк или организация или любое лицо, принимающая недвижимость в залог.
Заключенный между ними договор подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 10 Закона N 102-ФЗ), без которой он считается недействительным. Предмет ипотеки на все время договора остается в распоряжении должника (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Должник владеет имуществом, может им пользоваться, но не вправе продать, обменять или передать другой организации, если на то не имеется согласия кредитора.

Слава богу, разобрались с залоговым обязательством. Обратите внимание, что ранее Вы не говорили о том, что между мной и кооперативом заключается договор ипотеки.

Юридически это оформляется следующим образом.
С Вами заключается срочный договор личных сбережений с обязательством начисления дохода.

Так это договор ипотеки или "срочный договор личных сбережений с обязательством начисления дохода"?

Насколько я понимаю в случае ипотеки, платежи идут 1. в счет процентов по обслуживанию долга 2. в счет погашения обязательства залогодателя перед залогодержателем.

При положительной амортизации в конечном итоге заложенное имущество окончательно возвращается залогодателю, когда долг полностью погашен. Правильно ли я понимаю, что ваш кооператив использует нулевую амортизацию, то есть только обслуживает проценты?

Далее. Давайте все-таки попробуйте ответить мне на простой вопрос: у меня на руках официально зарегистрированное залоговое обязательство на конкретную недвижимость. То есть в нем вписан адрес, номер квартиры, количество заложенных кв.метров и т.д. Правильно, нет?

Теперь: кооператив перестал существовать, не важно, по воле хозяев или непредвиденных обстоятельств. Денег у него на счету 0 руб 00 коп. Каким образом исполняется залоговое обязательство? Кем оно исполняется? Очевидно, что заложенная собственность должна перейти залогодержателю. Каков механизм получения залогодержателем тех самых кв.метров вписанных в залоговое обязательство? Через суд?

[kpkokc]

Насколько я понимаю в случае ипотеки, платежи идут 1. в счет процентов по обслуживанию долга 2. в счет погашения обязательства залогодателя перед залогодержателем.

При положительной амортизации в конечном итоге заложенное имущество окончательно возвращается залогодателю, когда долг полностью погашен. Правильно ли я понимаю, что ваш кооператив использует нулевую амортизацию, то есть только обслуживает проценты?

Если Вы инвестируете сумму, которая составляет 50-70% приобретаемой недвижимости, то залог оформляется 100% на Вас. Кооператив передовая недвижимость в пользование пайщику ежемесячно перечисляет доход от аренды Ваших денег и часть суммы по договору Вам на счёт, которые Вы вновь можете инвестировать в другой договор и тем самым капитализировать проценты. В случае нарушения договорных обязательств кооперативом Вы обращаете взыскание на заложенное имущество через суд, если не удалось урегулировать в не судебном порядке. За 6 лет моей работы в этой сфере не было ни одного случая не возврата, по этому я не могу ответить

(Каким образом исполняется залоговое обязательство? Кем оно исполняется?)

Я думаю это дело судебных приставов.