Российский рынок недвижимости

[Borka]

Московская недвижимость. http://www.rb.ru/orsn/story/5429517.html

Финансовый кризис добрался до рынка недвижимости: от квартир начали массово избавляться те, кто покупал их с инвестиционными целями. Риэлторы считают, что ажиотажные продажи приведут к 10-30%-му падению цен на первичном рынке. Вторичное жилье также может подешеветь, хотя и не так значительно, как в новостройках.

Еще в августе цены на недвижимость в столице росли. По данным корпорации "Инком", в августе средняя стоимость жилья в московских новостройках увеличилась на 2,8%, ($6,48 тыс. за 1 кв. м). В то же время по данным компании "Миэль", в августе цены на первичном рынке недвижимости выросли на 4,1% ($7,85 тыс. за 1 кв. м). Но это, быть может, последний рост цен перед их коррекцией.

Резкое падение фондового рынка спровоцировало панику у крупных инвесторов, вкладывающихся в недвижимость. "Спекулятивные инвесторы выставляют свои квартиры на продажу до того момента, как рынок нащупает дно", - комментирует RB.ru руководитель аналитического центра компании "Инком" Дмитрий Таганов. По его оценке, 10-15% всех продаваемых квартир в новостройках принадлежит тем, кто вкладывал средства в инвестиционных целях.

Уже сейчас инвестиционные покупатели начинают массово избавляться от квартир, констатирует генеральный директор агентства недвижимости "АНСИ" Лариса Бабкина. "Несмотря на то, что жилье продается с существенным дисконтом, спроса на него все равно нет", - отмечает эксперт.

При этом генеральный директор компании "Миэль" Евгений Плаксенков считает, что массовый выброс на рынок инвестиционного жилья нерационален. "Вряд ли у частных инвесторов получится очень быстро, выручив деньги от продажи своей недвижимости, войти, таким образом, на фондовый рынок, воспользовавшись его спадом. Кроме того... и это самое главное... инвесторы, которые вкладывались в недвижимость, имеют сегодня преимущество перед теми, кто покупал акции, долговые ценные бумаги и хранил валюту в депозитах. Недвижимость сегодня и не только сегодня - самый надежный инвестиционный инструмент. Особенно, в долгосрочной перспективе", - подчеркивает эксперт.

Эту точку зрения, правда, разделяют не все. Генеральный директор агентства "Габа-Эстейт" Денис Габа говорит о том, что рынок недвижимости уже давно перегрет, а с начала года количество сделок на первичном рынке сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%.

Без негатива, но на 10-20%

Апокалиптических прогнозов риэлторы давать не спешат. Дмитрий Таганов прогнозирует плавное снижение цен на 10% до конца года. Лариса Бабкина считает, что цены до весны снизятся на 10-20%. А с учетом инфляции - и на все 30%, соглашается Денис Габа. Однако обвального падения, какое наблюдалось во время дефолта в 1998 г., по мнению экспертов, не будет. Бабкина отмечает, что цены, в первую очередь, будут снижаться на неликвидную недвижимость, а "ходовые" предложения всегда найдут своего покупателя. "В августе однокомнатные квартиры в хороших районах значительно выросли в цене - с 6-7 до 8 млн руб.", - отмечает эксперт.

Плохо без ипотеки

Однако как будет дальше развиваться ситуация, прогнозировать сейчас сложно, отмечают эксперты. При этом они подчеркивают, что коллапс на рынке недвижимости может наступить только в том случае, если банки совсем перестанут выдавать кредиты. По оценке Ларисы Бабкиной, сейчас 70% сделок на рынке совершается с помощью ипотеки. Однако в последнее время банки проводили планомерную политику по ужесточению требований к заемщикам, что может также существенно повлиять на спрос.

Однако в "Инкоме" считают, что снижение числа ипотечных кредитов играет на руку плавному и "планомерному" сохранению цен на предыдущем уровне. "Можно ожидать, что после прохождения "черной полосы", банки снизят требования к заемщикам и рынок ипотеки оживет", - отмечает аналитик.

Объект для инвестиций

Как и при иных кризисных ситуациях, заметное число покупателей-инвесторов переключили свое внимание на рынок загородной недвижимости. Качественные объекты на этом рынке в цене и спрос на них стабильно высок. "Поэтому в этом сегменте регулярный сезонный спрос подкрепляется дополнительным интересом со стороны инвесторов, предпочитающих вложения в стабильные и консервативные инструменты вроде элитной загородной недвижимости и земли", - подчеркивает Дмитрий Таганов из "Инкома", отмечая, что, возможно, в складывающейся ситуации загородные элитные проекты остаются наиболее привлекательным объектом для инвестиций.

[Borka]

Комментарий к статье выше простой - происходит то, что должно было произойти.

- Цены были нереальны - идет их коррекция. Коррекция происходит потому, что реальных, конечных, "для себя" покупателей на такой объем и по таким ценам не оказалось.

- Хронические болезни российской банковской системы проявляются при малейшем сотрясении. И без того дикие проценты по ипотеке сейчас, когда на межбанке 15%, становятся совсем уж неподъемными для заемщиков. Учитывая, что ипотека обеспечивает 70% покупок на рынке нового московского жилья - перспектива глухая.

Происходит то, о чем я писал неоднократно и о чем предупреждал своих клиентов. Последний раз - месяц назад, когда семья москвичей разделилась во мнениях, куда инвестировать. Супруга настаивала на Болгарии, на "Виллах Романа", а глава семейства - на московской новостройке, которая по его мнению "будет расти быстрее". К сожалению для всех, мнение мужа взяло верх

Виллы продаются - регулярно и планомерно, не замечая кризисов и прочих передряг. Потому что находятся в правильном месте, где кризис означает не потерю и не убыток, а большую или меньшую доходность

--------------------------------------------------------------
Интересные новости из Черногории - уровень цен этого лета в 3200 евро/м2 остался в прошлом, сейчас оферты движутся в диапазоне 4-6000 евро/м2, ввиду массированной рекламы будущего 8 - миллиардного проекта Дерипаски. Флаг им в руки! Скромная болгарская первая линия с песчаным пляжем и ценами 1500-3000 евро/м2 без покупателей не останется

[Рэна]

"За Москву сказать не могу", что касается Петербурга, то сейчас сделок с недвижимостью, практически нет. Такое ощущение, что все ждут снижения цен. В прошлом году была аналогичная ситуация: осенью ничего не продавалось, все были уверены, что цены завышены и будут падать, однако, в январе все стало скупаться по еще более высоким ценам. Конечно, Российский рынок непредсказуем, но с 1998 г. каждый год десятки аналитиков прогнозировали снижение цен на недвижимость, но не разу их предсказания не сбылись.
А в Черногории интересовалась: 10-15 мин транспортом до моря считается не далеко,плохонькая однушка стоит от 85 тыс евров , правда, метры у них не "болгарские"

[Borka]

В Праге квартира в реконструированном доме в самом центре, у Вацлавской площади, с современными лифтами, охраной, бассейном и фитнесом на первом этаже и подземным паркингом в цене стоит 4,5...5000 евро/м2. Центр попроще, Винограды например, уже 2500-3500.

Цены в центре Вены процентов на 20 выше.

Это я к тому, что цены на московскую недвижимость сильно задраны. Самое интересное, что это понимают в том числе и инвесторы. И каждый год, как было замечено выше, ожидают обвала цен, дергаясь и переживая.
---------------------------------------------------------------
Положительно во всем этом то, что снижение цен никто не воспринимает как трагедию - оно должно было произойти, оно происходит

А говорит все это о низкой культуре инвестирования и отсутствии нормальных инструментов в этом секторе.

[Рэна]

Необходимо учитывать дефицит жилья в Росссии, просто, большая часть людей не могут позволить ничего себе купить.
Из тех, кто скупил квартиры как вложение средств - никто не торопится их сейчас продавать, т.к. освободившиеся средства надо куда-то вкладывать. Возможно, подешевеет строящееся жилье, но не на много, т.к. ипотечные программы терпят крах.
Какой-то процент недвижимости сейчас выплеснется на рынок, но это те немногие, которым срочно нужны деньги (проблемы с кредитами, или желание поиграть на ценных бумагах в смутное время).
Впрочем, и во всем мире недвижимость не дешевеет.
Даже ипотечный кризис в США: "страшные " для американцев цифры жилье подешевело всего от 3 до 8 процентов!

[Borka]

Из тех, кто скупил квартиры как вложение средств - никто не торопится их сейчас продавать, т.к. освободившиеся средства надо куда-то вкладывать. Возможно, подешевеет строящееся жилье, но не на много, т.к. ипотечные программы терпят крах.

Вы статью, с которой тема началась, почитайте. Как раз "торопятся", как раз пытаются "слить". Ее не я сочинил, это крупные московские агентства недвижимости давали интервью и ссылочка есть. Да и мои московские партнеры подтверждают.

[MOISEELENA]

Из тех, кто скупил квартиры как вложение средств - никто не торопится их сейчас продавать, т.к. освободившиеся средства надо куда-то вкладывать. Возможно, подешевеет строящееся жилье, но не на много, т.к. ипотечные программы терпят крах.

Вы статью, с которой тема началась, почитайте. Как раз "торопятся", как раз пытаются "слить". Ее не я сочинил, это крупные московские агентства недвижимости давали интервью и ссылочка есть. Да и мои московские партнеры подтверждают.

Москва, не вся Россия. По сделкам в Москве нельзя судить о сделках в стране.

Например, если у меня, гипотетически, есть излишек недвижимости в России ( не в Москве), то я его не буду продавать, даже если цена его снизится. Т.к. недвижимость - есть недвижимость. Я ее сдаю и имею доход.

А цена аренды, в любом случае растет пропорционально , даже опережая инфляцию.

[Borka]

Например, если у меня, гипотетически, есть излишек недвижимости в России ( не в Москве), то я его не буду продавать, даже если цена его снизится. Т.к. недвижимость - есть недвижимость. Я ее сдаю и имею доход. А цена аренды, в любом случае растет пропорционально , даже опережая инфляцию.

В статье говорится о крупных инвесторах в недвижимость. Т.е. о тех, кто вкладывает в нее не с целью личного пользовани и даже не с целью сдачи в аренду, а единственно в расчете на перепродажу при повышении цены.

[Рэна]

Сомневаюсь, что эти "крупные инвесторы" российскую недвижимость продадут и все деньги вложат в болгарскую.

[Юрий]

Сомневаюсь, что эти "крупные инвесторы" российскую недвижимость продадут и все деньги вложат в болгарскую.

Об этом никто и не писал ... Хотя у меня есть прицеденты, когда инвеститоры в Болгарию мне сейчас написали, что их приезд откладывается из-за падения акций в России, и они на грани банкротства...
Когда они ко мне обратились, то у них такого развития событий не предпоплагалось. Правда и говорили о достаточно не стабильной ситуации в российском бизнесе.
Юрий

[Borka]

Сомневаюсь, что эти "крупные инвесторы" российскую недвижимость продадут и все деньги вложат в болгарскую.

Я тоже сомневаюсь. Скорее, перейдут в деньги - спокойные депозиты за рубежами
-----------------------------------------------------------
А в болгарскую недвижимость пойдут некоторым потоком те, у кого 150...300 тысяч евро - кому хватало на некоторую недвижимость в Москве, но ввиду последних событий решение покупать там пропало. И те, у кого созрело решение продать и вложиться за границей. Такие покупатели уже прибывают - а это и есть наши основные клиенты

[1108]

... Правда и говорили о достаточно нестабильной ситуации в российском бизнесе.

А в болгарском бизнесе всё нормально? Я думал, что кризис общемировой.
Что касается российской недвижимости. В Воронеже рынок стоит. Ипотеки скорее нет, чем есть. Сократилось число банков выдающих кредиты, ужесточились требования, поднялись процентные ставки. Цены пока не снижаются. Но куда им деваться? Снижение неизбежно.
Для информации. Цена 1 кв.метра в новом построенном доме 40000-50000 рублей (чем дальше от центра, тем дешевле). Ипотека - от 20% годовых.

[Borka]

Кризис вскроет мыльные пузыри и многие из них сдуются.

Процентов 50 из той недвижимости, которую предлагают на море и в Банско вообще не надо было строить, и 800 евро/м2 за нее - это страшно дорого. И 500 дорого. И даром - тоже такое добро низачем не нужно. Потому стройки на болотах и в полях, называемых романтично "Слънчев Бряг - Запад" замрут, достроено многое из начатого не будет, как не будет и продано - ввиду своей изначальной и принципиальной неликвидности.

Где-то цены нормализуются в некоторых рамках, потому как московское многоэтажное барахло без отделки и без внутренних стен стоить столько, сколько за него просили еще месяц назад - не может. Дурь была, сейчас заканчивается. Так же как и 1500 евро за метр в захолустной областной дыре вроде Воронежа - тоже абсурд. Потому и стал там рынок, совсем нормально

[1108]

Так же как и 1500 евро за метр в захолустной областной дыре вроде Воронежа - тоже абсурд. Потому и стал там рынок, совсем нормально

Ну Цюрих тоже не столица, и народу тоже около миллиона. Так что под...ка не засчитана.
А рынок стал везде, насколько я знаю. В Сочи, так с начала года. Потому что цены там давно стали просто абсурдными и очевидность этого понимают все. Рынок недвижимости переживает тяжёлое время хоть в России, хоть в Америке, хоть в Болгарии. Разница в деталях.

[Юрий]

А в болгарском бизнесе всё нормально? Я думал, что кризис общемировой.
Что касается российской недвижимости. В Воронеже рынок стоит. Ипотеки скорее нет, чем есть. Сократилось число банков выдающих кредиты, ужесточились требования, поднялись процентные ставки. Цены пока не снижаются. Но куда им деваться? Снижение неизбежно.
Для информации. Цена 1 кв.метра в новом построенном доме 40000-50000 рублей (чем дальше от центра, тем дешевле). Ипотека - от 20% годовых.

Кризис, хоть и мировой, с этим никто спорить не будет, но в Болгарии пока существенных изменений в бизнесе не произошло, хотя и обойти Болгарию он не может.
Отвечу скорее для справки и для сравнения обстановки в России и в Болгарии.
Что сейчас можно рассматривать, как результат влияния кризиса на Болгарию?
Банки увеличили на 1-2% процентные ставки по выдаваемым кредитам, но пока вводить ограничения по выдачи кредитов и займов не собираются: продолжается борьба банков за потенциальных клиентов. Ипотечные кредиты выдаются при ставках от 7 до 10% для болгар, и от 9 до 12% для иностранцев. Одновременно появились предложения и по депозитам для физических лиц до 9-11% годовых.
В ряде районов Болгарии значительно сократились объемы строительства, что скорее положительное,чем отрицательное явление: приводящеее к ограничению перезастройки пространств.
За счет ограничения в средствах значительно снизилось число покупателей недвижимости из Европы, и соотвественно увеличилось число инвесторов из стран бывшего СССР. Соотношение европейцев к "россинам" с 80 к 20 обернулось на 20 к 80.
В Болгарии, как и во многих странах мира резко упали индексы фондовых бирж (Софикс и др), однако акции фирм работающих с болгарской недвижимостью изменился не более чем на 0,5%, одновременно зарегистрировано несколько новых инвестиционных фондов нацеленых на работу с недвижимостью и, особенно, с землей....
В ближайшее время банки увеличат размер гарантированных вкладов с 20 до 50 тысяч Евро, хотя в Болгарии более 99% вкладов имеют размер менее 20000 Евро, а правительство планирует запретить болгарским банкам (более 80% которых имеют контрольные пакеты в собственности у международных банков)переводить средства из Болгарии для помощи головным фирмам. Сейчас ликвидность болгарских банков очень высока: размер выданных кредитов превышает размер депозиотв в них не более чем на 20%.
Наиболее часто задаваемый вопрос мне: вопрос падения цен на болгарскую недвижимость, получаю не только десятки писем, но и звонков в отношении кризиса в Болгарии и его влияния на болг. экономику. В Болгарии сейчас, как и в других странах, все дорожает, следовательно дорожает и себестоимость строительства, инфляция ожидается около 10%, снижается объем продаж объектов недвижимости, так как и у россиям сейчас из-за падения российских акций не оказалось денег, и планировавшие инвестировать крупные суммы сейчас решили подождать восстановления котировок акций, которыми владеют. Как результат значительного падения цен на болгартскую недвижимость я не ожидаю, а, если и будет наблюдаться, то менее привлекательных объектов, которые и ранее продавались по ценам на 5-10-20% ниже объявленной.
Сейчас "обнародывание" реальных цен на объекты, авторы некоторых статей стараются объявить снижением цен на недвижимость в Болгарии. С одним автором подобной статьи - менеджером одной из крупных болгарских фирм по недвижимости, я разговаривал несколько дней назад, так как не был с ней согласен. Из разговора у меня создалось впечатления, что статья скорее направлена и адресована строителям ( а не для покупателей), чтобы стимулировать их на снижение цен: обороты фирм по недвижимости значительно снизились летом 2008 года. Инвесторы, приезжающие сейчас в Болгарию, как правило , знают, что себестоимость не превышает со всеми накрутками 500-600 Евро/кв.м., что делает цены более 2000Евро/кв.м. сейчас не применимы к большинству объектов, расположенных не на первой линии или далеко от подъемников, дорог и не имеющих развитой инфраструктуры.
Не последнее и то, что фирм по недвижимости сейчас стало огромное число: не торгует недвижимостью в Болгарии сейчас только ленивый ... от бабульки, продающей газеты на улице, до сотрудников банков и министерств, юристов, ... до менеджеров фирм по недвижимости. К сожалению, много из них достаточно не профессиональны.
По прежнему, при попытке купить определенный объект встречаешься с достаточно большими сложностями, хотя и предложение огромное! Нужных, отвечающих необходимым требованиям объектов очень мало ... а фирмы пытаются заставить покупателей купить то, где получат максимально большую комиссионную. Как правило, тратишь много времени на осмотры объектов, никак не соотвествующих первоначально поставленным требованиям...В плоть до того, что при телефонном разговоре подчеркиваешь неоднократно, что интересуют полностью готовыe oбъекты, а тебя целый день возят по строительным площадкам ... (часто фирмы сами узнают о действительном состоянии объекта лишь попав туда с потенцисльным покупателем).
Учитывая это, я не вижу причин снижения цен на хорошие объекты.
С завершением летнего сезона в Болгарии активировались и покупатели, интересующиеся Болгарией.
Юрий

[Borka]

Так же как и 1500 евро за метр в захолустной областной дыре вроде Воронежа - тоже абсурд.

Ну Цюрих тоже не столица. Так что под...ка не засчитана.

Нью-Йорк, Сидней и Рио-Де Жанейро тоже не столицы. Можете также смело сравнить их с Воронежем