Финансовый кризис добрался до рынка недвижимости: от квартир начали массово избавляться те, кто покупал их с инвестиционными целями. Риэлторы считают, что ажиотажные продажи приведут к 10-30%-му падению цен на первичном рынке. Вторичное жилье также может подешеветь, хотя и не так значительно, как в новостройках.
Еще в августе цены на недвижимость в столице росли. По данным корпорации "Инком", в августе средняя стоимость жилья в московских новостройках увеличилась на 2,8%, ($6,48 тыс. за 1 кв. м). В то же время по данным компании "Миэль", в августе цены на первичном рынке недвижимости выросли на 4,1% ($7,85 тыс. за 1 кв. м). Но это, быть может, последний рост цен перед их коррекцией.
Резкое падение фондового рынка спровоцировало панику у крупных инвесторов, вкладывающихся в недвижимость. "Спекулятивные инвесторы выставляют свои квартиры на продажу до того момента, как рынок нащупает дно", - комментирует RB.ru руководитель аналитического центра компании "Инком" Дмитрий Таганов. По его оценке, 10-15% всех продаваемых квартир в новостройках принадлежит тем, кто вкладывал средства в инвестиционных целях.
Уже сейчас инвестиционные покупатели начинают массово избавляться от квартир, констатирует генеральный директор агентства недвижимости "АНСИ" Лариса Бабкина. "Несмотря на то, что жилье продается с существенным дисконтом, спроса на него все равно нет", - отмечает эксперт.
При этом генеральный директор компании "Миэль" Евгений Плаксенков считает, что массовый выброс на рынок инвестиционного жилья нерационален. "Вряд ли у частных инвесторов получится очень быстро, выручив деньги от продажи своей недвижимости, войти, таким образом, на фондовый рынок, воспользовавшись его спадом. Кроме того... и это самое главное... инвесторы, которые вкладывались в недвижимость, имеют сегодня преимущество перед теми, кто покупал акции, долговые ценные бумаги и хранил валюту в депозитах. Недвижимость сегодня и не только сегодня - самый надежный инвестиционный инструмент. Особенно, в долгосрочной перспективе", - подчеркивает эксперт.
Эту точку зрения, правда, разделяют не все. Генеральный директор агентства "Габа-Эстейт" Денис Габа говорит о том, что рынок недвижимости уже давно перегрет, а с начала года количество сделок на первичном рынке сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 40%.
Без негатива, но на 10-20%
Апокалиптических прогнозов риэлторы давать не спешат. Дмитрий Таганов прогнозирует плавное снижение цен на 10% до конца года. Лариса Бабкина считает, что цены до весны снизятся на 10-20%. А с учетом инфляции - и на все 30%, соглашается Денис Габа. Однако обвального падения, какое наблюдалось во время дефолта в 1998 г., по мнению экспертов, не будет. Бабкина отмечает, что цены, в первую очередь, будут снижаться на неликвидную недвижимость, а "ходовые" предложения всегда найдут своего покупателя. "В августе однокомнатные квартиры в хороших районах значительно выросли в цене - с 6-7 до 8 млн руб.", - отмечает эксперт.
Плохо без ипотеки
Однако как будет дальше развиваться ситуация, прогнозировать сейчас сложно, отмечают эксперты. При этом они подчеркивают, что коллапс на рынке недвижимости может наступить только в том случае, если банки совсем перестанут выдавать кредиты. По оценке Ларисы Бабкиной, сейчас 70% сделок на рынке совершается с помощью ипотеки. Однако в последнее время банки проводили планомерную политику по ужесточению требований к заемщикам, что может также существенно повлиять на спрос.
Однако в "Инкоме" считают, что снижение числа ипотечных кредитов играет на руку плавному и "планомерному" сохранению цен на предыдущем уровне. "Можно ожидать, что после прохождения "черной полосы", банки снизят требования к заемщикам и рынок ипотеки оживет", - отмечает аналитик.
Объект для инвестиций
Как и при иных кризисных ситуациях, заметное число покупателей-инвесторов переключили свое внимание на рынок загородной недвижимости. Качественные объекты на этом рынке в цене и спрос на них стабильно высок. "Поэтому в этом сегменте регулярный сезонный спрос подкрепляется дополнительным интересом со стороны инвесторов, предпочитающих вложения в стабильные и консервативные инструменты вроде элитной загородной недвижимости и земли", - подчеркивает Дмитрий Таганов из "Инкома", отмечая, что, возможно, в складывающейся ситуации загородные элитные проекты остаются наиболее привлекательным объектом для инвестиций.