Как не ошибиться при покупке недвижимости в Болгарии

**Жданкин Николай** » 02/05/2010, 12:23

Приближается лето, а с ним и сезон отпусков, отдых на море, поездки за рубеж, в том числе и приобретение недвижимости за рубежом, что сейчас очень популярно и активно рекламируется по всем информационным каналам. Хочу рассказать о своем неудачном опыте такого приобретения, поскольку всегда с женой мечтали иметь свой дом на море.
Как известно, прошедший 2009 год был годом Болгарии в России. В рамках его по всей нашей стране проходили различные мероприятия, фестивали дружбы, с тем, чтобы мы, россияне, могли лучше понять Болгарию, ее историю, культуру, поскольку это дружественная нам страна.
На этих мероприятиях, проводимых в том числе журналом «Болгарский Дом» совместно с компанией ООД «Виртус» (г. Бургас, ул. Адама Мицкевича, № 5 , вх. Б, эт. 2; директор по продажам Станислава Парлапанова) нас призывали делать инвестиции в Болгарию путем приобретения недвижимости на морских курортах. В агитации участвовали и представители Посольства Болгарии в России, выступая своеобразными гарантами этих сделок.
Мы с женой решили тоже приобрести апартаменты и обратились в «Виртус», поскольку Болгария – дружественная нам страна, климат и атмосфера которой напоминают наше Черноморское побережье Кавказа. В конце июня 2009 года мы приехали в Болгарию, выбрали апартаменты № 5В5 в комплексе «Виктория резиденс» (Солнечный Берег), которые принадлежат компании ООД «Поло Комерс» (г. София, ул. «Екзарх Йосиф, 79; менеджер Анатолий Колев).
При этом нас уверяли, в том числе и письменно, что апартаменты юридически «чистые», т.е. не обремененные какими-либо обязательствами и долгами. Основываясь на этом и только на этом, мы договорились о рыночной цене и 03.07.2009 заключили предварительный договор на покупку апартаментов № 5В5 со следующими обязательствами сторон:
А) с нашей стороны – оплатить полную сумму в размере 65.000 евро до 03 ноября 2009 года.
Б) со стороны Продавца – оформить апартаменты в нашу собственность до 30 ноября 2009 года.
Мы все свои обязательства выполнили в срок, и требуемая сумма была вовремя перечислена на счет Продавца.
Однако оформление в определенное договором время не состоялось, несмотря на наши настойчивые требования. Как оказалось, апартаменты были и остаются «заложены» под ипотечный кредит, который до сих пор не погашен ООД «Поло Комерс».
Таким образом, нас намеренно ввели в заблуждение, давая заведомо ложную информацию о юридической чистоте сделки, на основании которой мы приняли решение и договорились о рыночной цене на покупаемые апартаменты. Понятно, что если бы нас предупредили о том, что апартаменты заложены под ипотеку, мы никогда бы не стали их покупать, тем более по рыночной цене, поскольку все риски при невозвращении кредита ложатся на нас, что на самом деле и произошло. Как известно, высоко рисковые активы продаются с большим дисконтом.
На сегодня кредит «Поло Комерс» не возвращен, ипотека не погашена и, как результат, оформление апартаментов в нашу собственность является невозможным. В результате договор не выполнен по вине «Виртуса» и «Поло Комерс», которые уже больше полугода пользуются нашими деньгами, а мы апартаменты так и не получили.
Наши претензии к «Виртусу» и «Поло Комерс» сводятся к следующему:
1. Введя нас в заблуждение, нам продали заложенный под ипотеку объект – апартаменты № 5В5 в комплексе «Виктория резиденс», получив его полную рыночную стоимость деньгами.
2. Имея обременение ипотекой, они не сумели вовремя до 30.11.2009 переоформить его в нашу собственность, тем самым в одностороннем порядке нарушили условия договора.
3. На сегодня, на 10.04.2010, мы по вине «Виртуса» и «Поло Комерс» не получили оплаченные апартаменты в собственность.
В результате таких действий они получают доход с двух сторон:
1. Беспрепятственно пользуются нашими деньгами, прокручивая их в обороте и извлекая из этого материальную выгоду.
2. Используют и оплаченные нами апартаменты, поскольку они заложены под ипотеку и также приносят им доход.

Думаю, что указанные действия «Виртуса» и «Поло Комерс» можно квалифицировать как мошенничество, направленное на получение выгоды в виде продажи нам обремененных обязательствами апартаментов по рыночной цене.
Это главная, но не единственная, проблема при взаимоотношениях с «Виртусом». На протяжении всего времени работники «Виртуса» неоднократно по мелочам обманывали нас, то ли предлагая найти нового клиента, которого мы им реально нашли, и обещая приличные скидки, каких мы так и не получили, то ли настаивая в ноябре 2009 года на скорейшей оплате за оформление сделки в размере более 3.000 евро, прекрасно понимая, что никакое оформление невозможно, т.к. ипотека не возвращена.
В результате всех этих действий у нас сложилось очень негативное представление о работе наших болгарских партнеров. Вся деятельность «Виртуса» совместно с «Поло Комерс» была построена на ОБМАНЕ КЛИЕНТА. Они и не думали вести честную партнерскую игру, как того требуют отношения между нашими дружественными странами.
Нам очень жаль, что все так произошло. Ведь мой двоюродный дед Жданкин Григорий Иванович воевал за освобождение Болгарии в 1944 году и даже получил за это Медаль «За отвагу».
Думаю, действия «Виртуса» и «Поло Комерс» не добавляют новых положительных красок в отношения между народами России и Болгарии, более того они явно разрушают нашу дружбу. И если эту информацию разместить в Интернете и газетах, то многим потенциальным покупателям недвижимости в Болгарии будет очень интересно узнать о подробностях и деталях проведения сделок «Виртусом».
На сегодня нам предлагается перенести срок оформления до 31.07.2010. В порядке шага навстречу мы готовы согласиться на этот перенос, но это должно быть оформлено в виде окончательного договора, в котором оговариваются:
1. Новый срок оформления до 31.07.2010 и изменение условий договора в соответствии со сложившейся ситуацией.
2. Штрафные санкции за введение нас в заблуждение, неисполнение условий договора и просрочку оформления.
Но от такого договора категорически открещивается другая сторона. Обращение к Чрезвычайному и Полномочному Послу Республики Болгарии в Российской Федерации г-ну Пламену Иванову ГРОЗДАНОВУ, как гаранту сделок, к которым они нас призывали, также ничего не дало. Посольство теперь нам предлагает подавать иск в Болгарии против «Виртуса» и «Поло Комерс», требуя заключения окончательного договора на новых условиях. Это хорошо, но это же большие дополнительные затраты: поездки, адвокаты, переводы на болгарский язык и пр. Кроме того, это другая страна, в которой нас, русских, как оказалось, не очень-то ждут. Вернее, ждут наши деньги, но не нас самих.
Конечно, Посольство РБ в РФ не является де-юре гарантом таких сделок, но оно, очевидно, должно нести моральную ответственность за качество этих операций, т.е. быть гарантом де-факто.
Так что в преддверии нового курортного сезона призываем всех россиян, желающих прикупить, как и мы, апартаменты за рубежом, быть предельно внимательными. Надо обязательно:
1. смотреть правоустанавливающие документы на недвижимость;
2. проверять, не заложен ли объект под ипотеку, что является очень распространенной практикой в Болгарии;
3. держаться подальше от компаний, которые занимаются обманом клиентов и не несут за это никакой ответственности.

Доктор технических наук,
Академик РАЕН Николай Жданкин.

**Nik_1** » 02/05/2010, 13:25

Здравствуйте уважаемый Николай Жданкин, искренне жаль что с вами поступили так подло. По Питеру знаю нескольких академиков, действительных членов РАН и могу сказать что все они идеалисты, чистые душой, добродушные и наивные как дети, так что их легко обмануть. Жаль что вы не были знакомы с нашим форумом до "покупки" вашей недвижимости. Здесь на форуме неоднократно уже писалось что болгарским риэлтерам удавалось обмануть даже и не таких доверчивых людей как вы.
Сейчас эпоха дикого капитализма и особо надеяться на порядочность людей не приходится.

Жданкин Николай писал(а):Думаю, действия «Виртуса» и «Поло Комерс» не добавляют новых положительных красок в отношения между народами России и Болгарии, более того они явно разрушают нашу дружбу.

Извините, но позвольте не согласится с вашими выводами. Народ Болгарии никак не причастен к действиям «Виртуса», «Поло Комерс» и даже к Посольству РБ в России. Эти мошеннические фирмы не предстваляют болгарский народ, (даже вполне вероятно что они иностранные, но с болгарскими сотрудниками) так что свою справедливую по сути неприязнь валить на болгарский народ не стоит.

**Вяра** » 02/05/2010, 15:24

в принципе "притянуть" агентство к ответу мало реально. Самое лучшее, это перед покупкой недвижимости, лучше дважды : первый раз перед внесением аванса (капаро), второй раз в день самой сделки) обратиться к адвокату, причем адвоката выбрать самим а не по рекомендации продавца/агента. И запросить официальную проверку на обременение. Стоит это (тут боюсь ошибаться то ли 30 лева то ли 30 евро) и обязательно взять от адвоката документ о том что обременений и пр. проблем нет. Именно бумажку это подтверждающую а не просто кивок головы мол все О.К., покупай.
и еще я бы рекомендовала, что бы сбором необходимых документов так же занимался Нотариус который будет оформлять сделку. У многих нотариусов есть такая услуга, продавец пишет доверенность на сотрудника и сотрудник собирает по инстанциям документы. к стати это будет быстрее чем если будет собирать продавец. Ну в общем сами понимаете, при нынешнем развитии технологий не то что печать, деньги подделать не сложно :wink:

**Nik_1** » 02/05/2010, 15:49

Вяра писал(а):и еще я бы рекомендовала, что бы сбором необходимых документов так же занимался Нотариус который будет оформлять сделку. У многих нотариусов есть такая услуга, продавец пишет доверенность на сотрудника и сотрудник собирает по инстанциям документы. к стати это будет быстрее чем если будет собирать продавец.

Вяра, у вас отличные рекомендации, но в данном случае это уже как мертвому припарки. Надеюсь это будет наукой будущим покупателям.

**Вяра** » 02/05/2010, 17:50

покупателю ( топик спикеру), я рекомендую обратиться к адвокату, что бы адвокат позвонил и припугнул :twisted:

. А то думают что русские дураки, мы их мол кинем и они не солано хлебавши домой поедут. Не тут то было. Мне дважды приходилось обращаться к услугам адвоката, и передавать ей трубку для решения моих проблем. К стати, хватало одного телефонного разговора моего "обидчика" с адвокатам что бы вопрос был решен в кратчайшие сроки. Но, правды ради, с недвижимостью меня не кидали, вопросы были попроще :wink:

**Сергей Попов** » 02/05/2010, 17:56

Могу заверить, что такую работу на себя возьмет нотариус, у кого не очень много работы. В местах, где много продаж, практически никто не согласится.Другое дело, что некоторые нотариусы, хотя и не обязаны, подобные проверки делают.

**bulgarblog.ru** » 02/05/2010, 19:20

Жданкин Николай писал(а): 1. смотреть правоустанавливающие документы на недвижимость;
2. проверять, не заложен ли объект под ипотеку, что является очень распространенной практикой в Болгарии;
3. держаться подальше от компаний, которые занимаются обманом клиентов и не несут за это никакой ответственности.

Доктор технических наук,
Академик РАЕН Николай Жданкин.

Николай, надеюсь все у Вас решится положительно. Вы купили апартамент в отличном месте. Я мимо Виктории Резиденс летом прохожу по несколько раз в день, когда иду на пляж. Так что мы с Вами соседи по району. Опять же, отрадно видеть, что люди науки стали зарабатывать наконец то нормальные деньги, позволяющие покупать недвижимость за рубежом.

Но, как я и предполагал еще год назад, начинается увеличиваться количество неприятных случаев с болгарской недвижимостью среди купивших россиян. В очередной раз убеждаюсь , что при покупке курортной недвижимости, если не хочется острых ощущений, то лучше исключить покупку через риэлторов , а покупать напрямую у застройщика. При этом не экономить на адвокате. А эти посредники - "виртусы" - просто бесполезный элемент при приобретении - это как минимум. А , как максимум, за ваши же деньги вам же и навредят.

Николай, я правильно понял, что адвоката для подготовки предварительного договора и сопровождения сделки со своей стороны Вы не нанимали?
Кстати, а как Вы узнали про то , что апартаменты заложены банку? Насколько я знаю, то, что апартаменты в залоге не мешает оформить на Вас право собственности. Так же как ваше право собственности не помешает банку, у которого апарты в залоге, отобрать их у Вас.

**Акция** » 02/05/2010, 20:24

Уважаемый Николай!
Надеюсь, Ваша ситуация разрешится в июле 2010 года и Вы оформите нотариальный акт!
Многие могли оказаться на Вашем месте, так как покупают недвижимость через посредников. Пожалуйста, ответьте на несколько вопросов:
- в подписанном Вами предварительном договоре есть штрафные санкции продавца, если он продаёт заложенную недвижимость?
- были ли шансы вернуть Ваши деньги, Вы пробовали, что происходило?
- есть ли у Вас с Виртусом письменный договор и как выглядели их обещания о юридической чистоте недвижки?
- почему Вы отказываетесь от оформления в июле 2010, может, всё-таки оформить и отказаться от штрафных санкций?
- Bulgarblog задал точные вопросы, ответьте, пожалуйста!
- какие вообще есть рычаги давления на нечистоплотных продавцов, которые , взяв деньги, НЕ ПЕРЕВЕЛИ на покупателя недвижку и не выкупили у банка ипотеку?

Если отбросить эмоции по поводу российско-болгарской дружбы, каковы шансы на заключение нотариального договора сейчас и какие свежие новости в Вашем деле?
Меня всё это касается так - наши друзья купили через московский Виртус недострой, оплатили 50% и в июле едут на Солнечный берег для дальнейших шагов. Их недвижку обещают сдать в 2011 г.

Я точно знаю, что у российских адвокатов нет договора о сотрудничестве с Болгарией и они не имеют права ТАМ отстаивать наши, российские права.
Нанимать болгарских адвокатов и судиться, тратить свои нервы и опять деньги - совсем не то, что хочется покупателям.

Желаю Вам удачи, победы, обязательно пишите, как у Вас дела.

**Акция** » 02/05/2010, 21:00

Посмотрела, что офисы компании Виртус есть в Бургасе, Варне, Москве, Санкт-Петербурге, Киеве. Нашла в интернете ответ управляющего компанией Виртус ( Болгария):

Цитата:
Уважаемая редакция Информационного портала.
В письме господина Жданкина Н.А. есть утверждения, которые не должны остаться без комментариев.
В письме господина Жданкина содержится обвинение посольства РБ в противозаконных действиях. Согласно международным конвенциям посольства зарубежных стран ни в каком случае не могут осуществлять каких-либо агитаций, а тем более выступать гарантом частных сделок по недвижимости. Надеемся, что посольство Республики Болгария даст свою оценку этому факту.
По другим так называемым «фактам», приведенным господином Жданкиным, можно сказать следующее:
1. До момента совершения нотариального акта на объект может быть наложена ипотека. Это не противоречит болгарскому законодательству, кроме того, при совершении абсолютного большинства сделок ипотека снимается непосредственно перед подписанием нотариального акта. К тому же, ООД "Виртус" по запросу клиента предлагает справку об отсутствии обременений на приобретаемый объект.
2. Настоящий апартамент не "продали", как указывает господин Жданкин. В соответствии с условиями предварительного договора его обязуются продать в установленный срок, предварительно сняв все обременения. Мошенничеством являлась бы фактическая продажа апартамента с обременением без уведомления о таком обременении покупателя.
3. Господин Жданкин употребляет в своем письме понятие «рыночная цена», которое абсолютно не имеет к данному случаю никакого отношения. В сделке фигурирует цена выбранного объекта недвижимости, о которой стороны договорились в процессе переговоров.
4. Утверждение о том, что агентство пользуется деньгами господина Жданкина, прокручивая их и извлекаю материальную выгоду, безусловно должно иметь документальное подтверждение. Таких доказательств представлено не было. В таком случае в прокрутке средств, следуя логике господина Жданкина, можно обвинить и Республику Болгария, поскольку деньги переводились туда.
5. По поводу неправомерного «использования» апартаментов можно сказать следующее: компания-продавец официально предложила господину Жданкину полноценно использовать права владения и пользования апартаментом.
Один факт является бесспорным. Вина компании-продавца заключается в том, что ипотека не была снята с объекта вовремя. Однако в процессе наших переговоров с продавцом он официально взял на себя обязательство снять это обременение в разумный срок и предложил господину Жданкину соответствующую компенсацию за неудобство.
С уважением,
Образцов Aлександр
Управляющий OOД «Виртус» (Болгария)

Уважаемый Николай!
Прокомментируйте, пожалуйста, этот ответ.

**bulgarblog.ru** » 02/05/2010, 21:16

Акция писал(а):Нашла в интернете комментарий Болгарского Виртуса.
1. До момента совершения нотариального акта на объект может быть наложена ипотека. Это не противоречит болгарскому законодательству.

Болгарское законодательство, как я вижу, отличное средство для решения болгарскими застройщиками своих проблем. В случае, если покупатель не учел этот момент с обременением, застройщик, говоря простым русским языком, умудряется и рыбку поймать и на троллейбусе покататься - так как под залог апартамента получает кредит, кроме этого продает апартамент, и еще получает деньги от покупателя. При этом ничем не рискует. Ведь это "не противоречит болгарскому законодательству". Феноменальная схема. В случае , если застройщик кредит не возращает банк отбирает апартамент...у покупателя))). Банк возвращает залог в виде предмета залога - апартамента. Застройщик остается с деньгами и от банка и от покупателя. Мавроди с "Властелиной" просто курят в стороне со своими пирамидами. В следующей жизни я хочу быть болгарским застройщиком и продавать апартаменты россиянам.

А по поводу комментариев "Виртуса" я бы у них спросил - А сказать предварительно покупателю, что апартамент заложен в банке, очевидно, религия не позволила? Хотя зачем это говорить - это ведь "не противоречит болгарскому законодательству". И , если так прицепились к словам, и "деньги не прокручиваются", то куда они делись и почему получив их продавец не отдал эти деньги банку и не вывел апарт из под залога?

Все письмо "Виртуса" можно объяснить одной фразой - "Мы обманули покупателя - но это не противоречит болгарскому занодательству."

**Сергей Попов** » 03/05/2010, 08:48

Преувеличиваете. Везде нормальная практика брать кредиты и обеспечивать их ипотекой или залогом. Если апартамент не продан с ипотекой, где проблема? Предварительный покупатель имеет возможность возместить убытки- начиная с пени за опоздание и кончая расторжением договора, при определенных условиях

**dvv** » 03/05/2010, 09:15

вставлю и я свои три копейки, так как лично уже 4 года знаю Виртус и Образцова и покупал свою недвижимость через них.
Проблемы вижу скорее в работе московского офиса (насколько я понял, Николай покупал недвижимость, не выезжая на место). Судя по описанию, все не так страшно, на форуме есть примеры действительно безнадежных ситуаций. Здесь же, похоже "нашла коса на камень".
Покупать недвижимость самостоятельно или через агентства, каждый решает сам, эта тема отдельного обсуждения. В данном конкретном случае, присутствие Виртуса как посредника считаю скорее плюсом - ведь непонятно как повернулась бы ситуация, если бы Николай работал с Поло Комерс напрямую, скорее процесс общения был бы даже сложнее.
Считаю, что оптимальный вариант(и об этом много говорилось на этом форуме) - постараться решить все путем переговоров, тем более, что обе стороны, представляющие продавца, готовы на это. Да и объект, судя по описанию bulgarblog, не безнадежен. Однако подключить независимого юриста к процессу, безусловно, необходимо.

**ANN-2** » 03/05/2010, 09:27

Сергей Попов, почему бы вам не дать несколько советов как правильно поступить в подобной ситуации?
Я вот думала, что эта проблема не может каснуться ни меня ни наших с мужем родственников (покрайней мере близких) Но вот я ошиблась... Двоюродная сестра мужа тоже оплатила по предварительному договору апартамент в залоге... Когда в спешке по дешевке решили купить этот апартамент не посоветовались ни с кем, а теперь звонят и просят помощи...

Муж им посоветовал отправить нотариална покана о прекращении договора на основании ЗЗД, и с целью уведомления, что застройщик изпаднал в забава, после изучим всю историю этого застройщика, определим свързани лица с целью оценки судебной перспективы и будем давить психически с оглед на данъчни нарушения при получении платежей по предварительному договору... Это для начала... Сначала посмотрим документы, их еще не видели, потому, что сестра из другого города... :idea:

**bulgarblog.ru** » 03/05/2010, 09:45

dvv писал(а): Проблемы вижу скорее в работе московского офиса (насколько я понял, Николай покупал недвижимость, не выезжая на место).
В данном конкретном случае, присутствие Виртуса как посредника считаю скорее плюсом - ведь непонятно как повернулась бы ситуация, если бы Николай работал с Поло Комерс напрямую, скорее процесс общения был бы даже сложнее.
.

вообще, Николай написал, что лично выезжал на место, почитайте внимательно. А роль "Виртуса" в этой ситуации я вижу так - 1) они знали о том, что апарт в залоге и намеренно не предупредили покупателя. Это, как они объясняют, "не противоречит местному законодательству" - но в глазах простого человека, это очевидный факт мошенничества.
2) Виртус не знал о том, что апарт в залоге, и это для них так же явилось сюрпризом. В этом случае явный непрофессионализм работников Виртуса - не проверивших объект.
Если "Поло Коммерс" отморозиться и не станет выводить апарт из под залога, "Виртус" ничего не сможет сделать. Вот вам и ответ, для чего работать с посредниками - они либо вводят в заблуждение клиента, либо не имеют представление о ситуации с продаваемым объектом. Очень показательный пример.
И не факт, что к лету они передадут право собственности покупателю. Почему это не сделано до сих пор, ведь деньги переведены в полном объеме?

**Сергей Попов** » 03/05/2010, 10:41

ANN-2, давать совет без ознакомления с договором и фактической ситуацией , безответственно. Но, если продавец снимет ипотеку и оформит договор, покупатель вправе требовать возмещение убытков. Вот, если не снимут ипотеку, тогда уже можно идти на расторжение договора. Я делал и то, и другое, но общего алгоритма нет.

**ANN-2** » 03/05/2010, 11:17

Сергей Попов писал(а):ANN-2, давать совет без ознакомления с договором и фактической ситуацией , безответственно. Но, если продавец снимет ипотеку и оформит договор, покупатель вправе требовать возмещение убытков. Вот, если не снимут ипотеку, тогда уже можно идти на расторжение договора. Я делал и то, и другое, но общего алгоритма нет.

Я не согласна, что нет общих правил, которые должны знать покупатели...
потому, что есть давностный срок, поэтому при установлении неисполнения по договору нужно действовать незабавно, в первую очередь отправить нотариална покана.
Поэтому я и попросила вас набросать шаги, которые необходимо осушествить при установлении нарушений по договору из вашей практики... Не для себя просила, потому, что я более или менне наясно... :idea:

А вот посетители сайта в большенстве своем в растерянности, что же необходимо предпринять...

**Сергей Попов** » 03/05/2010, 12:12

Никто не отрицает существования общих правил.Они прописаны в законах. Речь шла о том, что нет общих решений. А сделав самостоятельно ошибку один раз, независимо от причин, думаю не стоит пытаться опять самому ее исправлять.

**ANN-2** » 03/05/2010, 12:26

Сергей Попов писал(а):Никто не отрицает существования общих правил.Они прописаны в законах. Речь шла о том, что нет общих решений. А сделав самостоятельно ошибку один раз, независимо от причин, думаю не стоит пытаться опять самому ее исправлять.

Может и не стоит самому пытаться... да это и не получится, но все- таки знать как правильно действовать, хотя бы для того, что бы избежать встречи с недобросовестным адвокатом, который для извлечения максимальной выгоды для себя постарается заволокитить дело....

Вам же известен виц про адвоката- отца и молодого адвоката- сына... Сын радостно сообщил отцу, что закончил дело за несколько дней, которое отец не смог закончить много лет...

Отец сказал, что сын его дурак, потому, что это дело хорошо кормило всю их семью! :wink:

**Сергей Попов** » 03/05/2010, 12:41

Я думаю, что по рекомендациям на форумах оценить чью то добросовестность или компетентность объективно невозможно, и даже вредно. Не говорю даже о том, что треть времени при встрече с клиентами уходит на то, что бы объяснять почему его случай отличается от того, что прочитал, услышал и т.д.

**ANN-2** » 03/05/2010, 13:10

Сергей Попов писал(а):Я думаю, что по рекомендациям на форумах оценить чью то добросовестность или компетентность объективно невозможно, и даже вредно. Не говорю даже о том, что треть времени при встрече с клиентами уходит на то, что бы объяснять почему его случай отличается от того, что прочитал, услышал и т.д.

Все понятно....

С этим трудно спорить... Хотя я и не согласна...потому, что я сама никогда не скрываю информацию, ко мне часто обращаются за консультацией относительно налогообложения, и я стараюсь максимально и подробно объяснить ситуацию... и как в данном случае выгодно поступить... Адвокаты чаще всего поступают наоборот... замалчивают многие подробности, которые имеют значение для исхода дела, по-видимому по разным причинам...
Я бы, например, не стала связываться с адвокатом, который пытается увильнуть от прямых ответов, это показывает, что он не силен в данной материи, или хитрит... и с адвокатами, которые щедры на обещания по исходу дела, обычно такие оптимистичные прогнозы увядают после получения гонорара....

Не простая это задача, найти себе хорошего адвоката....

**Акция** » 03/05/2010, 14:36

После прочтения ответа управляющего Виртус(Болгария) у меня остались вопросы.
Скорее всего, сам топикстартер уже не придёт сюда, но надеюсь на коллективный разум здесь присутствующих.
ТС говорит, что никогда бы не подписал договор с обременением апартаментов.
Виртус говорит, что в предварительном договоре было обещание Продавца совершить сделку, ПРЕДВАРИТЕЛЬНО сняв все ограничения. Прав кто-то один.
Думаю, что Виртус умышленно промолчал про залог, так как покупатель в таком бы случае НИЧЕГО не купил.
Сделка должна была быть ещё в ноябре 2009, а сейчас май-2010.
Каким образом можно проконтролировать обещание снять ипотеку в банке, есть ли какие-то официальные методы?
Конечно, хорошо, что стороны не скрываются и диалог продолжается. Только счастливого конца пока не видно.

Ведь по такой "гениальной" схеме может попасть ЛЮБОЙ покупатель.
Даже справка от отсутствии тяжестей накануне подписания предварительного ( не говоря уже о нотариальном!) договора ничего не гарантирует! В один день недобросовестный застройщик может провернуть свои дела, не было тяжестей, и вдруг появились! Даже , как наши мошенники от недвижимости, могут в один день несколько раз продать один объект.

Итак, главный вопрос:
Каким образом растрогается предварительный договор, если покупатель ВСЁ оплатил, а продавец увиливает от подписания нотариального акта, явно нарушая сроки , которые подписаны сторонами в предварительном договоре?
Как на самом деле работает ст.19, пар.3 от ЗЗД, которая даёт право покупателю в судебном порядке установить своё право собственности на основании предварительного договора?
Какой смысл в таком судебном установлении, если покупателю перейдёт не только уже оплаченная им собственность, но и ипотечные долги по ней?
Вырисовывается грандиозная схема мошенничества, от которой никто не застрахован.

Моих приятелей, которые через московский Виртус покупают недострой сейчас нет , на праздники уехали, а хотелось бы их спросить про Виртус, но я помню, что никакого договора с ними Виртус не заключал.
Я ещё удивилась, а они сказали - только покупатель и застройщик заключают договор, а посредники не при делах!
Сама сейчас в июне еду присматривать Солнечный берег с целью покупки, и стараюсь во всё вникнуть ДО, а не ПОСЛЕ.
Никакого недостроя МНЕ не нужно, ТОЛЬКО с 16 актом.

**Сергей Попов** » 03/05/2010, 15:06

Акция писал(а):

Итак, главный вопрос:
Каким образом растрогается предварительный договор, если покупатель ВСЁ оплатил, а продавец увиливает от подписания нотариального акта, явно нарушая сроки , которые подписаны сторонами в предварительном договоре?
Как на самом деле работает ст.19, пар.3 от ЗЗД, которая даёт право покупателю в судебном порядке установить своё право собственности на основании предварительного договора?
Какой смысл в таком судебном установлении, если покупателю перейдёт не только уже оплаченная им собственность, но и ипотечные долги по ней?
ТОЛЬКО с 16 актом.

Договор расторгается письменным уведомлением. Основания указаны в ст.87 ЗЗД.
Статья 19 ЗЗД работает.
Есть ли смысл, каждый решает за себя. Права третьих лиц, каким является ипотечное право, могут быть и основанием для расторжения договора.

**ANN-2** » 03/05/2010, 15:21

Уведомление о расторжении договора необходимо отправить через нотариуса, это и называется "нотариална покана" Эта покана будет служить доказательством перед судом и с момента этого уведомление будет и начисляться лихва за забава...

**Сергей Попов** » 03/05/2010, 15:26

87. Когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.
Эту статью пока никто не отменял.

**ANN-2** » 03/05/2010, 15:29

Сергей Попов писал(а):87. Когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.
Эту статью пока никто не отменял.

Это к чему или к кому относится? Я что-то не заметила, что бы кто-то из присутствующих твердил обратное.... :roll:

**Сергей Попов** » 03/05/2010, 16:17

К тому, что уведомление не обязательно отправлять через нотариуса. Обязательна лишь письменная форма.

**dvv** » 03/05/2010, 17:58

bulgarblog.ru писал(а):вообще, Николай написал, что лично выезжал на место, почитайте внимательно. А роль "Виртуса" в этой ситуации я вижу так - 1) они знали о том, что апарт в залоге и намеренно не предупредили покупателя. Это, как они объясняют, "не противоречит местному законодательству" - но в глазах простого человека, это очевидный факт мошенничества.
2) Виртус не знал о том, что апарт в залоге, и это для них так же явилось сюрпризом. В этом случае явный непрофессионализм работников Виртуса - не проверивших объект.
Если "Поло Коммерс" отморозиться и не станет выводить апарт из под залога, "Виртус" ничего не сможет сделать. Вот вам и ответ, для чего работать с посредниками - они либо вводят в заблуждение клиента, либо не имеют представление о ситуации с продаваемым объектом. Очень показательный пример.
И не факт, что к лету они передадут право собственности покупателю. Почему это не сделано до сих пор, ведь деньги переведены в полном объеме?

Действительно, выезжал. Тогда работал, скорее всего, местный офис. Странно, там вполне адекватные сотрудники.
Однако и роль агентства в сделке нужно оценивать правильно - оно лишь оказывает ИНФОРМАЦИОННЫЕ УСЛУГИ, то есть подбирает вам объект, готовит документы. Ни о какой материальной ответственности в их отношениях с клиентом речи ни идет. Предварительный договор с Продавцом, деньги на счет Продавца. Спрос тоже с Продавца, соответственно.
Польза от агентства все же есть, если это крупное агентство (А Виртус крупное агентство) - в случае если Продавец решит отморозиться, то возникшие репутационные риски могут перевестить % комиссионнных (при сделке в 65000 евро - не более 10000 евро) и агентство может вполне реально помочь решить проблему.
А по поводу мошенничества, что вы удивляетесь - ведь у вас на блоге опубликована замечательная статья Албены Николовой.
Деньги были уплачены по предварительному договору, а она пишет:

что заключенный на территории Болгарии предварительный договор представляет собой договоренное между сторонами согласие о заключении окончательного договора при определенных условиях, но этим договором не осуществляется передача права собственности на недвижимость покупателю, даже, если он заплатит большую часть или всю цену этой недвижимости. В любом случае, заключение окончательного договора остается одним будущим и ненадежным событием, реализация которого зависит от ряда объективных факторов, связанных со строительством и соответствующими разрешительными документами, издаваемыми государственными органами, а также в большой степени зависящих и от добросовестности самого продавца.

Но

очень трудно или абсолютно невозможно возразить продавцу и доказывать компетентным органам, в том числе и суду, что покупатель был обманут, так как ему была предоставлена возможность ознакомиться с документами и никто не заставлял его подписывать что-либо насильственным образом. В его распоряжении были все публичные реестры, которые дают возможность получить актуальную информацию как о продавце, так и о самой недвижимости, но покупатель, то ли от незнания, то ли от отсутствия времени или просто от нежелания делать «лишние» затраты, просто проигнорировал эту важную подробность. Незнание, как известно, не освобождает от ответственности, или другими словами говоря, ставьте свою подпись только тогда, когда Вы полностью уверены в том, что подписываете и желаете все те результаты, которые последуют после подписания данного документа.

В общем-то все четко и понятно и это не раз обсуждалось на форуме.
В любом случае хотелось бы, чтобы Николай или тот кто опубликовал пост, сообщил, чем закончится эта история. А то как-то пропадают люди с такими проблемами и непонятно, то ли проблемы решаются в конце концов, то ли все подвисает и они уже не видят смысла писать об этом на публичных ресурсах. То бишь есть ли толк от таких публичных акций. Один тов. Иванов отписался только о благополучном исходе дела.

**dvv** » 03/05/2010, 18:49

Еще пара вопросов Сергею Попову -
1) считается ли 100% оплата по предварительному договору задатком (Капаро), если это специально нигде не определено в тексте договора? Нужно ли составлять отдельный документ на предоплату с указанием, что это именно задаток или специально прописывать вносимые суммы как задаток? Либо по умолчанию суммы вносимые по предварительному договору считаются задатком?
2) Нотариальное оформление предварительного договора - в чем смысл? Помогает ли оно при попытке признать его через суд окончательным?

**Жданкин Николай** » 03/05/2010, 19:10

Уважаемые коллеги - все, кто откликнулся на мое сообщение! Всем большое спасибо за обсуждение. Узнал много полезной информации. Еще есть вопросы, но сначала мне бы хотелось прокомментирвоать комментарии г-на Образцова из "Виртуса".
Мы не обвиняли и не обвиняем Посольство РБ в России, мы обвиняем ООД "Виртус" и ООД "Поло Комерс" в обмане клиента. Кстати говоря, г-н Образцов основу для всех этих обвинений подтвердил, указав, что действительно сначала нам показали документы, что апартаменты чистые, а затем апартаменты оказались заложенными под ипотеку. При этом срок исполнения договора и сам договор не исполнены.
Посольство агитировало покупать апартаменты в Болгарии, что также ими было поджтверждено. Конечно, оно не несет за это де-юре ответственности, но несет ответственность моральную, что также они подтвердили, посоветовав нам требовать заключения окончательного договора. За что им - спасибо!
Теперь по фактам.
1. Может быть и по болгарскому закону ипотека может быть наложена на продаваемый объект, но об этом как минимум должен быть поставлен в известность покупатель перед заключением договора и оплатой за объект. Это аксиома. А иначе это мошенничество, о чем и идет речь.
2. Нам именно "продали" заложенный объект, за который мы уже заплатили деньги. В результате его "продали" дважды: и нам и банку, где был взят кредит под залог этого апартамента. Мы говорим, что это похоже на мошенничество т.е. его осуществили на 50%. И пока объект не перейдет в нашу собственность, у нас есть для этого все основания. Сегодня неизвестно, будет или нет погашен кредит, и осуществится ли мошенничество на 100%.
3. Понятие "мы договорились" и означает чистую рыночную цену. Но если в процессе переговором одна сторона пытается что-то умолчать, чтобы получить выгоду, то это уже также обман. И тогда говорить о чистой рыночной цене уже нельзя.
4. Деньгами, которые мы заплатили, пользуется другая сторона - ООД "Поло Комерс" и ООД "Виртус", как их представитель. Для этого есть платежные документы с датами и суммами, подтверждающие перечисление средств на их счет.
5. Апартаментами в настоящее время пользуется продавец, поскольку это его собственность, и поскольку она заложена под его ипотеку. Право собственности не перешло к нам, и говорить о праве владения невозможно. А пользоваться оплаченным за 65 тыс.евро чужим апартаментом как туристу, по меньшей мере, странно.
Компенсация, предложенная нам в размере 500 евро, является платой за обслуживание объекта. Они ее вносят как владельцы. Как будто мы готовы платить за чужой объект.
Таким образом, договор со стороны ООД "Поло Комерс" не исполнен по их же вине. По подсказке Посольства РБ в России мы настаиваем на заключении окончательного довогора, на что другая сторона категорически не идет. Это также нас наталкивает на определенные мысли...
У нас еще есть вопросы. Какой срок давности по таким сделкам? И как оформить окончательный договор, когда предварительный договор не исполнен? Спасибо!
_________________
Николай Жданкин - д.т.н., академик РАЕН

**bulgarblog.ru** » 03/05/2010, 19:57

Николай, все таки хотелось бы узнать, каким образов Вы узнали что объект в ипотеке? И по каким причинам было перенесено подписание нотариального акта? Ведь Вы могли спокойно подписать все документы и получить нотариальный акт. А застройщик мог снять обремение позже, и Вы даже бы не узнали о том что оно было. На мой взгляд ситуация очень мутная. Имеете ли Вы прямой контакт с "Поло Комерс"?
Лучше заранее продумать алгоритм действий, на случай, если в июле нотариальный акт так и не будет подписан. Но Вам главное не только нотариальный акт, а чтобы с апартамента было снято обременение. Врядли Вы сами будеет подписывать нотариальный акт при наличие обременения.

**bulgarblog.ru** » 03/05/2010, 20:00

dvv писал(а): А по поводу мошенничества, что вы удивляетесь - ведь у вас на блоге опубликована замечательная статья Албены Николовой.
Деньги были уплачены по предварительному договору, а она пишет:
очень трудно или абсолютно невозможно возразить продавцу и доказывать компетентным органам, в том числе и суду, что покупатель был обманут, так как ему была предоставлена возможность ознакомиться с документами и никто не заставлял его подписывать что-либо насильственным образом. В его распоряжении были все публичные реестры, которые дают возможность получить актуальную информацию как о продавце, так и о самой недвижимости, но покупатель, то ли от незнания, то ли от отсутствия времени или просто от нежелания делать «лишние» затраты, просто проигнорировал эту важную подробность. Незнание, как известно, не освобождает от ответственности, или другими словами говоря, ставьте свою подпись только тогда, когда Вы полностью уверены в том, что подписываете и желаете все те результаты, которые последуют после подписания данного документа.

ну тогда получается, что Николай обязан подписать нотариальный акт теперь. И наличие того, что апарт в ипотеке - по болгарскому законодательству, ничтожный факт, который не влияет никаким образом на ситуацию.

Однако и роль агентства в сделке нужно оценивать правильно - оно лишь оказывает ИНФОРМАЦИОННЫЕ УСЛУГИ, то есть подбирает вам объект, готовит документы.

роль агентства в данном случае трудно переоценить))). Если бы покупатель покупал напрямую у застройщика, то скорее всего бы воспользовался услугами адвоката. А так понадеялся на посредника, что риэлтор сам все проверит. А оказалось, что риэлтор только оказывает "информационные услуги" - т.е. подсказывает где купить и срывает за это от 5000 до 10 000 евро. При этом осчастливив за эту скромную сумму покупателя таким гиморроем. И это при том, что выбор курортной недвижимости можно прекрасно провести и без риэлторов. Заходишь в любой понравившийся комплекс и интересуешься наличием свободных апартаментов. Вот и все.
Для справки - два года назад адвокат мне обошелся в 600 евро - подготовка договора, проверка фирмы, подписание нотариального акта без моего присутствия. И всякие мелочи - типа постановка на учет в Булстат и т.д. Это считалось очень дорого.

**Nik_1** » 03/05/2010, 20:08

Жданкин Николай писал(а):В результате его "продали" дважды: и нам и банку, где был взят кредит под залог этого апартамента. Мы говорим, что это похоже на мошенничество т.е. его осуществили на 50%. И пока объект не перейдет в нашу собственность, у нас есть для этого все основания.

Нет уважаемый Николай, это не 50 процентное мошенничество, это чистое 100 процентное мошенничество. Нормальный риэлтор, получив с вас деньги, сразу бы пошел в банк и погасил бы ипотеку на вашу недвижимость, а не прикарманил бы ваши деньги как последний негодяй.

**dvv** » 03/05/2010, 21:47

Жданкин Николай писал(а):1. Может быть и по болгарскому закону ипотека может быть наложена на продаваемый объект, но об этом как минимум должен быть поставлен в известность покупатель перед заключением договора и оплатой за объект. Это аксиома. А иначе это мошенничество, о чем и идет речь.

Так ли это? В смысле, обязан ли Продавец по болгарскому законодательству ставить в известность Покупателя об обременениях? Или это только соблюдение неких этических принципов?

Жданкин Николай писал(а):По подсказке Посольства РБ в России мы настаиваем на заключении окончательного довогора, на что другая сторона категорически не идет.

не идет на заключение окончательного договора на определенных Вами условиях? То есть они хотят заключить договор, но без уплаты штрафных санкций за просрочку? Или категорически отказываются заключить договор?

bulgarblog.ru писал(а):роль агентства в данном случае трудно переоценить))). Если бы покупатель покупал напрямую у застройщика, то скорее всего бы воспользовался услугами адвоката. А так понадеялся на посредника, что риэлтор сам все проверит. А оказалось, что риэлтор только оказывает "информационные услуги" - т.е. подсказывает где купить и срывает за это от 5000 до 10 000 евро.

В принципе так и есть. Адвоката всегда нужно нанимать отдельно. Агентство возит и показывает объекты. Вполне нормальная практика для тех, кто точно не определился с местом покупки и охват территории может быть очень большим, займет кучу времени и денег, если это делать самостоятельно. В вашем случае все было проще - локализовано после предварительных поисков одним СБ.
Бюджет у агентства примерно следующий - на обслуживание одного потенциального покупателя (бензин, кофе, обед, зп сотрудника) уходит примерно 200 евро.
Из потенциальных реальными становится каждый 10-20, в зависимости от сотрудника агентства. Т.О. с одного потенциального клиента доход в среднем от 0 до 400 евро в среднем. С которых и оплачивается реклама и вставки и проч расходы, чтобы получить этого самого потенциального клиента. Не все так шоколадно там. как кажется. Но это оффтоп уже.

**Сергей Попов** » 04/05/2010, 08:31

Жданкин Николай писал(а):У нас еще есть вопросы. Какой срок давности по таким сделкам? И как оформить окончательный договор, когда предварительный договор не исполнен? Спасибо!
_________________
Николай Жданкин - д.т.н., академик РАЕН

Давностный срок- 5 лет.
1.Лучший вариант договорится с продацом о приемливой компенсации и сроке снятия ипотеки, после чего заслючить нотариальный акт.
2.Можете выслать заказным письмом или через нотариуса свое предложение, указывая, что если в данный вами срок продавец не выполнит свои обязанности , расторгаете договор. Это обычно дисциплинирует.
в любом случае по п.2 уведомление должен написать болгарский юрист, есть детали, которые нельзя упустить.

**ANN-2** » 04/05/2010, 08:55

Сергей Попов писал(а): Давностный срок- 5 лет.
1.Лучший вариант договорится с продацом о приемливой компенсации и сроке снятия ипотеки, после чего заслючить нотариальный акт.
2.Можете выслать заказным письмом или через нотариуса свое предложение, указывая, что если в данный вами срок продавец не выполнит свои обязанности , расторгаете договор. Это обычно дисциплинирует.
в любом случае по п.2 уведомление должен написать болгарский юрист, есть детали, которые нельзя упустить.

Хочу дополнить....
Есть еще один давностный срок- 1 год, это когда вы купили недвижимость, но в течении 1 года установили недостатки... Этот срок начинает течь с момента заключения договора о купле-продаже....
Уведомление можно написать и самим, указав на установленное нарушение договора и срок, который вы предоставляете продавцу для устранения нарушения, после истечения этого срока считаете договор прекращенным... В 3-х экземплярах (если уведомляемое лицо одно) занести нотариусу, заплатить таксу 20 лева, нотариус занесет это уведомление адресату.... :idea:

Вобщем-то это уведомление послужит доказательством в суде того, что вы предупредили продавца о прекращении договора, и он не исполнил свои обязанности, с момента уведомления будут начисляться проценты.....

**bulgarblog.ru** » 04/05/2010, 12:39

Сергей Попов писал(а):
2.Можете выслать заказным письмом или через нотариуса свое предложение, указывая, что если в данный вами срок продавец не выполнит свои обязанности , расторгаете договор. Это обычно дисциплинирует.
в любом случае по п.2 уведомление должен написать болгарский юрист, есть детали, которые нельзя упустить.

Cергей, но ведь, как я понял, в случае расторжения сделки , в предварительном договоре наверняка прописаны штрафные санкции от 10 до 20% от стоимости апартамента. И получается, если покупатель разрывает сделку по причине наличия обременения на апартаменте - а по болгарскому закону с обременением можно продавать апартаменты и это не причина отказаться от сделки - то значит с покупателя будут удержаны эти 10-20% ? Получается еще одна отличная схема - продать апартамент , получив все деньги , перед подписанием нотариального акта сказать покупателю , что апарамент в залоге у банка и может легко быть отобран. Покупатель в шоке и требует деньги обратно - продавец с риэлтором деньги возращают, удержав 10-20%. Апартамент остается у продавцов + еще прилипают 6-12 тыс. евро + возможность деньги продавца положить в банк на полгода и еще получить проценты.
Таким образом напугать риэлтора расторжением сделки будет очень трудно - это будет называться "напугать ежа голой задницей".

**Сергей Попов** » 04/05/2010, 13:16

bulgarblog.ru писал(а):
Сергей Попов писал(а):
2.Можете выслать заказным письмом или через нотариуса свое предложение, указывая, что если в данный вами срок продавец не выполнит свои обязанности , расторгаете договор. Это обычно дисциплинирует.
в любом случае по п.2 уведомление должен написать болгарский юрист, есть детали, которые нельзя упустить.

Cергей, но ведь, как я понял, в случае расторжения сделки , в предварительном договоре наверняка прописаны штрафные санкции от 10 до 20% от стоимости апартамента. И получается, если покупатель разрывает сделку по причине наличия обременения на апартаменте - а по болгарскому закону с обременением можно продавать апартаменты и это не причина отказаться от сделки - то значит с покупателя будут удержаны эти 10-20% ? Получается еще одна отличная схема - продать апартамент , получив все деньги , перед подписанием нотариального акта сказать покупателю , что апарамент в залоге у банка и может легко быть отобран. Покупатель в шоке и требует деньги обратно - продавец с риэлтором деньги возращают, удержав 10-20%. Апартамент остается у продавцов + еще прилипают 6-12 тыс. евро + возможность деньги продавца положить в банк на полгода и еще получить проценты.
Таким образом напугать риэлтора расторжением сделки будет очень трудно - это будет называться "напугать ежа голой задницей".

Простите, но я не могу обсуждать и давать оценки свободным сочинениям и предположениям. Речь идет о расторжении по вине продавца, наличие обременений, в данном случае права ипотекарного кредитора.

**bulgarblog.ru** » 04/05/2010, 13:27

Сергей Попов писал(а): Простите, но я не могу обсуждать и давать оценки свободным сочинениям и предположениям. Речь идет о расторжении по вине продавца, наличие обременений, в данном случае права ипотекарного кредитора.

Тогда мне непонятно - ведь продажа апратментов с обременением - это нормальная практика. Не противоречащая болгарским законам. Т.е. апартамент заложенный третьему лицу можно продавать. Тогда где тут вина продавца, что покупатель в последний момент передумал?

**ANN-2** » 04/05/2010, 13:32

bulgarblog.ru писал(а):
Сергей Попов писал(а): Простите, но я не могу обсуждать и давать оценки свободным сочинениям и предположениям. Речь идет о расторжении по вине продавца, наличие обременений, в данном случае права ипотекарного кредитора.

Тогда мне непонятно - ведь продажа апратментов с обременением - это нормальная практика. Не противоречащая болгарским законам. Т.е. апартамент заложенный третьему лицу можно продавать. Тогда где тут вина продавца, что покупатель в последний момент передумал?

Одно дело, когда покупатель знал об обременеии, а другое- когда не знал...

**Сергей Попов** » 04/05/2010, 13:37

bulgarblog.ru писал(а):
Сергей Попов писал(а): Простите, но я не могу обсуждать и давать оценки свободным сочинениям и предположениям. Речь идет о расторжении по вине продавца, наличие обременений, в данном случае права ипотекарного кредитора.

Тогда мне непонятно - ведь продажа апратментов с обременением - это нормальная практика. Не противоречащая болгарским законам. Т.е. апартамент заложенный третьему лицу можно продавать. Тогда где тут вина продавца, что покупатель в последний момент передумал?

Не понимаю цель вопроса. Нормальная практика, при чем не только в Болгарии. Покупаешь с обременением- цену определяешь с учетом этих обременений. Если специально это не оговорено в договоре, продавец должен продать "чистый" товар. Противоречит и формальной и житейской логике , что кто то может заставить купить с обременением. Вот и невыполнене, причем значительное , с точки зрения интересов покупателя.

Кто сейчас на конференции