Что такое "регуляция" и зачем она нужна?

[ser]

Добрый день, уважаемые форумчане.
Я давно изучаю жизнь в Болгарии, но до сих пор не могу понять что такое регуляция и, главное, зачем она нужна? И я, наверное, не один такой.

Двайте рассмотрим такой пример: можно купить дом регуляции в окрестностях Бургаса за 50000евро. или дачу (вильна зона) за 8000евро.
какая принципиальная разница?
Что еще дает этот статус кроме выросшей цены?
Только не надо общих слов типа, дача она как в россии дача. Интересует конкретные вопросы. Некоторые я сам могу задать, остальные придумайте сами, пожалуйста.

Итак, имеем: дом на продажу не в регуляции. есть (будет сделан) нотариальный акт на дом и нотариальный акт на землю. Планируется этот дом приобрести на частное российское лицо, в этом доме открыть фирму и на нее оформить землю. И дальше жить долго и счастливо. (Мысли о том ,что в доме за 8000 нельзя жить долго и счастливо, с негодованием отвергаются.)

1. Имеет ли дача (дом не в регуляции) почтовый адрес? можно ли по этому адресу зарегистрировать фирму? можно ли этот адрес указывать в приглашениях и в качестве места проживания? Вроде бы, да. но полной уверенности нет

2. обязан ли владелец в обязательном порядке перевести участок в регуляцию? Я не знаю. Думаю что нет.

3. Можно ли подключить газ, воду, канализацию, электричество, телефон и прочую фигню к такому дому?

4. Можно ли оформить уборку (от снега) дороги к дому за счет ближайшего муниципалитета, или чтобы провели новый школьный автобусный маршрут около дома. В смысле , примут ли от меня заявку наравне с обычними домами.

5. При реконструкции дома, надо ли делать официальный проект и утверждать его в общине? Это очень щекотливый вопрос. Скорее даже ,что будет если такой проект в общине не утверждать? В случае если дом в регуляции, то проблемы будут точно. А если не в регуляции?

6. Какие налоги надо платить?. И какя будет категория земли для дома в регуляции и нет. Я подозреваю, что в регуляции это будет земля поселений и налог чувствительный, а не в регуляции, это будет сельхоз земля и без налога. Но это мои домыслы. а как на самом деле?

7. Все, больше ничего придумать не могу. Придумайте сами. Какие еще могут быть неприятности если земля не в регуляции. Ну или, наоборот, приятности.


И еще, товарищи, у кого есть дом не в регуляции (Христо?) , очень интересно мнение практиков!
Сергей

[lubobo]

Короткий ответ:
если земля не в регуляция, не позволяют строительство жилого дома. Это означает, что земли сельскохозяйственного статута.
Налог на сельскохозяйственные земли, не выплачивается, пока.

[ser]

Короткий ответ:
если земля не в регуляция, не позволяют строительство жилого дома. Это означает, что земли сельскохозяйственного статута.
Налог на сельскохозяйственные земли, не выплачивается, пока.

Ну а как же продают дома не в регуляции?
Именно такой я и хочу купить.

[Tatiana61]

Короткий ответ:
если земля не в регуляция, не позволяют строительство жилого дома. Это означает, что земли сельскохозяйственного статута.
Налог на сельскохозяйственные земли, не выплачивается, пока.

Если земля не в регуляции, то постройка на ней незаконна.

[ser]

Короткий ответ:
если земля не в регуляция, не позволяют строительство жилого дома. Это означает, что земли сельскохозяйственного статута.
Налог на сельскохозяйственные земли, не выплачивается, пока.

Если земля не в регуляции, то постройка на ней незаконна.

Ну хорошо, пусть незаконна (хотя не понимаю почему. есть же вильна зона)
Чем это грозит? теоретически и практически.

[ser]

Короткий ответ:
если земля не в регуляция, не позволяют строительство жилого дома. Это означает, что земли сельскохозяйственного статута.
Налог на сельскохозяйственные земли, не выплачивается, пока.

Кстати, а бывают земли не в регуляции и не сельскохозайственные? и не лес?
Какие нибудь каменистые кривые холмы-овраги. Они как называются?

[Tatiana61]

Короткий ответ:
если земля не в регуляция, не позволяют строительство жилого дома. Это означает, что земли сельскохозяйственного статута.
Налог на сельскохозяйственные земли, не выплачивается, пока.

Если земля не в регуляции, то постройка на ней незаконна.

Ну хорошо, пусть незаконна (хотя не понимаю почему. есть же вильна зона)
Чем это грозит? теоретически и практически.

Ну, как начало - разурушением.....
А если незаконная там и вода и електричество проблем, не имеете право на адм адрес и т. д.
Для общины здание не существует.
В Болгарии земля так - в регуляции или вне регуляции

[ser]

Ну хорошо, пусть незаконна (хотя не понимаю почему. есть же вильна зона)
Чем это грозит? теоретически и практически.

Ну, как начало - разурушением.....
А если незаконная там и вода и електричество проблем, не имеете право на адм адрес и т. д.
Для общины здание не существует.
В Болгарии земля так - в регуляции или вне регуляции

Что то мне тезиз про незаконность построек на земле вне регуляции кажется сомнительным.

[Tatiana61]

А если так, тогда зачем регуляция?
И почему участок без регуляции стоит 5 раз дешевле???????

[ser]

Ну хорошо, пусть незаконна (хотя не понимаю почему. есть же вильна зона)
Чем это грозит? теоретически и практически.

Ну, как начало - разурушением.....
А если незаконная там и вода и електричество проблем, не имеете право на адм адрес и т. д.
Для общины здание не существует.
В Болгарии земля так - в регуляции или вне регуляции

Много было разрушено дач?
Есть примеры?

[ser]

А если так, тогда зачем регуляция?
И почему участок без регуляции стоит 5 раз дешевле???????

Вот именно этот вопрос я и задал в самом первом посте.

[Весo]

И почему участок без регуляции стоит 5 раз дешевле???????

На том же самом основании как и контабандные сигареты. Не в регуляции можно строить только временные объекты. Но для каждого конкретного случая, если интерес большой, надо все таки пойти к адвокату.

[Tatiana61]

А потому, что регуляция земли значит, что можете получить разрешение на строительства и соответствено все , что полагается - свет, вода, канализация, дорога и т.д.
Можете поменять статус земли, но ето стоит денег и время - минимум года.

[rollei]

Участки и постройки в "вильных зонах" пользуются специальным статусом. Хотя это и не регуляция в полном смысле этого слова, но это и не сельхозземля. На участках в дачных посёлках можно строить постройки до 30 квадратных метров, без разрешения. Можно построить дом нормального размера, но тогда уже нужно согласовывать проект. Большой минус дачных посёлков заключается в том, чтo "община" (совершенно законно) не берёт на себя никаких обязанностей по снабжению и подключению участков к электрической/канализационной/водопроводной сети и асфальтированию/поддержке дорог внутри дачных посёлков. Всё на общественных началах.

[Nik_1]

Земя в регулация и Земя извън регулация.

Земя в регулация
Земята в регулация е място, на което може да се строи. Такава земя е обект на ограничения отнасящи се до плътност на застрояване. На първо място плътността на застрояване на един парцел, която се дава като процент, определя размера на площта, която може да бъде застроена. На второ място, има интензивност, която е представена като коефициент и определя съотношението между общата застроена площ ( квадратни метри жилищна площ, независимо от броя на етажите) към общата площ на парцела. Съществува също така и параметър ‘озеленяване’, който определя процента от цялата площ на парцела, който трябва да бъде използван за озеленяване.

Земя извън регулация
Върху нерегулираната земя не може да се строи.
На пазара на недвижими имоти има множество оферти за нерегулирани парцели, за които агенциите за недвижими имоти твърдят, че „могат да бъдат вкарани в регулация”. Всъщност ако се следва законовата процедура и земята е в близост до регулация и не е част от национален парк/резерват е възможно да бъде постигнато вкарване в регулация.


В някои случаи е възможно да се постигне това, дори ако земята не е в близост до регулация, но това е по-трудно. Последните промени в законодателството поставиха изискването, че земя може да бъде урегулирана само от общината след като регионът бъде определен за строеж в регионалния устройствен план. Това приравнява българското законодателство с изискванията на Европейския съюз.
http://www.landregulation.com/articals.php?id=7

[ser]

Это все понятно (более менее)
Но если дом уже есть, электричество подведено, вода тоже? Рядом стоят такие же дома штук 5.

[Tatiana61]

Будете жить в страхе, кода ето государство снесет...

[ser]

А вот интересно, если придет государство с требованием снести постройку, то к кому оно придет?
Земля принадлежит фирме, дом принадлежит частному лицу - иностранцу.
Кому будут предъявлены претензии на незаконную постройку?

[Nik_1]

Будете жить в страхе, когда ето государство снесет...

Вот именно ...

До 4 месеца ДНСК бута още 300 незаконни обекта

До края на април Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) ще предприеме действия за изпълнение на 300 влезли в сила заповеди за премахване на незаконни строежи.

Това съобщи по време на парламентарния контрол министърът на регионалното развитие и благоустройството Росен Плевнелиев.

През този месец ще бъдат премахнати 26 незаконни сгради на голфкомплекса в Долна баня.
iNews припомня, че в последните месеци на миналата година ДНСК се активизира с акции в Бургас – резерват "Ропотамо" и Несебър. Първо от незаконни постройки бе изчистен напълно резерват "Ропотамо"

През ноември 2010 г. в местността "Ченгене скеле" край Бургас бяха разрушени 26 постройки, а до края на април предстои премахването на още 25 строежа.

В Несебър, на южния плаж на града, предстои изпълнението и на девет заповеди за премахване на незаконни обекти, в това число и на техническата инфраструктурата.

На морските плажове в Бургаска област предстои до края на април да бъдат изпълнени още 30 заповеди за премахване на незаконни строежи.

През декември започна премахването на 26 незаконни обекти край язовир "Искър", констатирани като незаконни през 2007 г. За извършеното строителство на язовира след проверката през 2007 г. в момента се прави нова проверка.

ДНСК си е поставило за цел до края април 2011 г. принудително да премахне още над 20 от установените при проверката през 2010 г. незаконни строежи в прилежащите територии на язовир "Ивайловград", за които има данни за влизанев сила заповеди за премахването им.

Останалите заповеди за премахване на територията на този язовир ще бъдат изпълнени след влизането в сила на заповедите.

При проверката на 53 язовира е констатирано, че има 700 незаконни строежи.
http://inews.bg/%D0%91%D1%8A%D0%BB%D0%B3%D0%B0%D1%80%D0%B8%D1%8F/%D0%94%D0%BE-4-%D0%BC%D0%B5%D1%81%D0%B5%D1%86%D0%B0-%D0%94%D0%9D%D0%A1%D0%9A-%D0%B1%D1%83%D1%82%D0%B0-%D0%BE%D1%89%D0%B5-300-%D0%BD%D0%B5%D0%B7%D0%B0%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BD%D0%B8-%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B0_l.a_c.327_i.20295.html

[Tatiana61]

А вот интересно, если придет государство с требованием снести постройку, то к кому оно придет?
Земля принадлежит фирме, дом принадлежит частному лицу - иностранцу.
Кому будут предъявлены претензии на незаконную постройку?

Нет, земля с домом принадлежит фирму иностранца, с адресом в Болгарии.
Именно ей будут предъявлять претензии.

[Христо]

Итак, имеем: дом на продажу не в регуляции. есть (будет сделан) нотариальный акт на дом и нотариальный акт на землю. Планируется этот дом приобрести на частное российское лицо, в этом доме открыть фирму и на нее оформить землю. И дальше жить долго и счастливо. (Мысли о том ,что в доме за 8000 нельзя жить долго и счастливо, с негодованием отвергаются.)

1. Имеет ли дача (дом не в регуляции) почтовый адрес? можно ли по этому адресу зарегистрировать фирму? можно ли этот адрес указывать в приглашениях и в качестве места проживания? Вроде бы, да. но полной уверенности нет
Смотрите Скицу; указан дом - хорошо, не указан...
Если дом указан не будет, то и Нотариального акта на него быть не может; даже если (теоретически) нотариус напишет его, то есть ещё регистрация в суде, а там точно не пропустят. Смотрите имеющийся Нотариальный акт, там пишут назначение земли, ну и дом может быть ( а можеи и нет)
2. обязан ли владелец в обязательном порядке перевести участок в регуляцию? Я не знаю. Думаю что нет.
Обязаловки нет, но возможность есть, если земли не входят в НАТУРУ2000; стоимость перевода 2 евро за метр.
3. Можно ли подключить газ, воду, канализацию, электричество, телефон и прочую фигню к такому дому?
можно за свой счет.4. Можно ли оформить уборку (от снега) дороги к дому за счет ближайшего муниципалитета, или чтобы провели новый школьный автобусный маршрут около дома. В смысле , примут ли от меня заявку наравне с обычними домами.
Скорее всго нет.5. При реконструкции дома, надо ли делать официальный проект и утверждать его в общине? Это очень щекотливый вопрос. Скорее даже ,что будет если такой проект в общине не утверждать? В случае если дом в регуляции, то проблемы будут точно. А если не в регуляции?
При реконструкции нет, если вы не будете строить 3 этаж (в селе вобще не разрешен) или увеличивать площадь дома в плане (по Скице).
Но сначала узнайте в общине, что записано о доме вобще - план, площадь, что на скице.
А проблемы наоборот в НЕрегуляции.
Хотя на сельхозземлях разрешено небольшое строительство, с током и водой, для сельзознужд ( подробности не знаю).
6. Какие налоги надо платить?. И какя будет категория земли для дома в регуляции и нет. Я подозреваю, что в регуляции это будет земля поселений и налог чувствительный, а не в регуляции, это будет сельхоз земля и без налога. Но это мои домыслы. а как на самом деле?
Понятие "категория земли" - общее для земель сельхозназначеия, от 1 до 9, зависит от качества земли.
Налог 0,15 % от оценочной стоимости.7. Все, больше ничего придумать не могу. Придумайте сами. Какие еще могут быть неприятности если земля не в регуляции. Ну или, наоборот, приятности.
Стало модным укрупнение поселений за счет близлежащих земель - изменение статуса; то есть, сельхозземлям дают статус дачная зона, дачным зонам статус "селища", селам - городов. Узнавайте у кмета, в общине


И еще, товарищи, у кого есть дом не в регуляции (Христо?) , очень интересно мнение практиков!
Сергей

[Шнурок]

Подскажите, если кто может, мне вот что
Есть огороженный участок в селе, на котором имеется дом после реновации. В документах (нотариальный акт) написано, что имеется дом такой-то площади и земля площадью меньше, чем есть на самом деле.

На мой вопрос юрист отвечает, что специально владельцем оформлено земли было меньше, чтобы платить налоги меньше. Так вроде бы было принято у болгар. Как-то это стремно, часть земли у тебя обозначена, а треть примерно вроде бы тебе не принадлежит, хотя весь участок огорожен каменным забором. Дом этот находится в селе, это не вильная зона, в середине, не в прирезке.

И еще, если не в тему, извините.
в скице внесен один владелец, как мне узнать, вдруг у него есть какие-то неучтенные наследники, которые впоследствии будут претендовать на купленный мною дом? Или несет все ответственность нотариус? Правда мне от этого не будет легче:_)
Заранее всех благодарю, по документам вроде бы все хорошо, но сложно учесть все нюансы

[Skorpion_BG]

И еще, если не в тему, извините.
в нотариальном акте внесен один владелец, как мне узнать, вдруг у него есть какие-то неучтенные наследники, которые впоследствии будут претендовать на купленных мною дом.

Ээээ, а при чем наследники если владелец продает? После продажи никто не может претендовать!

[Шнурок]

Я имела ввиду, бывает в нас в России и так, что документы на собственность есть у одного брата,а другой и знать не знает, что дом продается. А потом начинаются разборки.
Хотя, видимо, вы правы. Если выдан акт на 1 владельца, надеюсь, по документам все будет нормально.
Спасибо за ответ!

[Христо]

Подскажите, если кто может, мне вот что
Есть огороженный участок в селе, на котором имеется дом после реновации. В документах (нотариальный акт) написано, что имеется дом такой-то площади и земля площадью меньше, чем есть на самом деле.

На мой вопрос юрист отвечает, что специально владельцем оформлено земли было меньше, чтобы платить налоги меньше. Так вроде бы было принято у болгар. Как-то это стремно, часть земли у тебя обозначена, а треть примерно вроде бы тебе не принадлежит, хотя весь участок огорожен каменным забором. Дом этот находится в селе, это не вильная зона, в середине, не в прирезке.

И еще, если не в тему, извините.
в скице внесен один владелец, как мне узнать, вдруг у него есть какие-то неучтенные наследники, которые впоследствии будут претендовать на купленный мною дом? Или несет все ответственность нотариус? Правда мне от этого не будет легче:_)
Заранее всех благодарю, по документам вроде бы все хорошо, но сложно учесть все нюансы

С Нот. актом выяснили.
По Скице, такие случаи бывают;
Но раз этот учсток в плане села, значит по любому на него дожно быть УПИ, а чтобы уточнить чья это земля сделайте следущее.
Если есть такой кусок земли, то должны быть какие-то действия: или делить один участок ( УПИ ) на два или объединять несколько ( без одного ).
Посмотрите предыдущие Скицы у хозяина или в ощине;
Посмотрите в общине должно быть решение "Заповед" об изменении УПИ, за подписью кмета - в принципе такой "Заповед" можно спросить и с хозяина;
Сходите к кмету своего села, у него должен быть план с делением земель - общинных и частных. То есть ваш лишний кусок должен быть обозначен как частный, а значит ( опять таки ) должен быть номер - УПИ в "Заповеди"

[Шнурок]

Спасибо за дельный совет, попробую тогда через кхмет всю историю выяснить

[Сергей Попов]

Не нужет вам кмет. Если есть разница в нотариальном акте и скицей, то в скице должно быть написано почему, чаще всего написано "неуредена дворищна регулация".

[vlads55]

Но раз этот учсток в плане села, значит по любому на него дожно быть УПИ, а чтобы уточнить чья это земля сделайте следущее.

В нашем селе есть участки, находящиеся в плане села, но не находящиеся в регуляции. Даже на нашей линии, где полно домов и УПИ, есть участки до сих пор находящиеся в статусе земледельческих. Более того. Даже есть участки, которые не принадлежат собственникам, потому как они их у государства не выкупили в свое время. У них только право застройки. Так что надо быть очень осторожным. Лучше всего нанять независимого адвоката.

[Христо]

неурегулированная регуляция,
независимый адвокат,
...пятое,
......десятое!
А кому нужна такая головная боль - пусть хозяин приведет всё в порядок, а нет, так и наплевать