Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

[Манул]

Здравствуйте!
Прошу совета у знатоков болгарской юриспруденции.
Рассматриваю возможность покупки дома с участком у англичанина, который купил его у болгарина 4-5 лет назад, т.е. сделка будет между двумя юридическими лицами. Естественно, я проверю полномочия продавца совершать сделки от имени фирмы. Наверно, надо еще просить решение учредителей его фирмы о продаже дома и участка. При условии, что с его фирмой все нормально, уменьшает ли для меня покупка у не резидента Болгарии риски, связанные с наследственными и реституционными претензиями к позапрошлому хозяину-болгарину, о которых много писалось на этом форуме? Являюсь ли я с точки зрения болгарского законодательства добросовестным приобретателем? Могут ли у меня у меня отобрать недвижимость, или при прохождении через 2 договора купли-продажи это уже невозможно?
Помимо естественного для каждого покупателя беспокойства, вопрос имеет и практическое значение. На форуме неоднократно писалось, что в нотариальном акте лучше писать полную стоимость договора, именно из соображений возможного впоследствии расторжения договора. Для вариантов с покупкой у болгарского продавца я с этим совершенно согласен, но, возможно, в моем случае эти риски уже отсутствуют? А платить налоги с довольно большой суммы, причем не только при покупке, но и потом каждый год, не очень хочется, если можно не платить. Да и англичанину, который покупал дом гораздо дешевле, платить 10% с разницы неохота.

[Сергей Попов]

Вы покупаете у болгарского юридического лица. Так что резидент или нет учредитель- значения не имеет.

[Манул]

Согласен, сформулировал некорректно. Но, поскольку подавляющее большинство сделок по покупке россиянами вторичных домов с землей происходит именно с такими болгарскими юридическими лицами с иностранными учредителями, суть вопроса от этого не изменилась.
Возможно, в данной ситуации появляются какие-то еще новые риски, которых я не вижу - тогда расскажите о них.

[Христо]

Во-первых нет никаких договоров, ни первичных, ни вторичных - есть один Нотариальный акт, единственный и неповторимый.
В Акте указан собственник и вам без разницы кто (Сергей вам ответил).
Так же проверяте обременения - Справка из Кадастра;
так же проверяете налоги, ток, свет.
ДОПОЛНИТЕЛЬНО.
Должна быть "Справка об актуальном состоянии" фирмы, из налоговой.
Если учредителей фирмы несколько, то Доверенность от всех или нотариально заверенный Протокол соббрания учредителей с разршением на продажу.
Если продаёт не Управитель фирмы или нет печати, то Доверенность на продавца.

[Манул]

Христо, извините, Вы, наверно, меня не поняли.
Я имел в виду не вторичный договор, а покупку дома на вторичном рынке - в России так называют продажу не новостроек от застройщика, а недвижимости, которая уже находится в собственности кого-то, кто купил ее раньше. Как правило, это бывают физические лица, но в интересующей меня болгарской ситуации рассматривается сделка двух болгарских юридических лиц на вторичном рынке.
Большое спасибо за рекомендации по тонкостям сделки между компаниями.
Однако мой вопрос был все-таки в основном не об этом. Процитирую сам себя: "При условии, что с его фирмой все нормально, уменьшает ли для меня покупка у не резидента Болгарии риски, связанные с наследственными и реституционными претензиями к позапрошлому хозяину-болгарину, о которых много писалось на этом форуме? Являюсь ли я с точки зрения болгарского законодательства добросовестным приобретателем? Могут ли у меня у меня отобрать недвижимость, или при прохождении через 2 договора купли-продажи это уже невозможно?"
Если заменить в этом тексте "не резидента" на болгарское юр. лицо, то все равно вопросы остаются те же. Они обсуждались в начале темы "На что смотреть при покупке старого дома в селе", но там сейчас ушли в сторону строительных деталей, поэтому я решил завести отдельную тему.
Единственное уточнение к моему первому посту, которое может быть существенным для ответов - я выяснил, что дом находится в собственности фирмы 8 лет.
Прошу извинить новичка, если создавая новую тему, я нарушил какие-то существующие на форуме правила.

[Христо]

Я ответил, только сжато и вы не поняли.
НЕТ договоров купли-продажи, хоть сто раз перепродайте дом - Нотариальный акт единственный документ на собственность и в котором записано кто собственник - ч.л. или юр.л.
Покупатель становится собственником после решения суда, штамп суда ставится сверху на первой странице справа и если штамп стоит, то кто был хозяином дома до вашего англичанина вас не волнует, не касается, не интересут и никак на вас не отразится и ничего у вас не отберут.
.
Вы берёте англичанина "за жабры", он берёт свой Нот.акт и вы идёте к нотариусу.
Нотариус принимает у вас бумажки (о которых я писал), вы ему платите, потом идёте в банк и кладёте деньги на счет продавца, возвращаетесь к нотариусу, он делает отметку что оплата произведена - англичанин свободен.
Нотариус несёт Нот.акт в суд, там принимают решение, вы приходите через три дня за своим Нот.актом.
.
И потом, в этой сделке нет понятий резидент вобще, а в частности покупает дом не вы, а болгарская фирма, то есть резидент ( далось вам это слово), а вы хозяин фирмы, а это уже другая песня.

[Манул]

То есть Вы утверждаете, что при отсутствии обременений в справке из Кадастра боятся вообще нечего?
Я уже писал, что мои опасения появились после прочтения темы форума "На что смотреть при покупке старого дома в селе".
Прокомментируйте, пожалуйста, вот эти цитаты оттуда:
Elli » 12/07/2011, 16:56
Яна13 писал(а):А как можно это всё проверить в процессе покупки?
Обязательно надо делать справку в Имотном регистре 10 лет назад. По закону краткий срок на претенции недвижимости 5 года, долгий - 10 года.

ANN-2 » 12/07/2011, 11:19
Asof писал(а):
ANN-2 писал(а): Кроме того эти дела не могут быть проиграны, так как право на имущество закреплено в ст.1 Протокола 1 Конвенции по защите прав человека. Есть уже такие решения и много.
Вероятно, это право распространяется и на добропорядочного приобретателя?..
Да. Но добропорядочным считается только третий и следующие покупатели имущества... Первые покупатели или преобретатели и их наследники такими не считаются...

О какого рода претензиях со сроком 10 лет идет речь? В описанной мной ситуации - Болгарин - фирма англичанина - моя фирма - я третий? Спрашиваю не потому, что не умею считать до трех , а потому, что не знаю, считается ли первый, построивший, тоже покупателем?

[Elli]

То есть Вы утверждаете, что при отсутствии обременений в справке из Кадастра боятся вообще нечего?
Я уже писал, что мои опасения появились после прочтения темы форума "На что смотреть при покупке старого дома в селе".
Прокомментируйте, пожалуйста, вот эти цитаты оттуда:
Elli » 12/07/2011, 16:56
Яна13 писал(а):А как можно это всё проверить в процессе покупки?
Обязательно надо делать справку в Имотном регистре 10 лет назад. По закону краткий срок на претенции недвижимости 5 года, долгий - 10 года.

ANN-2 » 12/07/2011, 11:19
Asof писал(а):
ANN-2 писал(а): Кроме того эти дела не могут быть проиграны, так как право на имущество закреплено в ст.1 Протокола 1 Конвенции по защите прав человека. Есть уже такие решения и много.
Вероятно, это право распространяется и на добропорядочного приобретателя?..
Да. Но добропорядочным считается только третий и следующие покупатели имущества... Первые покупатели или преобретатели и их наследники такими не считаются...

О какого рода претензиях со сроком 10 лет идет речь? В описанной мной ситуации - Болгарин - фирма англичанина - моя фирма - я третий? Спрашиваю не потому, что не умею считать до трех , а потому, что не знаю, считается ли первый, построивший, тоже покупателем?

Закон для недвижимости в БГ определил что долгий срок на судебной претенции 10 лет, если нет документ для собствености. Ето нужно много обяснат и не касает никто из вас. Короткий срок для претенции - 5 лет, ето когда последний покупатель имеет нот. акт и в течений 5 лет, каждый который можеть иметь претенции к недвижимости может заявить их в етот срок. После 5 года , даже и если у кого то будут претенции , он не может заявить их, потому что закон не позволит судебное дело. Дела по Конвенции защиты прав человека в большинстве проиграны для недвижимости, которая была незаконно отнята от комунистов, иначе такое дело можно проиграть если есть какая то нередность при продажи. Но ето уже почти не может случится. Единственый и законный собственик недвижимости тот у кого есть последний нот. акт. Предидущие нот.акты не имееют законовую силу. Они служат только для информации кто и как приобретил данную недвижимость. Точно ету историю недвижимости хорошо проследить за последние 10 лет в Агенция по вписванията. Иначе историю за последние 5 лет надо обязательно проверить. Если есть судебные претенции к недвижимости они будут записаны в Агентсво. Другие сомнения могут возникнут если недвижимость была продана несколько раз в течении 5 лет. Ето не означает что есть судебные дела, а можеть означать что , что то с конструкции дома не в порядке или плохие соседи, или просто людям были нужный деньги
Лично для вас нет никакие проблемы для покупки. Христо написал все, что вам нужно / только справка делается в Агенция по вписванията, а не в Агенция по кадасъра /и нотариус скажеть нужные документы. Для нотариуса не нужна справка из Агенция по вписванията, она нужна вам для спокойствия и ето проверку сделаете вы, а лучше - адвокат.Налоги не зависят от цену при покупки. Налоги определяются с законом и не будете платить больше , если запишете реальную цену у нотариуса. Такса для покупки однократная. В принципе ету таксу надо платить по равным долям - половину покупатель, другую половину продавец, но для етого нужно споразумется с продавцом. Если за последние 5 лет англичанин был собственик с нот. акт, то нет никакие проблемы и сомнения для покупки и если нет записаны судебные дела в Агенцията по вписвания.

[Манул]

Elli, спасибо большое! Успокоили и хорошо все объяснили.
Но появились после прочтения Вашего ответа новые вопросы.Вы пишете:
"Налоги не зависят от цену при покупки. Налоги определяются с законом и не будете платить больше , если запишете реальную цену у нотариуса. Такса для покупки однократная" Мне риэлтор говорил, что и такса нотариальная при покупке, и налог на недвижимость потом определяются из цены договора, которая не может быть ниже оценочной/налоговой стоимости(не знаю, как это точно называется). здесь на форуме в другой теме писали, что нотариальная такса платится от большей из двух сумм, а налог на недвижимость - от налоговой стоимости. Может, что-то поменялось в последнее время? Хотелось бы получить точную информацию.
"В принципе ету таксу надо платить по равным долям - половину покупатель, другую половину продавец, но для етого нужно споразумется с продавцом." А вот это для меня что-то совсем новое. Мне говорил риэлтор, что в мои расходы входит оплата нотариусу, включающая государственную пошлину, при этом про нотариальные расходы продавца не говорилось ничего. Скажите, а с кого официально, по закону берется нотариальная такса - с продавца или с покупателя? Или то, что с меня, это отдельно, а продавец платит свою таксу отдельно?
Вы говорите, что эту таксу надо платить поровну покупателю и продавцу - это что-то вроде болгарского обычая делового оборота, так принято делать, или это просто Ваше мнение о том, как полагалось бы по справедливости?

[росен петров]

Хочу пояснить,проверка о ТЕЖЕСТИ,нужно сделать в суд.КАДАСТР-ето канцельярия о план земли и квадратура строения в участка.Находится в ОБЩИНАТА.Не путайте людей.Документ о обременения,выдают в сграде суда.Называют его-ТЕЖЕСТИ.Там в разницу от служителя-общинска служба,разписывает-Съдия по вписванията

[росен петров]

Обычно все платит приобретатель.

[Христо]

E Скажите, а с кого официально, по закону берется нотариальная такса - с продавца или с покупателя? Или то, что с меня, это отдельно, а продавец платит свою таксу отдельно?
Вы говорите, что эту таксу надо платить поровну покупателю и продавцу - это что-то вроде болгарского обычая делового оборота, так принято делать, или это просто Ваше мнение о том, как полагалось бы по справедливости?

Закона никакого нет по этому поводу.
За подготовку документов к продаже платит продавец, всё остальное - покупатель.
Это плата нотариусу, за решение суда, налог в общину. Плата риэлтору - как договоритесь.

[росен петров]

Какие тебе Христо,подготовка документов?Ето нот. акт,у каждого владельца Другое-скица и данъчна оценка ,на стоимости 50 лева где то.Причем здесь суд и какое решение суда?Нету такого.Называется-УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ТЕЖЕСТИ.Включай на верны зуб.Не понял,причем здесь риельтор? Что,он -обязательны атрибут является?Что ли?Не могу я понят етого.Тупой наверно

[Глокая Куздра]

Закона никакого нет по этому поводу.
За подготовку документов к продаже платит продавец, всё остальное - покупатель.

Конечно есть закон и там описано так как вам рассказали.

[росен петров]

Християне - ХРИСТОС ВОСКРЕСЕ