Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Покупка, ремонт, реставрация, традиции и т.п.

Модератор: Юрий

Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Манул » 26/09/2011, 00:01

Здравствуйте!
Прошу совета у знатоков болгарской юриспруденции.
Рассматриваю возможность покупки дома с участком у англичанина, который купил его у болгарина 4-5 лет назад, т.е. сделка будет между двумя юридическими лицами. Естественно, я проверю полномочия продавца совершать сделки от имени фирмы. Наверно, надо еще просить решение учредителей его фирмы о продаже дома и участка. При условии, что с его фирмой все нормально, уменьшает ли для меня покупка у не резидента Болгарии риски, связанные с наследственными и реституционными претензиями к позапрошлому хозяину-болгарину, о которых много писалось на этом форуме? Являюсь ли я с точки зрения болгарского законодательства добросовестным приобретателем? Могут ли у меня у меня отобрать недвижимость, или при прохождении через 2 договора купли-продажи это уже невозможно?
Помимо естественного для каждого покупателя беспокойства, вопрос имеет и практическое значение. На форуме неоднократно писалось, что в нотариальном акте лучше писать полную стоимость договора, именно из соображений возможного впоследствии расторжения договора. Для вариантов с покупкой у болгарского продавца я с этим совершенно согласен, но, возможно, в моем случае эти риски уже отсутствуют? А платить налоги с довольно большой суммы, причем не только при покупке, но и потом каждый год, не очень хочется, если можно не платить. Да и англичанину, который покупал дом гораздо дешевле, платить 10% с разницы неохота.
Манул
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 25/09/2011, 21:55

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Сергей Попов » 26/09/2011, 14:12

Вы покупаете у болгарского юридического лица. Так что резидент или нет учредитель- значения не имеет.
Аватара пользователя
Сергей Попов
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 1258
Зарегистрирован: 01/10/2007, 16:01
Откуда: Бургас

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Манул » 26/09/2011, 16:15

Согласен, сформулировал некорректно. Но, поскольку подавляющее большинство сделок по покупке россиянами вторичных домов с землей происходит именно с такими болгарскими юридическими лицами с иностранными учредителями, суть вопроса от этого не изменилась.
Возможно, в данной ситуации появляются какие-то еще новые риски, которых я не вижу - тогда расскажите о них.
Манул
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 25/09/2011, 21:55

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Христо » 26/09/2011, 23:31

Во-первых нет никаких договоров, ни первичных, ни вторичных - есть один Нотариальный акт, единственный и неповторимый.
В Акте указан собственник и вам без разницы кто (Сергей вам ответил).
Так же проверяте обременения - Справка из Кадастра;
так же проверяете налоги, ток, свет.
ДОПОЛНИТЕЛЬНО.
Должна быть "Справка об актуальном состоянии" фирмы, из налоговой.
Если учредителей фирмы несколько, то Доверенность от всех или нотариально заверенный Протокол соббрания учредителей с разршением на продажу.
Если продаёт не Управитель фирмы или нет печати, то Доверенность на продавца.
Аватара пользователя
Христо
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 7192
Зарегистрирован: 21/07/2007, 21:26
Откуда: Силистра

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Манул » 27/09/2011, 14:20

Христо, извините, Вы, наверно, меня не поняли.
Я имел в виду не вторичный договор, а покупку дома на вторичном рынке - в России так называют продажу не новостроек от застройщика, а недвижимости, которая уже находится в собственности кого-то, кто купил ее раньше. Как правило, это бывают физические лица, но в интересующей меня болгарской ситуации рассматривается сделка двух болгарских юридических лиц на вторичном рынке.
Большое спасибо за рекомендации по тонкостям сделки между компаниями.
Однако мой вопрос был все-таки в основном не об этом. Процитирую сам себя: "При условии, что с его фирмой все нормально, уменьшает ли для меня покупка у не резидента Болгарии риски, связанные с наследственными и реституционными претензиями к позапрошлому хозяину-болгарину, о которых много писалось на этом форуме? Являюсь ли я с точки зрения болгарского законодательства добросовестным приобретателем? Могут ли у меня у меня отобрать недвижимость, или при прохождении через 2 договора купли-продажи это уже невозможно?"
Если заменить в этом тексте "не резидента" на болгарское юр. лицо, то все равно вопросы остаются те же. Они обсуждались в начале темы "На что смотреть при покупке старого дома в селе", но там сейчас ушли в сторону строительных деталей, поэтому я решил завести отдельную тему.
Единственное уточнение к моему первому посту, которое может быть существенным для ответов - я выяснил, что дом находится в собственности фирмы 8 лет.
Прошу извинить новичка, если создавая новую тему, я нарушил какие-то существующие на форуме правила.
Манул
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 25/09/2011, 21:55

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Христо » 27/09/2011, 20:51

Я ответил, только сжато и вы не поняли.
НЕТ договоров купли-продажи, хоть сто раз перепродайте дом - Нотариальный акт единственный документ на собственность и в котором записано кто собственник - ч.л. или юр.л.
Покупатель становится собственником после решения суда, штамп суда ставится сверху на первой странице справа и если штамп стоит, то кто был хозяином дома до вашего англичанина вас не волнует, не касается, не интересут и никак на вас не отразится и ничего у вас не отберут.
.
Вы берёте англичанина "за жабры", он берёт свой Нот.акт и вы идёте к нотариусу.
Нотариус принимает у вас бумажки (о которых я писал), вы ему платите, потом идёте в банк и кладёте деньги на счет продавца, возвращаетесь к нотариусу, он делает отметку что оплата произведена - англичанин свободен.
Нотариус несёт Нот.акт в суд, там принимают решение, вы приходите через три дня за своим Нот.актом.
.
И потом, в этой сделке нет понятий резидент вобще, а в частности покупает дом не вы, а болгарская фирма, то есть резидент ( далось вам это слово), а вы хозяин фирмы, а это уже другая песня.
Аватара пользователя
Христо
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 7192
Зарегистрирован: 21/07/2007, 21:26
Откуда: Силистра

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Манул » 29/09/2011, 19:35

То есть Вы утверждаете, что при отсутствии обременений в справке из Кадастра боятся вообще нечего?
Я уже писал, что мои опасения появились после прочтения темы форума "На что смотреть при покупке старого дома в селе".
Прокомментируйте, пожалуйста, вот эти цитаты оттуда:
Elli » 12/07/2011, 16:56
Яна13 писал(а):А как можно это всё проверить в процессе покупки?
Обязательно надо делать справку в Имотном регистре 10 лет назад. По закону краткий срок на претенции недвижимости 5 года, долгий - 10 года.

ANN-2 » 12/07/2011, 11:19
Asof писал(а):
ANN-2 писал(а): Кроме того эти дела не могут быть проиграны, так как право на имущество закреплено в ст.1 Протокола 1 Конвенции по защите прав человека. Есть уже такие решения и много.
Вероятно, это право распространяется и на добропорядочного приобретателя?..
Да. Но добропорядочным считается только третий и следующие покупатели имущества... Первые покупатели или преобретатели и их наследники такими не считаются...

О какого рода претензиях со сроком 10 лет идет речь? В описанной мной ситуации - Болгарин - фирма англичанина - моя фирма - я третий? Спрашиваю не потому, что не умею считать до трех :) , а потому, что не знаю, считается ли первый, построивший, тоже покупателем?
Манул
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 25/09/2011, 21:55

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Elli » 30/09/2011, 03:49

Манул писал(а):То есть Вы утверждаете, что при отсутствии обременений в справке из Кадастра боятся вообще нечего?
Я уже писал, что мои опасения появились после прочтения темы форума "На что смотреть при покупке старого дома в селе".
Прокомментируйте, пожалуйста, вот эти цитаты оттуда:
Elli » 12/07/2011, 16:56
Яна13 писал(а):А как можно это всё проверить в процессе покупки?
Обязательно надо делать справку в Имотном регистре 10 лет назад. По закону краткий срок на претенции недвижимости 5 года, долгий - 10 года.

ANN-2 » 12/07/2011, 11:19
Asof писал(а):
ANN-2 писал(а): Кроме того эти дела не могут быть проиграны, так как право на имущество закреплено в ст.1 Протокола 1 Конвенции по защите прав человека. Есть уже такие решения и много.
Вероятно, это право распространяется и на добропорядочного приобретателя?..
Да. Но добропорядочным считается только третий и следующие покупатели имущества... Первые покупатели или преобретатели и их наследники такими не считаются...

О какого рода претензиях со сроком 10 лет идет речь? В описанной мной ситуации - Болгарин - фирма англичанина - моя фирма - я третий? Спрашиваю не потому, что не умею считать до трех :) , а потому, что не знаю, считается ли первый, построивший, тоже покупателем?


Закон для недвижимости в БГ определил что долгий срок на судебной претенции 10 лет, если нет документ для собствености. Ето нужно много обяснат и не касает никто из вас. Короткий срок для претенции - 5 лет, ето когда последний покупатель имеет нот. акт и в течений 5 лет, каждый который можеть иметь претенции к недвижимости может заявить их в етот срок. После 5 года , даже и если у кого то будут претенции , он не может заявить их, потому что закон не позволит судебное дело. Дела по Конвенции защиты прав человека в большинстве проиграны для недвижимости, которая была незаконно отнята от комунистов, иначе такое дело можно проиграть если есть какая то нередность при продажи. Но ето уже почти не может случится. Единственый и законный собственик недвижимости тот у кого есть последний нот. акт. Предидущие нот.акты не имееют законовую силу. Они служат только для информации кто и как приобретил данную недвижимость. Точно ету историю недвижимости хорошо проследить за последние 10 лет в Агенция по вписванията. Иначе историю за последние 5 лет надо обязательно проверить. Если есть судебные претенции к недвижимости они будут записаны в Агентсво. Другие сомнения могут возникнут если недвижимость была продана несколько раз в течении 5 лет. Ето не означает что есть судебные дела, а можеть означать что , что то с конструкции дома не в порядке или плохие соседи, или просто людям были нужный деньги :D
Лично для вас нет никакие проблемы для покупки. Христо написал все, что вам нужно / только справка делается в Агенция по вписванията, а не в Агенция по кадасъра /и нотариус скажеть нужные документы. Для нотариуса не нужна справка из Агенция по вписванията, она нужна вам для спокойствия и ето проверку сделаете вы, а лучше - адвокат.Налоги не зависят от цену при покупки. Налоги определяются с законом и не будете платить больше , если запишете реальную цену у нотариуса. Такса для покупки однократная. В принципе ету таксу надо платить по равным долям - половину покупатель, другую половину продавец, но для етого нужно споразумется с продавцом. Если за последние 5 лет англичанин был собственик с нот. акт, то нет никакие проблемы и сомнения для покупки и если нет записаны судебные дела в Агенцията по вписвания.
Аватара пользователя
Elli
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 80
Зарегистрирован: 29/06/2010, 20:27

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Манул » 02/10/2011, 23:20

Elli, спасибо большое! Успокоили и хорошо все объяснили.
Но появились после прочтения Вашего ответа новые вопросы.Вы пишете:
"Налоги не зависят от цену при покупки. Налоги определяются с законом и не будете платить больше , если запишете реальную цену у нотариуса. Такса для покупки однократная" Мне риэлтор говорил, что и такса нотариальная при покупке, и налог на недвижимость потом определяются из цены договора, которая не может быть ниже оценочной/налоговой стоимости(не знаю, как это точно называется). здесь на форуме в другой теме писали, что нотариальная такса платится от большей из двух сумм, а налог на недвижимость - от налоговой стоимости. Может, что-то поменялось в последнее время? Хотелось бы получить точную информацию.
"В принципе ету таксу надо платить по равным долям - половину покупатель, другую половину продавец, но для етого нужно споразумется с продавцом." А вот это для меня что-то совсем новое. Мне говорил риэлтор, что в мои расходы входит оплата нотариусу, включающая государственную пошлину, при этом про нотариальные расходы продавца не говорилось ничего. Скажите, а с кого официально, по закону берется нотариальная такса - с продавца или с покупателя? Или то, что с меня, это отдельно, а продавец платит свою таксу отдельно?
Вы говорите, что эту таксу надо платить поровну покупателю и продавцу - это что-то вроде болгарского обычая делового оборота, так принято делать, или это просто Ваше мнение о том, как полагалось бы по справедливости?
Манул
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 31
Зарегистрирован: 25/09/2011, 21:55

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение росен петров » 20/12/2011, 17:52

Хочу пояснить,проверка о ТЕЖЕСТИ,нужно сделать в суд.КАДАСТР-ето канцельярия о план земли и квадратура строения в участка.Находится в ОБЩИНАТА.Не путайте людей.Документ о обременения,выдают в сграде суда.Называют его-ТЕЖЕСТИ.Там в разницу от служителя-общинска служба,разписывает-Съдия по вписванията
росен петров
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 911
Зарегистрирован: 20/11/2011, 22:39

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение росен петров » 20/12/2011, 17:53

Обычно все платит приобретатель.
росен петров
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 911
Зарегистрирован: 20/11/2011, 22:39

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Христо » 20/12/2011, 23:06

Манул писал(а):E Скажите, а с кого официально, по закону берется нотариальная такса - с продавца или с покупателя? Или то, что с меня, это отдельно, а продавец платит свою таксу отдельно?
Вы говорите, что эту таксу надо платить поровну покупателю и продавцу - это что-то вроде болгарского обычая делового оборота, так принято делать, или это просто Ваше мнение о том, как полагалось бы по справедливости?

Закона никакого нет по этому поводу.
За подготовку документов к продаже платит продавец, всё остальное - покупатель.
Это плата нотариусу, за решение суда, налог в общину. Плата риэлтору - как договоритесь.
Аватара пользователя
Христо
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 7192
Зарегистрирован: 21/07/2007, 21:26
Откуда: Силистра

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение росен петров » 22/12/2011, 16:10

Какие тебе Христо,подготовка документов?Ето нот. акт,у каждого владельца Другое-скица и данъчна оценка ,на стоимости 50 лева где то.Причем здесь суд и какое решение суда?Нету такого.Называется-УДОСТОВЕРЕНИЕ ЗА ТЕЖЕСТИ.Включай на верны зуб.Не понял,причем здесь риельтор? Что,он -обязательны атрибут является?Что ли?Не могу я понят етого.Тупой наверно
росен петров
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 911
Зарегистрирован: 20/11/2011, 22:39

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение Глокая Куздра » 22/12/2011, 16:58

Христо писал(а):Закона никакого нет по этому поводу.
За подготовку документов к продаже платит продавец, всё остальное - покупатель.
Конечно есть закон и там описано так как вам рассказали.
Аватара пользователя
Глокая Куздра
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 4574
Зарегистрирован: 22/11/2007, 09:48
Откуда: Бургас

Re: Покупка дома у нерезидентов - меньше ли риски?

Сообщение росен петров » 15/04/2012, 17:02

Християне - ХРИСТОС ВОСКРЕСЕ
росен петров
 
Лет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форумеЛет на форуме
 
Сообщения: 911
Зарегистрирован: 20/11/2011, 22:39


Вернуться в Сельский дом

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 2